九龙都商业项目招商书(01.18)

盾安.九龙都 商 业 项 目 简 介 日期： 2005-01-18 公司简介： 中国.盾安控股集团有限公司中国民营企业 500强, 注册资 本 4亿元人民币。拥有 20余家控股子公司，涉足制冷、机械、商贸、 食品、旅游、房地产等新兴行业。成为一家集科、工、贸于一体， 跨行业、跨区域的大型现代企业集团。其下属子公司重庆盾安置业 有限公司自成立以来，秉承集团公司“居安思危，永不满足，超越 现在，把握未来”的经营理念和“敬业、诚信、合作、创造”的企 业精神，确立了以市场为导向，规范化、专业化的房地产开发经营 战略。 “盾安.九龙都”的开发,标志着重庆盾安置业有限公司凭借超前 的经营意识和营销理念，以“新商业、新概念、新生活”独特经营 模式，立足于重庆房地产行业.以强大的资金实力,先进的开发理念, 专业的技术标准,必将把“盾安.九龙都”打造成为重庆一流的房地 产品牌。 项目简介： “盾安.九龙都”地处重庆市九龙坡区杨家坪中心商圈，扼守杨 家坪生态休闲商业步行街西入口，项目位于石杨路交通主干道与兴 胜路城市环道交汇处，通过下沉式广场、地下通道和人行天桥与步 行街直接连通，三面临街，人流进出方便。紧邻重庆市重点高校重 庆工学院，拥有 30余路公交路线，距离重庆首条轻轨杨家坪站仅 300余米，连接成渝、渝黔高速公路及九龙港口、火车南站。周边 商业业态完善，商业气氛浓郁。 精 致 地 标 时 尚 之 都 杨家坪中心商圈 “盾安.九龙都”总建筑面积近 8.5万平方米.拥有 2万余平米 的商业裙楼，两栋中高级酒店服务式公寓。商业部分总经营面积 2 万多平方米，主体结构地上六层，地下四层，其中负一层以上为商 业，负二至负四层为车库，停车位近 300辆，建筑外立面简约、时 尚、俊朗。双塔式结构，功能划分明确，布局合理。 市场情况分析 一、宏观环境分析 1、 重庆概况 重庆，简称渝，位于我国西南地区东部、长江上游，1997 年直 辖以来，社会经济得到了迅猛的发展，已逐步成为西部经济发展的 桥头堡，在全国经济格局中处于重要地位。2002 年被美国财富论坛 评为“中国西部最具有竞争潜力的城市” ，在联合国公布的“中国最 具有发展前途的 25个城市”中，重庆位居第八，列西部之首；2003 年权威人士对“中国 24个城市竞争力”的评点中，重庆被认为是西 部最具竞争力的城市。本案就房地产及商业发展宏观环境而言，分 别从“经济环境、行业环境”等方面来分析研究。 重庆，是中国西部最大的城市，最年轻的直辖市，位于我国西南 地区东部、长江上游，东邻湖北、湖南，南接贵州，西靠四川，北 连陕西。辖 43个区市县，东西长 470公里，南北长 450公里，面积 8.24万平方公里，分为主城区、都市圈、市域三个层次，有一个由 大、中、小城镇组成的城镇群，呈“多中心，组团式”格局。2003 年末，全市户籍人口 3130万人，常住人口 2777.47万人，常住人口 城镇化率为 41.9%，其中市区人口 600余万人。 2、重庆经济环境分析 2001 年至 2003 年重庆市经济发展指数 指数名称 单位 2001 年 2002 年 2003 年 一. 国内生产总值 亿元 1750 1971.10 2250.11 同比增长 % 9 10.3 11.4 二. 国内人均生产总值 元 5655 6353 8075 同比增长 元 498 698 1041 三. 全市财政收入 亿元 126.41 157.87 206.93 同比增长 % 20.00 26.90 31.1 四. 全社会固定资产投资 亿元 801.82 995.66 1269.35 同比增长 % 22.30 24.20 27.5% 五. 社会消费品零售总额 亿元 699.33 763.05 835.53 同比增长 % 8.70 9.10 9.5 六. 外贸进出口总值 亿美元 18.34 17.94 25.95 同比增长 % 2.70 -3.90 44.6 七. 实际利用外资 亿元 4.24 4.50 5.67 同比增长 % 22.90 6.10 25.8 八. 城镇居民人均可支配收入 元 6721.09 7238 8094 同比增长 % 7.10 13.70 11.8 城镇居民人均消费性支出 元 5765.07 6360 7118 同比增长 % 5.30 11.10 11.9 九. 农民人均纯收入 元 1971.2 2098 2215 同比增长 % 4.20 6.40 5.6 精 致 地 标 时 尚 之 都 杨家坪中心商圈 十. 居民消费价格指数 % 101.70 99.60 100.6 3、经济持续稳步增长，进入高速发展期 重 庆 2001年 至 2003年 GDP 1750 1971.1 2250.11 9% 10.30% 11.40%0 500 1000 1500 2000 2500 2001年 2002年 2003年 亿元 国 内 生 产 总 值 同 比 增 长 统计数据表明，近年来全市 GDP 增速一直保持在 9%以上，全市经济实现持续、快速、 稳定增长，综合经济实力显著增强，初步具备向更高层次发展的物质基础和综合实力。 重庆基本完成了“经济起飞” ，今后 10 年增速将维持在 10%以上，进入“稳定飞行期” ， 即“高速飞行期” 。 4、固定资产投资力度加大，城市建设飞速发展 重 庆 2001年 至 2003年 固 定 资 产 投 资 801.82 995.66 1269.35 22.30% 24% 28%0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2001年 2002年 2003年 亿元 全 社 会 固 定 资 产 投 资 同 比 增 长 直辖 6 年来，重庆市建成重大项目 120 个，完成投资 1100 亿元，带动社会固定资产投资 3885 亿元，年均增长 20.8%，投资对经济的贡献率达到 67%。并计划在 2010 年前完成投 资 8700 亿元，集中力量实施基础设施、生态环境、产业结构调整、社会事业等重大投资项 目，加大了交通、通讯、水利等基础设施建设的力度，为房地产市场的繁荣奠定了坚实的 基础。 5、城市居民收入水平显著提高，消费能力增强 重 庆 2001年 至 2003年 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 6721.09 7238 8094 7.10% 13.70% 11.80%01000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 2001年 2002年 2003年 元 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入同 比 增 长 重 庆 2001年 至 2003年 城 镇 居 民 消 费 性 支 出 5765.07 6360 7118 5.30% 11.10% 11.90%0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 2001年 2002年 2003年 元 城 镇 居 民 人 均 消 费 性 支 出同 比 增 长 城市居民收入水平显著提高，消费能力进一步增强。 6、新一轮消费热潮形成，住房、汽车等持续旺销 2003年，全市消费品市场总体上呈现出高开低走、回升攀高的运 行态势。全年实现社会消费品零售总额 835.52亿元，比上年增长 9.5%，增幅比上年高 0.4个百分点。 精 致 地 标 时 尚 之 都 杨家坪中心商圈 新一轮消费热潮逐步形成，住房、汽车、电子通讯设备持续旺销。全年商品住宅、汽车、 通讯器材销售额分别增长了 34.9%、37.6%和 45.7%，消费结构升级趋势进一步明显。 二、重庆宏观环境综述 1、良好的宏观经济环境为商业发展提供了基础保证 在国家继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大对西 部地区投入力度的推动下，国民经济加速增长，经济运行质量和效 益进一步改善，市场物价总水平基本稳定，居民收入稳步增长，为 商业的进一步发展提奠定了稳固的基础，同时也预示商业地产步入 了稳步增长的景气空间。同时，使得本案商业物业的生存与发展有 了宏观依据，良好的经济环境为本案的健康发展提供了先决条件。 2、投资环境的改善使商业结构更加优化更具竞争力 通过改善投资环境和对外资的引入，使得国内外众多知名商业 企业纷纷抢滩重庆，分食这块大蛋糕，在竞争中使一大批有实力的 企业壮大起来，在优化了商业结构的同时，也加强了重庆商业的竞 争力，为商业的良性发展提供了保证，最终成为立足重庆、辐射西 南、联动长江、面向全国、统一开放、万商云集、最具活力和竞争 力的长江上游商贸中心和西部购物消费天堂。同时也对本案商业物 业经营机构的实力提出了严格的要求。 3、区域环境分析 3-1 九龙坡区概况 九龙坡区位于重庆西部腹心地带，是重庆市的主城区之一，东 连渝中区、大渡口区、南岸区，南隔长江与巴南区相望，西与壁山 县、江津市接壤，北与沙坪坝毗邻，辖 6个街道，12 个镇，幅员 437平方公里，人口 90余万，其中城镇人口占 68%。经济结构以工 业和农副产品为支柱，是重庆市重要的物资集散地和商贸区，杨家 坪是其政治、经济、文化、商业的中心区域，全区经济社会综合指 标在重庆各区县中位居前列，2003 年区域国内生产总值达 155.30 亿元。 3-2 区域经济发展状况 九龙坡区的经济发展呈持续增长趋势，区域经济指标和人均 GDP值连续几年排在全市第二的位置。九龙坡区目前形成三个经济 增长带：一是高新区经济特别发达地区；二是以杨家坪转盘为核心 的商贸政治文化中心；三是中梁山以西的农业产业园区。其中第三 产业发展的主要对象是以杨家坪片区的商业和餐饮为重点。 3-3 九龙坡区 GDP 增长情况 年度 2000 2001 2002 2003 统计数据 GDP 增长率 GDP(亿) 增长率 GDP 增长率 GDP(亿) 增长率 九龙坡 96.8 12.0% 118.94 9.4% 135.5 10.9% 155.3 14.0% 3-4 九龙坡区产业结构发展趋势（亿元） 2000 2001 第一产业 第二产业 第三产业 第一产业 第二产业 第三产业 5.75 66.3 27.9 5.75 70.49 42.7 6% 66% 28% 4% 60% 36% 2002 2003 精 致 地 标 时 尚 之 都 杨家坪中心商圈 第一产业 第二产业 第三产业 第一产业 第二产业 第三产业 5.94 80.7 48.9 6.21 92.9 56.2 4.38% 59.56% 36.09% 4.00% 59.82% 36.19% 3-5 区域人口结构 人口增长趋势 年度 1999 2000 2001 人口数量（万人） 70.67 72.21 72.18 人口出生率 6.82 10.1 6.68 人口结构 2003年指标 男 女 农业人口 非农业人口 数值（万人） 38.38 36.82 23.79 51.41 比例 51.03% 48.96% 32% 68% 注：人口密度：1741 人/平方公里 人口产业结构 2003年指标 第一产业 第二产业 第三产业 数值（万人） 7.76 25.26 19.13 根据十五计划精神，预测“十五”期间全市人口自然增长率为 6.，2005 年全市总人口 3193.3 万人，城镇人口将达到 1287.5 万人左右。九龙坡区的人口为 72.18 万，其中流动 人口约 25 万，杨家坪地区的流动人口约 10 万左右。 4、区域环境特点 4-1 地域涵盖面积大 九龙坡区是重庆市发展和主城区拓展的重点地区，是重庆主城 区三大板块之一，全市规划的 600平方公里主城区中，九龙坡区占 100平方公里，拥有主城区 9个组团中的大杨石和中梁山两大组团； 全市规划中的 2000平方公里都市圈，我区占 400平方公里，拥有都 市圈内 10组团中的西彭（陶家） 、白市驿（含谷）2 个组团。 4-2 便捷的立体交通网络 九龙坡区白市驿机场，长江上游最大的水陆联运港口九龙港， 西南最大的两个铁路货运编组站重庆南站、重庆西站；成渝、渝黔、 襄渝三条铁路干线汇灌境内；成渝、渝黔高速公路和大件路、陈庹 路、南北干道等城市干道横贯东西南北，李家沱、鹅公岩大桥雄跨 长江大桥，重庆高架轻轨较新线沿杨家坪穿过，构成九龙坡区发达 的水陆空立体交通网络，邮电通讯发达，通讯设备国内领先。 4-3 工农业基础雄厚 九龙坡区是重庆市的工业大区和蔬菜、副食品生产基地。区内 共有工商企业 5014家，其中工业制造业 2016家，房地产建筑、交 通运输、邮电通讯、商业贸易、金融证券行业企业 2895家，现全区 有国有企业 377家、集体企业 2472家、私营企业 1224家、股份制 企业 651家、股份合作制企业 156家、联营企业 31家，三资企业 85家、港澳台独资企业 18家。 4-4 投资环境的优势 九龙坡区水、电、气供应充足，通讯设备国内领先。有国家级 科研院所 14个，各类高等院校 8个，以石桥铺、九龙坡区等为开发 范围的国家级高新技术开发区正蓬勃发展，以袁家岗为中心的全国 体育产业试验区正步入实施建设期，以含谷镇为中心辐射周围的重 庆市市级开发区为扩大国内外投资环境提供了建设重庆西部的发展 契机。 4-5 商贸发展潜力巨大 九龙坡区商贸流通市场潜力大，是重庆市重要的物资集散地和 精 致 地 标 时 尚 之 都 杨家坪中心商圈 商贸区，对周边地区具有较强辐射力。全市最大的汽摩配件整车交 易中心、钢材交易市场。渝州交易城、富安百货、立丹百货、新世 纪超市、山城超市、人防地下商场、重庆百货杨家坪公司等竞相开 放，购销两旺。初具规模的杨家坪商业步行街是全市最大的步行商 贸购物区之一，将极大地改善全区商贸环境。 三、区域市场政策动态及对本项目的影响 1、退二进三”政策 从 2001年起，九龙坡区开始绘制大规模“退二进三”蓝图：用 3至 5年的时间，让杨家坪、谢家湾、石坪桥和黄桷坪地区的 300 余家工业企业逐步实现“退二进三” ，据统计，仅杨家坪转盘附近， 建设集团、西车厂、新华印刷厂等企业“退二进三”后腾出来的土 地面积可以达到 4000亩之巨。 同时，九龙坡对退出地域进行了功能划分、配套规划、建筑布 局规划和产业类型规划，初步建议三产主要发展以渝中区商务中心 为依托的商务区，以流通为主要内容的商场、物流园区。 此外，过去期盼已久但又苦于无处生根的五星级酒店、高档住 宅区等都有了着落。九龙坡区计委的该区 2003-2007年重大项目规 划表：新华印刷厂旧址上，耸立的将是建设规模达 34万平方米的海 蓝云天新天地(暂定名)；原矿机厂厂址，将建设一座总规模达 35 万平方米的俊逸新视界；冠生园厂址，将出现 15万平方米的盘古商 城；建设集团主厂区进行整体搬迁后，取而代之的将是占地 1100亩， 以金融、商贸为主的国际金融中央商务区；西车厂主厂区整体搬迁 后，在该区域内将规划建设占地 1000亩，以金融、酒店业、商贸为 主的中央商务区。 同时，以杨家坪中心为依托的商业区，以流通为主要内容的商场、物流园区的规划，将 进一步促进杨家坪商业商务的繁荣，而本案处于杨家坪中心商圈，必将对本案起到巨大的 促进作用。 2、九龙坡区将建成重庆现代物流中心 随着三峡大坝成库，拥有长江上游最大集装箱码头的九龙坡区 把目光盯向了物流，与重庆市其他主城区相比，九龙坡区建设物流 园区在地理位置、土地资源、交通条件、基础设施以及工业基础等 方面的优势都相当明显。区域内有长江上游最大的深水货运码头九 龙坡港，铁路东、南、西站均在区内，白市驿机场、成渝高速公路 等构成了较为完善的立体交通网；有大量的仓储设施可供使用，土 地资源丰富；工业较为发达，尤其是汽车、摩托车、钢材、铝材等 产业，在全国也有重要影响；区内有许多著名的大集团公司，如铁 马、建设、重啤、三峡油漆、西铝等，加上石桥铺高新区的信息产 业，即将入驻杨家坪的美国沃尔玛，为物流发展提供了良好的经济 条件和技术条件。 目前，九龙坡建设物流园区的计划已经启动。按照计划，今年 开始建设九龙港、滩子口、西客站一带的存储型物流园区，同时修 建菜园坝火车站至鹅公岩大桥的滨江路。到 2004年，开始组织实施 建设集团的“退二进三”工程，建设多功能物流园区，力争用 3年 左右时间形成现代物流园区的基本框架。与此同时，在华岩、白市 驿一带建设加工型物流园区。西彭加工型物流园区也将列入远期规 精 致 地 标 时 尚 之 都 杨家坪中心商圈 划。他们希望，九龙坡区能成为“二传手” ，一方面将重庆及西部的 商品源源不断地流通到全国各地，另一方面又将企业急需的原材料 经九龙坡运达重庆及西部。 现代物流中心的确立必将催生更多的从事物流、外贸、咨询服务等行业的中小企业，进 而导致对办公物业的大量需求。因此本案可将部分物业定位为可商可住的商务公寓，以迎 合这些企业的需求，同时也将加速本案的去化。 3、旧城改造力度加强 杨家坪步行街，因对整个经营商圈的规划，将对近 60%的旧房 进行拆除，要完成整个杨家坪步行商业区，需重新建设 56万平方米 的商业和住宅面积，同时政府为配合商业中心的建设，新化印刷厂 的整体搬迁（以由重庆力扬集团拿下） 、建设厂将搬出部分生产车间、 西车厂也将拿出生产车间和部分老住宅共 600亩用于开发，杨家坪 周边搬迁完毕后九龙坡主城区将由至少 2000亩地可供开发。 旧城改造的加强使越来越多的人不得不放弃原来的“陋室”去寻找新的居家之所。而货 币安置使他们有足够的能力借此机会改善一下居住条件。传统的留恋情节又使他们不想离 开一直居住的九龙坡、杨家坪。因此说，旧城改造将带动本案住宅及商业的去化。 4、奥运村建设 根据规划，作为袁家岗奥体的配套项目，奥体中心将在石坪桥 一带兴建。而本案正对的石杨路是连接石坪桥奥运村与杨家坪商业 街的主要道路。 奥运村的建设将使石杨路的地位得到提升，进而提高本案的核心价值。 5、区域环境综述 5-1九龙坡区是重庆第二产业基地，具有强大的经济基础和产业 后盾； 5-2综合资源丰富，为商业的进步发展提供了充分的基础条件； 5-3“推二进三”政策实施将为杨家坪商圈的发展提供巨大空间， 是重庆商业潜力最大的区域； 5-4重庆主城中人口最多的区域，具有强大的消费力； 5-5 杨家坪的政治、文化、商业中心地位在较长时间内不可动摇。 四、商业市场分析 1、 重庆商业市场分析 自重庆直辖以来，在“大市场、大流通、大商贸”的发展战略 指导下，重庆市商贸流通业发展取得了突破性进展。到目前为止， 重庆的商业用房形态已经相当丰富，商业物业用房中涉及到的各类 物业都已出现，购物中心、专卖店、百货商场、超市、便利店等构 成了目前重庆主城区较为发达的商业商贸体系，并且其功能划分和 档次划分已日益明确。 2、重庆主城商业发展格局 重庆主城区内形成了以解放碑商圈为核心，以沙坪坝商圈、观 音桥商圈、南坪商圈、杨家坪商圈为辅商业中心的“组团式”商业 格局。各商圈区域中心的位置已基本奠定，其特色及业态概括如下： 精 致 地 标 时 尚 之 都 杨家坪中心商圈 解放碑商圈：传统商业中心，以大型购物中心、零售业为主的 综合型商业中心。 沙坪坝商圈：以景观、文化为特色，以购物中心、零售业为主的 综合型商业中心。 观音桥商圈：大型购物中心、零售业为主的综合商业中心。 杨家坪商圈：以休闲为特色，以购物中心、零售业为主的综合型 商业中心。 南坪商圈：区域型商业中心，是以购物中心、零售业为主的综合型 商业中心。 3、商业营业面积 截止 2003年底，全市商业总经营面积达 2200万平方米，其中主 城区内的商业面积约在 450万平方米左右，以主城区内常住人口 （含流动人口）近 600万人计，就商业覆盖率而言，主城区常住人 口人均拥有商业面积约 0.75平方米左右；按照主城区 200平方公里 面积计算，每平方公里商业营业面积密度为 2-2.5万平方米。 人均城市人口的有效商业物业面积应在 1平方米左右。同时， 随着城市化进程加快，重庆市城市人口增加，新兴区域扩张，以主 城区常住人口（含流动人口）达到 800万人计，商业物业面积应在 800万平方米。这一数据有力的证明，重庆商业市场发展潜力巨大。 4、商圈饱和度 2003 年重庆主要商圈分析 商圈 商圈人流（万人） 年购买力（亿元） 商业供应量 （万平方米） IRS值 解放碑 40 135.00 30 45000 观音桥 14 37.80 12 31500 南坪 20 54.00 15 36000 沙坪坝 24 64.80 18 36000 杨家坪 28 75.60 14 54000 根据各商圈商业营业面积、客户量体、平均购买力等指标对各 商圈进行饱和度计算，得如下结果：各大商圈中商业物业每平方米 的营业额普遍在 25000元35000 元之间，离各区域理想状态经营 值尚有 20000元25000 元的距离。从五个商圈目前的实际营业水 平来看，远远低于饱和度指数，这几大商圈目前都还有较大的发展 空间。 5、商业业态 商业零售业态分为 4种较为明显的阶段：即一、杂货店、便民 店；二、百货店；三、购物中心；四、连锁、仓储中心（由低到高） 。 而目前的相关统计表明，重庆市的商业业态比例中，便民店、杂货 店的比例约 35（偏高） ，百货店约占 20，购物中心（商场）约 占 25，连锁仓储中心约占 5，比例偏低（其余 15为专业市场） 。从反映商业经营水平高低程度的指标之一营业面积来看， （以超市为例）在 200平方米以上的超市共计有 62家，规模化特点 不足。同时，在已营业的现有商家中，品牌商家所占的比例还不高， 外地（资）背景的商用物业比例为 17.6，进入重庆市场的脚步还 相对较慢。 精 致 地 标 时 尚 之 都 杨家坪中心商圈 商业业态结构的不合理正是为规模型实力经营者或调整完善业态留 出的空间。 6、重庆商业市场综述 就目前重庆商业发展水平来看，远低于国内发达城市，整体商 业覆盖率（0.75M2）水平较低。目前重庆商业物业总量为 2200万平 方米，且年增长 200万平方米，商业整体空置率为 9%，处于合理空 置范围内；商用物业供需两旺。全市市场需求以年均 9.4%的速度增 长，市场保持快速、平衡发展；重庆仍是一个发展中的城市，商业 发展的空间还很大，预计到 2010年，主城区可容纳 800万平方米商 业面积，拥有 350万平方米的发展空间。 到 2007年，重庆社零总额将达到 1285亿元，走功能体系完善、 市场规模宏大、商业服务兴旺、市场环境规范、特色优势突出之路。 建立先进完备的连锁经营网络、高效畅通的物流配送体系、便 民利民的新型社区商业框架、技术先进的流通信息化载体，积极引 导和支持发展包括社区连锁商业在内的现代商业模式，使商业流通 方式更符合社会的需求。因此，重庆市商业在今后的发展中，将较 多的突出大型购物中心、连锁仓储中心、社区连锁商业；使社零总 额、商业增加值、商品购销总额、连锁经营销售额、商品市场成交 额等主要经济指标皆保持较高的两位数增长，向构建长江上游商贸 中心和西部购物消费天堂的大战略目标靠拢。 7、九龙坡区商业市场分析 7-1 九龙坡区商业发展概况 九龙坡区核心杨家坪商圈, 日均人流量达到 28万人。3 公里范 围内人口约 42万人，商业辐射人口达 150万人左右。消费能力巨大， 是杨家坪商圈得以迅速发展的承载，该商圈以本区消费者（来自杨 家坪、石坪桥、高新区和远郊）为主，部分消费者来自大渡口和李 家沱，消费群体主要是本区的企事业单位员工。04 年 1月，九龙坡 GDP首次超过渝中区，位居重庆第一，发展潜力巨大。自杨家坪生 态商业步行街建成以来， 商业大量扩容, 大型商业旗舰纷纷进入， 未来市场竞争激烈,旧城改造、轻轨的建设使杨家坪商圈商业发展前 景看好 7-2 杨家坪商圈范围及商业营业面积 杨家坪由于“两场一院” （建设集团、铁马集团、重庆工学院） 占据了杨家坪中心区大片土地，造成杨家坪中心可扩展的商业用地 精 致 地 标 时 尚 之 都 杨家坪中心商圈 面积较少。目前，杨家坪商圈主要由杨家坪休闲商业步行街核 心区（杨家坪环道围合区域）及直港大道、杨家坪正街、石杨路、 西郊路、杨九路部分路段组成，商业营业面积约在 20万平方米左右。 目前在建的几大商业项目投入营业后，总商业面积预计将超过 40万平方米 7-3 杨家坪商圈商业业态组成及分布 杨家坪商圈商业业态以杨家坪休闲商业步行街为中心，以直港 大道、杨家坪正街、石杨路、西郊路、杨九路五条城市干道程放射 状分布。 杨家坪休闲商业步行街： 由于杨家坪商业步行街的改造，商业环境有了较大的改善，但 因为几个大型商业项目尚处于建设中，因此，地上商场经营面积较 少，同时由于历史原因形成了杨家坪独特的“地面+地下商圈” 。以 综合百货为主，兼有银行，影院，药房，书店，精品，服装，餐饮， 美容美发，百货业除重百，立丹百货属于统一管理的大型百货，其 余地下多为店中店，地上有小面积的店中店和面积不等的临街铺面。 地下商场主要有美侬购物中心、嘉运购物中心等，多以分割式 小商铺为主，经营中低档的流行女性服饰等。 以一环路为界（包括一环路）外围： 一环路以休闲娱乐为主，有曼哈顿夜总会等杨家坪几个主要的 休闲娱乐场所，兼有建材加工、副食，通讯等传统百货； 杨家坪正街（长江路段） 以电器，建材为主，集中了重庆几大专业商业运营机构，如国 美电器、商社电器、商社建材，兼有广告制作，副食等。 直港大道 主要以中高档餐饮业和休闲娱乐业为主，规模一般较大，是重 庆较为出名的餐饮一条街。 杨九路 精 致 地 标 时 尚 之 都 杨家坪中心商圈 由于铁马集团（中国兵器工业集团重庆铁马工业集团有限公司） 修建了大量临时门面，业态主要为重型车配件，其次是休闲娱乐和 餐饮。 西郊路 仅靠步行街段有富安百货、新世纪超市等，向外则以建材，银 行，通讯，服装，超市，为主，兼有少量餐饮 前进支路（富安百货背面） 。 以家居（窗帘） ，装饰材料，小五金为主。经营状况良好。 石坪桥正街 以大众餐饮，服务社区配套为主。工学院周边有比较多的网吧， 兼有一部分休闲娱乐，并有三所医院，两个银行营业部。 7-4 杨家坪商圈主要商业物业经营情况 店名 经营方式 经营状况 业态 营业面积 杨家坪地下商场 租赁 良好 服饰精品 12000 重百超市 机构经营 较好 超市 4000 美侬购物天堂 租赁 一般 百货 13000 商社建材 购买 较差 专业市场 5100 富安百货 机构经营 一般 百货 13000 立丹百货 联营 一般 百货 15000 新世纪超市 机构经营 良好 超市 5000 重百杨家坪店 机构经营 良好 百货商场 4000 山城超市 机构经营 良好 超市 900 商社电器 机构经营 一般 专业市场 3000 国美 机构经营 较好 专业市场 5000 7-5 大型商业经营面积及楼层分布 商社电器 位于杨家坪正街长江路，总营业面积约 4400平方