浅议房屋租赁合同纠纷

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 浅议房屋租赁合同纠纷 【摘 要】随着丽江经济的发展， 越来越多的外来人口涌入丽江。租房成 为平常且频繁的事情，随之而来的是丽 江房地产市场的迅速发展，同时也带来 了许多有关买房、租房的合同纠纷。现 笔者以丽江市古城区为例，浅议房屋租 赁合同背后所隐藏的种种纠纷。 中国论文网 /5/view-5481639.htm 【关键词】丽江市古城区；房屋 租赁；合同纠纷 随着丽江经济的发展，越来越多 的外来人口涌入丽江。租房成为平常且 频繁的事情，随之而来的是丽江房地产 市场的迅速发展，同时也带来了许多有 关租房的合同纠纷。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 丽江是一个著名的旅游城市，外 来人口众多。这些外来人口来丽江进行 经营活动，由此可知，丽江房屋租赁主 要有以下两种情形：一是租用铺面做生 意，二是租用庭院以经营客栈。 总体来看，丽江古城区的房屋租 赁并不复杂，但由于市场的升温，出租 方和承租方之间就租金的涨浮和违约金 的支付方面发生争议的比比皆是。最初， 丽江的房价并不高，所以房屋的租金也 比较低。据笔者调查：2005 年以前，在 古城中租用 15 平米左右的铺面每年租 金只需 1 万多元，租用庭院的租金为 3 万元/年，在新城中租用铺面的租金平均 5000 元/年，租用庭院的租金每年为 8500 元左右。而近几年，特别是从 2008 年起，古城中租用面积为 15 平米 的铺面平均 8 万元/年，庭院租金每年近 10 万元，在新城中，租用铺面的租金每 年为 2 万元左右，租用庭院的租金每年 平均为 8 万元。由于原先租金较低，出 租方和承租方签订的租赁合同年限较长， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 一般为 15 年至 20 年。后来，随着市场 的发展，出租方大多会认为原来所定的 租金太低，欲随市场情况上涨租金，而 承租方不同意上涨租金。由此，双方发 生纠纷诉至法院。 笔者从丽江市中级人民法院民事 审判二庭获得的数据显示：2010 年，丽 江市中级人民法院民事审判二庭受理的 一审案件 37 件，关于房屋租赁合同纠 纷的 0 件，二审案件 126 件，关于房屋 租赁合同纠纷的 13 件。2011 年，丽江 市中级人民法院民事审判庭二庭受理一 审案件 41 件，关于房屋租赁合同纠纷 案件 17 件，受理二审案件 140 件，关 于房屋租赁合同纠纷的 33 件。2012 年 至 7 月止，丽江市中级人民法院民事审 判庭二庭受理一审案件 29 件，关于房 屋租赁合同纠纷案件 13 件，受理二审 案件 71 件，房屋租赁合同纠纷案件 39 件。 同时，丽江市下辖一区四县，分 别是：古城区、玉龙县、永胜县、华坪 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 县、宁蒗县。笔者从丽江市中级人民法 院民事审判二庭获得数据：2010 年丽江 中院民二庭受理的二审案件中，有关古 城区房屋租赁合同纠纷的案件有 9 件， 永胜县 1 件，华坪县 3 件，宁蒗县 0 件， 玉龙县 0 件。2011 年丽江中院民二庭受 理的二审案件中，有关古城区房屋租赁 合纠纷的案件有 18 件，永胜县 4 件， 华坪县 7 件，宁蒗县 2 件，玉龙县 1 件。 2012 年 7 月止，丽江中院民二庭受理的 二审案件中，有关古城区房屋租赁合纠 纷的案件有 21 件，永胜县 6 件，华坪 县 7 件，宁蒗县 3 件，玉龙县 2 件。具 体图表数据如下图： 从上列图表，我们可以看出房屋 租赁合同纠纷案件在全市范围内都具有 一定的影响力。特别在古城区所占比重 最多。之所以会出现此种情况，我认为 主要有以下几方面的原因： 第一、由于房屋租赁市场的升温， 致使出租方的可得利益增多，但由于出 租方和承租方原先签的租赁合同租金较 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 低，租期较长。而出租方在利益的驱使 下为了谋取更多的利益，从而做出种种 不诚信的违约行为，欲使其与承租方的 租赁合同趋于无效，从而重新签订租赁 合同，以此来增加租金，并从中获得更 多的收入和利益。 第二、出租方和承租方在违约金 的支付方面无法达成一致意见。双方当 事人约定的违约金畸高或畸低，造成双 方当事人利益出现明显不公平的结果。 第三、在丽江尚未存在一个组织 或一种机制对房屋租赁市场进行监管， 使得房屋租赁市场存在许多漏洞和不足 之处，最为明显的就体现在古城中的房 屋租金与新城的房屋租金之间的差距过 大。同时就整个古城而言，根据其地段 的不同租金也存在较大差异。例如：在 古城中靠近四方街、七一街、五一街的 商铺每年的租金可以高达 35 万元左右， 更有甚者，一间 12 平米的铺面由于处 于古城中的“ 黄金地段” 竟一度租金到达 70 万元/年。而在古城中靠近居民区或 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 在古城边缘的铺面每年的租金为 10 万 元左右。由此可以看出，丽江的房屋租 赁市场在判定租金方面缺乏一个相对统 一的标准，这使得房屋租赁市场存在许 多漏洞，由此引发的争议也源源不断。 第四、就全国而言，比较全面规 范的房屋租赁合同示范文本尚未制 定。因此，导致出租方和承租方所签订 的房屋租赁合同随意性较大，并存在双 方意思表示不真实不全面的的现象。同 时，政府职能部门对房屋租赁合同的监 管不到位，使得房屋租赁合同纠纷案件 频频发生。 对以上存在的问题，我们是不是 应该对房屋租赁市场给予一定的关注？ 我相信房屋租赁市场的这种混乱和漏洞 在其他许多城市多存在。所以我认为我 们可以采取以下措施来对房屋租赁市场 进行适当的调控。 作为政府而言，稳定房屋租赁市 场市场是势在必行的。根据实际情况制 定一个相对统一的租金衡量标准是很必 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 要的。这最起码能为出租方和承租方在 签订租赁合同确定租金和违约金时提供 一个基本的参考信息，这样可以避免双 方在约定租金和违约金时出现约定金额 畸高或畸低的情况。 作为政府的职能部门而言，应当 对房屋租赁合同进行造册备案，严格对 房屋租赁合同的合法性、合理性进行审 查。为以后发生纠纷需要裁判时提供证 据。 作为出租方和承租方而言，在签 订租赁合同时应当就租金、租期和违约 金有明确具体的约定，尽可能的将责任 份额划分清楚，双方应当本着诚实信用 的原则履行双方签订认可的合同。 作为法院而言，在裁判房屋租赁 合同纠纷案件时应当做到以下几点： 1、正确适用法律的强制性规定， 稳妥认定双方签订的合同效力，尽可能 的维护合同的稳定性，坚持贯彻鼓励交 易的原则。 2、慎重适用情事变更原则，合 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 理调整双方当事人的利益关系，合理适 用不安抗辩权规则，维护权利人合法权 益。 3、区分可得利益损失类型，妥 善认定可得利益损失。 4、依法合理调整违约金