长租公寓-房企新兴“竞技场”

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 长租公寓:房企新兴“竞技场” 租赁市场的剧烈变革正在我们身 边发生。2017 年以来，万科、远洋、中 骏、龙湖等房企先后杀入新兴的租赁市 场，在长租公寓领域积极扩张。大量的 资金和新的市场规则正在重构租赁市场 的秩序。长租公寓这一崭新的产品形态 提供了一种与传统租赁形式完全不同的 价值观念，伴随着来势汹汹的房企大军 不断进入这一领域，它们是否能够改变 租赁市场的现有格局？ 中国论文网 /3/view-12936386.htm 一、押宝“ 租售并举 ”，布局长租 公寓 今年夏天以来，从广州试点推出 “租购同权”政策开始，连续不断的政策 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 出台让租赁房市场一时间变得炙手可 帷罱，集体用地建设租赁房的政策 出台，更是让话题的热度进一步上升。 人们看到了租赁市场未来巨大的潜力。 甚至有业内人士将其视为解决如今高房 价问题的一种可选方案。 政策的风吹了起来，租赁市场的 活跃让人们赫然发现：这个原本松散、 混乱的行业里不知不觉竟有了如此众多 房地产企业的庞大身影2017 年开始， 一批品牌房企先后在租赁市场的长租公 寓领域摊开了自己的版图。 8 月 17 日，中骏置业于香港举行 中期业绩发布会，其管理层在会上指出： “目前中骏置业长租公寓已有 7000 多间， 主要布局一二线城市” 。 8 月 25 日，万科董事会主席、 CEO 郁亮也在万科中期业绩发布会现场 明确表示：“ 万科是从三年前开始布局 长租公寓的，并且相信租售并举的时代 一定会来临” 。 8 月底，远洋邦舍公寓青年路店 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 面市；9 月初龙湖冠寓酒仙桥店入市， 并且还将在今年下半年持续推出同类产 品。除此之外，像石榴地产这样的中型 房企也在积极布局长租公寓领域，如今 其旗下熊猫公寓产品已经在北京推出两 家门店。 而另一方面，土地出让政策所产 生的影响也同样在助推长租公寓市场。 从去年开始，北京土地市场上出让了大 量房企自持用地，不论土地属性是商办 还是住宅，这些地块上究竟应该做什么 样的产品一直是业界讨论的焦点。而在 商业盈利困难，众创空间供大于求的背 景下，长租公寓似乎是一个不错的突破 点。 二、挑战“ 散租” ，房企改变市场 格局 密集的政策利好让 2017 年成为 长租公寓市场上一个非常明确的分水岭。 在此之前，市场上存在的是来自互联网 企业、中介机构打造的长租公寓产品， 比如新派公寓、自如寓等。它们带有很 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 强的试验色彩，运营企业受限于资金和 运营能力的问题，并没有能力进行大规 模的产品复制。抑或，有些产品只是基 于中介自身业务的一种延伸，比如链家 的“自如寓”、我爱我家的 “相寓”。但伴 随着地产企业“ 抢滩” 这一市场，原有的 格局正在重构。 相对于中介机构，绝大部分房企 都有着强大的项目运营和管理能力，它 们进入租赁市场打造长租公寓产品，以 整租的形式对以往被“ 散租 ”统治的租赁 市场发起了挑战。 如今的长租公寓市场，实际上已 经成为房地产企业的竞技场。这些企业 拥有比互联网公司和中介机构更为完善 的产业链条，它们用打造、运营房地产 项目的模式来运作长租公寓这一类型产 品，在抢滩这一细分市场的过程中虽然 后发，却依靠着雄厚的资金实力和运营 优势先声夺人。 正如链家研究院院长杨现领预测 的那样，目前租房市场格局是 40%的中 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 介，40% 的二房东，10% 的业主，10% 的自如等长租租赁机构；而未来租房市 场格局可能 50%是专业机构化管理市场， 40%是中介、二房东和业主等常规的租 赁市场，还有 10%是房屋分享。伴随着 更多的资本和玩家进入这一领域，新的 赛道规则也正在慢慢建立。 三、长租公寓的焦点问题 1.回报率低 在长租公寓大量入市之前，无论 行业内外都普遍存在着这样一种观点： 做长租公寓其本质依旧是一个“二房东” 式的生意，门槛较低。不过从目前正在 运作长租公寓的几家企业反馈来看，长 租公寓并不是一门可以建立在“二房东” 逻辑上的生意。其中，仅产品模式较低 的回报率就足以令多数想要涉足这一领 域的企业思量再三。 无论是整租还是散租，资金回报 率低的问题普遍存在于整个租赁行业内。 例如，链家旗下的长租产品“自如寓” 在 运营初期的五年就非常痛苦，当时一线 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 城市的租金回报率都不到 2%。当然， 现在随着自如寓运营的成熟，这种情况 已经有所改变。 从目前市场情况来看，开发商对 长租公寓长期回报率的目标多定在 6%- 7%。当然，刚刚起步的长租公寓远不 能达到这样乐观的数字。万科董事会主 席郁亮在中期业绩发布会上说，万科的 长租公寓如果能够达到 1%-2%的回报率， 他就已经很满意了。他说：“未来随着 政府出台相关政策扶持，长租公寓回报 率低的情况应该也会改善。如果能够达 到 6%-8%的水平的话，我们就往这个方 向走。 ” 而龙湖集团副总裁兼冠寓公司 CEO 韩石也表示，龙湖冠寓的动态投资 回收期是 5-6 年，希望在 2020 年成为 业内前三名，租金收益超过 20 亿元。 2020 年之前，龙湖集团方面对冠寓并没 有盈利的要求，主要考虑的是品牌和规 模。 2.利润薄 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 目前，较低的资金回报率是长租 公寓最大的门槛，就长租公寓来讲，无 论采用轻重资产哪种模式都存在资金回 收周期和利润率的问题。普遍困惑的是， 长租公寓的拿项目、改造、运营成本都 不低，依靠租金来回收成本，回收周期 漫长这一问题是无法回避的。而在这样 的背景之下，长租公寓应该如何去做才 能够达到现金流和成本方面的相对平衡 呢？ 首先，长租公寓涉及的持有方式 和传统的出租方式都是有区别的。如今 的长租公寓可以分为自持项目的重资产 运营模式和整租项目的轻资产运营模式。 如果是前者，那么考验的更多是企业的 资金实力，因为依靠租金回款周期较长。 而如果是后者，则更多考验的是企业的 运营能力，因为无论是承租、改造还是 后期管理运营都需要控制成本。长租公 寓本身就是一项利润较薄弱的生意，因 此成本控制就成了企业需要抢占的行业 制高点。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 3.如何盈利 盈利问题同样是许多行业人士最 为关注的问题。目前，常见的产品回收 现金方式主要依靠租金和增值服务。于 是，在单笔收益相对有限的情况下，规 模就成为决定性的因素。 从盈利角度来说，集中式公寓可 能做到 2 万间房时，盈利情况会开始变 好，但分散式则可能要做到 10 万间房 才有可能变好。从企业角度来说，基于 一定的产品和服务能力带来的规模效应， 才能赢得市场。而除规模之外，长租类 项目要想盈利，主要需要三点：第一是 产品和服务，第二是系统化的运营能力， 第三是相对比较顺畅的融资途径。 目前市场上，很多涉足长租公寓 领域的开发商都将扩展规模作为其首要 目标。比如中骏方面就在其中期业绩会 上表示，中骏长租公寓项目的目标是三 年做到 5 万间，长远目标则是 1000 个 项目，50 万间产品。规模的扩大和资金 的占用成为一种博弈，如何合理设置临 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 界点成为考验房企智慧的一道难题。 4.如何定位 在租赁市场上，新兴的长租公寓 有着一些传统租赁形式所不能比拟的优 势，比如集中式的管理带来良好的公共 空间以及生活环境，再比如背靠房企所 拥有的强大运营能力和资金支持。对个 人租赁者来讲，长租公寓的出现最重要 的问题在于解决了租客权益被房东、中 介人员随意侵害的问题。 但需要指出的是，更好的居住环 境和完善的物业管理也意味着需要承担 相应的费用，这一费用往往直接体现在 较高的房租上。比如龙湖冠寓在重庆和 成都等地项目相对周边有 15%左右的溢 价。而无论万科泊寓、远洋邦舍抑或是 熊猫公寓，其产品的月租金都要高于同 等面积的传统房屋租赁。 如果要靠品质吸引年轻人，就需 要成本和投入；如果降低价格、放弃品 质，那么会陷入同传统租赁产品的恶性 竞争中去。这看上去是目前长租公寓面 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 临的最现实的矛盾。而矛盾的突破点在 于客户的消费观念和