2009年度房地产报告

目录 1 美国受金融风暴产生的影响还在继续 .1 1.1 美国房地产行业仍处在不景气的通道中 1 1.2 美国金融风暴冲击助推我国房地产行业向下调整 1 2 2009 年我国房地产行业仍将面临重大考验 .3 2.1 行业自身周期性调整进入全面阶段 3 2.2 房地产企业将在困境中寻求突围 5 3 行业调整进入最后阶段 .6 3.1 房地产市场前景看好 6 3.2 应对金融风暴，稳定楼市政策空前 6 3.3 房地产价格基本进入可交易阶段 7 4 投资策略 .10 4.1 09 年行业盈利情况预测 .10 4.2 首选商业地产和工业园区地产中的强势企业以求安全 10 4.3 选择具有强大国资背景的企业以求更快地恢复发展 10 4.4 把握时机，积极参与销售回暖的商品房开发公司 11 5 重点公司 .12 5.1 保利地产 12 5.2 招商地产 12 5.3 侨城 A 13 5.4 张江高科 14 5.5 金融街 15 附录 .17 东兴证券房地产 2009 年度报告 第 2 页 东兴房地产 2009 年度报告 第 1 页 经过前几年的快速发展和 2008 年市场的重大调整，2009 年将是我国房地产行业近十年 发展过程中最为重要和关键的一年，也是其近十年来所面临的实际压力和问题最为直接和严峻 的一年。在这一年中，行业需要渡过最艰难的低谷时期，而对于大多数房地产开发企业来说， 市场调整进入纵深阶段后是考验其抗风险能力的关键时期。在 2009 年，房地产企业只有求得 生存后才能谋求更好的发展。 1 美国受金融风暴产生的影响还在继续 1.1 美国房地产行业仍处在不景气的通道中 目前，美国的房地产仍不景气，房地产价格和景气指数已经从年初的 19 跌到 11 月的 9，在今年中已跌去一半多。美国新屋销售也在不断下降，年初的月销售新屋数为 44 千套，全 年最高为每月 49 套，到三季度末销售已跌到 34 千套，下降了 23%。美国成屋的销售全年保 持平衡，全年稳定在 500 万套左右，但与前几年相比也下降了 30%左右。美国的出租房空置 率相对比较稳定，近四年均在 10%左右。 010 2030 4050 6070 80 2005 -01 2005 -04 2005 -07 2005 -10 2006 -01 2006 -04 2006 -07 2006 -10 2007 -01 2007 -04 2007 -07 2007 -10 2008 -01 2008 -04 2008 -07 2008 -10 美 国 房 地 产 价 格 和 景 气 指 数 图 1 美国房地产价格和景气指数 1.2 美国金融风暴冲击助推我国房地产行业向下调整 美国金融风暴的发生对我国经济增长产生重大冲击。我国房地产业作为国民经济的支柱产 业，与我国的经济的发展有着密切的正向关系。因此，这种负面影响也传导到房地产行业，在 一定程度上助推房地产行业向下调整。 美国金融风暴对我国房地产业的重大负面影响主要体现在二个方面：一是在经济上直接降 低了人们购买和投资商品房的能力；二是目前美国金融风暴仍存在风险加大的可能，由此降低 美国受金融风暴产生的影响还在继续 第 2 页 了人们对房地产回暖的预期和信心。 1.2.1 2009 年全国经济增长将下降到近年来低点 受美国金融风暴的影响，我国的消费增长出现乏力、对外贸易的贡献度或将下降为零、国 内投资也将急剧萎缩。由于这些因素变化所带来的影响，2009 年我国经济增长仍将出现下降。 经我们预测，2009 年我国 GDP 将降低至 8%。 我国经济将面临很大的压力，商品房作为一个投资及消费商品也将受到很大的不利影响。 1.2.2 2009 年全国消费仍处低谷 受美国金融风暴的影响，居民消费下降。2008 年以来，消费者信心指数已从年初的 96.90 点下降到了 10 月份的 92.40 点；消费者预期指数从 98.60 下降到 94.20；消费者满意度指数 从 91.20 下降到 89.80。 消费者指数均已下降到近几年的低点。 2009 年中，如果缺乏足够的 政策支持力度，消费增速还将下滑，消费处于低谷。 8486 8890 9294 9698 100 200 6年 1月 200 6年 3月 200 6年 5月 200 6年 7月 200 6年 9月 200 6年 11月 200 7年 1月 200 7年 3月 200 7年 5月 200 7年 7月 200 7年 9月 200 7年 11月 200 8年 1月 200 8年 3月 200 8年 5月 200 8年 7月 200 8年 9月 200 8年 11月 消 费 者 满 意 指 数 消 费 者 信 心 指 数 消 费 者 预 期 指 数 图 2 消费者信心指数、消费者预期指数和消费者满意度指数 东兴房地产 2009 年度报告 第 3 页 2 2009 年我国房地产行业仍将面临重大考验 2008 年房地产行业处在调整中，尤其是下半年调整在加剧。目前，调整已深入到整个行 业经营链上的各个环节。2009 年房地产行业所面临的压力严峻，除受到来自美国金融风暴的严 重影响外，还要面对房地产行业自身周期性的调整。 2.1 行业自身周期性调整进入全面阶段 2.1.1 商品房销售下降加剧 今年商品房销售一直处在下滑通道中，尤其是下半年商品房销售旺季不旺，每月销售面积 同比下降趋势加剧，其中，8 月份的销售面积和销售金额同比下降最大，分别达到 40.54%和 35.70%。10 月份全国房地产销售面积仅为 44022 万平方米，同比下降了 28.94%；全国房地 产销售金额仅为 1711.49 亿元，同比下降了 34.23%。截止 10 月，全国商品房累计销售面积 同比下降了 16.51%。但进入下半后房地产开发投资同比增长出现大幅下降，同比增长已从 6 月份的 37.54%下降到 10 月份的 11.01%，四个月中下降了 26.53 个百分点，同比增长下降了三 分之二多。全国土地购置面积 27537 万平方米，同比下降 2.86%，环比增长 10.40%，但增速低 于上月 3 个百分点。 土地购置和土地开发出现负增长说明企业已在转变策略。如果商品房销售市场不畅持续下 去，商品房存货就得不到及时、有效的流通和变现，这将严重影响企业的正常经营并可能引发 危机。随着缩减新开工计划，公司已开始将销售存量房屋资产作为今后的主要任务。 - 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 一 月 二 月 三 月 四 月 五 月 六 月 七 月 八 月 九 月 十 月 -35% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 商 品 房 每 月 销 售 面 积 （ 千 平 方 米 ） 2007年 商 品 房 每 月 销 售 面 积 （ 千 平 方 米 ） 2008年 商 品 房 每 月 销 售 面 积 （ 千 平 方 米 ） 2008年 同 比 增 减 率 图 3 2008 年每月商品房销售面积同比情况 2009 年我国房地产行业仍将面临重大考验 第 4 页 2.1.2 商品房开发进入全面调整中 2008 年以来， 除商品房每月销售面积同比大幅下降外， 商品房每月的新开工面积、施 工面积和竣工面积的同比也都月月一路走低。10 月份，商品房新开工面积、施工面积、竣工面 积和销售面积同比增速分别为 7.33%、19%、9.09%和-16.51%，远低于 2001 年至 2008 年八 年间同月份平均值的 18.37%、19.20%、15.42% 和 27.78%，并处八年以来的最低增长水平。 2.1.3 销售量下降严重，迫使房地产企业收缩投资 截止 2008 年 10 月，房地产开发投资同比增长 24.62%，增长率已低于去年同期水平，比 9 月 26.55%的增长率也有较大回落。从分月情况来看，上半年由于 2007 年已开工项目或者已 购土地仍需要投资，同比增长仍很高，但进入下半后房地产开发投资同比增长出现大幅下降， 同比增长已从 6 月份的 37.54%下降到 10 月份的 11.01%，四个月中下降了 26.53 个百分点， 同比增长下降了三分之二多。房地产开发投资减少，一是因为在建工程主体已在逐步完工，二 是开发商新投入建设的项目数量在减少。 在房地产开发投资增速下降的同时，土地购置和土地开发已出现负增长。虽然上半年每月 的购置土地面积和开发土地面积同比增长还处在较高水平，但下半出现了大幅下降，并从 9 月 份开始双双出现负增长。 购置土地面积从上半年同比增长 35%以上直降到同比负增长 5.6%，开发土地面积也从上 半年同比增长 20%以上直降到同比负增长 2.48%。10 月份，土地购置面积和土地开发面积及其 增速仍在下降，其中：全国土地购置面积 27537 万平方米，同比下降 2.86%，环比增长 10.40%，但增速低于上月 3 个百分点；土地开发面积为 17888 万平方米，同比下降 1.63%，环 比增长 8.28%，增速低于上月 3.6 个百分点。 2.1.4 全国国房景气指数已创近五年新低 2008 年国房景气指数持续回落，进入三季度回落加快。目前的“国房景气指数”已跌破 100，截止 2008 年 10 月为 99.68 点，比 9 月份下降 1.47 点，同比下降 5.73%。从 10 月份 的数据来看，在全国国房景气指数跌破 100 的同时，其它各项景气指标加速下滑，其中房地产 开发投资景气指数同比下跌幅度最大，同比为-2.38%，较上月的-0.82% 下跌了 191%；其次是房 屋施工面积景气指数，同比为-2.2%，较上月的-0.94%下跌了 138%；商品房空置指数同比为- 8.54%，较上月的 -5.43%下跌了 57%；房屋销售价格指数同比为-7.21%，较上月的-4.96% 下跌了 45%；土地开发面积景气指数同比为-2.63% ，较上月的-1.94% 下跌了 36%。 北京、广州、上海和深圳主要城市销售价格指数下跌幅度都较大。截止 11 月，北京、广 州、上海和深圳这四个重点城市销售价格指数分别为 102.90、99.20、95.30 和 85.20，同比下降 分别为 12.00 个点、9.60 个点、11.40 个点和 33.40 个点。环比下跌最大是北京，为 2.3 个点； 最小是上海，为 1.20 个点。同比下跌最大是深圳，为 28.16 个点；最小是上海，为 8.82 个点。 东兴房地产 2009 年度报告 第 5 页 2.2 房地产企业将在困境中寻求突围 2.2.1 企业资产的流转能力明显降低 房地产市场销售量下降，不但影响了房地产开发公司的收入，也影响了企业资产的流动。 截止 2008 年 9 月，房地产上市公司的流动资产周转率平均为 0.22，与去年的 0.46 相比已出现 明显的下降，降低了一倍；存货周转率为 0.19，与去年的 0.44 相比也出现明显的下降。企业资 金周转慢已成为业内的普遍问题。 此次调整从去年年底开始，已持续一年之久。到 2009 年，随着资金沉积越来越多，沉积 的时间越来越长，企业的压力将快速递增，部分企业所能承受的极限被逼近。预计 2009 年上 半年，业内兼并破产的发生率将加大。 2.2.2 企业盈利能力降低 截止 2008 年 9 月，房地产上市公司的每股收益为 0.19 元，同比下降了 0.92%；净利润 为 159.58 亿元，同比增长了 37.03%；毛利率为 37.86%，同比上升了 8.89%。截止 2008 年三 季度，房地产开发类公司的每股收益为 0.19 元，园区类开发公司的每股收益为 0.27 元；房地 产开发类公司的毛利率为 37.86%，园区类开发公司的毛利率为 39.52%；房地产开发类公司的 净利率同比增长为 32.23%，园区类开发公司的净利率同比增长为 82.27%。 2008 年商品房市场销售出现明显下降，降低了企业的收益。2009 年，企业的收益仍有下 降可能，企业需要在困境中寻求突围。 行业调整进入最后阶段 第 6 页 3 行业调整进入最后阶段 经过长达一年的调整，调整已深入到房地产行业开发、经营和销售的各个环节。在全面调 整中，最为不利的影响正在释放。2009 年，虽然短期尚需渡过最低谷，但将筑成调整的底部。 3.1 房地产市场前景看好 3.1.1 支柱产业地位更显突出 房地产行业在我国国民经济中占有非常重要的地位，并担负着我国经济健康发展的重任。 作为国民经济的支柱产业，房地产行业在我国经济中仍将发挥重要作用。截止 10 月，全国房 地产开发投资达 21277.69 亿元，占固定资产投资总额 99870.71 亿元的 21.31%，占 GDP20163.10 亿元的 10.55%。从数据来看，房地产开发投资额占固定资产投资和 GDP 的比例 都很大，在稳定和带动我国总体经济中起着很重要的作用。 3.1.2 城市化进程离不开房地产行业的发展 我国正处在城市化进程加快阶段。1996 年前，城镇人口和乡村人口同处增长时期，但从 1996 年开始乡村人口一直以低于-1% 的速度在减少，而城镇人口每年以 3%左右的速度在快速 增长。截止 2007 年底，我国人口总数为 13.21 亿人，其中城镇人口 5.94 亿人，占总人口的 45%； 乡村人口 7.27 亿人，占总人口的 55%。如城镇和乡村人口仍按目前各自的增减速度，再过 5 至 8 年我国的城镇人口将会首次超过乡村人口，届时我国农业人口大国将成为历史。城市化进 程离不开房地产行业的发展。 3.1.3 2010 年前后将迎来 25 周岁青年新增的高峰期 上世纪 70 年代初我国实行了计划生育政策。在这之前，我国每年的人口以超过 2%的速 度快速增长。由于 60 年代人口的高出生率，在 1987 年左右我国又出现一个近十年的人口高增 长期。预计 2010 年左右我国将迎来 25 周岁青年新增的高峰期。这部分青年具有强烈的购置新 房需要。行 业 研 究 年度报告 3.2 应对金融风暴，稳定楼市政策空前 国际金融市场急剧动荡给我国经济增长带来很大压力，也冲击了房地产市场。为此，央行 已多次降息，中央和地方政府出台了一系列促进房地产交易的优惠政策，其中 2008 年 10 月 22 日财政部出台了涉及房地产业契税、印花税、土地增值税、贷款利率的下限、最低首付款比 东兴房地产 2009 年度报告 第 7 页 例、个人住房公积金贷款利率等的减免政策以及加快廉租住房建设等措施。 为更好地拉动经济，抵抗金融风暴对我国经济增长产生的负面影响，国家出台了总投资高 达 4 万亿元的 10 项保经济增长措施，并计划三年内投资 9000 亿元用于建设保障性住房。11 月 12 日，住房城乡建设部根据此精神公布了 9000 亿元投资计划的具体安排：计划通过三年多 时间，增加 200 万套的廉租住房、400 万套的经济适用住房，另外还有 220 多万户林业、农垦、 矿区、棚户区的改造。由此，政府每年平均在保障房上投入可达 3000 亿元，这数字将达到 2007 年全年房地产开发投资 25280 亿元的 12%，9000 亿元建设保障房，将有助于拉动房地产 开发投资。各地方也是政策频频，来保持房地产业的稳定和发展。12 月 17 日，国务院总理温 家宝主持召开了国务院常务会议，研究部署了促进房地产市场健康发展的政策措施。会议决定 已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平的居民，可再申请购买第二套普通自住房； 对二手房营业税的免征范围扩宽至购买住房只需两年以上；并再次强调争取用 3 年时间，解决 近 750 万户城市低收入住房困难家庭和 240 万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题， 并积极推进农村危房改造。 3.3 房地产价格基本进入可交易阶段 我们取 1995 年至 2008 年 10 月房价增长的平均值（对于年房价增长率高于当年 GDP 的 数据按当年 GDP 值进行调整） 5.5%和美国 1983 年以来 25 年的住宅价格同比增长平均值 3.35%， 分别对我国 2005 年以来的三年房价进行回原测算。在假设 2009 年房价与 2008 年相同情况下， 按年涨价 5.5%和 3.35%分别进行测算得出：如按平均值 5.5%测算， 2009 年全国商品房和全国 商品住宅的销售价已分别低于测算值的-2.11%和-0.50%；如果按美国 1983 年至 2007 年 25 年 房价增长平均值 3.35%测算，到 2009 年全国商品房和全国商品住宅的销售价格还分别需要降 价 5.96%和 7.45%。实际上，国家近期几次的降息和减免税费等已经给房地产交易市场提供了 大于 10%的费用节省空间。我们认为目前房地产价格基本进入可交易阶段。 市场需要一个矫枉过正的阶段后才能真正完成调整进行反转，预计市场上房价还存在下跌 10%左右的可能。同时，预计房地产市场在 2009 年一季度见底，二季度末开始回暖。现以国 房景气指数的运行来说明市场未来变化的趋势，一季度仍处在下跌中。从时间来看，下跌至少 还将持续约三个月。目前指数每月跌幅在一个点以上，预计春节后国房景气指数逼近 95 点， 创新低。一季度末艰难地走上回升之路，有望在 2009 年最后一个季度回升到 100 点以上的景 气之路上。 需要说明的是：此次市场的回暖是通过政府政策的“保媒”而促成，而由于美国金融风暴 的影响仍然存在，居民进入市场进行交易时的心态还存在不坚决性和不稳定性，另外部分居民 还在期待政府送更好、更多的“陪嫁” 。正因为如此，回暖后交易可能不会快速地放量走高，预 计会以一个较缓慢的速度回升。 行业调整进入最后阶段 第 8 页 表 1 全国商品房价格测算情况表 No. 日期 销售面 积 (万平米) 销售额 (亿元) 销售价 格（元/平方 米） 价格年增 长率（%） 1 2005 年 55769.14 18080.30 3241.99 2 2006 年 60628.14 20509.68 3382.86 4.35% 3 2007 年 76192.70 29603.87 3885.39 14.86% 4 2008 年 1-10 月 44722.96 17590.03 3933.11 1.23% 5 2009 年预 测 3933.11 11 月 12 日，住房城乡建设部根据此精神公布了 9000 亿元投资计划的具体安排：计划通 过三年多时间，增加 200 万套的廉租住房、400 万套的经济适用住房，另外还有 220 多万户林 业、农垦、矿区、棚户区的改造。由此，政府每年平均在保障房上投入可达 3000 亿元，这数 字将达到 2007 年全年房地产开发投资 25280 亿元的 12%， 9000 亿元建设保障房，将有助于 拉动房地产开发投资。 东兴房地产 2009 年度报告 第 9 页 表 2 1995 年以来商品房销售价格增减情况 年份 销售面积（千平 方米） 销售额（百万人 民币） 销售价格（元/平 方米） 增长率 1995 年 60,259.40 95,509.00 1,584.96 1996 年 76,181.30 134,038.00 1,759.46 11.01% 1997 年 79,119.10 156,352.00 1,976.16 12.32% 1998 年 106,620.00 213,490.00 2,002.34 1.32% 1999 年 133,805.80 265,533.00 1,984.47 -0.89% 2000 年 169,841.40 357,200.00 2,103.14 5.98% 2001 年 207,792.40 462,572.00 2,226.13 5.85% 2002 年 249,692.90 572,122.00 2,291.30 2.93% 2003 年 322,472.40 767,090.00 2,378.78 3.82% 2004 年 382,316.42 1,037,570.00 2,713.90 14.09% 2005 年 557,691.40 1,808,030.00 3,241.99 19.46% 2006 年 606,281.35 2,050,967.55 3,382.86 4.35% 2007 年 761,927.00 2,960,386.83 3,885.39 14.86% 2008 年 447,229.61 1,759,002.68 3,933.11 1.23% 投资策略 第 10 页 4 投资策略 2009 年，虽然房地产市场或将回暖，但由于交易可能不会快速放量，且还存在下降的可 能。对于房地产行业来说，应先求生存后求发展。能安全渡过难关的企业，才能在行业集中过 程中得到更多的发展机会。而对于投资来说，在新一年中应该先求安全后求丰厚。全年应以房 地产上市企业资产的有效使用性和资产的流动性为主线来进行投资。上半年更注重上市企业资 产的有效使用性，下半年多关注资产的流动性。 4.1 09 年行业盈利情况预测 因预计明年房价还有 10%左右的下跌空间，另外市场在二季度末可能开始回暖，但以一种 缓慢的方式回升。2009 年的商品房销售面积与今年基本相当。我们认为明年房地产上市公司净 利润总额将出现负增长。这二年房地产开发公司整体毛利率在 35%左右，考虑 10%的销售价格 下降，预计 2009 年上市公司整体的净利润减少 40%左右。 4.2 首选商业地产和工业园区地产中的强势企业以求安全 明年房地产市场仍处在先探低谷后缓慢回升的阶段，仍在持续地调整将给房地产开发企业 产生更大的压力。在投资房地产上市公司时，我们首先应关注被投资公司资产的有效使用性。 只有当公司的资产能得到社会的有效使用，其价值才能体现出来。为此，我们建议首先选择商 业地产和工业园区类公司作为投资品种。这类公司拥有大量可供出租和经营的有效资产，其受 市场的影响要小于商品房的销售。有效使用的资产能给商业地产和工业园区类上市公司带来稳 定的现金流。 主业于商业地产开发和工业园区开发的上市公司受目前市场不景气的影响相对小一些。这 类公司的客户相对固定，租金收入相对稳定。从财务上来看，这类公司的资产负债率相对也要 低一些。在 2009 年上半年房地产行业仍在寻求底部的时候，主业于商业地产开发和工业园区 开发的上市公司将显现出价值，投资相对来说具有较好的抗风险性。这类公司的代表如张江高 科、金融街、浦东金桥和中国国贸等。 4.3 选择具有强大国资背景的企业以求更快地恢复发展 2009 年，房地产公司所面临的压力将快速递增，部分企业所能承受的极限将被逼近。拥 有政府背景大股东的公司能较好地依靠大股东的有力支持来渡过难关。另外，在房地产市场继 续走低的环境下，企业的优胜劣汰加剧。具有政府背景大股东的上市公司在行业兼并和重组中 也具有优势。通过兼并、重组可有效地带动公司资产的流动，保持较好的状态以求更好的发展。 这类企业有保利地产、招商地产和华侨城 A 等。 东兴房地产 2009 年度报告 第 11 页 4.4 把握时机，积极参与销售回暖的商品房开发公司 截至 11 月末，全国商品房空置面积 1.36 亿平方米，同比增长 15.3%，增幅比 1-10 月提 高 2.2 个百分点。其中，空置商品住宅 7084 万平方米，同比增长 22.9%，增幅提高 4.9 个百 分点。空置商品房的增加，说明不少企业的商品房出现严重滞售。随着国家针对房地产市场的 利好政策不断出台，明年下半年房地产市场回暖的程度会加大。这时需开始对这些存量商品房 较多的公司进行关注，挖掘存量资产的流通性开始加快的公司。重点可关注具有良好品牌，布 局全国的公司。一旦市场回暖机会到来，这类公司的收入增长能力强，公司效益回升也快。这 类企业有万科、保利地产、招商地产等。 表 3 截止 2008 年三季度存货较多的部分公司情况 代码 企业名称 存货（亿元） 所占比例 代码 企业名称 存货（亿元） 所占比例 000002.SZ 万科 A 8.17 25.4% 000042.SZ 深长城 0.65 2.0% 600048.SH 保利地产 1.84 5.7% 600663.SH 陆家嘴 0.61 1.9% 601588.SH 北辰实业 1.81 5.6% 000616.SZ 亿城股份 0.59 1.8% 600376.SH 首开股份 1.52 4.7% 000046.SZ 泛海建设 0.54 1.7% 000402.SZ 金融街 1.44 4.5% 000090.SZ 深天健 0.54 1.7% 600383.SH 金地集团 1.42 4.4% 600736.SH 苏州高新 0.52 1.6% 000009.SZ 中国宝安 1.06 3.3% 000608.SZ 阳光股份 0.5 1.6% 600208.SH 新湖中宝 0.93 2.9% 600748.SH 上实发展 0.49 1.5% 600325.SH 华发股份 0.88 2.7% 000667.SZ 名流置业 0.46 1.4% 600675.SH 中华企业 0.82 2.6% 600606.SH 金丰投资 0.44 1.4% 000043.SZ 中航地产 0.81 2.5% 600679.SH 金山开发 0.42 1.3% 600246.SH 万通地产 0.8 2.5% 600215.SH 长春经开 0.42 1.3% 000031.SZ 中粮地产 0.76 2.4% 000797.SZ 中国武夷 0.4 1.2% 000024.SZ 招商地产 0.74 2.3% 000897.SZ 津滨发展 0.38 1.2% 600266.SH 北京城建 0.71 2.2% 600322.SH 天房发展 0.37 1.2% 000931.SZ 中关村 0.71 2.2% 600533.SH 栖霞建设 0.37 1.2% 重点公司 第 12 页 5 重点公司 5.1 保利地产 5.1.1 实力雄厚，成功布局全国 保利地产凭借自的实力已成功将房地产布局于 18 个大中城市，基本覆盖了所有重点经济 中心城市，且 80%以上的项目资源集中于经济附加值高、市场空间广阔的一线城市。 从公司目前的项目情况来看，超过 85%的项目为普通住宅，这为公司快速周转的销售策略 提供了有利条件。在今年市场出现交易遇冷的局面下，正由于保利的普通住宅比例大而使公司 销售情况相对好于行业总体情况。 5.1.2 市场调整中公司稳步发展 公司通过自身的品牌优势和敏锐的商业触角，充分利用政府资源优势和保利集团的文化资 源，使得保利地产在项目拓展中拥有独特而持续的优势。目前，公司可结算资源超过 1800 万 平方米，这些结算资源具备很好的盈利能力。另外，公司目前商业地产已经初具规模，主要在 广州区域拥有包括写字楼、会展、商业和五星级酒店等业态的商业地产，项目总面积超过 120 万平方米。 在市场不景气的情况下，一方面公司的销售业绩在行业平均水平之上，另一方面公司仍在 积极稳步地在拿地拿项目。截止目前。公司新增项目 9 个，新增土地贮备 328 万平方米。 5.1.3 今年营业收入仍有很好增长 截止 2008 年 9 月公司，公司实现销售面积 176.03 万平方米，同比增长 18%；实现销售 认购金额 141.53 亿元，同比增长 17.95%。我们预计公司 2008 年和 2009 年的 EPS 分别 1.03 元和 1.51 元，相对应的 PE 分别为 14.56 和 9.93，给予 “增持”评级。 5.2 招商地产 5.2.1 拥有成熟综合开发经验，走向全国步伐加快 公司是随着蛇口的建设发展共同成长起来的，具有很强的综合开发能力。公司一方面将最 大限度地挖掘本地土地价值以提升公司房地产项目开发的附加值；另一方面将加快走向全国市 场的步伐。 目前公司已在北京、天津、南京、苏州、重庆、上海、漳州等 11 个城市开展了房地产开 发业务，拥有项目 43 个（含拟注入的 6 个项目） ，土地贮备面积近 1000 万平方米（属公司权 东兴房地产 2009 年度报告 第 13 页 益的为 730 万平方米） 。不考虑工业用地，商住土地储备的平均成本为 2300 元/平方米，其中 住宅用地占总储量的 80%左右，土地成本 2314 元/平方米。 5.2.2 房地产市场调整中，公司商务地产收入出现增长 2008 年以来由于房地产市场的调整，公司的营业总收入虽然略出现下滑，但园区供电供 水、出租物业的经营、物业管理和房产中介服务等四大业务却稳定并出现增长，尤其是出租物 业经营的收入出现 30%以上的增长。 因蛇口联接香港的深圳湾大桥已实现通车，蛇口园区物业出租业务的需求又出现一个新增 长。由于现有物业新增量有限，公司的可出租物业的出租价格走高。预计公司的可出租面积将 以每年 15%左右的速度增长，2007 年公司可出租面积为 54 万平方米，2008 年将达到 63 万 平方米。考虑到出租价格的上涨，公司未来每年的租金收入增长可望达到 20 至 30%。 5.2.3 收益情况 截止 2008 年 9 月，公司实现主营业务收入 19.1 亿元，同比下降 13%，公司无本金交割 远期外汇（NDF ）的公允价值增加收入近 1 个亿收益，实现净利润 3.89 亿元。公司今年最大 交易项目是南京国际金融中心，该项目转让价格拟为 17.5 亿元，目前受让方 ARA 公司正在 进行尽职调查。我们预计 2008 年和 2009 年的 EPS 分别 1.06 元和 1.27 元，相对应的 PE 分 别为 12.60 和 10.55，首次给予“增持”评级。 5.3 侨城 A 5.3.1 旅游+地产互动已形成独特的“华侨城模式” 公司在巩固深圳旅游基地的基础上，积极对房地产进行投资，已形成了旅游+地产互动和 互补独特的“华侨城模式” 。目前这种模式已被公司复制到公司在全国的东西南北项目中，现在 “旅游+ 地产” 投资的项目已在北京、上海、成都、三峡、江苏和云南等地开花，初步完成公司 在全国战略点的布局。 一方面公司的旅游项目开发能得到各地政府支持，并且旅游项目开发初期用地均不在市中 心区，前期获得的土地成本低，随着主题公园群等建成后，旅游项目为该区域营造出一个良好 的商业环境。由于环境得到大大改善，周围土地价值快速得到提升，加上公司本身的品牌效应， 房地产项目的价值大幅度地提高。由于房地产项目紧贴主题公园群文化，社区有文化有品味， 销售较好。另一方面公司房地产项目的跟进促进了主题公园群周边的经济繁荣和人气，扩大公 园的影响力。另外，房地产项目取得的资金可以协助旅游业务的扩张。公司的旅游+地产二者之 间的互动和互补，形成了华侨城独特的经营模式。 重点公司 第 14 页 5.3.2 旅游项目进入扩张期，房地产项目销售好 公司从 1989 年建设中国第一座大型主题公园锦绣中华微缩景区至今已有 18 年。目前公 司已有十多个主题公园，主要以深圳的锦绣中华、民俗文化村、世界之窗，深圳欢乐谷、东部 华侨城国家生态旅游示范区基地，并在北京、成都、上海、江苏泰州、云南昆明、长沙和宜昌 三峡建成或正在建设旅游项目。公司的旅游项目已走出深圳，进入向全国的扩张期。据公司介 绍，成都欢乐谷今年年底将开业，上海欢乐谷将于 2009 年开业。泰州和云南项目正在积极筹备 中。 5.3.3 整体上市后公司竞争优势更加突出 根据公司 2008 年 6 月 7 日公布的第四届董事会第十四次临时会议决议公告，公司将公开 发行的股份总数不超过 100,000 万股，募集资金数额不超过 83 亿元，将用于收购公司控股股 东华侨城集团公司持有的 13 家公司的全部股权，增发完成后将显著提高上市公司优质资产的 数量，将成倍地提高公司的盈利能力。增发方案已经获得国务院国有资产监督管理委员会关 于深圳华侨城房地产有限公司等 13 家企业国有产权协议转让有关问题的批复批准，现上报 证监会审批。 5.3.4 收益情况 截止 2008 年 9 月，公司实现营业收入 16.89 亿元，同比增长 111.21%。公司今年仍有增 长，预计增长达 20%至 30%。在不考虑拟增发资产效益并入上市公司的情况下，我们预计公司 2008 年和 2009 年不含拟增发资产的 EPS 分别 0.35 元和 0.37 元，相对应的 PE 分别为 21.59 和 20.28，给予“增持”评级。 5.4 张江高科 5.4.1 已筑成高新产业的平台 张江高科的园区内已有一大批高新企业入驻，公司享受着园区内高新产业快速成长所带来 的收益。从创建园区至今，张江高新区凭借国家高新开发区快速发展的天势，依托长江三角洲 历史、地理以及人文的地利优势，并通过公司管理人员的共同努力，已在张江筑起我国优质高 新产业的平台。 在张江高科构筑的这一优质高新产业平台上，通过“聚焦张江” 、 “一体两翼”战略，已培 育出专业化、集中化的高端特色创新集群。2008 年，园区已在原五大高端特色创新集群的基础 上扩大培育新的集群。目前已形成集成电路、软件开发、生物医药、金融服务、文化创新、节 能环保、光电子、新材料和现代农业九大类产业集群，园区仍处在高速发展中。 东兴房地产 2009 年度报告 第 15 页 5.4.2 客户稳定，租用面积在增加 客户比较稳定。从客户分类来看，IC 企业占 42%，IT 企业占 26%，BT（医药）企业占 20%，其它占 12%。这些高新企业资产质量高，社会竞争力强，有较好的支付能力。另外，入 驻较为稳定，从租房签订的合同来看，一次签订 3 年以上的客户占 36%，1-3 年的占 60%，1 年以下的只有 4%，这组数据从一定程度上反映了房屋租用相对平稳。 园区内企业数量在增长，租用面积在加大。与 08 年上半相比，园区内企业数量增加了 12%， 其中租用面积在 1000 平方米以上的企业数量增长了 18%。从目前园区内租用房屋客户租用面 积分布来看，客户租用面积在 1500 平方米以上的占 64%，客户企业规模较大的占多数。由于 园区内公司的发展在继续，有不少公司加大租用面积，如空气化工投资公司由原来的