09年房地产估价师考试房地产基本制度与政策预测试题(3)-中大网校

09 年房地产估价师考试房地产基本制度与政策预测试题(3) 总分：100 分 及格：60 分 考试时间：150 分 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题 卡上涂黑其相应的编号) (1)一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由（ ）名的单数业主担任。 (2)全民所有制的土地被称为（ ） 。 A. 国有土地 B. 全民土地 C. 公有土地 D. 集体土地 (3)（ ）是指住宅建筑总面积与住宅用地面积之比。 (4)房地产交易双方在合同完成后（ ）天内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申 请和申报成交价格。 (5)在资产负债表的编制中，根据几个账户的期末余额合计数填列的是（ ）项目。 (6)拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和 过渡期限，经协商达不成协议，经当事人申请，由批准拆迂的房屋拆迁主管部门裁决。裁 决部门应当在受理裁决申请之日起（ ）日内做出裁决。 (7)耕地占用税的征税对象是（ ） 。 (8)我国房地产中介服务行业在 1994 年组建的一个全国性的自律组织是（ ） 。 (9)经济增长通常用一定时期内实际（ ）的平均增长率来衡量。 (10)住房公积金使用的中心内容和主要形式是（ ） 。 (11)在按建筑物的层数分类中,普通办公楼属于（ ） 。 (12)当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起（ ）个月内向人民法院起诉。 (13)某个国家 2000-2004 年的基尼系数分别为 033、O34、036、040 和 042，由 此可以推断（ ） 。 (14)强制拆迁时，除了被拆迁人单位代表， （ ）也应到现场作证明。 A. 居委会 B. 房管局 C. 房地产开发商 D. 土地管理部门 (15)划拨土地使用权的转让，须经当地（ ）审查批准。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (16)安置补助费是按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口的安置补 助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的(， )倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费 最高不得超过被征用前三年平均年产值的 15 倍。 (17)土建工程计划利润的计算基数是（ ） 。 (18)下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是（ ） 。 (19)国务院建设行政主管部门和县级以上地方人民政府房地产开发主管部门依据法律、行 政法规以及规定的职权代表国家对房地产开发经营活动进行监督和管理的行为，这是指（ ） 。 (20)拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是（ ） 。 (21)在建设工程竣工验收过程中， （ ）应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监 督。 (22)关于维修基金管理的下列表述中，正确的是（ ） 。 (23)（ ）规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的 土地。 (24)某经营性房产年租金收入 48 000 元，则征收房产税金额为（ ）元。 (25)欲了解某估价标的物权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，应查阅（ ） 。 (26)关于房地产中介服务机构的业务管理有以下说法，其中错误的是（ ） 。 (27)在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入， 开始会使产量递增；当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐 递减；继续增加可变要素的投入，将使总产量减少。上述经济学规律是（ ） 。 (28)（ ）规定，国家对不动产实行统一登记制度。 (29)下列对无差异曲线主要特点的描述，错误的一项是（ ） 。 A. 无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值 B. 任意两条无差异曲线不能相交 C. 无差异曲线凹向原点 D. 无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线 代表不同的总效用 (30)股票赢利的大小取决于（ ） 。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (31)豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为（ ）年。 (32)债务人向债权人开出，承诺在一定期限内无条件支付款项的债务证书指的是（ ） 。 (33)为了加强工程勘察和工程设计单位的资质管理，保障国家财产和人身安全，促进技术 进步，提高工程勘察设计水平，建设部颁发了（ ） 。 (34)国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知决定，从（ ）开 始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 (35)超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权 出让金（ ）以下的土地闲置费。 A. 10% B. 15% C. 20% D. 25% (36)房地产总登记应由（ ）在规定的登记期限开始之日 30 日内发布公告。 (37)根据房产测量规范 ，下列项目中计算一半建筑面积的是（ ） 。 (38)下列关于房地产保险估价的说法有误的是（ ） 。 A. 房地产保险估价分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失 程度评估 B. 价值评估要按照该房地产投保时的实际价值确定 C. 价值评估宜采用成本法和市场比较法 D. 损失价值或损失程度评估对于可修复的部分，宜将其修复所需的估算费用作为损失价值 或损失程度 (39)转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完荜之日 起（ ）日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 (40)下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（ ） 。 二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在 答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分，错选或多选的，不得分少选且选择正 确的，每个选项得 0.5 分) (1)拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容有（ ） 。 (2)物业管理条例确定的基本制摩包括（ ） 。 A. 业主大会制度 B. 业主公约制度 C. 住宅小区治安管理制度 D. 住宅小区综合验收制度 E. 住房专项维修资金制度 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (3)城市规划行政主管部门主要通过（ ）对城市建设工程项目进行管理和监督。 (4)在拍卖规则中，价高者得的效力范围表现在（ ） 。 (5)物业管理条例确定的基本制度包括（ ） 。 (6)临时使用土地的时间可以为（ ） 。 A. 3 个月 B. 9 个月 C. 20 个月 D. 27 个月 E. 32 个月 (7)县级以上人民政府土地管理部门对应受理的建设项目征地，应在 30 日内拟定（ ）编 制建设项目用地呈报说明书。 (8)在某种商品市场上，影响该商品需求的因素是（ ） 。 (9)下列说法中不正确的是（ ） 。 (10)下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有（ ） 。 (11)下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有（ ） 。 (12)下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有（ ） 。 A. 房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须 同属一个法人或自然人 B. 房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的 六个业务环节 C. 房地产面积测算为提高精度，边长取至 0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位， 即 0.01m2 D. 临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权 E. 房地产权属登记为房地产权利动态登记 (13)（ ）不计算全部建筑面积。 (14)金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括（ ） 。 A. 债权债务凭证 B. 使用权凭证 C. 所有权凭证 D. 收益权凭证 E. 分配权凭证 (15)下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有（ ） 。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 三、判断题(共 40 题，每题 0.5 分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号用 “”表亍正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣 0.5 分，本题总分最多扣 至零分。) (1)委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容。 （ ） (2)拍卖法规定拍卖活动可以委托依法设立的拍卖企业，也可以自行实施拍卖。 （ ） (3)容积率是一种既可采用上限控制又可采用下限控制的规划指标。 （ ） (4)按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为施工定额、预算定额、概算 定额、概算指标和投资估算指标五种。 （ ） (5)根据国务院有关规定，自 2005 年 6 月 1 FJ 起，商品房预购人可以将购买的未竣工的预 售商品房再转让。 （ ） (6)由于消费者本身偏好各有差异，效用不能用效用单位去计算，但效用的大小可以比较， 这就是效用递减规律的出发点。 （ ） (7)房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理，而该单位在 15 天内没有反馈意见时，即在网上公示投诉情况。 （ ） (8)房地产产品经验收不合格的，不允许发布房地产广告。 （ ） (9)按照国家标准规定，一套建筑施工图中的总图以米为单位，其余均以厘米为单位。 （ ） (10)施工企业为项目融资所发生的费用，可列入建筑安装工程费用中的财务费用。 （ ） (11)依据物业服务合同对受委托物业实施物业管理的权利、义务，是物业管理企业在物业 管理中最根本的特点。 （ ） (12)梁是跨空间的横向构件，它在房屋中承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上。 （ ） (13)资产负债表是会计报表中的一种主要报表。 （ ） (14)一、二级资质房地产估价机构可以设立分支机构。 （ ） (15)土地管理法根据用途将土地分为基本农田、建设用地和未利用土地。 （ ） (16)根据建筑材料的使用功能不同，可将其分为无机材料、有机材料和复合材料。 （ ） (17)拆迁人与被拆迁人应当就拆迁的补偿和安置签订书面合同，拆迁人与被拆迁人必须在 拆迁管理部门规定的拆迁期限内，就有关问题签订书面协议，以协议形式确定拆迁当事人 双方的权利和义务。协议签订后必须到公证处进行公证。 （ ） (18)“递交可行性研究报告批复”是属于“征收集体土地 ”工作中“审批用地”这一环节 的工作内容。 （ ） (19)由银行发行的大额存款单是直接金融工具的一种主要形式。 （ ） (20)城市房屋拆迁主管部门一般不得接受房屋拆迁委托，但县级以上人民政府为对外招商 引资而特别委托的除外。 （ ） (21)设立房地产开发企业应具备 90 万元以上的注册资本。 （ ） (22)一基础按其构造特点可分为：条形基础、复合基础、联合基础、箱形基础、柱基础等。 （ ） 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (23)公正原则指拍卖法律关系当事人在拍卖活动中其民事权利义务、法律地位平等。 （ ） (24)新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设半年的暂定期。半年内 物业管理企业未能承接物业管理项目，资质审批部门应当取消其从事物业管理活动的资格。 （ ） (25)拆除未到期的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，应按使用期限的 残存价值参考剩余期限给予适当补偿。 （ ） (26)在我国上海证券市场上允许发行和流通的证券有政府债券、金融债券、公司债券等。 （ ） (27)私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承 租人和新房盅失效。 （ ） (28)管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款所得的收入，免征营业税；管 理中心在受委托银行存储、用住房公积金购买国债、在指定的委托银行发放个人住房贷款 取得的利息收入，免征企业所得税。 （ ） (29)凡具备相应的民事行为能力的民事主体，均可平等地参加竞买活动，拍卖人不得以法 律、法规另有规定以外的理由拒绝竞买人的申请，妨碍其参与公平竞争。 （ ） (30)城市规划运作体系包括城市规划具体编制和规划实施控制两个方面。 （ ） (31)社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。 （ ） (32)房地产业作为国民经济中的重要产业，其发展规模结构和速度必须与整个国民经济与 社会发展计划相适应。 （ ） (33)1 砖墙的厚度尺寸为 490mm。 （ ） (34)拆迁人必须在房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越 批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。 （ ） (35)只有取得所有权的资产才可列入企业资产进行核算。 （ ） (36)标志是反映总体单位的属性和特征的统计术语。 （ ） (37)外汇买卖双方在成交后的 7 个营业日内办理交割手续的外汇交易方式称为现汇交易。 （ ） (38)对建筑装饰材料使用效果进行评价时，考虑建筑材料的经济性要有一个总体观念，既 要考虑装饰工程一次性投资的多少，又要考虑售后服务的质量好坏。 （ ） (39)以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为商业保险、社会保险与政策保险。 （ ） (40)按使用性质不同，建筑物通常分为生产性建筑和民用建筑。 （ ） 四、综合分析题(共 2 大题， 15 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中有一个或一个以 上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分，错选或多选的，不得 分，少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分.) (1)甲开发公司(以下简称甲公司 )2003 年 3 月拟在某地投资建 设处用地规模 999 000 rn2 的综合小区，该地块原有 133 200 m2 工业生产用地、399 600 m2 仓储用地、266 400 rn2 居住用地，均为国有划拨性质，其余为郊区某村办养牛场只宜 种植牧草的盐碱地。甲公司先委托乙房地产估价公司(以下简称乙公司) 提供项目咨询报 告，项目实施后委托丙房地产经纪公司(以下简称丙公司)代理销售。预售期间对外承诺 次性付款 5优惠，当地契税税率为 4。丁某 2002 年秋通过公务员考试进入菜位，2002 年 12 月以 l4 万元的房改价格购得单位一套存量公有住房，2003 年 11 月出售该房，售价 20 万元。同时丁某看中丙公司代理甲公司销售的一套标价为 38 万元的新建商品住宅(期房) ， 并一次性缴纳了房价款。根据材料，回答第TSE题。 TS乙公司的咨询报告中，表述正 确的是（ ） 。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (2)TS甲公司实施房屋拆迁时，可对（ ）的房屋依法给予补偿。 (3)TS下列情形中，可免征甲公司土地闲置费的是（ ） 。 (4)TS下列关于房屋拆迁估价的表述中，正确的是（ ） 。 (5)TS下述表述中，不正确的是（ ） 。 (6)TS甲公司在销售商品房时，依据房产测量规范 ，计算一半建筑面积的是（ ） 。 (7)TS下列表述中，不正确的是（ ） 。 (8)TS下列表述中，正确的是（ ） 。 (9)TS丁某新购商品住宅，办理产权登记前应缴纳的契税是（ ） 。 (10)丙在购买该房屋的过程中可以申请（ ） 。 (11)在职职工李某以抵押贷款方式在甲房地产开发公司( 以下简称甲公司)开发的 S 住宅小区 预购了一套商品住房。2001 年 8 月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同， 预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积 100 Inz，每平方米建筑面积的价格 3 000 元” 。2002 年 2 月，S 住宅小区综合验收合格并交付使用，经房屋权属登记机关确认， 李某所购商品住房的套内建筑面积为 95 IT12，该套住房所在楼共有 20 套住房，套内建筑 面积总计 3 000 m2，需分摊的共用建筑面积为 450 m2。2002 年 3 月，李某将房屋出租给 王某 2003 年 8 月，王某将房屋转租给张某。根据材料，回答第TSE题。TS 下列关于 李某抵押贷款购房的表述中，正确的有（ ） 。 (12)TS李某实际应支付的房价为（ ）万元。 (13)TS李某出租该套住房，应缴纳的营业税、房产税、个人所得税的税率分别为（ ） 。 (14)TS下列关于王某转租该套住房的表述中，正确的有（ ） 。 (15)根据以下材料，回答第TSE 题： 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 答案和解析 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题 卡上涂黑其相应的编号) (1) :B (2) :A 全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地。(3) :C (4) :B (5) :D (6) :C (7) :B (8) :C (9) :A (10) :A (11) :B (12) :C (13) :B (14) :A 强制拆迁时，应当组织街道办事处(居委会) 、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明 人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。(15) :C (16) :B (17) :D (18) :B (19) :B (20) :C (21) :B (22) :A (23) :A (24) :A (25) :D (26) :C (27) :A (28) :C (29) :C 无差异曲线凸向原点。(30) :A (31) :D (32) :A (33) :C (34) :C (35) :C 答案：C 超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使 用权出让金 20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但 是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开 发迟延的除外。(36) :C (37) :A (38) :B 价值评估既可按照该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实 际价值确定。(39) :C (40) :B 二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在 答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分，错选或多选的，不得分少选且选择正 确的，每个选项得 0.5 分) (1) :A, B, C, E (2) :A, B, E 物业管理条例确立的基本制度有：(1)业主大会制度； (2)业主公约制度；(3)物业管理招 投标制度；(4)物业承接验收制度；(5)物业管理企业资质管理制度；(6)物业管理专业人员职 业资格制度；(7)住房专项维修资金制度。(3) :A, B, D (4) :A, B, C (5) :A, B, E (6) :A, B, C 临时使用土地的期限，最多不超过 2 年。(7) :B, D, E (8) :A, B, C (9) :C, E (10) :A, B, D (11) :A, B, E (12) :A, B, E 房地产面积测算，边长以 m 为单位，取至 0.01m；面积以 m2为单位，取至 0.01m2；临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有 柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。(13) :A, B, C, D (14) :A, C 本题主要考