2015年房地产估价师《理论与方法》真题：估价时点考试试题

2015 年房地产估价师案例分析:常见错误 (5)考试试卷 一、单项选择题（共 23 题，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为 1 000 元，成新率为 70，房地 产年净收益为 140 元，土地资本化率为 6。建筑物资本化率为 8，则该 房地产的价格为元。 A：1 700 B：2 000 C：2 100 D：2 400 E：工业用地的监测点评估价格 2、下列关于建筑施工图，表述不正确的是。 A：用大样图表示其细部做法的一套图纸 B：用平面图表示建筑物的外部 C：用总平面图表示建筑物的位置 D：用平面图及剖面图表示其内部 E：执行层的组织协调 3、根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：个人消费市场和_。 A组织市场 B集团消费市场 C组团消费市场 D企业消费市场 4、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分 析入住率，这种调查方法属于（） 。 A观察法 B实验法 C讨论法 D问卷调查法 5、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是。 A：企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B：经营收入= 销售收入+ 出租收入 C：销售收入= 土地转让收入+ 商品房销售收入+配套设施销售收入 D：可分配利润=税后收入 -未分配利润 E：借款合同 6、房地产估价的主要难点是。 A：市场行情变化不定 B：供需变化引起价格变化 C：房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握 D：房地产价格的影响因素影响程度不同 E：工业用地的监测点评估价格 7、下列哪项不属于平均指标_。 A众数 B中位数 C水平指标 D调和平均数 8、某建筑物已建成 10 年，预计尚可使用 40 年，残值率为 4%，该建筑物的成 新率为_。 A75% B79% C81% D84% 9、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式 是_模式。 A单一市场集中化 B产品专业化 C市场专业化 D全面覆盖 10、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是_。 A过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B市场上能找到充分的房地产历史价格资料 C房地产市场在过去无明显的季节变动 D政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 11、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系，表述正确的是_。 A若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成反方向变动 B若某种商品的需求为单一弹性，即价格升(降)的百分率与需求减(增)的百分 率相等 C若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出呈反向变动 D若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出呈同向变动 12、某套住宅总价 30 万元，套内建筑面积 125，套内墙体面积 20，分摊的 共有建筑面积 25，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。 A：1765 B：2000 C：2069 D：2400 E：工业用地的监测点评估价格 13、房地产估价师因工作单位变更等原因，间断在原注册时所在地的房地产价 格评估机构从业后，如被其他房地产价格评估机构聘用，需办理_手续。 A撤销注册 B解聘 C变更注册 D聘用 14、房地产业属于第产业。 A：一 B：二 C：三 D：四 E：房地产估价机构必须加盖公章 15、某宗房地产的总价值为 5000 万元，其总地价为 2000 万元，总建筑面积为 10000m2。甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 90 万元，该部分的 建筑面积为 200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（） 。 A1% B1.5% C2% D2.5% 16、契税实行的是_税率。 A比例 B定额 C累进 D幅度定额 17、基准地价是城市中均质区域内的土地 【2003 年考题】 A：最低价格 B：最高价格 C：平均价格 D：成交价格 E：工业用地的监测点评估价格 18、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分 析是指_。 A投资机会研究 B初步可行性研究 C详细可行性研究 D项目的评估和决策 19、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、 信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款 的（） 。 A操作风险 B信用风险 C市场风险 D法律风险 20、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资_ 的自有资金或股本金。 A15% B20% C30% D40% 21、房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以倍中误差作为限差。 A：一 B：两 C：三 D：四 E：执行层的组织协调 22、原建设部城市房地产转让管理规定中规定：“房地产转让当事人在房 地产转让合同签订后日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等 有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格” 。 A：30 B：60 C：90 D：120 E：执行层的组织协调 23、某商铺建筑面积为 5000，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为 35 年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为 120 元；运营费用率为和 金收入的 25；该类房地产的报酬率为 10。该商铺的价值为万元。 A：521 B：533 C：695 D：711 E：工业用地的监测点评估价格 二、多项选择题（共 23 题，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意， 至少有 1 个错项。 ） 1、成本法中的“开发利润”是指。 A：开发商所期望获得的利润 B：开发商所能获得的最终利润 C：开发商所能获得的平均利润 D：开发商所能获得的税后利润 E：开发商所能获得的税前利润 2、房产图按房产管理的需要分为。 A：地籍图 B：房产分幅平面图 C：房产分丘平面图 D：房产分户平面图 E：宗地图 3、一套建筑面积为 100m2，单价为 2000 元/m2 的住宅，首期付款 5 万元，余 款在未来 10 年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为 5.31%，则该套住 宅的（） 。 A实际单价为 2000 元/m2，实际总价为 30.16 万元 B实际单价为 1950 元/m2，实际总价为 20 万元 C实际单价为 2000 元/m2，实际总价为 20 万元 D实际单价为 2000 元/m2，实际总价为 30.16 万元 4、下列关于招标的说法，不正确的是_。 A房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式 B通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包 单位 C开发商公开招标项目应授标给最低报价者 D邀请招标适用于公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目 5、房地产评估员的考试、认证工作由_负责。 A国务院建设行政主管部门和人事主管部门 B国务院建设行政主管部门和房地产行政主管部门 C省、自治区建设行政主管部门和直辖市人事主管部门 D省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门 6、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有 【2006 年考题】 A：重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出 B：重新购建价格是在估价时点的价格 C：重新购建价格是客观的价格 D：建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格 E：土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格 7、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据_之间因果关系来判断。 A投保人与保险标的 B被保险人与保险标的 C保险事故与保险标的的损失 D保险人与保险标的的损失 8、房屋产权总登记、验证、换证，应当由_发布公告。 A县级以上地方人民政府 B当地房地产管理部门 C当地建设行政管理部门 D当地房屋产权监理处 9、征收集体土地应遵守的原则包括。 A：珍惜耕地，合理利用土地的原则 B：保证国家建设用地的原则 C：妥善安置被征地单位和农民的原则 D：无偿使用土地的原则 E：依法征地的原则 10、某住房置业担保公司实有资本 5 亿元，其担保的贷款余额不得超过_亿元。 A50 B100 C150 D200 11、下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有。 A：抵押人到期未偿还债务的 B：抵押人擅自处分抵押房地产的 C：抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的 D：抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的 E：未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押 的 12、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可 比基础，主要包括_等。 A统一采用总价 B统一采用单价 C统一币种和货币单位 D统一面积内涵和大小 E统一付款方式 13、香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的 10%， 这是基于_的考虑结果。 A大陆政策多变 B占领世界投资市场 C风险转移 D投资组合 14、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于。 A：卖方实际得到的价格(1-应由卖方缴纳的税费比率 ) B：卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费 C：买方实际付出的价格-应由买方负担的税费 D：应由卖方负担的税费应由卖方缴纳的税费比率 E：买方实际付出的价格-(1- 应由买方缴纳的税费比率) 15、商品房销售计价方式包括。 A：按均摊建筑面积计价 B：按套内使用面积计价 C：按建筑面积计价 D：按套(单元) 计价 E：按套内建筑面积计价 16、物业管理的社会化有两个基本含义，即。 A：房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业 B：物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业 C：物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业 D：物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业 E：政府职能部门要到社会上去选聘物业服务企业 17、关于房地产项目融资说法错误的是（） 。 A房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动 B通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可 流动的资金 C实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快 开发提高投资益的目的 D房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应 18、利率提高，对房地产投资的影响有。 A：导致房地产实际价值的折损 B：导致房地产实际价值的提高 C：加大投资者的债务负担 D：减缓投资者的债务负担 E：投资会提高 19、网络图法在建设工程管理中常常作为_的方法。 A质量控制 B成本控制 C进度控制 D合同管理 20、下列属于承担民事责任的方式有。(2009 年试题) A：罚款 B：吊销证照 C：赔偿损失 D：赔礼道歉 E：停止侵害 21、下列情况中会导致房地产价格上升的是（） 。 A上调贷款利率 B收紧房地产开发贷款 C开征房地产持有环节的税收 D增加土地供应 22、建设单位应当自领取施工许可证之日起 3 个月内开工，因故不能按期开工 的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由：延期以_为限，每次不 超过 3 个月。 A2 次 B3 次 C4 次 D5 次 23、A 房地产开发商以出让方