小区停车位权属的制度经济学与法学分析

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 小区停车位权属的制度经济学与法 学分析 【摘 要】在现代社会生活中， 停车位作为一种重要的资产，其所有权 的有效转让在市场经济中十分重要。从 制度经济学的角度出发，不同的制度所 产生的交易成本的差异十分巨大，私人 产权的交易成本要大大小于社团产权的 交易成本。从法学的角度出发，停车位 也具有设定专有所有权的技术可行性， 具备构造上的独立性和使用上的独立性。 中国论文网 /5/view-4974293.htm 【关键词】小区；停车位；建筑 物区分所有权；产权；专有部分 随着我国社会经济的快速发展， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 在区分所有建筑物中建设停车位、架空 层、露台、绿地等附属设施已成为常态。 但随之而来的法律问题是，这些建筑物 的权属应该如何确定？ 以停车位的权属争议为例，围绕 着约定说、建设成本分摊说、登记凭证 确定说、配套说、独立价值说、区分所 有权、空间权说、容积率决定说、公摊 决定说等多种立场。我国物权法第 74 条进行了原则性的规定，将约定说作 为界定停车位权属的基本原则。虽然 物权法和最高人民法院随后颁布的 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释都对停 车位的问题进行了阐释，但关于停车位 权属的争论和纠纷依然时有发生。因此， 实务中的现状让我们有必要对建筑物区 分所有权属的相关规定重新审视。 一、停车位权属的制度经济学考 量 产权制度是制度集合中最重要的 基本制度。从产权的形式来看，主要有 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 两种形式：共有制与私有制。共有制是 将选择的权利分配给共同体的所有成员。 共有制意味着共同体否定了国家或单个 市民干扰共同体内的任何人行使共有权 利的权利。而私有制是给予人们对物品 那些必然发生矛盾的各种用途进行选择 的权利。产权的一个重要功能是引导 人们将外部性较大可能地内在化。由于 现实生活中不可能存在一个完全完备、 不受任何限制的产权，因此，产权不可 能做到完全的排他，而这种非排他性是 产生“外部性 ”和“搭便车”行为的主要根 源。但是，相对于私有产权而言，社团 产权的非排他性更强，导致社团产权的 所有者较难自由地利用产权、处分产权 并从中获得相应的收益。这产生的后果 即是产权的处分行为与所承担相应的后 果之间并不存在着完全对等的联系，所 有者很难有足够的激励去寻求带来最高 价值的资源的使用方法。 对社会来讲，市场交换是分配资 源的最有效手段，但是要使市场有效地 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 运转起来，交易者必须对所要交换的物 品有明确的、专一的和可自由转让的所 有权。否则，市场为了配置资源而产生 的交易费用将会非常高，这也反过来要 求产权应当尽可能地明晰。而停车位作 为一种日益稀缺的资源，为了使其能充 分发挥最大的社会价值，也应当允许其 通过市场来配置。若是将其界定为共有 部分，则停车位的占有、使用、处分、 收益都要经过包括业主大会在内的一系 列法定程序，交易成本明显过高。同时， 也由于缺乏足够的激励，积极维护自身 权利的业主得到的收益与其所付出的成 本不成正比，会产生严重的“搭便车” 现 象。并且在社团产权中，集体决策的产 生十分困难，并且集体内的任何一个人 追求纯粹的效用最大化的努力都是不可 能实现的。集体与个人不可能拥有完全 一致的目标，而在多数情况下，集体内 的个人间的目标是分散甚至是冲突的， 要产生明确的决策的难度很大，而制定 决策的交易成本大多要比私人的双边选 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 择高。因此，应当尽可能地将权利设定 为私有产权才有利于市场经济的发展， 而停车位这一资源自然也不例外。 二、停车位权属的法学考量 笔者认为，关于停车位等问题的 权属争议本质上是由围绕建筑物区分所 有专有与共有部分的区分标准问题而产 生的。只有在明确了停车位等附属建筑 物确定为专有或共有部分的标准，才是 真正解决这一问题的关键。 对于专有或共有部分标准的界定， 现行日本有关建筑物区分所有等之法 律第二条第四项规定，共用部分为 “专有部分以外的建筑物部分，及不属 于专有部分之建筑物附属物和依本法第 四条第二项之规定而约定为共用部分之 附属建筑物” ，与“ 通往数个专有部分的 走廊或楼梯室，以及其他在构造上可供 区分所有权人全体或其一部共用的建筑 物部分”。然而在没有约定的情况下， 区分建筑物的车库（尤其是地下车库） 的归属并不能直接从该法条中推导出明 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 确的答案。日本的学说和判例在此问题 上曾经长期存在分歧。日本最高法院于 昭和 56 年 6 月 18 日的判决中表明了支 持屋内车库属于专有部分的态度，从此， 日本裁判实务就根据最高法院的判决的 指导，以结构的独立性和利用的独立性 此两要件来判断车库的归属。而我国台 湾地区也采取了相似的立法模式。台湾 “民法”第 799 条第 2 项修正案规定，区 分所有建筑物者，谓数人区分一建筑物 而各专有其一部，就专有部分有单独所 有权，就该建筑物及其附属物之共有部 分，除另有约定外，按其专有部分比例 共有之建筑物。前项专有部分，指区分 所有建筑物，在构造上与使用上可独立， 且得为单独所有权之标的者。台湾地区 学者谢在全先生认为，专有部分的成立 要件应包括：须具备构造上之独立性、 具备使用上之独立性及须以区分所有权 客体之形态表现于外部。并且，在构 造的独立性上，台湾学说也认为只要满 足区分的明确性以及遮断性即可。其中， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 区分的明确性要求“ 特定部分必须有明 确之外部范围，此为基于物权客体之独 立性与一物一权主义之要求使然，也即 该特定部分与建筑物之其他部分，在外 观上具有可资明确区别之境界标识或区 分点所在。 ” 而对于遮断性的要求则相 对宽松，从本质上说遮断性只是起到一 个强化明确性的作用，区分的明确性才 是构造上的独立性的核心要求。而对于 使用上的独立性而言，应指其具有满足 人类社会经济生活的职能，并以能否单 独使用及是否具有独立的经济效用为前 提。通说采取有无单独的出入口、有无 专有设备、有无共用设备的存在等方面 来判断某一部分建筑空间是否具有使用 上的独立性，但也应当明确的是，这些 判断标准并不是孤立的、僵化的、一成 不变的，在适用这些标准的时候应当充 分遵循“尊重、满足社会经济生活需要” 的原则，综合考虑建筑物的使用目的、 使用方法等因素综合判断。 通过上述论证，笔者认为，停车 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 位是具有设定专有所有权的技术可行性 的。首先，停车位具备明确的界限，已 经满足了“构造上的独立性” 的要求；其 次，停车位就其本身的性质而言，并不 是设置在对共有功能的正常使用产生严 重影响的区域内，因此也满足“使用上 的独立性。 ” 综上，将停车位设定为专有部分 理论上也不存在法律上的障碍。笔者认 为，我国物权法关于专有部分与共 有部分的界定与区分制度有必要进行完 善，构建一体化的区分所有建筑物专有 与共有部分区分标准，并明确停车位建 筑物区分所有的专有部分属性，在充分 保障业主优先权的前提下使停