2005年10月全国自考房地产法试题[1]

2005 年 10 月全国自考房地产法试题 课程代码：00169 一、单项选择题（本大题共 26 小题，每小题 1 分，共 26 分） 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填 写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.在下列物权中，属于担保物权的是（ ） A.使用权 B.经营权 C.承包经营权 D.抵押权 2.在下列房地产交易中，属于三级市场的是（ ） A.土地使用权的出让 B.土地使用后的抵押 C.土地出让后的开发 D.土地出让后的抵押 3.由国务院批准征用基本农田以外的耕地是指超过（ ） A.20 公顷的 B.25 公顷的 C.30 公顷的 D.35 公顷的 4.下列关于农民集体土地使用权的叙述中，不正确的是（ ） A.权利主体多样化 B.对该土地的地表或地下矿产资源可以行使开发权 C.其转让仅限于国家征用 D.宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有 5.在国有土地租赁中，下列说法不正确的是（ ） A.土地租赁合同经出租方同意并经土地管理部门批准后方可转让 B.如果变更原合同的使用条件，应当重新签订土地租赁合同 C.无论签订还是转让土地租赁合同，都要办理土地登记或变更登记手续 D.抵押权实现时，土地租赁合同可以同时转让 6.土地使用权可因多种情况而终止，但以下终止原因中例外的是（ ） A.土地使用权出让合同规定的使用期限届满 B.国家因为社会公共利益的需要而提前收回土地使用权 C.土地灭失 D.土地使用者发生变更 7.下列原则中，不属于土地利用总体规划原则的是指（ ） A.严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地 B.提高土地利用率 C.实行土地复垦 D.统筹安排各类、各区域用地 8.国家要出让、租赁或划拨国有土地使用权，首要条件是国家拥有该幅土 地的（ ） A.所有权 B.使用权 C.占有权 D.经营权 9.一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩 600 公顷以上的， 应当由（ ） A.县级人民政府批准 B.地、市级人民政府批准 C.省级人民政府批准 D.国务院批准 10.土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，必须符 合一定的条件，但下列的条件除外（ ） A.应当征得出让方同意 B.经过土地管理部门批准 C.重新签订土地使用权出让合同 D.到工商局办理变更登记 11.下列关于房屋租赁双方签订租赁合同的说法，不对的是（ ） A.出租人可以在租金之外收取少量的押金 B.出租人只能收取租金 C.承租人必须按合同交租 D.修缮出租房屋的义务一般由出租人承担 12.房地产开发用地是指开发用地的（ ） A.所有权 B.使用权 C.占有权 D.经营权 13.社会动迁资金的主要来源是（ ） A.企事业单位的自有资金 B.家庭及个人的投资资金 - 3 - C.建筑业的技术改造投资 D.社会团体的集资 14.房屋拆迁的直接目的是获取旧房所占用土地的（ ） A.所有权 B.使用权 C.继承权 D.通行权 15.以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件之一是：按 照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得（ ） A.房屋所有权证书 B.土地出让金缴纳证明 C.土地使用权证书 D.土地使用证明 16.房地产抵押的程序主要分为两个阶段，即签约和（ ） A.批准 B.审核 C.登记 D.受理 17.房屋租金分为成本租金、商品租金和（ ） A.协商租金 B.市场租金 C.合同租金 D.私房租金 18.在房公积金贷款额度不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公 积金数额的 （ ） A.2 倍 B.3 倍 C.4 倍 D.5 倍 19.下列关于外商成片土地开发经营的叙述中，合法的是（ ） A.外商土地所有权属于外商 B.对成片土地开发经营，外商在开发区内没有行政管理权 C.对涉及国家安全的基础设施，外商具有开发建设权和经营权 D.外商与区域内其他企业的关系是管理与被管理的关系 20.按照法律规定，土地增值税的计税依据为（ ） A.土地开发成本 B.土地价格 C.土地使用 D.土地增值额 21.耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定税额 （ ） A.一次性征收 B.隔年征收 C.逐年征收 D.依情况征收 22.对房地产行政主管部门及其他行政机关工作人员而言，违反房地产法 的基本行政责任形式是（ ） A.行政处罚 B.行政处分 C.赔偿损失 D.刑事制裁 23.王某与某房地产开发公司签订了房屋预售合同，合同规定房地产开发 公司应在规定的时间内向王某交付房屋。由于施工拖延，房地产开发公司 未按期交付，王某作为预购人有权要求房地产开发公司（ ） A.排除妨害 B.恢复原状 C.赔偿损失 D.赔礼道歉 24.对房地产行政管理相对人的行政处罚措施可以单独适用，也可以合并 适用。但对行政管理相对人的同一个违法行为，不能施行罚款的次数为（ ） A.2 次以上 B.3 次以上 C.4 次以上 D.5 次以上 25.行为人未经批准或采取欺骗批准而占有、使用土地的，县级以上人民 政府土地行政主管部门可以对其处以罚款。罚款额为非法占用土地每平方 米（ ） A.20 元以下 B.25 元以下 C.30 元以下 D.40 元以下 26.行为人违反土地管理法规的规定，非法占用耕地改作他用，数量较大， 造成耕地大量毁坏的，处以拘役或有期徒刑，并处或单处罚金。其中有期 徒刑的期限为（ ） A.3 年以下 B.5 年以下 C.10 年以下 D.15 年以下 二、多项选择题(本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 10 分) 在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码 填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。 - 5 - 27.房地产市场的特性表现为（ ） A.综合性 B.多级性 C.法定性 D.部分限制 E.国家干预 28.土地所有权，是指土地所有人依法对自己的土地享有的（ ） A.占有权 B.使用权 C.管理权 D.收益权 E.处分权 29.交纳住房公积金的原则是（ ） A.个人存储 B.银行贷款 C.单位资助 D.统一管理 E.专项使用 30.不得设定抵押的房地产是（ ） A.权属有争议的房地产 B.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物 C.已依法公告列入拆迁范围的房地产 D.用于教育、医疗、保险等事业的房地产 E.被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产 31.对外商投资成片开发的项目，应当由省、自治区、直辖市人民政府审 批其项目建议书的情况是（ ） A.使用耕地 1000 亩以下 B.使用耕地 1000 亩以上 C.其他土地 2000 亩以下 D.其他土地 2000 亩以上 E.投资额在 10 亿元以内 三、名词解释题（本大题共 5 小题，每小题 3 分，共 15 分） 32.土地使用权出租 33.房地产权属登记 34.房地产开发 35.房地产抵押 36.城镇土地使用税 四、简答题（本大题共 5 小题，每小题 5 分，共 25 分） 37.广义的房地产法有哪些基本内容？ 38.如何理解建筑物区分所有权的专有部分？ 39.房地产开发企业的设立须具备哪些基本条件？ 40.房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系是什么？ 41.适用于房地产关系的行政处罚主要有哪些种类？ 五、论述题（本大题共 1 小题，8 分） 42.试述土地权属关系纠纷处理的法律依据。 六、案例分析题（本大题共 2 小题，每小题 8 分，共 16 分） 43.某市甲房地产公司新建住宅小区一处。该小区有十栋九层楼房，居住 1100 户居民。为了便于管理，该房地产公司在 2002 年初成立了物业管理 公司。2002 年底，物业管理公司在其中一栋楼房底层电梯间分隔出一个 小间出租，由胡某设立小吃部，每月向物业公司缴纳 1000 元租金。由于 该小吃部缺少卫生设施，影响卫生，居民意见纷纷，大楼管委会向物业公 司提出意见，要求取消小吃部。物业公司认为开设小吃部是为了方便居民， 物业管理公司作为小区管理单位，有权处理这些事务，关于胡某的卫生问 题，公司可以进行教育。由于物业管理公司拒不接受管委会的意见，业主 向法院起诉。 问题： （1）物业管理公司的做法及答复是否正确？为什么？ （2）业主是否有权向法院起诉？为什么？ （3）本案应如何处理？ 44.2001 年 1 月，A 房地产开发公司因开发高档住宅区经县级人民政府批 准征用基本农田 200 亩。之后，直到 2003 年 4 月，A 公司因资金缺乏而 一直不能开发。为此，县人民政府发文通知该公司：经国务院批准，无偿 收回该地土地使用权，重新考虑其他房地产公司接手开发。A 公司不服， 认为县人民政府无权收回其土地使用权，并起诉至法院，要求确认其土地 使用权。 问题： （1）县人民政府能否批准征用基本农田？为什么？ （2）如果该基本农田的征用经合法批准，那么县人民政府的通知是否合 法？为什么？ （3）人民法院应当如何处理？ - 7 - 一、单项选择题(本大题共 33 小题，每小题 1 分，共 33 分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填 写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.1991 年 5 月 24 日，国务院决定将每年的 6 月 25 日定为全国的( ) A.“房屋日” B.“土地日” C.“物业日” D.“住宅日” 2.城市的整体规划、对公有房屋和私有房屋的管理反映了( ) A.城市物业管理关系 B.土地承包和管理关系 C.城市房地产管理关系 D.城市建筑设计管理关系 3.征用基本农田 50 亩进行房地产开发的，其批准机关是( ) A.省一级人民政府 B.市一级人民政府 C.县一级人民政府 D.国务院 4.房地产开发企业通过出让方式取得土地使用权的，该块土地下的矿产资 源所有权属于 ( ) A.开发商 B.国家 C.业主委员会 D.业主大会 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发期限满 2 年未动工开发的，该 土地使用权 ( ) A.可以无偿收回 B.只能有偿收回 C.应当无偿收回 D.应当有偿收回 6.建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地( ) A.转用审批手续 B.征用审批手续 C.出让审批手续 D.转让审批手续 7.房屋发生扩建、翻建、改建及相应的宅基地使用范围的增减时，所进行 的登记属于( ) A.原始登记 B.变更登记 C.转移登记 D.他项权登记 8.房地产权属登记的托伦斯模式的最先设计国家是( ) A.德国 B.法国 C.日本 D.澳大利亚 9.通过房地产权属登记建立产籍资料，为房地产的规划、税收提供依据， 属于房地产权属登记的( ) A.产权确认功能 B.管理功能 C.公示功能 D.保障功能 10.以划拨方式取得的土地使用权( ) A.均有期限限制 B.一般没有期限限制 C.原则上不允许进入房地产市场 D.具有有偿属性 11.根据我国相关法律规定，房地产开发资质一级企业的自有流动资金为( ) A.2000 万元以上 B.3000 万元以上 C.4000 万元以上 D.5000 万元以上 12.对于房地产开发企业通过依法申请所获得的建设用地，国家依然享有 该片土地的( ) A.使用权 B.所有权 C.占有权 D.出让权 13.在我国现行法律制度下，对拆迁补偿形式( ) A.一概实行货币补偿 B.当事人可以选择 C.当事人原则上不可以选择 D.主要实行产权置换 14.当拆迁范围确定后，不得禁止被拆迁人( ) A.扩建、改建房屋 B.续租房屋 C.改变房屋和土地使用用途 D.继承房地产 15.在城镇房屋补偿过程中，要对被拆除的房屋进行补偿，( ) A.对附属物也应当进行补偿 B.对附属物不予补偿 C.对超过了用地期限的临时建筑也应予以补偿 D.对宅基地也应当予以补偿 16.下列情形不属于房地产转让的是( ) A.房地产赠与 B.国家对集体土地所有权的征收 C.以房地产抵债 D.一方以土地使用权为条件，另一方以资金为条件进行合作建房 17.根据我国现行法律制度，商品房预售( ) A.必须交付全部土地出让金 B.必须取得建设规划许可证，但不需要施工许可证 C.必须取得土地使用证，但不需要施工许可证 D.必须取得土地使用证，但可以只缴纳部分土地出让金 18.房地产抵押权属于( ) A.一种独立权 B.一种优先权与独立权 C.一种价值支配权 D.一种独立权与价值权 - 9 - 19.职工以成本价购买的公有住房产权归( ) A.单位所有 B.居委会所有 C.个人所有 D.国家所有 20.房改后国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的( ) A.货币工资 B.实际工资 C.实物工资 D.补发工资 21.公有住房的出售带有很强的政策倾向性，主要是为了解决职工家庭的( ) A.居住问题 B.经济问题 C.工作问题 D.使用权问题 22.在物业管理的整个环节中，起主导作用的主体是( ) A.开发商 B.物业管理企业 C.政府房地产管理部门 D.业主 23.下列不属于业主大会职责的是( ) A.选聘、解聘物业管理企业 B.自主成立物业管理企业 C.决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施 D.更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作 24.业主与物业管理企业间的物业管理关系基于( ) A.双方的服务合同而产生 B.开发商的指定而产生 C.开发商的聘任而产生 D.政府的任命而产生 25.纳税人建造普通标准住宅出售，免征土地增值税的条件是( ) A.增值额未超过扣除项目 10的 B.增值额未超过扣除项目 15的 C.增值额未超过扣除项目 20的 D.增值额未超过扣除项目 25的 26.开征房产税的工矿区须经特定的管理机关批准，该管理机关是( ) A.乡镇税务所 B.县级税务局 C.地、市级税务局 D.省级税务局 27.甲向乙购买房屋一套，契税的计税依据为( ) A.成交价格 B.卖方报价 C.参考价格 D.买方报价 28.国有土地使用权转让合同的转让方，应当依法取得( ) A.施工许可证 B.建设工程规划许可证 C.国有土地使用权证 D.商品房预售许可证 29.享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，双方 所签订的合建合同实际上属于土地使用权有偿( ) A.出让 B.转让 C.抵押 D.出租 30.公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯了其已经 取得的土地所有权或者使用权的，应当先申请行政复议，对行政复议决定 不服的，可以向人民法院提起 ( ) A.民事诉讼 B.刑事诉讼 C.行政诉讼 D.违宪诉讼 31.房地产法律责任的主要形式不包括( ) A.经济责任 B.刑事责任 C.行政责任 D.民事责任 32.下列房地产违法行为，应承担行政责任的是( ) A.不履行房屋预售合同 B.侵犯他人的房屋产权 C.不按时交付商品房 D.无照经营房地产开发企业 33.对土地复垦实行的原则是( ) A.“谁主张，谁举证” B.“谁受益，谁负责” C.“谁破坏，谁复垦” D.“谁使用，谁付费” 二、多项选择题(本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 10 分) 在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码 填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。 34.房地产开发的特征主要包括( ) A.利润丰厚 B.投资量大 C.建设周期长 D.涉及面广 E.工程项目多 35.20 世纪 80 年代初以前，我国住房制度的特征主要包括( ) A.国家包 B.福利性 C.低租金 D.供给制 E.等级制 36.下列对物业管理特征表述正确的是( ) A.物业管理关系具有无偿性 B.物业管理关系是民事关系 C.物业管理关系是不平等关系 D.物业管理关系具有有偿性 E.物业管理关系等同于行政意义上的管理与被管理关系 37.住房公积金所具有的特征主要包括( ) - 11 - A.社会性 B.互助性 C.保障性 D.政策性 E.自愿性 38.房地产契税的征税对象为转移土地、房屋权属的行为，主要包括( ) A.房屋买卖 B.房屋交换 C.土地使用权转让 D.国有土地使用权出让 E.农村集体土地承包经营权的转让 三、名词解释题（本大题共 5 小题，每小题 3 分，共 15 分） 39建筑物区分所有权 40临时安置补助费 41商品房预售 42业主委员会 43经济适用住房 四、简答题（本大题共 4 小题，每小题 6 分，共 24 分） 44我国房地产法的基本原则有哪些？ 45外商投资企(武汉自考)业用地取得的方式有哪些？ 46商品房买卖中关于质量方面的纠纷如何处理？ 47简述建设单位违反物业管理规定所要承担的法律责任。 五、论述题（本大题 8 分） 48试述农村土地承包经营中发包方的权利和义务。 六、案例分析题(本题 10 分) 49.2000 年 3 月 5 日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定： 甲公司将 A 广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金 150 万元，按月收 租，租期二年，从 2000 年 4 月 1 日到 2002 年 3 月 30 日止。合同签订后， 双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后， 甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2000 年 9 月， 甲公司因欠丙公司 2800 万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵 押合同，约定：如甲公司不能在 2000 年 12 月底还债，丙公司将对该房屋 行使抵押权。但是一直到 2000 年 12 月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的 债务，于 2001 年 1 月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。 从 2000 年 1 月至 2001 年 3 月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押 合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。2001 年 4 月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。 问题： (1)甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同 意?为什么?(3 分) (2)如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的 抵押合同是否有效?为什么?(2 分) (3)如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期 限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?如承租人提出异议能否成立?为 什么?(3 分) (4)丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?为什么?(2 分) 一、单项选择题（本大题共 33 小题，每小题 1 分，共 33 分） 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请 将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.在我国，土地使用权（ ） A.不得转让或抵押 B.可以转让或抵押 C.可以转让不能抵押 D.不能转让可以抵押 2.城市房地产管理关系属于（ ） A.物业公司监督管理行为 B.建筑规划投资行为 C.开发商与所有权人交易行为 D.政府管理、监督行为 3.房地产法律关系的客体是（ ） - 13 - A.国家机关 B.企事业单位 C.土地和房屋 D.社会团体 4.承包方对其承包的基本农田，不得进行的行为是（ ） A.有偿流转土地承包经营权 B.自主地进行生产经营 C.在承包的基本农田上挖鱼塘 D.与其它承包方互换经营权 5.针对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，不宜采取的承包 方式是（ ） A.招标 B.拍卖 C.公开协商 D.家庭承包 6.实行基本农田保护区制度是保护耕地的一项基本措施，不应 划入基本农田保护区的是（ ） A.铁路公路交通沿线的耕地 B.农业科研教学示范田 C.退耕还牧、还林、还湖的耕地 D.城镇建设用地周边的耕地 7.国家建设用地必须是（ ） A.荒山荒地 B.国有土地 C.未栽种的农用地 D.农民集体所有的土地 8.下列各项中，属于房屋共有特征的是（ ） A.房屋主体是单一的 B.房屋主体不同，但客体是同一项房产 C.房产属于不同的主体，不同主体共同使用房产的某一部分 D.因享有共有权，共有人可违反其他共有人意志擅自对房屋进 行处分 9.县级以上人民政府在一定期限内对本行政区域内的房屋进行 统一的权属登记，该登 记为（ ） A.初始登记 B.变更登记 C.转移登记 D.总登记 10.房地产开发用地是指取得开发用地的（ ） A.使用权 B.所有权 C.占有权 D.收益权 11.土地使用权的出让方只能是（ ） A.国家 B.各级人民政府土地管理部门 C.法人 D.自然人 12.土地使用权出让实践中，容易产生土地条件相当而出让金 差别较大的情况是（ ） A.拍卖 B.招标 - 15 - C.协议 D.公开竞投 13.拆迁补偿的范围包括被拆除的（ ） A.所有的房屋及其附属物 B.违章建筑物 C.超过期限的临时建筑物 D.未超过期限的临时建筑物 14.被拆迁人，是指被拆迁房屋的（ ） A.所有人 B.使用人 C.租赁人 D.抵押权人 15.拆迁出租房屋时，被拆迁人和承租人对解决租赁关系达不 成协议的，拆迁补偿应当 实行（ ） A.货币补偿，再由被拆迁人承担违约责任 B.货币补偿，被拆迁人无需承担违约责任 C.房屋产权调换 D.产权调换和货币补偿结合 16.依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的 形式不包括（ ） A.房地产转让 B.房地产抵押 C.房地产开发 D.房屋租赁 17.以出让方式取得土地使用权的房地产转让的条件之一是按 照出让合同约定已经支付 一定比例的土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，该比 例是（ ） A.30 B.50 C.80 D.100 18.下列各项中，属于房地产抵押人权利的是（ ） A.对抵押房地产的占有、使用和获取收益权 B.保持抵押房地产的价值权 C.物上代位权 D.优先受偿权 19.职工购买公房，可以一次付款，也可以分期付款。实行分 期付款的期限一般不超过（ ） A.5 年 B.10 年 C.15 年 D.20 年 20.下列各项中，不属于城镇住房制度改革基本原则的是（ ） A.推行住房的实物分配原则 B.国家、集体、个人三者共同负担的原则 - 17 - C.租、售、建并举的原则 D.在统一政策的基础上因地制宜、分散决策的原则 21.职工以标准价购买的公有住房，拥有（ ） A.有限产权 B.部分产权 C.全部产权 D.使用权 22.物业管理的核心内容是物业的（ ） A.共有部分和共同事务 B.共有部分 C.共有部分和个体事务 D.共同事务 23.有权批准业主公约的组织是（ ） A.物业管理公司 B.业主大会 C.业主委员会 D.居民委员会 24.物业管理服务合同成立后，应在规定的期限内报物业行政 管理部门（ ） A.批准 B.审核备案 C.审查 D.登记备案 25.个人住房贷款期限在 1 年以上的，遇法定利率调整，于下 年初开始，应该（ ） A.按相应利率档次执行新的利率规定 B.按相应利率档次执行旧的利率规定 C.经借贷双方协商确定利率标准 D.由金融行政主管部门确定利率标准 26.关于申请人申请住房公积金贷款，下列说法中正确的是（ ） A.申请人无须提供担保 B.申请人经住房公积金管理委员会批准可以不提供担保 C.申请人经住房公积金管理中心批准可以不提供担保 D.申请人应当提供担保 27.下列属于可以提取住房公积金的情形是（ ） A.为父母或子女购买住房并以其姓名登记的 B.偿还银行贷款的 C.离休、退休的 D.欠缴国家税款无力支付的 28.下列关于土地增值税范围的表述中，正确的是（ ） A.土地增值税的范围为土地使用权、地上建筑物及其他附着物 B.土地增值税的范围仅为土地使用权 - 19 - C.土地增值税的范围为土地使用权和地上建筑物 D.土地增值税的范围为地上建筑物及其他附着物 29.城镇土地使用税的计税依据是（ ） A.纳税人实际占用的土地面积的价值 B.纳税人实际占用的土地面积加一定量的误差 C.纳税人实际占用的土地面积 D.建筑物的建筑面积 30.耕地占用税的计税依据是（ ） A.纳税人实际占用的耕地面积 B.纳税人实际占用耕地面积的市场评估价 C.纳税人实际占用耕地面积近三年农作物总产量的市场价 D.纳税人实际占用耕地面积和村民会议确定的间接损失 31.下列关于外商投资企业使用土地的表述中，正确的是（ ） A.外商投资企业对其占有的土地拥有所有权 B.外商投资企业对其占有的土地拥有使用权 C.外商投资企业可以自行改变土地用途 D.外商投资企业使用土地享受超国民待遇 32.公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵 犯其已经取得土地使用权或所有权的，应当（ ） A.先申请行政复议；对行政复议决定不服，可以依法向人民法 院起诉 B.先申请仲裁；对仲裁裁决不服，可以依法向人民法院起诉 C.直接向人民法院起诉 D.先申请调解；对调解不服的，可以依法向人民法院起诉 33.未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变管理用房的用 途，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予 警告，并处（ ） A.1 万元以上 10 万元以下罚款 B.2 万元以上 15 万元以下罚款 C.3 万元以上 20 万元以下罚款 D.4 万元以上 30 万元以下罚款 二、多项选择题（本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 10 分） 在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的， 请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。 34.我国房地产法律体系中专门法包括（ ） A.农村土地承包法 B.担保法 - 21 - C.建筑法 D.住宅法 E.草原法 35.下列属于房地产法律关系特征的有（ ） A.主体的多元性 B.主体的单一性 C.客体的确定性 D.客体的双重性 E.内容多样性 36.依照城市房地产抵押管理办法的有关规定，下列房地 产不得设定抵押的有 （ ） A.权属有争议的房地产 B.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产 C.列入文物保护的建筑物 D.已依法公告列入拆迁范围的房地产 E.被依法查封的房地产 37.免征房产税的情形有（ ） A.国家机关、人民团体、部队自用房产 B.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产 C.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产 D.个人所有非营业用的房产 E.财政部批准免征税的房产 38.外商投资开发经营成片土地的审批程序包括（ ） A.土地管理机构的设立 B.项目建议书的编制和审批 C.设立开发企业的审批 D.土地使用权的取得 E.成片开发规划的批准 三、名词解释题（本大题共 5 小题，每小题 3 分，共 15 分） 39.建筑物区分所有权 40.土地再开发 41.城市房屋拆迁管理体制 42.业主 43.物业管理 四、简答题（本大题共 4 小题，每小题 6 分，共 24 分） 44.简述处理房地产相邻关系应遵循的原则。 45.简述土地使用权划拨的特征。 46.简述我国城镇住房制度改革的基本内容。 - 23 - 47.简述非法处分农村集体所有土地的法律责任。 五、论述题（本大题 8 分） 48.试述我国土地管理法设立的耕地保护制度。 六、案例分析题(本题 10 分) 49.2008 年 8 月 20 日，甲与乙签订了一份房屋租赁合同。 合同约定：甲将自有住房一套出租给乙居住，每月租金 2000 元， 按月收租，租期二年。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了 登记手续。当日，乙交付了押金和租金后入住。此后，乙每月按期 交租。2009 年 2 月，甲因欠丙 60 万元，便将该房屋抵押给丙， 双方订立了抵押合同，但未办理抵押登记手续，合同约定：如甲不 能在 2009 年 6 月底还债，该房屋归丙所有。后甲在 2009 年 6 月底未能还债，丙于是在 2009 年 7 月起开始主张实现其抵押权， 要求乙向其缴纳租金，乙以自己与甲签订房屋租赁合同，丙无权收 取租金为由拒绝。此后，即从 2009 年 7 月至 2010 年 5 月，无 论甲、丙怎样催促，乙既拒绝向甲交租，也不向丙交租，遂甲决定 终止租赁合同。 问题： (1) 甲能否将已出租的房屋抵押给丙? 为什么? (2) 甲与丙签订抵押合同后，抵押权是否成立? 为什么 ? (3) 抵押合同的内容是否合法? 为什么? (4) 甲是否有权终止租赁合同，收回房屋? 为什么 ? 一、单项选择题（本大题共 35 小题，每小题 1 分，共 35 分） 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请 将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 l.下列属于房地产行政管理机关的是（ ） A.全国人大常委会 B.公证处 C.建设行政主管部门 D.物业管理企业 2.根据 土地管理法规定，有权批准征收基本农田的国家机 关是（ ） A.县级人民政府 B.省辖市人民政府 C.省级人民政府 D.国务院 3.任何单位和个人不得闲置、荒芜耕地，已经办理审批手续的 非农业建设占有耕地，用地单位占用耕地连续 2 年未使用的，其法 律后果是（ ） A.组织恢复耕种 B.缴纳闲置费 C.缴纳罚款 D.土地使用权被收回 4.一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩，县 级以上的地方人民政府的批准权限为（ ） A.600 亩以下 B.600 公顷以下 C.600 公顷以上 D.700 公顷以上 5.关于国家建设征收土地的论述，下列不正确的是（ ） A.征地理由的合法性 B.征地行为的行政性 C.行为的自愿性 D.征地条件的补偿性 6.国家征收土地的土地补助标准是为该耕地被征收前三年平均 产值的（ ） A.4-6 倍 B.5-8 倍 C.6-10 倍 D.10-15 倍 7.土地管理法 规定，省、自治区、直辖市规定的基本农田 保护区应当占本行政区域内耕地的（ ） - 25 - A.30以上 B.50以上 C.60以上 D.80以上 8.根据规定，有关临时使用土地的期限，下列表述最准确的是 （ ） A.一般不超过 1 年 B.一般不超过 2 年 C.一般不超过 3 年 D.一般不超过 5 年 9.根据 农村土地承包法规定，因自然灾害严重毁损承包地 等特殊情形对个别农户之间承包的耕地需要进行适当调整的，必经 的程序是（ ） A.经本集体经济组织 l3 以上的村民同意 B.经本集体经济组织 12 以上的村民同意 C.经本集体经济组织成员的村民会议 23 以上成员或 23 以 上的村民代表同意 D.经本集体经济组织 l3 以上村民代表同意 10.建筑物区分所有权构成中，具有主导性的是（ ） A.共有权 B.专有权 C.成员权 D.社员权 11.我国解决一般公民之间房地产纠纷的法律依据有（ ） A.刑法 B.房管局局长的命令 C.司法解释 D.国际公约 12.下列功能中，房地产权属登记不具有的是（ ） A.效率功能 B.公示功能 C.管理功能 D.产权确认功能 13.从立法实践看，关于我国房地产权属登记的效力的表述，正 确的是（ ） A.房地产权属登记是房地产权利的成立要件 B.房地产权属登记是房地产权利的对抗要件 C.房地产权属登记不具有公信力 D.房地产权属登记具有绝对正确力 14.依城市房地产管理法规定，超过出让合同约定的动工开 发日期满 1 年未动工的，土地使用权出让方可以采取的措施是（ ） A.无偿收回土地使用权 B.罚款 C.加收相当于土地使用权出让金 20以下的闲置费 D.加收税款 15.国有土地使用权出让方是（ ） A.国家 B.乡（镇）人民政府 C.集体经济组织 D.房地产开发公司 16.居住用地的土地使用权出让的最高年限是（ ） A.50 年 B.60 年 C.70 年 D.80 年 17.商业、旅游、娱乐、豪华住宅用地，一般不能采用（ ） A.招标方式出让 B.拍卖方式出让 C.协议方式出让 D.挂牌方式出让 18.未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上人民政府房地 产行政主管部门没收违法所得，并处罚款，其罚款的幅度为（ ） A.1 一 5 万元 B.5-20 万元 C.10-15 万元 D.10 一 20 万元 19.根据有关法律规定，设立房地产开发企业的最低注册资本为 （ ） A.30 万元 B.50 万元 C.100 万元 D.1000 万元 20.在房地产开发企业的设立程序中，行业主管部门对房地产开 发的管理措施是（ ） A.先批准后设立 B.先设立后批准 C.先设立后备案 D.先审查后设立 - 27 - 21.房地产开发企业的资质管理制度中，将房地产开发企业资质 分为（ ） A.五个等级 B.三个等级 C.二个等级 D.不分等级 22.被拆迁人是指（ ） A.被拆迁房屋的使用人 B.被拆迁房屋的所有人 C.拆迁范围内的居民 D.已取得房屋拆迁许可证的单位 23.拆迁范围确定后，下列活动中不被禁止的是（ ） A.新建房屋 B.改变土地用途 C.新出租房屋 D.将房屋设定抵押 24.下列房地产不能设定抵押的是（ ） A.出让取得的国有土地使用权 B.张某的个人房屋 C.我国某名牌大学的教学楼 D.某私营企业的国有土地使用权 25.下列法律关系中，属于行政房地产关系的是（ ） A.房地产信托关系 B.房地产抵押关系 C.房地产登记关系 D.房地产评估关系 26.关于城市房屋拆迁补偿的形式，说法正确的是（ ） A.具体形式由拆迁人决定 B.具体形式由当地政府指定 C.具体形式有货币补偿和产权调换 D.一律采用货币补偿的形式 27.关于公房售后产权表述正确的是（ ） A.职工以市场价购买的住房，产权归单位所有，不可以进入市 场 B.职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，随时可以进入 市场 C.职工以标准价购买的住房，拥有完全产权，但不可以继承 D.职工以标准价购买的住房，经过一定年限后，方可依法进入 市场，但原售房单位有优先购买权 28.业主大会的执行机构是（ ） A.业主委员会 B.物业管理公司 C.当地居委会 D.所有业主 29.下列属于房地产法的立法是（ ） A.刑事立法 B.选举立法 C.仲裁立法 D.不动产登记立法 30.依据个人住房贷款管理办法规定，个人住房借款的首期 付款要求是（ ） A.不低于所购住房价款的 10作为购房的首期付款 B.不低于所购住房价款的 20作为购房的首期付款 C.不低于所购住房价款的 30作为购房的首期付款 D.不低于所购住房价款的 40作为购房的首期付款 31.职工和单位住房公积金的缴存比例不得低于职工上一年度月 平均工资的（ ） A.5 B.8 C.10 D.15 32.土地增值税的计税依据是（ ） A.纳税人转让房地产的所得 B.纳税人转让房地产的金额 C.纳税人转让房地产所收取的收入减去法定扣除项目金额后的 余额 D.纳税人转让土地使用权的金额 33.房地产契税的税率为（ ） A.1-5 B.3-5 C.6 D.10 34.申请人申请房屋拆迁的，拆迁主管部门应自收到申请之日起 在一定期限内予以审查，并作出决定，该具体期限为（ ） A.15 日 B.30 日 C.60 日 D.90 日 35.关于代管侨房的法律特点，下列表述中正确的是（ ） A.是民事委托行为 - 29 - B.是双方法律行为 C.是强制性行为 D.代管理人在任何情况下均不能取得代管房屋的所有权 二、多项选择题（本大题共 5 小题，每小题 1 分，共 5 分） 在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的， 请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。 36.解决房地产纠纷的法律方式有（ ） A.协商 B.行政处理 C.仲裁 D.行政诉讼 E.民事诉讼 37.适用于房地产关系的行政处罚的种类有（ ） A.警告 B.责令停产停业 C.罚金 D.罚款 E.收取违约金 38.房地产法律关系的法律特征有（ ） A.主体的多元性 B.客体的确定性 C.内容的多样性 D.主体的平等性 E.形式的法定性 39.房地产市场的特征有（ ） A.功能的综合性 B.市场的多级性 C.国家干预性 D.市场封闭性 E.形式的法定性 40.某村村民张某与刘某因侵犯宅基地使用权发生纠纷，当地乡 人民政府进行了处理，但张某不同意处理意见。下列说法正确的是 （ ） A.可以向人民法院起诉 B.可以向上级人民政府申请行政复议 C.该纠纷属行政纠纷 D.该纠纷属民事纠纷 E.可以要求行政裁决 三、名词解释题（本大题共 5 小题，每小题 3 分，共 15 分） 41.住房部分产权 42.房地产关系 43.房地产中介服务 44.涉外房地产 45.物业管理服务合同 四、简答题（本大题共 4 小题，每小题 6 分，共 24 分） 46.简述房地产相邻权的基本特征。 47.房屋拆迁主管部门对拆迁人的哪些违法行为，可分别给予警 告、责令停止拆迁，并可处以罚款？ 48.实践中常见的合作建房纠纷有哪些情形？ 49.简述业主委员会的职责。 五、论述题（本大题 9 分） 50.论述我国土地管理法中的耕地保护制度。 六、案例分析题（本题 12 分） 51.张某与李某是好朋友，因张某无房而长期租居李某的一套两 室一厅的房屋，1999 年 11 月 5 日，张某与李某签订了书面房屋 租赁合同，合同中约定租赁期限为 5 年，每月租金为 1000 元， 但双方并未将租赁合同向房地产管理机关办理登记手续。2000 年 5 月 15 日，李某因生意资金紧张，以该租赁的房屋向中国银行某支 行（下称中国银行）办理抵押贷款，贷款额为 30 万元，借款期限 为一年，并于 2000 年 5 月 25 日向当地房地产管理机关办理了抵押 登记。后李某因生意失败，一年后未能如期还款，中国银行行使抵 押权，书面通知张某，房屋租赁合同因未办理租赁登记无效， 要求其限期搬出该房屋，李某未予理睬。后来，在未通知张某的情 况下，中国银行、李某、王某三方达成协议，将李某的房屋，以 35 万元卖给王某，并以该款偿还了中国银行的欠款。合同签订的第二 天，三方到当地房地产管理机关办理了抵押注销登记和房地产过户 登记。 - 31 - 请回答下列问题，并说明理由： （1）本案中张某与李某签订的房屋租赁合同有效吗？ （2）中国银行与李某之间的房地产抵押有效吗？中国银行何 时享有房地产抵押权？ （3）中国银行在行使抵押权时，要求张某搬出，是否合法？ （4）中国银行、李某、王某三方达成的买卖协议，是否侵害 了张某的权利？若有，是何种权利？ 一、单项选择题 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请 将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.1994 年颁布的中华人民共和国城市房地产管理法开始 施行的时间为 A.1994 年 8 月 1 日 B.1994 年 10 月 1 日 C.1995 年 1 月 1 日 D.1995 年 3 月 1 日 2.下列属于房地产物权的是 A.房地产典权 B.房地产请求权 C.房地产债权 D.房地产相对权 3.下列属于未利用地的是 A.住宅用地 B.荒地 C.草地 D.旅游用地 4.农村土地承包经营权采取互换、转让方式流转，未经登记时 产生的法律后果为 A.无效 B.不成立 C.可以对抗善意第三人 D.有效，但不得对抗善意第三人 5.征收下列土地只能由国务院批准，其他部门无权批准 A.耕地 B.四荒地 C.农用地 - 33 - D.基本农田 6.房屋所有人出卖已出租房屋，需要提前几个月通知承租人 A.1 个月 B.2 个月 C.3 个月 D.6 个月 7.由于自然条件原因，王某进出自己的庭院必须从邻居张某的 庭院通行，在此情况下，张 某对自己庭院的房屋所有权行使 A.有所扩张 B.受到限制 C.效力不足 D.需要救济 8.可以出租房屋的条件之一是 A.共有房屋取得了共有人的同意 B.共有房屋的共有人之一同意 C.未取得房屋所有权证 D.房屋的权属有争议 9.房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国 有土地上建成的房屋出租的， A.应当将租金上缴国家 B.应当将租金中所含土地收益上缴国家 C.租赁关系无效 D.应当由国家终止租赁关系 10.在解决房地产纠纷的法律方式中， A.涉外房地产纠纷只能通过诉讼解决 B.当事人可以不通过协议而直接提起仲裁 C.一切房地产纠纷均可以进行行政处理 D.仲裁和诉讼不能同时适用 11.土地使用权转让是转让人对土地使用权行使 A.占有权 B.使用权 C.收益权 D.处分权 - 35 - 12.房地产抵押合同的生效时间为 A.签订之日 B.批准之日 C.公证之日 D.登记之日 13.土地使用权变更不包括 A.主体变更 B.客体变更 C.内容变更 D.权利义务变更 14.房地产交易主要表现为通过各种交易合同形式实现的一种 关系，这种关系是 A.权的关系 B.利的关系 C.债的关系 D.物的关系 15.个人与单位之间的土地所有权和使用权争议，最低可由 A.乡级以上人民政府处理 B.县级以上人民政府处理 C.市级以上人民政府处理 D.省级以上人民政府处理 16.处分抵押房地产时，可以依法将抵押关系设定以后土地上 新增的房屋与抵押财产一同处分，对处分新增房屋所得，抵押权人 A.有权优先受偿 B.无权优先受偿 C.可以作为处分财产受偿 D.无权受偿 17.某工厂依法申请用地以扩建厂房，人民政府批准其占用耕 地 3 亩。后因资金不能到位，该扩建厂房一直未动工，现已使耕地 闲置两年零三个月。对其应进行的处罚是 A.罚款 B.收回土地使用权 C.收取滞纳金 D.收取复垦费 - 37 - 18.教育、科技、文化、卫生、体育用地的土地使用权出让的 最高年限是 A.30 年 B.40 年 C.50 年 D.60 年 19.按照城市房地产管理法的规定，必须按照土地使用权 出让合同约定的土地用途动工开发土地，超过出让合同约定的动工 开发日期满一年未动工开发的，可以 A.征收相当于出让金 20%的土地闲置费 B.无偿收回土地使用权 C.退回 50%的出让金并收回土地使用权 D.征收相当于出让金两倍的土地闲置费 20.出让人在指定的时间、地点，组织符合条件的有意受让人 到场，就拟出让使用权的地块 公开竞投，按价高者得原则确定土地使用权受让人的出让方式， 是 A.招标 B.拍卖 C.协议 D.竞争 21.无偿取得国有土地使用权的方式是 A.出让 B.转让 C.拍卖 D.划拨 22.根据城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发 企业须有多少名持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职 技术人员 A.2 名以上 B.3 名以上 C.4 名以上 D.5 名以上 23.根据房地产开发企业资质管理规定，房地产资质一级 企业必须具备的条件是 - 39 - A.自有流动资金 3000 万元以上 B.注册资金不低于 3000 万元 C.具有 4 年以上从