2012年上半年合肥市房地产市场发展情况分析

2012 年上半年合肥市房地产市场发展情况分析 在北京、广州的“新地王”诞生之际，二线城市合肥的土地市 场却在经历着前所未有的冷清。 今年上半年，合肥市区(不含四县和巢湖市)土地成交 36 宗地块 共 2799.9 亩，成交单价为 230 万元/亩，成交总金额 64.4 亿元。不 仅各项指标与去年同期相比都在下降，230 万元/亩的成交单价更是 接近 2008 年的水平。 业内人士分析认为，在楼市整体不景气的情况下，开发商拿地 更为谨慎，地方政府一般不愿意推出优质地块，是造成上半年土地 市场冷淡的主要原因。不过，即使土地价格大幅下跌，受制于用工、 建材等成本以及未来调控政策走向等因素的影响，尚难言地价的下 滑是否会向房价传导。 数据显示，2008 年上半年，合肥的土地成交均价为 218 万元/ 亩，2009 年土地成交均价为 283 万元/亩，2010 年飙升至 430 万元/ 亩，受房地产调控影响，地价在 2011 年开始回落至 348 万元每亩。 “照此计算，合肥今年上半年的的土地价格和去年同比下跌 32%左 右，较顶峰时期则下跌 46.5%。”上述分析人士表示。 2012 年上半年，合肥土地市场多次出现拍卖改挂牌现象。统计 显示，36 宗成功出让的土地中，只有 2 宗为拍卖的，34 宗为挂牌， 且多数以底价或准底价成交。36 宗土地成交总金额为 64.4 亿元， 而这 36 宗土地的底价总计约为 59.5 亿元，溢价率仅有 8.2%。而如 此低的溢价率几乎全是经开区挂牌的 HJQ068 地块一宗地贡献的。 “合肥这样的状况在二、三线城市较为普遍，一是因为市场本 身不景气，二是政府在市场不景气时推出的地块也不是很好。”同 策咨询研究中心总监张宏伟表示。 世纪金源(安徽)集团副总经理陈云则认为，上半年房企的销售 业绩普遍不好，大多数企业资金链都比较紧张，在这种情况下，开 发商普遍拿地比较谨慎，在缺乏竞价的情况下地价当然会下降。 虽然上半年整体冷淡，但是与一季度土地市场几乎“无人问津” 的状况相比，二季度市场还是出现了了反弹。 整个一季度，合肥土地交易过程中就出现了 6 次延期，最终仅 有 2 宗地成功交易，且均以底价成交。 在二季度，成交地块数量飞涨至 34 块。4 月 20 日，位于合肥 高新区的 KE2-2 地块，受到了祥源地产、绿地集团、中海地产等大 牌房企争抢，在经历 50 多轮竞价后，最终以 250 万元每亩成交，溢 价率达到了 66.67%，而这也成为了合肥土地市场的一剂强心针。此 后，5 月 24 日，合肥万科地产又联合喜悦零售物业、高速零售物业 以 12 亿元的价格拿下滨湖新区的商业、居住综合用地。6 月 29 日， 合肥成交 11 宗地块共 873.84 亩，总成交金额 16.63 亿元，而由万 兄弟搬家公司 兄弟搬家公司 振地产摘得的包河区 S1204 地块成交价 486 万元每亩，达到了上半 年的最高成交单价。 “在二季度，房地产公司经过一系列促销活动，资金链有所缓 和，一些有实力的企业在地价下跌后，如果看到好的地块，价格又 比较合适，就会开始拿地。”陈云解释说。他还表示，下半年的地 价主要取决于三季度楼市的景气程度，如果楼市持续回暖，土地市 场也会相应变热，否则，将继续保持上半年的冷清状态。 不过，虽然地价大幅下跌，但是多位分析人士均认为，下降的 地价很难向房价传导。 地价只是楼盘成本的一小部分，虽然地价是跌回了接近 2008 年 的水平，但是其他成本与当时相比还是增加了很多，陈云告诉每 日经济新闻记者，“2008 年工人一天工资是 80 元，现在是 280 元，且钢筋水泥的价格也上升了不少。” 短时间内，房价肯