房地产工程的管理问题探讨

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 房地产工程的管理问题探讨 摘要:工程管理是房地产综合开发 中不可缺少的重要组成环节。本文主要 探讨了房地产工程管理的主要内容，分 析了当前我国房地产工程管理工作的现 状，最后作者对加强房地产开发工程的 管理提出了一点建议。 中国论文网 /2/view-12894586.htm 关键词:房地产，工程管理，现 状 Abstract: the engineering management is a comprehensive development of real estate the indispensable important component part. This paper mainly discusses the main contents of real estate project management, -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 analyzed the current situation of Chinas real estate project management present situation, the author finally to strengthen the management of real estate development project put forward some advice. Keywords: real estate, project management, the status quo 中图分类号：F293.33 文献标识 码：A 文章编号： 引言 房地产开发单位在完成房地产 区域规划设计、土地征用、住户拆迁工 作之后，接着就应请专业的施工单位进 场，进行工程的施工建设过程，完成房 地产建设的物理实现。工程管理的主要 目的就是按照制定的规划方案，根据计 划而合理的管理工程建设任务，最终或 按区域、按时间、按批次交付使用。现 代的房地产开发是个具有多道步骤和 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 多项程序的综合性系统工程。在这样的 综合性系统工程中，每个步骤或程序 都关系到房地产项目开发的最后成功。 一、房地产工程管理的主要内 容 1.1 房地产开发的前期工作 前期工作是指房地产企业的任 何一个工程项目从获取到土地使用权开 始到进人工程实体建设前的管理工作。 简单地说就是自房地产企业土地竞标中 标到工程实体开始建设为止，这个阶段 是管理的核心，最关键。在这一阶段的 主要工作是规划设计、方案设计、施工 图纸、招投标文件、施工合同以及工程 现场的实际情况勘查等，任何一项漏洞 或错误都会对我们以后的管理造成工作 上的被动和经济上的损失，这阶段对项 目投资的影响程度在 95以上。 1.2 房地产开发的设计管理 房地产开发的设计管理应做好 以下工作：1)选择优秀的勘探设计单位， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 切忌因过分强调节约设计费用而选择素 质差、缺乏设计实力的设计单位。一定 要以设计观念先进，设计实力雄厚，成 本控制合理等为依据择优选择设计单位 承担设计任务。2)保持与设计人员的工 作性沟通，随时掌握设计的进度，及时 解决设计中出现的、需由房地产企业确 定的相关事宜，同时要把对于项目的设 计要求、希望达到的目标等与主要设计 人员进行沟通、探讨。3)要督促设计单 位严格执行国家有关强制性技术标准， 注重提高工程的科技含量，并按要求进 行施工图审查。房地产企业要以身作则， 不要自行变更已审查批准的施工图设计 文件，以杜绝工程隐患，确实需要改进 图纸时，必须按照有关规定程序办理手 续。 1.3 工程建设中配合协作 开发区工程建设范围大、工程 项目多，施工周期长，配合单位多，在 建设过程中经常产生一些矛盾，需要及 时疏通，以保证建设的顺利进行，在工 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 程建设配台协作中，应做好这几个方面 的工作：实行开发建设总包制。组织好 有关开发建设单位之间的配合协作。加 强调度工作。要定期召开调度会议，调 度会议应有规划设计单位、施工单位、 市政公用单位等有关部门参加。 1.4 工程质量监督检查 工程质量是勘察质量，设计质 量，原材料、半成品质量，施工质量 我国目前房地产开发公司从业人员来源 较复杂，高级管理层和决策层的专业素 养有待提高，决策的随意性较强，经常 反复变化，举棋不定，经常为了抓住市 场先机草率定论，在项目实施阶段又不 得不修改某些重要设计，花费巨额成本 而且造成连带影响。 2.2 施工过程管理失控，项目队 伍不稳定，现场管理不规范 作者曾接触过一个房地产项目， 该工程因设计方案变更较多，施工图修 改次数很多，现场发生了大量变更、洽 商，再加上甲方工程管理人员变动很频 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 繁，有很多“ 旧帐” 无人知道，工作衔接 得很不理想。这种状况导致了工程结算 时施工单位上报的变更、洽商与甲方存 档的数量不符，而且签署人也不确定， 很多为非甲方代表人员签字，为无效变 更洽商。在此问题上，甲、乙方进行了 非常艰苦的谈判，最后仍有 500 多万元 的变更洽商无法达成一致意见，经司法 调解按 350 万元结算。总结该工程，作 者认为其存在的问题主要有 3 点： （1）施工过程管理失控。项目 部工程负责人没能进行有效的控制活动， 对非甲方代表随意的、未经公司许可的 指派零工行为没有发现或者没有引起足 够的重视； （2）项目队伍不稳定。项目班 子人员变化过于频繁，工作缺乏连贯性； （3）现场管理不规范。对于变 更、洽商没有现场各方共同认可的程序， 办理程序混乱，有多种形式共存，没有 统一的编号，没有专门的责任人。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 上述问题在国内房地产公司的 工程管理问题上具有普遍的代表意义， 每一个立足于长期市场，努力提高经营 管理水平的房地产开发公司都必须要大 力气解决这一通病。 2.3 忽视质量控制工作，过度追 求经济效益占了主导地位 我们知道工程质量控制包括事 前、事中及事后控制，这三个阶段是相 互衔接而且是互为前提的，任何一个阶 段质量控制的失灵都会导致本阶段乃至 下阶段质量工作的问题和困难。可以说 全过程质量控制是一个有机整体，任何 一个阶段和部分都不能忽视。 在某工程项目中，由于种种原 因导致工程结构封顶时间推迟，完成封 顶已到了 10 月下旬，此时甲方为推动 销售工作，决定了当年 12 月底入住， 并以此时间要求施工单位进行抢工，确 保交房入住的时间。施工单位经反复研 究，认为即使全力抢工，也不能保证外 装修工程在冬季施工中的质量，建议甲 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 方将交房日期后延至来年 7 月份。但这 一合理化建议未被建设方管理层采纳。 迫于合同的压力施工单位只好抓紧施工。 在外墙抹灰及石材粘贴工序中不可避免 的遇到了冬季温度过低将抹灰层冻融的 问题，虽然现场采取了添加抗冻剂，并 选择在温度较高时进行旌工，仍然解决 不了根本问题，在事中质量控制环节出 现了失灵的现象，埋下了质量隐患。 交房入住后，随着气温的回升， 冬施