“钱房两空”之风险警示

路焜律师：“钱房两空”之风险警示 本期介绍： 被司法机关查封的房屋能否买卖？所签订的房屋买卖合同是否有效？普通 老百姓穷其毕生积蓄买到一套属于自己的房屋，对于整个家庭而言乃是安身立 命的大事，然而现实中，众多“问题”房屋的存在加之购房者的疏忽大意以及 出卖人的不当引诱，使得购房人最终落得“钱房两空”的情形并非罕见。 本期法律快车访谈栏目有幸请到北京市惠诚律师事务所的金牌律师 【路焜律师】作客访谈现场，欢迎路焜律师就房屋买卖中的案例进行“以案说 法” ，给购房者以风险警示，避免“钱房两空”的悲剧重现。 访谈嘉宾： 路焜律师，毕业于北京大学法学院，法律功底深厚，执业经验丰富，被客 户尊为“金牌律师” 。擅长公司、合同、房地产、婚姻家庭、债权债务等领域的 专门法律业务。 咨询电话：138-1166-4295 (咨询请说明来自法律快车) 访谈内容： 1、法律快车网： 路律师您好，很高兴您在百忙之中来到法律快车访谈专栏，为广大网民讲 解可能“钱房两空”的案例警示。 路焜律师： 主持人好，各位法律快车的朋友们，大家好！ 2、法律快车网： 路律师，请您先简单介绍一下基本案情？ 路焜律师： 这则案例很典型，基本案情为：秦某经某房屋中介公司介绍从王某处购 买商品房一套，合同签订后秦某交付首付款 60 万元，双方约定剩余尾款待过 户后用银行按揭贷款偿还。当中介公司带领买卖双方到住建委办理房屋过户手 续时，被告知房屋在签订合同前早已被法院查封，不能办理产权过户手续。王 某对房屋查封的事实供认不讳，称其因欠巨额高利贷无力偿还被迫才将房屋出 卖，所得全部首付款都已经偿还了高利贷，现已身无分文。秦某表示因购房时 正值房价大幅上涨，这 60 万元还是东拼西凑借来的，秦某不甘心自己买不到 房屋，将王某诉至法院要求王某协助办理房屋过户手续。最终，法院驳回了秦 某的诉讼请求。 3、法律快车网： 已经被法院查封的房屋还允许买卖吗？秦某与王某签订的房屋买卖合同是 否有效？ 路焜律师： 根据我国房地产管理法第三十八条的规定，司法机关和行政机关依法 裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。我国 合同法第五十二条第( 五) 项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合 同无效。 本案中，秦某所购房屋在其签订房屋买卖合同前就已被法院查封，按照房 地产管理法的规定被查封的房屋不得转让，而王某又将房屋出售给秦某，违反 了法律的强制性规定，依据法律规定秦某、王某签订的购房合同应属无效合同。 法律快车（）第 799 期律师访谈 - 社会法律问题，律师零距离访谈一对一解析! /interview/ 秦某在经过审理法院释明后，执意要求对方协助办理过户手续，法院只能依据 相关法律规定驳回其诉讼请求。 4、法律快车网： 法院驳回了秦某的诉讼请求后，秦某还有其他救济途径吗？可否要求王某 赔偿损失？ 路焜律师： 从理论上讲，秦某虽然不能要求王某协助过户，但可以要求王某退还购房 款，但因王某已欠下巨额高利贷，自身没有任何履行能力，即便法院判决其退 还房款恐怕最后也只能落得一纸空文，更别提因房屋价格上涨另行购买房屋产 生的间接损失了。 5、法律快车网： 这则案例给广大购房者的风险警示是什么？ 路焜律师： 在现实生活中，买卖双方一般在协商好房屋价款、付款方式、房屋交付时 间等事项后即签订书面的房屋买卖合同，购房人先交付部分定金或首付款，待 办理产权过户后再用房屋抵押贷款支付剩余尾款，但却忽略了买房之中最为重 要的环节：一定要先行核实所要购买的房屋是否是合法的、可转让的、没有其 他权利限制的。 本案中，秦某在签订合同、交付首付款前没有向住建委等部门核实房屋的 具体情况，被骗后才追悔莫及。在此提醒大家，在签订合同之前一定要去住建 委等相关部门核实房屋情况，确保所购房屋依法可以转让。 6、法律快车网： 买房之前除了要核实房屋是否被查封外，还需要核实哪些问题？ 路焜律师： 除了本案中的是否被查封外，还要核实房屋是否属于共有房产？有没有取 得共有人的书面同意？房屋上是否存在抵押等他项权利？是否属于小产权房？ 是否存在出租等等。 7、法律快车网： 非常感谢路焜律师的精彩讲解，让我们对买房过程中可能存在的风险有了 更深入的认识和警示。同时也感谢各位网友对我们访谈栏目的大力支持。我们 下期再见。 路焜律师： 网友们，再见！ 访谈总结： 买房是我们普通老百姓生活中的大事，在买房之前一定要调查清楚所购房 屋是合法的、可转让的、没有其他权利限制的、出卖人是有处分权的等等情形， 否则可能落得“钱房两空” 。 来源：法律快车网原创（转载请说明出处） /interview/article/2012.html - 访谈结束，感谢关注快车官方微信 - 想关注法律快车官网微信，请扫描左侧二维码， 还可以搜号码 lawtimecn 或搜公众号法律快车。 法律快车网致力成为法律需求者、法律爱好者、 法律从业者交流聚合地；业内讯息传播、