当前中央商务区构建方式探析

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 当前中央商务区构建方式探析 摘 要：中央商务区是城市的经 济发展中枢。它标志着一个城市的现代 化程度，是现代城市的亮丽名片。建立 中央商务区是建立现代化大都市的需要， 有利于培育新的经济增长点。中央商务 区的形成是经济社会发展水平的必然产 物，中央商务区的功能演进与空间演变 都是动态的发展过程。中央商务区建设 结构比例不合理会导致其功能失衡，综 合开发是增强中央商务区生命力的重要 手段。当今时代，中央商务区的开发方 向应当朝着市场化、多元化、信息化、 国际化、多功能的方向发展。 中国论文网 /2/view-12905647.htm 关键词：中央商务区 城市规划 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 空间布局 中央商务区（Central Business District） ，即 CBD，是城市的经济发展 中枢和城市各类商业活动的核心区域， 具有超强的经济辐射能力。它标志着一 个城市的现代化程度，是现代城市的亮 丽名片。是否拥有功能完备的中央商务 区，已经成为当今衡量城市发达程度的 主要标志之一。目前国外著名的中央商 务区有纽约曼哈顿中央商务区、伦敦金 融城中央商务区、巴黎拉德芳斯中央 商务区、东京新宿中央商务区等；国内 著名的中央商务区有北京朝阳中央商务 区、上海陆家嘴中央商务区、武汉王家 墩中央商务区等，这些中外既有中央商 务区发展的经验得失，对于当前国内各 地蓬勃兴起的中央商务区构建热潮，可 以提供一些宝贵的启示。 一、中央商务区的特征与形成途 径 中央商务区通常应当具备以下基 本特征：其一，地位显要，不仅是城市 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 的核心，也往往是区域的金融中心、经 济中心和科技中心；其二，具有强烈的 辐射能量，对所在区域的经济有强大的 带动作用；其三，经济资源高度集聚， 资源配置密度极高；其四，是当地人流、 物流、信息流、资金流交汇的结点，经 济流量巨大；其五，寸土寸金，土地利 用率极高，高楼林立；其六，公司总部 遍地，服务机构云集，高端产业集中， 现代服务业发达；其七，具有现代化的 办公环境，基础设施完备，交通通讯便 捷；其八，是所在城市的窗口和名片， 代表着城市的形象和风貌。 从演进规律看，中外中央商务区 的发展历程总体上呈现出由商贸功能向 商务功能的演进趋向，大致经历了一个 由低级到高级的形态演进过程，即：小 商业点传统商业中心现代中央商务 区。当城市中心区无法满足需要时，便 会发生中央商务区的扩展，出现另建新 中央商务区或构建子中央商务区的作法。 中央商务区功能的演变还体现在从过去 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 单纯的专业化向相对综合化方向发展， 各现代服务业之间日益呈现出产业融合 的迹象。譬如巴黎老城外围的拉德芳 斯地区；再如今天的纽约曼哈顿，各种 功能逐步分化，已形成了与当初中央商 务区初成时迥然相异的城市分布格局。 概括起来，国际上著名中央商务区的形 成途径基本有三种：一是自发形成，如 美国的曼哈顿，初期是商业中心，后来 逐渐演变成中央商务区；二是政府引导， 如法国的拉德芳斯，初衷是为了保护 巴黎老城而将大量商务机构外迁，在新 的地段建成商务区；三是为了分流主要 中心区的经济发展压力而建立起来的副 中心，如日本新宿的中央商务区。 二、 中央商务区形成的条件考 察 中央商务区形成发展的基础条件 包括雄厚的经济实力、显著的带动影响 力、第三产业兴旺发达、交通等基础设 施完备等。其一，需要经济发展水平条 件高，只有经济基础雄厚，中央商务区 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 才会有活力，才会繁荣；其二，需要产 业发展水平高，实现产业结构高度化， 产业之间协凋发展；其三，交通等基础 设施建设水平高；其四，大量的公司总 部聚集；其五，政府服务水平高。概而 言之，中央商务区的形成是城市集约化 发展的必然结果，区域竞争是中央商务 区形成的直接动力，服务于产业发展是 中央商务区的核心使命，产业发展是中 央商务区活力长存的基础，专业化管理 能力是中央商务区竞争力的根本。 还要看到，中央商务区的功能演 进与空间演变都是动态的发展过程，因 而在不同的城市发展阶段，对于中央商 务区的区位选择有着不同的要求。当前 国内不同地区中央商务区建设条件的落 差主要表现在以下方面：一是专业人才 的落差，二是服务水平的落差，三是要 素整合能力的落差，四是资源禀赋与 “互联网+”时代创新路径的落差，五是 精细管理与发展特色的落差。而在中央 商务区发展路径的选择上，却存在一定 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 程度的同质化倾向，应当结合自身环境， 争取差异化发展。 三、中央商务区发展应避免的负 面因素 值得注意的是，在中央商务区构 建过程中，假若某些方面滞后，中央商 务区的整体功能就会受到破坏。其一， 中央商务区建设结构比例不合理会导致 功能失衡。从成功的国际经验看，合适 的中央商务区的结构比例应当是商务办 公占 80%、商住和配套设施占 20%，任 何一方比例过高或者过低，都不利于中 央商务区的健康发展。如美国的休斯敦 中央商务区，由于功能设计过于单一， 公寓、写字楼配备比例不合理，造成昼 夜人数反差极大。夜晚就变成了一座空 城、 “鬼城”。其二，倘若存在道路交通 不常或者对于中央商务区内人流、 物流和车流疏导不力，就会造成道路拥 堵，降低商务活动的效率。其三，客流 因素问题和流动人口问题。中央商务区 地区从建设到发展离不开流动人口，而 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 流动人口的存在也有其副作用，管理难 度很大。其四，集聚不经济和城市空心 化问题。集聚不经济对中央商务区的最 大影响在两个方面，一是拥挤成本，二 是负外部性，而空心化会引起城市中心 的衰落和相应基础设施的浪费。其五， 密集的建筑楼群还会带来环境恶化，比 如通风不畅等。 四、综合开发是增强中央商务区 生命力的重要手段 为了集约化利用土地资源，中央 商务区建设应当注意搞好综合用途开发， 抓好多样化功能的整合。实践表明，综 合用途开发是城市发展的本质需求。其 一，多种功能复合作用，比单一功能的 中央商务区具有更大的吸引力和辐射力； 其二，综合用途开发能缓解城市中央商 务区的产城分割问题，更有利于推进产 城融合；其三，综合用途开发有利于满 足中央商务区内人群的多方面需要，吸 引相关人员入驻；其四，可以增加开发 成功的可能性、降低开发管理的成本； -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 其五，有利于避免城市中心区由于功能 单一而造成的单调和乏味，使中央商务 区的外观更多样化。因此要注重城市立 体空间的综合利用。 中央商务 区综合用途开发能改变传统的城市土地 利用模式，可以通过以下方式促进中央 商务区的综合开发利用。其一，对中央 商务区内现有建筑的内部功能实行置换； 其二，对中央商务区内的建筑进行更新 与再利用；其三，深入开发具备复合功 能的建筑空间。在进行中央商务区综合 用途的开发中，还有些问题不应忽视。 一是在规划编制过程中应加强对土地综 合使用的定量研究，形成土地综合使用 的有效规划控制手段；二是需要统筹考 虑同一个地块中多个功能之间的兼容性 和各个不同功能界面之间的冲突问题； 三是要综合考虑开发区内诸功能之间的 相容性和可持续发展；四是须确保有足 够的绿化用地、休憩用地、必备的公共 设施和多种类型的交通方式；五是需要 提升市区的文化内涵，充分体现城市的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 历史积淀，更好地创造宜人氛围。 根据国际上中央商务区的发展经 验，发达国家中央商务区综合开发中的 许多做法值得我们借鉴。一是要有合理 完善的规划管理。比如巴黎拉德芳斯 中央商务区的成功就在于其完善合理的 规划，也因此被誉为“ 现代中央商务区 的典范”。二是注重合理的空间布局与 景观设计，注意楼宇的疏密相间，改变 建筑风格单调的局面，建筑物外观设计 应能最大限度地体现中央商务区的风格 与特色。如今国外新区规划时，通常都 是先做景观设计，而后再做建筑设计， 巴尔的摩中央商务区的打造就是以其外 表美观而闻名于世。三是要重视民间融 资，国外许多中央商务区的建设不乏私 人投资。 五、以国外为鉴的中央商务区构 建路径探析 我国大多数城市尤其是商贸服务 业比较发达的城市都有传统的商业中心， 这可以看作是中央商务区的最早雏形， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 目前大都由单纯的商业中心向综合文化 和经济全能中心过渡。然而国内大部分 中央商务区却与国外中央商务区先市场 后规划的路径相反，大多都是属于先规 划后发展，而且大多都定位于特定功能 区的形式。究其深层原因，主要是在于 当前我国正处于快速发展的城市化进程 中，各地城市纷纷在拓建城市新区。在 这些新区中，事先做好规划，设计各类 功能区，自然是决策者的首选。与在老 城区边拆边建、自然形成的中央商务区 不同，当前我国中央商务区发展的特色 主要有：发展定位倾向于特定功能区模 式；发展方式倾向于以规划指导为主； 产业布局表现为以商业发展为主，以商 务办公为辅；产业重点大都突出强调金 融业；产业政策集中于优惠的扶持政策， 而不是普遍的国民待遇；产业关联不够 密切，集群效应不够明显；企业调整频 率较高，人员流动缺乏良性渠道。的 来说，与国际上发达的中央商务区相比， 在规范性、成熟度和环境氛围方面，都 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 还存在相当大的发展空间。总体而言， 国内中央商务区与国外中央商务区的业 态成熟度差异主要表现在：一是产业集 聚程度还有较大的欠缺，二是人流过于 密集，三是产业功能尚待完善。但国内 中央商务区也有一些独到的优势：一是 产业规划起点较高，功能分区较为明确； 二是较为充分地预留了产业发展的用地 需求和建筑空间；三是在产业发展方向 上较为重视产业政策的引导推动作用。 从我国的中央商务区发展走势看，目前 正日益呈现出这样几个趋向：一是业态 布局日趋多样，金融行业占据龙头；二 是信息化、智能化水平逐步提高；三是 商业经营日趋繁荣；四是更加重视产城 融合；五是公共基础设施配备样式正逐 步向发达国家靠拢；六是更加重视便捷 化、人性化设计。从总体上看，已经由 侧重关注硬件建设转到重视软件建设， 更加追求物质与精神的结合、经济与社 会的和谐。 国外中央商务区的发展情况，可 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 以为国内中央商务区的建设提供不少有 益的启示，我们应当以此为鉴，少走弯 路。其一，定位明确，突出特色，错位 竞争。区域之间中央商务区的同质化会 带来资源配置的浪费。只有扬长避短， 才能实现优势互补。其二，统筹考虑中 央商务区功能的多样性。在中央商务区 的建设中，除了要考虑商务办公的首要 功能外，还要考虑从属的功能。如果忽 视作为都市生活的整体所必须的其它功 能，就会给中央商务区的商务活动带来 不便，导致城市功能的欠缺