房产形势分析报告1

关于当前我市房地产市场形势的情况汇报 今年以来，我市房地产市场继续保持去年年末以来的逐步回暖 态势，市 场运行状况总体保持稳定健康发展。但自 9、10 月份以来， 房地产市场发展又出现了一些新的情况和问题，受金融危机影响， 不确定性因素增加，房地产市场陷入低迷。现就有关情况汇报如下： 一、前三季度房地产市场运行特征 1房地产开发投资快速增长。我市房地产开发投资自去年年末 走出近四年来的低谷后快速上扬,今年前三季度延续增长的状态。前 三季度完成房地产开发投资 19.80 亿元，同比增长 69.8%；其中住宅 投资 13.61 亿元，同比增长 59.7%。前三季度房地产投资占全社会总 投资比重达到 19.3%，同比增长 55.6%。（见表 1） 2施工面积与开发投资保持同步势态。去年施工面积下降到 128.10 万，今年前三季度房地产施工面积回升到 191 万,同比去 年增长 49.1%。（见表 2） 3.房屋竣工面积出现大幅下滑。受去年房地产开发投资和新开 工面积下降影响，今年前三季度房地产竣工面积下降到近四年来的 最低点 30.84 万。（见表 2） 4今年商品房预售供应大幅增长,仅前三季度就批准预售商品 房面积 97.04 万，远运大于 2007 年、2006 年全年预售量 31.34 万 和 30.16 万，已接近历史上开发供应量最高的 2004 年全年预售 面积 97.2 万。(见表 3) 5商品房销售由旺转淡。前三年度全市销售登记商品房 56.74 万，同比去年增长 17.93%，其中住宅 销 售 41.82 万，同比去年增 长 10.04%，虽然今年前三季度总体来看属于旺销，但自今年 9 月份 以来，销售逐渐萎缩。加之开发投资的放大，供应量增加，剩余可供 销售的饱有面积目前已达到了 91.45 万，其中住宅 43.74 万，处 于历史较高水平，为下一轮房市由峰面转向低谷制造了先机。（见表 3） 6近三年来我市二手房市场萧条，观望气氛浓厚。从去年开始， 受住房刚性需求的拉动，二手房市场逐渐回暖。但是受今年经济形 势影响，二手房市场又转冷。今年前三季度全市二手房交易登记 2271 套，成交面积 31.59 万，分别比上年同期下降 14.1%和 22.5%。10 月份二手房交易量萎缩尤为明显，仅是今年前三季度平 均月交易量的 50%左右。（见表 4） 7房价继明显上升后开始启稳。前三季度我市城区商品住宅均 价达到了 6130 元/ ，与去年平均房价水平 5024 元/ 相比增长 22%。（见表 5）另经抽 样调查，二手房价格自去年下半年开始出现上 涨，2007 年比 2006 年平均上涨 1000-2000 元/，但今年前三季度 价格上涨幅度不大，总体与去年下半年基本持平，并且出现价格分 化趋势，高端住宅价格坚挺且略有上浮，低端住宅价格略有松动。 8、住房供应结构有所改善。2006 年下半年以来，我市积极落实 建设部“90/70”政策，增加普通商品房有效供应，住房供应结构得到 进一步改善。一是增加了房地产投资中的住房投资，前三季度住宅 建设投资占房地产投资额的 68.7%，相比去年增加 9.8 个百分点。二 是中小户型普通商品房有效供应明显增加,从前三季度批准预售情 况看,套型面积 90（建筑面积约 100）以下的普通住宅面积占预 售住宅总量的 46.1%,明显大于去年 23.6%的结构比重。（见表 6） - 3 - 二、近期形势分析及关注焦点 今年前三季度余姚房地产市场基本健康、总体平衡，但也存在 一些突出问题，需要引起我们高度重视。 1、关注宏观经济对楼市的影响。当前全球经济正处于史无前例 的金融风暴之中，由美国次贷危机蔓延而来的全球经济危机使得欧 美各国银行倒闭、股票下跌、市场萎缩、经济动荡，各国政府纷纷出 台金融救市政策；人民银行一月内二次下调存贷款基准利率和存款 准备金率；财政部、国家税务总局出台房产新政，上海、杭州等地纷 纷出台救市政策，低迷的楼市艰难地挺过了原先认为的“金九银十” 。 受金融危机的影响，近期我市房地产市场有所波动，成交萎缩、有价 无市，观望气氛浓厚。从当前形势看，要在短期内使楼市立刻回暖似 乎并不现实，目前的楼市状态还将会持续很长一段时间，整个房地 产行业面临着严竣考验。 2、理性判断供需双方市场博弈。近段时间各种负面消息充斥着 整个楼市，金融危机严重打击了房地产投资信心，给未来的楼市带 来很多的不确定性。对于房产商而言，当前处于艰难时期。加之今年 我市新推出楼盘量较多，房产商之间竞争尤其激烈。个别规模小、实 力弱的开发商可能由于急于回笼资金，不排除降价促销的可能。一 旦资金链断裂，甚至也有可能淘汰出局。 另一方面，群众对于住房 消费的冲动趋减。 由于一些未来需求和房价上涨空间已被透支，房 地产市场预期改变，市场观望，自住性住房需求可能被较大程度地 抑制。投资性尤其纯投机性需求和商业地产、 “升级换代”需求被抑 制的成分最大。房价整体可能在一定程度上逐渐回落。 3、审慎看待商品房存量问题。今年前三季度，我市商品房开工、 预售量明显大于实际销售量。截止今年 9 月底，全市商品房存量面 积为 91.45 万，其中住宅 43.74 万，非住宅 47.71 万。即使按 照今年前三季度的销售速度，也需一年半到二年的时间消化这些存 量商品房。加上近几年已拍卖未开发土地的陆续开发销售，以及部 分农民拆迁安置房等其他二手房的上市交易，市场供应量增加，销 售压力陡然增大。作为政府部门和行业主管部门在当前形势下，审 慎对待，防止出现供大于求、房屋空置过多，甚至烂尾楼的可能情况。 三、下步对策措施 房地产市场具有鲜明的周期性特点，对于近期房地产市场面临 的阶段性困难，需要我们认真分析原因，采取有效措施，保持市场稳 定发展。 现结合我市实际，我们认为要做好以下工作： 1.注重供需平衡，满足普通商品住宅的有效供应。政策调控既要 避免由于投资过热可能导致的经济通胀，也要避免产能过剩可能产 生的经济通缩，要注重供需平衡，引导开发投资方向。为了使居民不 断增长的住房需求得到满足，保证广大居民能够安居乐业，必须保 持普通商品住宅的土地供应，保持适度的住宅投资规模和住宅供应 量。针对 “小房子买不着，大房子买不起”的问题，应从规划审批、土 地供应等方面入手，确保中小套型、中低价位普通住房的投资规模， 改善住房供应结构，确保“90/70”政策目标的实现。为了促进土地的 节约利用，缓解保护耕地与保证建设用地之间的矛盾，必须继续加 大对闲置土地的清理力度，盘活和利用存量土地。 - 5 - 2.完善住房保障制度，减轻中低收入居民购房负担。政府要切实 承担起保障居民基本居住权利的社会责任。坚持货币补贴为主、实 物分配为辅的原则，继续实施和完善城镇廉租住房制度；坚持货币 补贴， 购租并举，加大房源供应，积极稳妥推进经济适用住房工作， 切实解决低收入家庭的住房困难问题。扩大住房公积金制度的覆盖 面，提高广大中低收入者的购房能力。 3.加强信息体系建设，引导房地产合理生产和消费。通过完善的 房地产信息系统和定期公告制度，及时向社会提供真实完整的土地 资源情况、房地产供求情况（包括新增房地产数量、存量房地产数量） 、租赁 市场的资源、房地产租售价格等信息，有助于合理引导房地产 的生产和消费。通过加强信息体系建设，加强房产市场监管，引导开 发商理性开发和购房者理性消费，同时，为管理部门制定相关政策 和房地产建设规划提供可靠依据，进而提高决策的科学性。 4、引导房产开发企业炼好内功，增强实力。由于市场异变，竞 争加剧，房产开发企业既要重视追求最大利润的赢利管理，又必须 重视风险控制。要练好内功，提升实力，增强企业融资能力。要根据 市场需求的变化不断调整开发结构，增加住宅科技含量，坚持质量， 诚信经营，打造精品。发挥房协作用，积极引导房地产开发企业互助 合作，和衷共济，共渡难关。 表 3 2005 年2008 年前三季度商品房供需基本情况表 单位：万 批准预售面积 登记销售面积 年末累计可售面积年份 住宅 住宅 住宅 2004年 97.20 82.01 30.15 26.48 67.04 55.53 2005年 79.77 63.90 48.24 44.08 98.59 75.38 2006年 30.16 19.18 45.02 39.53 83.74 55.04 2007年 31.34 20.14 64.47 50.60 50.62 24.59 2008年上半年 69.12 39.98 37.14 27.00 82.60 37.57 2008 年第三季度 27.92 20.71 19.60 14.82 91.45 43.74 2008年前三季度 97.04 60.69 56.74 41.82 91.45 43.74 表 4 2005 年2008 年（前三季度）二手房交易情况表 交易件数（件） 交易面积（万） 住宅 非住宅 合计 住宅 非住宅 合计 2005年前三季度 1865 374 2239 16.37 15.16 31.53 2006年前三季度 1781 147 1928 15.50 8.63 24.13 2007年前三季度 2353 291 2644 20.13 20.61 40.74 第一季度 534 105 639 4.9 5.31 10.21 第二季度 921 97 1018 7.89 7.35 15.24 第三季度 548 66 614 4.85 1.29 6.14 三 季 度 合 计 2003 268 2271 17.64 13.95 31.59 2008年 10月份 121 34 155 1.18 0.44 1.62 表 5 2005 年2008 年前三季度城区商品住宅成交均价情况表 单位：元/ 年 份 2005年 2006年 2007年上 半 年 2007年下 半 年 2008年上 半 年 2008 年第 三 季 度 2008年前 三 季 度 - 7 - 均 价 4844 4834 4979 4963 5924 6713 6130 表 1 2005 年2008 年(前三季度)房地产业投资情况表 单位：亿元 2005年 前三季度 2006年 前三季度 2007年 前三季度 2008年 前三季度 房地产投资额 20.61 13.81 11.66 19.80 社会总投资 91.21 93.47 93.79 102.38 房地产占社会总投资比重 22.6% 14.8% 12.4% 19.3% 住宅房地产投资 12.51 9.34 6.87 13.61 住宅占房地产投资比重 60.7% 67.6% 58.9% 68.7% 表 6 商品住宅供应结构（不同套型）比较表 年 份 小 于80 80 100 100 144 大 于 144 2007年 1.54 % 22.09 % 56.61 % 19.76 % 供 应 面 积 比 重 2008年 前 三 季 度 15.29 % 30.77 % 38.36 % 15.58 % 2007年 3.79 % 29.22 % 55.74 % 11.25 % 供 应 套 数 比 重 2008年 前 三 季 度 27.64 % 32.87 % 30.67 % 8.82 % 表 2 2005 年2008 年前三季度房屋施工、新开工、竣工面积情况表 单位：万 2005年 2006年 2007年 2008年 上 半 年 第 三 季 度 第 四 季 度 合 计 上 半 年 第 三 季 度 第 四 季 度 合 计 上 半 年 第 三 季 度 第 四 季 度 合 计 上 半 年 第三 季度 小 计 施工 面积 112.05 62.25 74.7 249.00 112.00 62.23 74.67 248.90 82.35 45.75 54.9 183.00 122.79 68.21 191.00 新开工 面积 42.35 23.53 28.22 94.10 17.28 9.60 11.52 38.40 51.7 16.45 18.45 86.6 53.6 16.23 69.83 竣工 面积 24.79 13