201608房地产市场发展趋势：调控力度进一步加强考试试题

2015 房地产估价师:中国房地产业的产融结合问题考试试题 一、单项选择题（每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、某房地产价格分两期支付，首期付款 50 万元，余款 80 万元在第 8 个月末一 次付清，当时月利率为 1。该房地产的实际价格为万元。 A：87 B：124 C：130 D：134 E：工业用地的监测点评估价格 2、是以实物产品数量所计量的生产要素边际生产力。 A：边际产值 B：边际产量 C：边际收益 D：边际收益产量 E：执行层的组织协调 3、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期 满年未动工的，按土地使用权出让金的 20以下征收土地闲置费。 A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地产估价机构必须加盖公章 4、关于债务融资，下列说法不正确的是。 A：信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道 B：债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷 C：企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为 35 年 D：利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱” 或“借鸡生蛋” E：借款合同 5、房地产的最高最佳使用状态不包括。 A：最佳区位 B：最佳规模 C：最佳用途 D：最佳集约度 E：工业用地的监测点评估价格 6、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为 18 万元，预计改为 服装店后的年净收益为 20 万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用 途进行估价。 A：合法原则 B：最高最佳使用原则 C：估价时点原则 D：替代原则 E：工业用地的监测点评估价格 7、从 1996 年到 2001 年，某市商品房销售量分别为 50、60、80、110、120、150 万 m2，若以 1996 年为基期，则 2001 年该商品房 销售量的定期增长速度为_%。 A100 B200 C300 D400 8、是指房地产投资容易受到政府政策的影响。 A：易受政策影响性 B：存在效益外溢和转移 C：适于进行长期投资 D：最高最佳使用性 E：借款合同 9、下列关于招标的说法，不正确的是。 A：房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式 B：通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包 单位 C：开发商公开招标项目应授标给最低报价者 D：邀请招标适用于公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目 E：借款合同 10、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是。 A：同质偏好 B：分散偏好 C：集群偏好 D：自然细分市场 E：借款合同 11、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、 等(2006 年试题) A：规划涉及方案 B：投资估算 C：资源条件 D：投资权益 E：借款合同 12、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是。 A：股票+ 投资基金 B：债券 +投资基金 C：投资基金+ 股票+债券 D：股票+ 债券 E：执行层的组织协调 13、按照公司法的规定，只有才可以发行股票。 A：个人 B：合伙企业 C：有限责任公司 D：股份有限公司 E：执行层的组织协调 14、以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估 价值的_。 A50% B60% C70% D80% 15、某经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。 评估的房地产价格为 2000 万元，按照原国家计委、原建设部联合下发的关于 房地产中介服务收费的通知规定的收费标准，估价收费最高为万元。 A：160 B：3 00 C：4 25 D：5525 E：执行层的组织协调 16、建筑物净收益=_建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。 A建筑物重置价 B建筑物现值 C土地价格 D房地产价格 17、 （）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到 每个最基本的组成部件。 A全面覆盖 B大量定制 C市场专业化 D产品专业化 18、某成片荒地面积 15000m2，取得该荒地的代价为 1000 万元，将其开发成 “五通一平”熟地的开发成本和管理费用为 1500 万元，其中 60%从银行贷款取 得，开发期为 3 年，贷款年利率为 8%，销售费用、销售税费和开发利润分别 为可转让熟地价格的 2%、5.5%和 10%，开发完成后可转让土地面积的比率为 60%，假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，则该荒地开发完成后可 转让熟地的平均单价为（）元/m2。 A2237 B2265 C2346 D3964 19、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的（） 。 A一级市场 B二级市场 C三级市场 D存量市场 20、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。 A最低租售价格 B最低租售数量 C最低利润水平 D最高土地取得价格 21、根据房产测量规范 ，不计算房屋建筑面积的是_。 A属永久性建筑有柱的货棚 B有顶盖不封闭的永久性架空通廊 C无顶盖的室外楼梯 D与室内不相通的类似于阳台的建筑 22、估价对象房地产 2006 年的纯收益为 500 万元，预计 2007 年到 2011 年各年 纯收益分别为 510 万元、550 万元、580 万元、600 万元、650 万元，该房地产 剩余经济寿命 45 年，土地使用权于 2042 年到期，该类房地产的报酬率为 8，则用未来数据资本化法计算的该房地产 2007 年 1 月 1 日的收益价格为。 A：6825 万元 B：6866 万元 C：6203 万元 D：6713 万元 E：工业用地的监测点评估价格 二、多项选择题（每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。 ） 1、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（） 。 A专家打分法 B三项预测值法 C解析法 D蒙特卡洛模拟法 2、根据国务院令第 483 号国务院关于修改(中华人民共和国城镇土地使用税 暂行条例)的决定 ，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次， 即。 A：大城市 1530 元 B：大城市 1224 元 C：中等城市 1224 元 D：小城市 0918 元 E：县城、建制镇、工矿区 0612 元 3、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有 【2007 年考题】 A：估价对象 B：估价时点 C：价值类型 D：估价方法 E：估价所需材料 4、收益法适用的条件，是房地产的收益和_都易于量化。 A成本 B报酬率 C运营费用 D风险 5、某综合办公楼建设期为 3 年，有效经过年数为 10 年，现补办了土地使用权 出让手续，土地使用权出让年限为 50 年，建筑物剩余经济寿命为 35 年，则计 算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。 A35 B45 C48 D50 6、建设项目决策阶段影响工程造价的主要因素有。 A：建设年限 B：建设质量水平 C：项目合理规模 D：建设地点 E：建设标准水平 7、计量估价合同是以_和单价表为计算包价依据的合同。 A总工程量 B实测工程量 C工程量清单 D最终工程量 8、关于企业所得税税率，下列说法正确的有_。 A企业所得税法定税率 33% B对年应纳税所得额在 3 万以下(含 3 万)的减按 18%的税率征收 C对年应纳税所得额在 3 万至 10 万以下(含 10 万)的减按 27%的税率征收 D对年应纳税所得额在 3 万以下(含 3 万)的减按 25%的税率征收 9、商业用地房地产位置的优劣主要取决于_。 A周围环境状况、安宁程度 B位置有利于原料和产品的运输 C交通是否便捷及离市中心的远近 D繁华程度、临街状况 10、房屋租金可分为_。 A成本租金 B商品租金 C土地租金 D经济租金 E市场租金 11、银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款 条件，则会给银行带来（） 。 A操作风险 B法律风险 C信用风险 D管理风险 12、住房公积金。 A：全部归职工个人所有 B：全部归单位和职工共同所有 C：记入职工个人的住房公积金账户 D：用于建造、购买、翻建、大修自住住房 E：用于租赁自住住房 13、某物业的购买价格为 80 万元，其中 30 万元为金融机构提供的抵押贷款， 在正常经营期内，年租金收入为 15 万元，年运营费用为 7 万元，年还本付息额 为 3 万元，所得税率为 33%，则该项投资的税前现金回报率为_。 A6.25% B10% C16.67% D16% 14、申请核定一级房地产估价机构资质的应当向提出申请。 A：国务院 B：国务院建设行政主管部门 C：省人民政府建设行政主管部门 D：自治区人民政府建设行政主管部门 E：直辖市人民政府房地产行政主管部门 15、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括_。 A措施费 B规费 C利润 D企业管理费 E税金 16、下列关于抵押的表述中，不正确的有。 A：抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人 B：在建工程抵押时，登记机关不得核发房屋他项权证 C：因室內电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵 押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足 D：抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产 E：抵押权为价值权，也是实体权 17、设计方案评价原则主要有。 A：经济合理性与技术先进性相结合的原则 B：充分考虑近期效益的原则 C：充分考虑远期效益的原则 D：近期与远期效益相结合的原则 E：考虑项目全寿命费用的原则 18、 物业管理条例确立的基本制度，包括。 A：业主大会制度 B：业主公约制度 C：物业服务企业资质管理制度 D：住宅小区综合验收制度 E：住宅专项维修资金制度 19、房地产投资项目经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标 的是_。 A借款偿还期 B偿债备付率 C流动比率 D利息备付率 E内部收益率 20、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优 先受偿款下的价值扣除