中原信托浙江湖州南太湖项目

中原信托-浙江湖州南太湖建投受益权投资信托计划（A 类） 风险评级 AA 类型 工商类 风险点 （1）南太湖建投的运营管理；（2）湖州市吴兴区政府财政收入状况；（3）抵押物估值及流动性。 产品特色 浙江省湖州市东部新城污水治理工程借款，湖州市吴兴区财政局下属全资国企兼 AA 发债主体（净资 产 75 亿元）借款，三六折土地抵押。 项目基本信息 产品名称 安益 X 期浙江省湖州市南太湖建投贷款项目信托受益权投资开放式集合资金信托计划（A 类） 信托期限 A 类：15 个月（截止到 2015 年 12 月 19 日） B 类： 21 个月（截止到 2016 年 6 月 19 日） 保 管 行 中国工商银行郑州财富广场支行 起点金额 100 万 信托规模 总规模 3 亿元，其中 A 类 1 亿元。 信托公司 预期 年收益率 100 万元 单笔认购金额 300 万元 9% 300 万元 单笔认购金额 9.5% 收益分配 按半年（每年的 3 月 20 日和 9 月 20 日）分配利息收益，信托到期还本付息。 投资方向 定向投资于中原信托中原财富-安益 273 期-南太湖建投贷款项目单一资金信托合同及对该合同 的任何修订和补充。 单一信托投向：向浙江省湖州吴兴南太湖建设投资有限公司（以下简称“南太湖建投”）发放信托贷 款，资金用于建设湖州市“东部新城污水治理工程”（以下简称“东部污水治理工程”）。 还款来源 第一还款来源：南太湖建投 日常经营收入。 风险控制 1.土地及在建工程抵押 （1）湖州湖鸿投资发展有限公司（以下简称“湖鸿投资 ”） 将位于浙江省湖州市吴兴区政府旁 的 2 宗商业用地（明细如下）抵押给 ZR 信托。 （2）湖州滨湖投资发展有限公司（以下简称“滨湖投资 ”）将位于浙江省湖州市八里店镇西山村 的 3 宗商业用地（明细如下）抵押给 ZR 信托。 根据江苏苏信房地产评估有限公司评估，以上 5 宗商业土地总估值 138084.6 万元，以最高额抵 押 5 亿元计算，抵押率 36.21%（折合 2173 元/平方米）。 据财富研究员调研得知，2014 年 1-7 月，湖州市吴兴区住宅均价 8634 元。 2.应收账款质押 南太湖建投 将因代建“湖州东部新城文化休闲旅游综合开发项目”而对浙江省湖州市吴兴区政府 6.7 亿元应收账款债权质押给中原信托。 3.共同还款人 （1）湖鸿投资 为本信托计划承担共同还款义务； （2 ）滨湖投资 为本信托计划承担共同还款义务。 产品说明 1.借款人 南太湖建投 简介 公司成立于 2003 年 5 月，注册资本 6 亿元，是湖州市吴兴区国有资产投资控股有限责任公司全 资子公司，实际控制人为湖州市吴兴区财政局，是湖州市吴兴区和湖州市经济开发区基础设施投资建 设主体，主要收入主要来源于土地开发和基础设施建设（收入比例为 25%：75%）。 2.借款人 南太湖建投 财务简介 截至 2013 年 12 月 31 日，公司总资产 178.99 亿元，净资产 74.36 亿元，资产负债率 58.46%；2013 年 1-12 月，公司实现营业收入 24.29 亿元（其中：基础设施代建收入 18 亿元）， 净利润 2.96 亿元；2011-2013 年，公司经营净现金流分别为 2.86 亿元、1.81 亿元和-8.93 亿元。 据人行征信系统查询显示，截至 2014 年 5 月 16 日，公司未结清信贷业务余额 17.02 亿元，对外担 保业务余额为 258794.17 万元。 公司于 2011 年 2 月 17 日发行了 7 年期 10 亿元企业债券（简称“11 南太湖债”，债券代码： 1180028），将于 2016 年 2 月 17 日开始还本 30%，2014 年经大公国际资信评估有限公司评定债 券主体评级为 AA。 公司于 2014 年 1 月 17 日发行了 7 年期 12 亿元企业债券（简称“14 南太湖债”，债券代码： 1480016），将于 2017 年 1 月 17 日开始每年还本 20%，2014 年经大公国际资信评估有限公司评 定债券主体评级为 AA。 3. 湖州市吴兴区 简介 吴兴区位于浙江北部、太湖南岸，东临上海，南接杭州，西近南京，北隔太湖与苏州、无锡相望 （具体如下），是湖州市城市发展主城区； 辖区总面积 871.9 平方公里，户籍 45.91 万人（2013 年 数据）。 吴兴区已形成以新型纺织、新型建材、金属制品、机械电子为支柱，通信器材、电子信息、生物医药 相应发展的现代工业体系，是全国最大童装产销基地和棉坯布集散中心；区域内拥有美欣达（股票代 码：002034.SZ）、栋梁新材（股票代码：002082.SZ ）以及金洲管道（股票代码：002443.SZ ）等 三家上市公司。 根据湖政函【2012】92 号文件，湖州市决定自 2013 年起将湖州经济技术开发区纳入吴兴区财政预 算编制范围，2010 年经国务院批准升级为国家级经济技术开发区，是湖州市唯一的国家级开发区。 2013 年，纳入吴兴区财政预算范围后，吴兴区财政规模得到了大幅提升。 2013 年，浙江省湖州市吴兴区实现 GDP 506.31 亿元，政府财政总收入 115.38 亿元，其中一般预 算收入 45.39 亿元。截至 2013 年 12 月 31 日，吴兴区地方政府债务余额为 73.12 亿元，负债率为 14.45%，债务率 63.37%。 4.共同还款人 湖鸿投资 简介 公司成立于 2007 年 2 月，注册资本 2000 万元，唯一股东是 南太湖建投，实际控制人为湖州市 吴兴区财政局，与 南太湖建投 是“两块牌子一套人马”，主要负责湖州市吴兴区西山漾周边房地产 开发建设管理任务。 截至 2013 年 12 月 31 日，公司总资产 9544.83 万元（其中：存货 9523.54 万元，全部为土地开发 成本），净资产 1247.5 万元，资产负债率 86.93%；由于公司还没有开展业务，因此还没有经营收 入。 5.共同还款人 滨湖投资 简介 公司成立于 2007 年 2 月，注册资本 2000 万元，唯一股东是 南太湖建投，实际控制人为湖州市 吴兴区财政局，与 南太湖建投 是“两块牌子一套人马”，主要负责湖州市吴兴区国有资产的出租出 售物业管理及吴兴区基础设施建设的资金筹措和开发建设任务。 截至 2013 年 12 月 31 日，公司总资产 11278.75 万元（其中：存货 11278.74 万元，全部为土地开 发成本），净资产 960.82 万元，资产负债率 91.48%；由于公司还没有开展业务，因此还没有经营 收入。 6.建设项目 简介 东部污水治理工程 一期工程项目区域涵盖湖州东部城区（湖州市未来发展重点区域），覆盖面积 90 平方公里，建设内容包括：污水管网 152.6 公里（主干管 102 公里，支管 50.6 公里)、7 座中途 提升泵站的建设。 东部污水治理工程 总投资 91057 万元，其中 南太湖建投 自筹资金 41057 万元（截至 2014 年 1 月 2 日，南太湖建投 已累计投入 3.29 亿元，占比 36.13%），金融机构筹措资金 5 亿元；建设时间 为 2014-2015 年。 据中原信托测算，根据项目年处理污水量及收费标准，项目年实现收入