廉江市城乡建设用地增减挂钩潜力分析

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 廉江市城乡建设用地增减挂钩潜力 分析 摘要：在采用人均农村居民点 建设用地标准法测算廉江市农村居民点 整理潜力、根据廉江市土地利用总体规 划（2010-2020 年）预测城镇用地需求 量的基础上，用城乡建设用地增减挂钩 供给率来定量分析农村居民点整理潜力 对规划目标年新增建设用地需求的满足 程度。从而确定廉江市城乡建设用地挂 钩的潜力，为廉江市城乡建设用地增减 挂钩项目的实施规划提供参考。 中国论文网 /2/view-12897311.htm 关键词：城乡建设用地；挂钩； 拆旧地块；建新地块；潜力 Abstract:The rural residential areas -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 in per capita standards of land used for construction purposes LianJiangShi measuring method, rural residential areas, the potential LianJiang city up according to the general land use planning (2010- 2020) prediction based on the demand for urban use, with urban and rural construction land supply rate increase or decrease to quantitative analysis linked up to potential rural residential areas in new construction land planning objectives of demand satisfaction. LianJiang city rural and urban construction land so as to determine the value of potential, urban and rural construction land for LianJiang city increase or decrease hook project implementation plan to provide the reference. Key words: urban and rural construction land; hook; the demolition of the old block built new plots of land; potential -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 中图分类号：TU984 文献标识码： A 文章编号： 目前，我国农村居民点的布局、 规模、用地结构等是在封建社会的小农 经济环境下形成，并在其基础上逐步发 展而来的。长期以来，我国农村居民点 建设基本处于自发状态,缺乏有效的约束、 监督与管理机制，导致空心村现象普遍 存在。闲散地、废弃地、多占地、占好 地等土地浪费现象较为严重，所以居民 点整理具有较大的潜力1。城乡建设用 地增减挂钩正是为促进农村土地资源集 约、节约利用，改善农村生产生活条件， 推进新农村建设的一项重要举措。城乡 建设用地增减挂钩的潜力是指在一定的 社会经济条件下，通过对某地区现有农 村居民点内部空间结构调整和村庄归并 等，可增加的用于置换城镇建设用地的 有效耕地及其他农用地面积2。 一、区域概况 廉江市位于广东省西部，雷州半 岛北部，地处东经 10942至 11031， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 北纬 2123至 2157之间，东毗湛江市， 西邻北海市，北接玉林市。土地总面积 284689 公顷，包括罗州街道、城南街道、 城北街道、石城镇、新民镇、吉水镇、 河唇镇、石角镇、良垌镇、横山镇、安 铺镇、营仔镇、青平镇、车板镇、高桥 镇、石岭镇、雅塘镇、石颈镇、长山镇、 塘蓬镇、和寮镇等 21 个镇(街道)。2009 年末廉江市总人口为 163.58 万人，其中 农业人口 127.85 万人，非农业人口 35.73 万人。2009 年廉江市全年实现生 产总值 154.24 亿元，比 2010 年增长 12.60%，人均生产总值 9429.03 元。 二、农村居民点用地整理潜力分 析 （一）廉江市建设用地现状分析 在建设用地比例结构中，廉江市 2009 年的城乡建设用地占 71.74%。城 镇用地规模为 5734 公顷，占土地总面 积 2.01%，占建设用地总规模的 14.72%；农村居民点用地规模为 21629 公顷，占土地总面积的 7.60%，占建设 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 用地总面积的 55.50%。独立工矿用地 规模为 596 公顷，比重较低。详情见图 1。 图 1 建设用地各地类所占比例示 意图 （二）农村居民点用地整理潜力 构成 根据农村居民点用地现状调查, 廉江市农村居民点用地整理的潜力主要 由三部分构成：（1）闲置的空房，项 目区内农村居民建设用地中“一户多宅” 现象比较普遍，用地超过国家规定标准 的低效用地。 （2）村内空闲地面积较大， 由于旧村址建设是多年历史形成的，布 局凌乱，缺乏科学规划，村内有大量的 空闲用地。 （3）旧宅区用地利用效率低， 旧宅区闲置土地较多，建筑容积率和建 筑密度处于很低水平，如果提高建筑容 积率和建筑密度，其土地利用潜力很大。 （三）拆旧区建设用地整理复垦 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 潜力分析 1、人均农村居民点建设用地标 准法 以现状人均居民点用地为依据， 参照国家、省级相关标准，现状用地超 过标准的部分既作为农村居民点用地整 理的理论潜力。 其计算公式为： 式中： 为第 i 村农村居民点整理 潜力(亩 )； 为第 i 农村居民点现状用地 面积(亩 )；Qi 为第 i 村规划期末农业人 口（个） ；Bi 为第 i 村农村居民点人均 规划用地标准(m2/人)； 为第 i 村农村 居民点整理潜力系数。 式中人口计算公式为： 为 i 村基期年农业人口(人)，ki 为 i 村规划期内人口自然增长率，ri 为 i 村规划期内人口机械增长率，n 为规划 年限。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 如果以上述公式计算的某村居民 点整理潜力为零或负值，即 0 时，说 明该村的居民点用地集约水平已经高于 评价标准，此时的潜力和潜力系数全部 按 0 统计。 式中： 为全区农村居民点整理 总潜力(亩) ； 为全区农村居民点整理潜 力系数，m 为全区村庄总数。 2、户均农村居民点建设用地标 准法 其计算公式为： 式中： 为第 i 村农村居民点整理 潜力(亩 )； 为第 i 农村居民点现状用地 面积(亩 )；Qi 为第 i 村规划期末农业户 数；Bi 为第 i 村农村居民点户均规划用 地标准(m2/户)； 为农村居民点中农民 宅基地占总居民点面积的比例，参照国 家村镇建设用地标准， 为第 i 村农村居 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 民点整理潜力系数。 式中户数计算公式为： 为 i 村基期年农户数，ki 为 i 村 规划期内户数变化率，n 为规划年限。 如果以上述公式计算的某村居民 点整理，即 0 时，说明该村的居民点 用地整理潜力为零或负值，即 0 时， 说明该村的居民点用地集约水平已经高 于评价标准，此时的潜力和潜力系数全 部按 0 统计。 式中： 为全区农村居民点整理 总潜力(亩) ； 为全区农村居民点整理潜 力系数，m 为全区村庄总数。 3、农村居民点整理潜力现场调 查统计法 实际调查发现，现场农村居民点 用地整理潜力主要有 6 大来源：（1） 农村宅基地超过国家规定标准面积形成 的潜力。 （2）农村废弃宅基地压占土地 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 形成的潜力。废弃宅基地主要指民房已 倒塌等不能居住的宅基地。 （3）农村闲 置宅基地压占土地形成的潜力。农村闲 置宅基主要指民房质量尚好，但由于主 人户口已从村内迁出、长年不住的宅基 地。 （4）村庄建设由于缺乏规划而在村 庄内部形成的空闲地。 （5）农村居民点 内的零星农用地。 （6）农村居民点废弃 公共建设用地整理潜力。主要指由于学 生减少而产生的废弃幼儿园、小学、中 学及村庄合并减少的村委办公用地等。 其计算公式为： Si=S1+S2+S3+S4+S5+S6 其中：S1= Zi0Hi *Bh，S 总 =Si（i 是从 1 到 N 的自然数） Si 为村庄现状整理潜力（亩） ； S1 为宅基地超国家标准面积形成的潜 力（亩） ；S2 为村庄宅基地压占土地形 成的潜力（亩） ；S3 为村庄闲置宅基地 压占土地形成的潜力（亩） ；S4 为村庄 内部存在的空闲地面积（亩） ；S5 为村 庄中零星农用地面积（亩） ；S6 为村庄 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 废弃公共建设用地整理潜力（亩） ；S 总为全区村庄整理潜力面积（亩） ；Zi0 为村庄现状宅基地面积（亩） ；Hi 为村 庄现状户数；Bhi 为村庄居民点户均规 划用地标准。 表 1 人均居民点建设用地指标表 现状人均建设用地水平（O/人） 人均建设用地指标几倍 允许调整幅度 （O/人） 50.0 一、二 应增 520 50.160.0 一、二 可增 015 60.180.0 二、三 可增 010 80.1100.0 二、三、四 可增、 减 010 100.1120.0 三、四 可减 015 120.1 150.0 四、五 可减 020 150.0 五 应减至 150 以内 结合廉江市实际情况，本文采用 人均农村居民点建设用地标准法测算廉 江市农村居民点整理潜力。2009 年廉江 市农村居民点用地面积为 21629 公顷， 农村人口 127.85 万人；根据廉江市土地 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 利用总体规划(2010-2020 年)中预测数据， 2015 年廉江市农村人口为 135.18 万人， 2020 年农村人口为 139.58 万人。本文 采用人均指标预测法，依据村镇建设 用地规划标准 GB50188- 2007 ，采取集 约节约利用的原则，根据各村镇的客观 实际，将廉江市农村人均居民点用地 2015 年调整为 150O，2020 年调整为 130O，可以得出廉江市 2015 年和 2020 年农村居民点用地的整理潜为 1352.00 公顷和 3483.60 公顷。 三、城镇用地需求预测 2009 年廉江市城镇用地面积为 5734 公顷，城镇人口为 35.73 万人，人 均城镇用地为 160.48 平方米。考虑到廉 江市人均城镇较多，规划期内随着交通 条件改善，加快承接珠三角产业转移， 人均城镇用地将有所下调，预测至 2015 年人均城镇用地均下调至 150 平方米/人， 2020 年人均城镇用地均下调至 145 平方 米/人。综合城镇人口预测结果，参考廉 江市土地利用总体规划（2010-2020 年） -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 预测 2015 年和 2020 年城镇人口分别为 39.04 万人和 43.02 万人。综合考虑城镇 用地内部挖潜、旧城更新、地下空间利 用等集约利用土地方式，结合信宜市规 划期内上报项目用地需求，按照保障近 期、保障重点的原则，预测 2015 年城 镇用地 5856 公顷，2020 年城镇用地 6237.9 公顷。2010-2015 年信宜市城镇 用地面积新增 122 公顷，2016-2020 年 信宜市城镇用地新增面积 381.9 公顷。 表 2 廉江市新增城镇建设用地规 模预测表 单位：公顷 城镇用地面积 新增城镇用地面 积 2009 年 2015 年 2020 年 2010- 2015 年 2016-2020 年 5737 5856 6237.9 122 381.9 四、挂钩潜力分析 考虑到农村居民点整理是一项系 统的、需要一定年限去完成的工程，因 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 13 此,根据规划目标年的农村人口数量和人 均用地标准测算的农村居民点整理潜力, 逐年进行分阶段、有步骤、按计划的整 理, 配以恰当的措施,配套的经济、行政 手段,应该可以整理出相当数量的农村居 民点用地4。用城乡建设用地增减挂钩 供给率来定量分析农村居民点整理潜力 对规划目标年新增建设用地需求的满足 程度，公式为： Q=P/N100% 式中，Q 为建设用地需求的供给 率；P 为规划目标年农村居民点的整理 潜力；N 为规划目标年城镇建设用地新 增需求量。规划目标年 2015 年和 2020 年廉江市城镇建设用地供给率测算结果 见表 3。 表 3 廉江市 2015、2020 年城镇 建设用地需求的供给率 年份（年） 人均居民点用地 （平方米/人） 整理潜力（公顷） 供给 率(%) 2015 122.00 1352.00 1108.20 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 14 2020 50