2009年房地产估价师考试房地产基本制度与政策试题(3)-中大网校

2009 年房地产估价师考试房地产基本制度与政策试题(3) 总分：100 分 及格：60 分 考试时间：150 分 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题 卡上涂黑其相应的编号) (1)（ ）国务院颁布了物业管理条例 。 (2)下列不属于平均指标的是（ ） 。 A. 众数 B. 中位数 C. 水平指标 D. 调和平均数 (3)新建的经济适用住房出售价格实行（ ） 。 (4)关于物权的效力说法有误的是（ ） 。 A. 同一标的物，不允许有性质不相容的两个物权同时并存 B. 同一标的物一般来说物权优先于债权 C. 私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租 人和 新房主失效 D. 物权成立后，无论其标的物辗转落人何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利 (5)一业主打将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大， 那么他应当进行（ ）登记。 A. 转移登记 B. 变更登记 C. 先进行变更登记再进行转移登记 D. 先进行转移登记再进行变更登记 (6)物业管理企业的资质管理实行（ ）制度。 (7)下列不属于房地产转让行为的是（ ） 。 (8)下列不属于衡量会计信息质量原则的是（ ） 。 (9)下列不属于金融范畴的是（ ） 。 (10)某显像管生产商在激烈的市场竞争中，通过对资本劳动、技术投入的调整，维持在每 年 15 万支的规模上，此时正好使其收入递增达到最大，此时我们称该规模为（ ） 。 (11)从事房地产经纪活动的基本条件是（ ） 。 (12)房地产面积测算中的房屋面积，不包括（ ） 。 (13)在有保留价的拍卖中，再拍卖的保留价（ ）一次拍卖。 (14)国务院办公厅国办发200526 号文件对个人销售住房免征营业税的规定是（ ） 。 A. 单套建筑面积在 120m2以下的住房转手交易时，免征营业税 B. 住宅小区建筑容积率在 1.0 以上的住房转手交易时，免征营业税 C. 实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格 1.2 倍以下的住房转手交易时，免征营 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 业税 D. 个人购买普通住房超过 2 年（含 2 年）转手交易时，免征营业税 (15)（ ）是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。 A. 城市规划管理 B. 城市监督管理 C. 城市道路管理 D. 城市房屋管理 (16)某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报（ ）审 批。 (17)买受人有权在通知到达之日起（ ）日内做出是否退房的书面答复。 (18)全民所有制企业投资兴办的联营企业所使用的集体土地，必须向（ ）人民政府土地 管 理部门提出用地申请，方可使用。 (19)单层工业厂房的组成中，主要是提高厂房结构的空间整体刚度和稳定性，传递水平风 荷载以及吊车产生的冲击力的是（ ） (20)下列关于抵押的表述中，不正确的是（ ） 。 (21)城市房屋拆迁管理条例规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的 市县人民政府房屋拆迁管理部门提交资料，其中不包括（ ） 。 (22)不属于数据收集方法的是（ ） 。 (23)县级人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由（ ）核发选址意见书。 (24)（ ）国务院发布了关于固定资产投资项目试行资本制度的通知 。 (25)对土地“征收”和“征用”做出明确区分的是十届人大常委会第（ ）次会议。 A. 十 B. 十一 C. 十二 D. 十三 (26)（ ）包括金融机构存贷款、有价证券和各种票据市场、黄金市场、外汇市场在内的 金融市场。 (27)委托拆迁估价的房地产拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和（ ） 。 (28)（ ）指借款人凭借其信誉，无须提供任何担保的融资活动。 (29)在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生问、房间和外墙面 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 的防渗漏的最低保修期限为（ ）年。 (30)下列对房地产最低保修项目和保修期限表达错误的是（ ） (31)住房公积金的缴存比例一般不得低于（ ） 。 (32)在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装饰装修和与其配套 的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当向 （ ）申请领取施工许可证。 (33)在房地产相关业务中，目前没有（ ）职业责任保险。 (34)土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满（ ）未动工开发的，国 家可以无偿收回土地使用权。 (35)设立房地产中介服务机构，应当向当地（ ）部门申请设立登记。 (36)从银行活期存款账户向银行开出的，从其账户支付持票人或指定人的付款命令书是指 （ ） 。 (37)关于房屋转租，表述不正确的是（ ） 。 A. 承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效 B. 第三人对租赁物造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关 C. 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同 D. 除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终 止日期 (38)供给理论与市场理论是从（ ）方面研究厂商行为。 (39)张某以自己的房产向保险人投保，确定该房产的价值为 100 万元，由于地震该房屋开 裂，评估其重置净值为 60 万元，损失比例为 50 %，则赔偿金额为（ ）万元。 (40)菜农村集体经济组织人均耕地面积 02 公顷。国家建设征收该农村集体经济组织的耕 地 10 公顷，该耕地近 3 年平均年产值为 10 000 元公顷。下列关于征收该耕地的表述中， 不正确的是（ ） 。 二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在 答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分，错选或多选的，不得分少选且选择正 确的，每个选项得 0.5 分) (1)依据现行法规，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拔地使用权的是（ ） 。 (2)不属于控制性详细规划有关计算规则的是（ ） 。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (3)建筑材料的物理性质，与质量无关的是（ ） 。 (4)针对房地产市场国家出台了一系列货币政策措施，属于一般性货币政策工具的是（ ） 。 A. 优惠利率 B. 提高再贴现利率 C. 提高法定存款准备金率 D. 中央银行在公开市场上买卖有价证券 E. 对房地产贷款风险进行提示劝告 (5)房地产行政法规包括（ ）等。 (6)房屋租赁审查的主要内容不包括（ ） 。 (7)下列保险种类中，属于政策性保险的有（ ） 。 A. 社会养老保险 B. 农业保险 C. 巨灾保险 D. 失业保险 E. 出口信用保险 (8)不属于税收制度的构成要素的是（ ） 。 (9)下列按发行主体分类的债券有（ ） 。 (10)下列房地产中，不得转让的有（ ） 。 (11)国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对集体所有的土地实行征用，但在征用 集体土地时一般应遵循（ ）的原则。 (12)属于拍卖活动类型的是（ ） 。 (13)房地产经纪人协理应当具备的职业技术能力有（ ） 。 A. 了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定 B. 具有一定的房地产专业知识 C. 掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能 D. 能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定 E. 熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能 (14)担保物权包括（ ） 。 (15)保险公估人是指受保险人或保险客户委托，办理保险标的（ ）等业务，出具有关报 告或证明，并向委托人收取费用的企业。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 三、判断题(共 40 题，每题 0.5 分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号用 “”表亍正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣 0.5 分，本题总分最多扣 至零分。) (1)取得房地产经纪人执业资格是从事房地产经纪活动的基本条件。 （ ） (2)监理的基本方法就是控制，基本工作是“三管” “两控 ”“一协调” 。 （ ） (3)注册房地产估价师信用档案的内容包括其继续教育情况和科研能力表现。 （ ） (4)所有纳税人除另规定外，其缴纳城建税的税率，一律执行纳税人所在地的税率，在同一 地区，一般执行同一档次的税率可以因企业隶属关系、企业规模和行业性质不同，而执 行不同的税率。 （ ） (5)房地产交易基本制度为房地产登记制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资 格认证制度。 （ ） (6)按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。股票是一种只适用于股份有限 公司的证券。 （ ） (7)自然人也包括无国籍人 （ ） 。 (8)构成总体的所有单位至少有两个主要属性相同，这是组成总体的前提条件。 （ ） (9)投资基金证券是指由基金管理人向社会公开发行的，表明持有人按其所持份额享有资产 所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。 （ ） (10)房屋拆迁时，拆迁期限不能超出搬迁期限。 （ ） (11)物业管理招标有公开招标和邀请招标两种方式。 （ ） (12)指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理。 （ ） (13)地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。 （ ） (14)对本行政区域内的建设工程勘察、设计活动实施监督管理的部门是县级人民政府。 （ ） (15)住房公积金管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征 营业税。 管理中心在受委托银行存储、用住房公积金购买国债、在指定的委托银行发放个 人住房贷款取 得的利息收入，免征企业所得税。 （ ） (16)房地产开发用地使用权必须以出让方式取得。 （ ） (17)房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如尚处在规划或 建设阶段，必须在广告中注明。 （ ） (18)建设项目投资中的固定资产投资与建没项目的工程造价在量上相等。 （ ） (19)未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连 续 2 年以上未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予 以公告。 （ ） (20)凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。 （ ） (21)政府必须通过出资兴建廉租住房来解决最低收入家庭住房问题。 （ ） (22)建设单位自领取建筑工程施工许可证之日起 3 个月内开工。如经批准可以延期一次， 但不得超过 3 个月。 （ ） (23)住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。单位按职工工资的 一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工 资，从而达到促进住房分配机制转换的目的。 （ ） 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (24)建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，为不应分摊的共有建筑 面积。 （ ） (25)合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在债权人一方所在地履行。 （ ） (26)容积率是一种既可采用上限控制又可采用下限控制的规划指标。 （ ） (27)发展速度是表明现象在一定时期内的发展方向和程度的动态的相对指标。 （ ） (28)城市详细规划由城市人民政府审批，已编制并批准分区规划的城市的详细规划，由城 市规划主管部门审批。 （ ） (29)民事责任是违反民事义务的结果。 （ ） (30)在一个较长时期中，不规则波动的随机因素往往可以相互抵消。 （ ） (31)国家对集体土地实行征收或征用后，土地所有权发生转移。 （ ） (32)拆迁估价时，应充分考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 （ ） (33)房屋拆迁管理部门发放房屋拆迁许可证时，应当向被拆迁人发出房屋拆迁公告， 要明确建设项目、拆迁人、拆迁期限等，并且房屋拆迁管理部门和拆迁人有责任向被拆迁 人做好拆迁宣 传和政策解释工作。 （ ） (34)无论何种保险合同，都必须以保险利益的存在为前提，而保险标的是产生保险利益的 前提。 （ ） (35)拆迁人应当依照规定对被拆迁人给予补偿、安置。被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬 迁。对被搬迁人来说，搬迁期限等同于拆迁期限。 （ ） (36)对于非出租的房产，其房产税的计税依据为房产原值，税率为 12% 。 （ ） (37)城市房屋拆迁主管部门一般不得接受房屋拆迁委托，但县级以上人民政府为对外招商 引资而特别委托的除外。 （ ） (38)扩大时距法是通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标 受偶然因素影响所引起的波动，以便能显著地反映现象发展变动总趋势的方法。 （ ） (39)土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使 用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 （ ） (40)房地产估价机构资质核准、房地产估价师执业资格注册均被列为行政许可项目。 （ ） 四、综合分析题(共 2 大题， 15 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中有一个或一个以 上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分，错选或多选的，不得 分，少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分.) (1)中介机构出示（ ）材料才可以合法预售该住宅项目。 A. 某乡政府核发的土地使用权证 B. 当地房地产管理部门出具的商品房预购人履行预售合同签订备案的证明 C. W 公司委托该中介机构代理销售其住宅项目的委托书 D. 当地县级以上人民政府房地产管理部门核发的商品房预售许可证 (2)2005 年 1 月，甲房地产开发公司( 以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地使用 权，投资 6 000 万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构。(以下简称机构) 对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协一致。 该项目于 2005 年 lO 月 1 日动工，由丙建筑工程公司(以下简称丙公司) 承包施工。该区私 营企业职工王某以抵押贷款方式，于 2006 年 2 月以 5 000 元每平米的价格预购了一套 80 平米的住宅。该项目于 2006 年 6 月通过竣工验收并交付使用。王某于 2006 年 9 月将该套 住宅转让给他人，售房收入 44 万元。根据材料，回答第TSE题。 TS该项目土地使用 权出让合同由（ ）与甲公司签订。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (3)TS甲公司应土地管理部门缴纳（ ） 。 (4)TS乙机构确定李某被拆迁房屋的性质应遵循的原则为（ ） 。 (5)TS下列关于房屋拆迁行政裁决的表述中。正确的为（ ） 。 (6)TS甲公司实施该项目的项目资本金不得少于（ ）万元。 (7)TS该项目的工程竣工验收工作由（ ）负责组织实施。 (8)TS在办理商品房预购手续时，王某（ ） 。 (9)TS王某购买的住宅的产权登记面积为（ ） 。 (10)TS王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为（ ）元。 (11)TS下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（ ） 。 (12)某房地产开发公司拟建设商品住宅，该地块位于某城市规划区内，在拟获得的地块上 有房屋产权单位为甲厂的职工 A 租赁的公有住房和承租户 B 居住，该两房屋属于拟拆迁范 围内，在拆迁过程中，承租户 B 因补偿标准问题与房地产开发公司产生矛盾。若甲厂与承 租户 8 继续保持租赁关系。根据材料，回答第TSE题。TS 该房地产开发公司按法定程 序，应依次领取（ ） 。土地使用权证建设用地规划许可证施工许可证建筑工程规 划许可证。 (13)TS该房地产开发公司在申请领取拆迁许可证时应提交（ ） 。 (14)TS若甲厂想获得该房地产开发公司的货币补偿，应该（ ） 。 (15)TS该房地产开发公司与甲厂就职工 A 居住的房屋签署的拆迁补偿安置协议应包括（ ） 。 答案和解析 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 卡上涂黑其相应的编号) (1) :D (2) :C 平均指标包括算术平均数、调和平均数、几何平均数、中位数和众数。(3) :D (4) :C 私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合对承租人和 新房主继续有效。(5) :B 变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如权 利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更、房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加 或减小的情况。(6) :B (7) :D (8) :B (9) :C (10) :D (11) :A (12) :D (13) :A (14) :D 2005 年国办发（2005326 号文件对享受优惠政策普通住房标准做了规定，享受优惠政策的 住房原则上应同时具备 A、B、C 三个选项所述的内容才行，故选 D(15) :A 答案：A。城市规划管理是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察 管理两部分。1989 年 12 月全国人大常委会通过了城市规划法 ，标志着我国城市规划走 上了法制轨逼。(16) :D (17) :D (18) :C (19) :D (20) :D (21) :C (22) :B (23) :B (24) :A (25) :B 2004 年 8 月 28 日，十届人大常委会第十一次会议通过了关于修改中华人民共和国土 地管理法的规定 ，区分了“征收”和“征用” 。(26) :C (27) :B (28) :D (29) :D (30) :B (31) :B (32) :D (33) :C (34) :C (35) :C (36) :D (37) :B 承租人也要承担相应责任。(38) :C (39) :C (40) :D 二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在 答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分，错选或多选的，不得分少选且选择正 确的，每个选项得 0.5 分) (1) :A, C, E (2) :B, C, D (3) :A, E (4) :B, C, D 优惠利率属于选择性货币政策，对房地产贷款风险进行提示劝告属于补充性货币政策工具。 (5) :A, C (6) :C, E (7) :B, C, E 政策性保险一般可分为四类：一是为实现农业增产增收政策开办的农业保险(养殖业保险、 种植业保险等)；二是为扶持中小企业发展政策开办的信用保险( 无担保保险、预防公害保 险等)；三是为实现贸易政策开办的输出保险( 出口信用保险、外汇变动保险、存款保险等 )； 四是针对洪水、地震、辐射等因素引起巨灾损失而开办的巨灾保险。(8) :C, E (9) :A, C, D (10) :B, D, E (11) :A, B, C, E (12) :A, B, C, D (13) :A, B,