浅析资产评估法对房地产估价的影响

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 浅析资产评估法对房地产估价的影 响 摘 要：2016 年 7 月 2 日第十 二届全国人大常委会由全国人民代表大 会常务委员会审核通过的资产评估法自 2016 年 12 月 1 日起施行。资产评估法 是为了规范当前市场上的资产评估行为， 保护评估过程中当事人的合法权益不受 侵害，促进资产评估行业的健康发展， 维护市场经济持续发展而制定的法律。 目前我国的资产评估行业主要包括资产 评估、矿业权评估、房地产估价、土地 估价、保险公估和旧机动车鉴定估价六 大类评估专业，资产评估法的起草、立 法对资产评估市场的健康发展具有重要 的意义。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 中国论文网 /8/view-12913374.htm 关键词：资产评估法 房地产估 价 影响 近年来，随着社会主义市场经济 的快速发展，资产评估服务已经日益渗 透到经济、社会服务中去。资产评估对 进行市场交易的双方提供了具有价值的 信息的专业服务，对保障资本市场的有 效运转以及保护国有资产防止流失具有 至关重要的作用。房地产估价作为目前 我国市场上最大、应用范围最广的资产 评估服务，资产评估法的立法对于房地 产估价行业会产生什么样的影响？下面 我就资产评估法对房地产估价的影响进 行简单分析。 一、房地产估价以及资产评估法 的概念 1.房地产估价 房地产估价指的是具有专业知识 的房地产估价人员，依照需要的估价目 的，按照公认的估价原则，遵循严谨的 估价程序，运用科学的估价方法，以对 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 影响估价对象价值的因素进行综合分析 作为基础，对估价对象在价值时点的价 值进行估算和判定的活动，是将房地产 价格客观的揭示、表达出来的过程1。 房地产估价若按照估价的目的进 行分类，主要包括土地使用权的出让价 格评估、房地产的租赁价格评估、房地 产的保险估价、征地和房屋的征收拆迁 补偿估价、房地产的拍卖底价评估、企 业各种经济活动中涉及的房地产价格评 估、房地产抵押价值评估以及其他目的 的房地产价格评估等。 2.资产评估法 中华人民共和国资产评估法 在 2016 年 7 月 2 日由中华人民共和 国第十二届全国人民代表大会常务委员 会第二十一次会议通过，自 2016 年 12 月 1 日起施行。资产评估法立法目 的是保护资产评估过程中各当事人的合 法权益，对当前资产评估市场中的某些 不合理、不合法的行为进行整治和规范， 保证和促进资产评估行业健康发展的同 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 时，还稳定了社会主义市场经济秩序。 二、房地产估价的原则以及方法 1.房地产估价的原则 （1）供需原则：商品的价格由 商品的供给和需求的均衡点来决定。供 大于求时，则价格上升，否则下降。房 地产的价格由类似房地产的供求状况决 定。 （2）替代原则：在同一市场上 效用相同或相似的房地产，价格趋于一 致。 （3）最有效使用原则：以最佳 使用所能带来的收益评估房地产的价格。 （4）贡献原则：他是收益法和 剩余法的基础。 （5）含法原则：房地产估价要 在法律规定的条件下进行。测算房地产 的纯收益时，不能以临时建筑或违章建 筑的收益为测算原则。 2.房地产估价的方法 当前，我国常见房地产估价方法 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 包括以下 5 种，分别是市场法（将评 估对象与近期交易的类似房地产进行比 较，对类似的房地产的已知价格进行系 数修正，并以此为根据对评估对象的客 观价值或合理价值进行评估和计算） 、 收益法（由于社会不同行业对企业的价 值的理解大不相同，导致国内很少使用 收益法，即便有少数机构或从业者采用 了收益法，其评估结果也会受到有关部 门的质疑，因此收益法很少在我国应用） 、资产基础法（在对估价对象进行评估 时，需要考虑估价对象在价值时点的重 置价格，扣除折旧，对估价对象的客观 合理价格进行评估） 、假设开发法（预 估估价对象在开发完成后的价值，扣除 预计的正常开发成本、税费和利润等， 以此估算估价对象的客观合理价格或价 值的方法）以及基准地价修正法（利用 城镇基准地价和基准地价修正系数等评 估成果，依据替代原理，将待估价地区 的区域条件和其他所处区域的个别条件 相等的相比较，并对照修正系数表选取 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 相应的修正系数对基准地价进行修正， 从而求取待估价地在估价基准日价格的 一种估价方法） ，其中比较法是当前使 用较多的一种房地产估价方法，也是较 为成熟的一种评估方法。 三、资产评估法对房地产估价的 影响 1.降低了房地产估价行业的门槛， 使得该行业可以快速发展 在新出台的资产评估法中，国务 院取消了关于评估师资格的行政许可， 降低了评估专业人员的准入门槛，评估 专业人员内包括通过评估资格考试的专 业评估师以及具有评估专业知识以及实 践知识的从业人员，国家将会根据社会 经济发展的需要对评估师类别进行划分 2。 取消了注册评估师的资格准入， 由市场进行最优配置，既有利于该行业 大的评估机构的发展，也有利于原有评 估机构的发展。目前，我国多数中、小 型的房地产评估机构的在职评估师数量 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 较少，降低注册评估师行业门槛，就可 以让市场按照需要进行最有分配，使得 整个房地产估价行业得到快速发展。 2.确立设立评估师的原则，使得 房地产估价行业更加专业 在资产评估法中，规定了评估专 业人员从事资产评估行业时，应当加入 评估机构，并且只能在一个评估机构从 事业务。我国现行的房地产估价制度是 以城市房地产管理法作为基础建立的。 但是在资产评估法施行后，房地产估价 法既要遵守原有的城市房地产管理法， 又要遵守资产评估法。因此，在城市房 地产管理法中对房地产估价有特别规定 的，应采用城市房地产管理法，城市房 地产管理法没有特别规定的，应遵守资 产评估法3。 3.加大惩处力度，规范房地产估 价行业的行为 资产评估法是一部为了维护评估 市场健康发展、规范资本运作的国家法 律。在以前，行政法规对于注册评估师 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 以及其他相关当事人的责任认定不明确， 导致责任含糊不清，评估过程中的独立、 公正以及客观性受到极大的影响。因此 资产评估法的出台为维护整个评估过程 的公平公正以及为当事人的权益提供了 有效的法律保障。 4.评估工作难度加大，评估师需 要更加谨慎勤勉 在评估法中出现了一个关键词 “实现自律管理 ”，即国务院牵头建立了 该行业管理协调配合机制，对整个行业 的发展进行管理和协调。强调行业协会 需要依法实行行业自律管理，并明确行 业协会职责。并且资产评估法施行后， 其对房地产评估工作的要求比现行的评 估标准将要更加严格5。要求评估从业 人员对评估过程中所使用的资料的真实 性、准确性以及完整性不但要进行检查， 而是要进行核查验证。 资产评估行业已经慢慢开始逐渐 渗入到各行各业的各个地方，但在以前 的评估环境下，并没有一部明确的法律 -精选财经经济类资料- -最新财