2010年上半年达州市房地产市场分析

2010 年上半年四川省达州市房地产开发数据分析 2010-08-05 14:33:27 lxx 网友评论(0) 2010 年上半年四川省达州市房地产开发数据分析 一、房地产开发投资平稳增长 1-6 月房地产开发项目 169 个，完成投资 22.22 亿元，同比增长 15.4%，比 1-5 月回落 19.6 个百分点，比 1-3 月回落 12.6 个百分点。房地产开发投资完成上 5000 万的项目达 11 个，共完成开发投资 8.57 亿元，占全部房地产投资的 38.5%。分县市区从增速来看，增速 较快的主要有宣汉，完成房地产投资 1.74 亿元，因同期基数较低，增速达 2.2 倍;其次是万 源，完成房地产投资 1.21 亿元，因同期基数较低，增速达 1.4 倍;再其次是大竹，完成房地 产投资 5.13 亿元，增速达 99.2%;因达县受同期数较大的影响，完成房地产投资 2.66 亿元 ，增速下降 39.0%。 二、房地产销售增速放缓 1-6 月房屋销售面积 108.73 万平方米，增长 23.1%，比 1-3 月回落 43.7 个百分点，比 去年同期回落 66.5 个百分点;其中现房销售 12.57 万平方米，增长 31.3%，比 1-3 月回落 12 8.7 个百分点，比去年同期增长 27.4 个百分点;期房销售 96.15 万平方米，增长 22.1%，比 1 -3 月回落 37.8 个百分点，比去年同期回落 88.7 个百分点。 1、九成以上为住宅销售。全部销售面积中，住宅销售面积就达 103.11 万平方米，占 9 4.8%，90 平米及以下住宅销售 33.18 万平方米，占全部销售面积的 30.5%。 2、八成以上为期房销售。全市期房销售 96.15 万平方米，增长 22.1%，占全部销售的 88.5%。期房销售较好的有盛德房产的洲河湾项目，销售面积达 15.61 万平方米;其次是凰 城置地的凰城一号项目，销售面积达 7.52 万平方米;再其次是金利多房产的金利多凯旋城项 目，销售面积达 4.19 万平方米。 达州房地产市场现状及趋势分析 公开方式：主动公开 发布机构： 发布时间：2009 年 10 月 19 日 上世纪九十年代以来，随着城镇化建设步伐的加快和住房制度改革的深入， 房地产开发投 资逐步成为新的经济增长点和新的消费热点。达州房地产业从无到有，从小到大，从弱到 强，发展令人瞩目，已具备了相当的规模和实力，为促进全市经济发展、加快城镇建设、 增强城市功能等做出了重要贡献。近年来国家对房地产行业重点调控，一方面从抑制房地 产的投机性需求着手，减少房地产市场的投机与炒作；另一方面从保障房地产的民生性着 手，调整住房产品结构，建立住房保障体系。随着这些政策的相继落实，达州房地产市场 也正逐步向理性发展回归。但从当前国际国内的形势看，房价上涨的压力依然严峻，运行 中还存在着亟待进一步解决的问题。为此，我们对达州市近几年房地产行业基本走势进行 深入分析，梳理出当前房地产市场存在的突出问题，为政府宏观调控房地产市场提供参考。 一、房地产市场供求情况 （一）开发规模不断扩大。近年来，达州市房地产开发投资规模逐步扩大， 20002008 年，开发投资额由 1.95 亿元增加到 42.22 亿元，2008 年为 2000 年的 21.65 倍； 累计完成投资额 168.53 亿元，年均增长 34.6%。房地产开发投资占全社会投资总额的比重， 由 2000 年的 4.9%上升到 2008 年的 10.1%。房地产开发企业由 2000 年的 30 户增加到 2008 年的 146 户。2009 年 1-8 月，全市房地产开发项目达 169 个，完成开发投资已达 27.02 亿 元。房地产开发投资规模持续扩大，已成为拉动达州固定资产投资增长和经济快速发展的 重要力量。 （二）需求较旺。2000-2008 年，达州商品房累计销售面积 992.17 万平米，年均增长 63.7%，累计竣工面积 880.50 万平米，年均增长 63.0%。从 2003 年至今，每年商品房竣工 面积都在 100 万平方米以上，2008 年达到 152.45 万平方米。从 2005 年起，呈现出商品房 销售面积持续高于竣工面积的格局。这一方面表明居民住房需求逐年扩大，同时也说明供 给增长相对迟缓，从而推动了房价的上升。 （三）商品房发展较理性。商品房空置面积是指已经竣工但尚未出售或出租的商品房 面积。衡量空置面积大小的指标是商品房空置率。商品房空置率是指报告期尚未出售或出 租的商品房面积与已经竣工的商品房面积的百分比。空置率过小、过大都不利于房地产市 场的持续发展。统计数据显示，2001 年之后，达州市商品房的空置率在 15%-30%之间，基 本上是适量的，商品房的发展是比较理性的。 二、房地产市场价格情况 （一）房屋销售价格连年上涨。近 5 年来，达州房地产价格基本保持了稳步上涨的态 势。2000-2008 年，达州房屋销售价格从 2000 年的每平方米 761 元上升到 2008 年的 1977 元，累计上涨 1.6 倍，年均上涨 14.6%。在前几年涨幅的基础上 2008 年房屋销售价格再涨 - 3 - 25.4%。分阶段看，2004 年之前住宅价格涨势平稳， 2004 年之后涨势明显加快，特别是 2008 年为最高。 （二）房屋价格低于全省平均水平。与很多一、二线城市相比，达州市房价基数一直 相对较低，多年来一直低于全省平均水平（2008 年全省商品房平均销售价格每平方米 3213 元） 。主要缘于达州房价近年来基本处于稳中有升的理性上涨态势，商品房主要是本地居民 购买居住，炒房现象相对较少。虽然 2007 年以来对达州来说，房价涨幅是前所未有的，但 由于前期房价涨幅相对较低，受全国、全省大形势的影响有补涨成份。这相对于达州二线 城市来讲，影响滞后，节拍慢，属于“稳中有升”。 （三）土地开发成本居高不下。在国家对国有土地使用权实行“招、拍、挂”以后，土 地交易价格连年上涨，再加上拆迁费用水涨船高，导致达州市土地开发成本节节攀升。 20052008 年，达州市用于房地产开发的土地购置费年均增长 10.5%，土地购置费在房地 产开发投资中的比重均在 10%以上，其中 2005 年最高，为 15.2%。 三、房地产市场的主要矛盾 （一）房价依然偏高。尽管达州城市居民人均可支配收入近几年持续保持两位数增长， 也高于同期房价上涨幅度，但购房总额相对居民家庭收入来讲上涨较快，居民对房价的承 受能力相对较弱。世界银行认为发展中国家房价收入比（国际上通用的衡量房地产泡沫和 居民家庭购房承受能力的重要指标之一）在 3-6 倍之间比较适宜。低于下限的，消费热点 不再是住宅，而转为其他方面，超过上限的，居民购房力不从心。达州市 2008 年房屋平均 价格 1977 元，城镇居民可支配收入 9748 元，购买建筑面积 90 平方米的商品房所需费用相 当于达州市城镇家庭年可支配收入的 6.2 倍。一个普通家庭平均需要 68 年的储蓄才能购 买一套住宅。住房消费明显过度占有家庭积累的大部分财富，导致有住房需求无消费能力 的家庭比重大大增加。 （二）交易市场日趋低迷。2008 年达州市区内办理房产交易过户 7622 件，交易总面 积 28.9 万平方米。市区内共批准新建商品预售面积 64.58 万平方米，下降 19.6%；存量住 房成交面积仅 14.36 万平方米，下降 22.3%。支撑交易的，多为以前在建项目签订的商品 房购销合同的延迟反映，加上购房者对未来经济形势的不确定心态，观望情绪逐渐增加。 另外，房地产企业资金主体是以贷款为主，由于受经济危机影响，贷款负担和风险比上年 有所上升，目前企业以放缓楼盘开发进度相应对，房屋施工竣工周期相对滞后，也对交易 市场造成影响。 （三）住宅供应结构性问题依然突出。目前达州市保障性住房建设仍不到位。从近三 年经济适用房投资完成情况看，2006 年达州市住宅开发投资完成额 14.7 亿元，增长 10.2%，其中经济适用房仅完成 780 万元，占住宅投资的 0.5%；2007 年及 2008 年，住宅 投资完成额分别完成 27.6 和 33.2 亿元，增长 87.6%和 20.3%，而其中经济适用房份额仍然 不到 1%。从户型建设情况看， 2008 年 90 平方米及以下户型投资完成额占住宅投资完成额 的比重为 28.6%，90 平方米及以下户型施工面积占住宅施工面积的比重为 28.3%，反映出 目前住宅建设状况离国家要求和购房者需求的中小户型面积比重占 70%的目标尚有很大差 距，住宅供应结构性问题依然比较突出。 四、未来房价走势分析 （一）从市场需求来看，需求旺势短期未改。首先，城市新城区建设、旧城改造拆迁 所产生的被动需求继续扩大，大量货币补偿带来的刚性住房需求依然存在，每年约 50 万。 其次，大量“80 后” 逐渐达到法定结婚年龄，适婚群体人数稳定增长，婚房需求进一步加大 购房刚性需求，每年约 30 万。第三，随着覆盖城乡的公共卫生体系和基本医疗服务体系 初步建立、社会保障力度越来越大和全面实现免费义务教育，逐步缓解了居民医疗、保险、 教育领域的后顾之忧，居民在住房消费能力方面会得到极大增强，对住房的需求从“住得下” 向“住得好”的改善型方向快速迈进，每年约 40 万，以改善住房条件、追求生活品味的改 善型需求对房价上涨也起到重要的支撑作用。 （二）从住房成本来看，开发成本难降。从土地价格来看，土地的有限性以及因为城 市化、工业化的加速对建设用地的渴求，决定了土地增值的必然趋势，土地作为成本推动 房价增长的因素将长期存在。随着土地获取难度和获取成本的增加，住房价格上行不可避 免。与此同时，一方面，房屋建造成本在持续上升。房地产业是耗费能源、原材料较多的 产业部门，近年来，随着人工费上涨、钢材、水泥材料费上涨、抗震措施和节能环保材料 的普及应用等带动建筑安装费用不断增加；另一方面，消费者对居住环境和居住质量要求 的提高也加大了房屋经营管理成本，进而推动房价上涨。 （三）从住房供给结构来看，保障性住房供给短期内还难以遏制房价上涨。国务院及 地方政府出台了多项举措，加大经济适用房和廉租房的建设力度。低价房供给的增加将对 快速上涨的房价起到抑制作用，也将改善商品住宅的供给结构，但由于房地产开发项目一 般需要两年左右的建设周期，因此，在短期内难以迅速改善供求关系并遏制房价过快上涨。 五、促进房地产业发展的有利因素 （一）经济发展将带动房地产开发规模进一步扩大。近几年，我市国民经济主要指标 实现了较大的突破，地区生产总值（GDP）由 2003 年的 239.17 亿元增至 2008 年的 603.99 亿元，年均增速为 13.6%。虽然国际金融危机对我国经济带来一定影响，但对达州的冲击 比发达地区小。加之近几年我市固定资产投资高速增长，持续高投入必将促进全市经济平 稳较快发展，也将进一步带动我市房地产开发规模的扩大，以适应区域经济发展的需要。 （二）宏观调控政策保护房地产业健康稳定发展。去年，国家为抑制房价的过快增长， 连续出台了严格的信贷和货币政策。同时，为消除当前市场中存在的非理性因素，支持房 地产业健康发展，国家也出台了一系列刺激房地产市场发展的优惠政策，在加快住房保障 的基础上，支持自住和改善性购房，同时，抑制“炒房”等投机行为。未来十一年，是全面 建设小康社会的关键年份，也将激发房地产商的投资信心和积极性，为达州房地产开发投 资的持续增长提供了强有力的政策保障。 （三）投资环境不断完善为房地产投资创造了条件。目前，我市城市建设日新月异， 道路交通明显改观，供水、供电情况明显改善，中心城市的载体和辐射功能日趋增强，周 边地区的聚集作用进一步加大。对房地产开发投资吸引力也进一步增强，为投资规模的进 一步扩大创造了条件。 - 5 - （四）城市化进程为房地产发展提供广阔空间。城市化是伴随工业化和现代化必然出 现的社会发展趋势，在城市化的进程中，必将极大地促进房地产业的发展，也将给房地产 消费市场带来极大的需求。根据国际经验，当一国经济进入持续稳步增长时期，城市化也 将进入一个快速发展时期，房地产业与一个国家或地区的城市化发展水平有着很强的正相 关关系。随着达州大城市建设步伐的加快，将为房地产提供良好的发展空间。同时，城市 化的发展，也必将带来城市人口的增加。2008 年，达州城镇人口占常住人口的比重为 31.0%。 按照国家提出的城镇化水平每年要提高一个百分点，2009 年，预计城镇人口净增加约 7.4 万人，以人均住房面积 30 平方米（小康标准）计算，每年就需要约 200 万平方米的住房。 （五）消费升级转型带动住房消费需求增长。随着人民生活水平的提高，以及消费结 构的调整，住房消费在居民消费的比例大幅提高，将进一步带动住房消费的更新换代。达 州市房地产市场交易活跃， “以小换大”、 “以旧换新”的阶梯性消费，给房地产市场带来新的 发展机遇。另外，从消费水平看，城镇居民收入的增长，消费水平的提高，无疑也为住房 质量的改善奠定了坚实的基础。2003 年以来，达州市 GDP 和人均 GDP 增长均在 12%以上； 城镇居民人均可支配收入从 5377 元上升至 2008 年的 9748 元，年均增长 12.6%；城镇居民 人均储蓄存款也从 2003 年的 3568 元提高到 2008 年的 7541 元，年均增长 16.1%。 六、制约房地产业发展的不利因素 （一）市场观望氛围浓厚，投资信心不足。从商品房销售来看，达州商品房市场受全 国房地产市场波动的影响，观望氛围浓厚，消费者持币待购，进一步影响投资者的信心。 由于销售是房地产市场的“晴雨表”，是反映市场需求变化的敏感指标，部分企业销售下滑， 资金回笼慢，土地储备、开发资金和经济效益受到影响，再开发能力减弱。 （二）空置面积较大，占用开发资金。2003 年以来，达州空置商品房面积逐年上升， 年均增长 5.9%，2008 年达 25.8 万平方米，比同期增长 83.3%。商品房空置面积逐年增加， 积压占用了大量资金，按每平方米占用开发资金 2000 元计算，2008 年全市空置商品房占 用开发企业 5.2 亿元，资金无法正常收回，给房地产开发业的持续发展增加了难度。 七、房地产开发投资趋势预测 房地产业既是扩大投资需求，又是拉动消费的重要产业部门，房地产开发投资的规模 和发展速度将直接影响国民经济的稳定发展。尽管达州房地产业受宏观不利因素影响有些 波动，但房地产业发展还有后续空间，房地产开发投资将保持稳定增长。从近几年达州市 房地产开投资走势看，房地产开发投资是呈螺旋式上升的。从房地产开发投资发展速度曲 线看，呈现周期性变化，五年为一个发展周期，即前四年为上升期，第五年速度回落。 2000 年-2004 年为一个周期，这几年逐年攀升， 2004 年增幅最高为 46.4%，2005 年回落至- 4.2%。预计下一周期为 2006 年-2009 年，2006 年、2007 年、2008 年逐年上升，2007 年增 幅高达 74.6%。按此推算，2009 年房地产开发投资发展速度将出现回落，增速应在 5%左 右，预计 2009 年房地产开发投资将达 45 亿元左右。 八、对策建议 综上所述，在达州国民经济持续快速发展和城市化快速推进的过程中，近期房地产市 场供需状况不会发生明显改观，今后房价上涨的压力仍然存在，调控任务很重。由于住房 建设的周期性，结构调整也需要一个过程，为保证房地产市场的持续健康发展，建议从以 下几个方面加以强化： 短期政策措施建议：（1）加大政府投入，收购部分小户型住房作为保障性住房房源， 增加保障性住房供给。 （2）加快旧城区改造力度，在符合国家政策的条件下，迅速立项、 审批实施旧城区改造项目，激发被动需求。 长期政策措施建议：（1）提高居民的收入预期，大力发展工业、服务业等实体经济， 提高居民收入，同时加快社会保障体系建设，使居民少有后顾之忧。 （2）加大保障性住房 的投入，增加市场供给，通过政府行为，运用市场手段降低房价。 （3）促进行业整合，增 强房地产业整体实力。达州市房地产企业起步晚、规模小，大多数仍以家族式的方式发展。 鼓励房地产企业购并重组，盘活资产，降低盈利预期，促使市场价格回归，激发市场需求。 （4）正确引导居民理性消费。目前让城市每户家庭都能够买得起理想的住房是不可能的， 在住房消费观念问题上需要变“购”为“ 租”。要利用媒体加强宣传教育工作，创造良好的舆 论氛围，正确引导居民住房消费观念，营造自有住宅市场、租赁住宅市场协调发展的良好 格局。 从“保增长” 的角度看，一是要加快住房供给结构调整，引导合理消费。可通过廉租以 及市场租赁方式解决住房问题，这样，既可以对交易市场作有效补充，也可以在很大程度 上缓解需求压力。二是开发商应顺应市场变化，调价促销。去年下半年以来，特别是进入 四季度后，受国际金融危机和国内经济发展增速放缓的影响，加之房地产市场自身的调整 等诸多因素，商品房的销售量呈现萎缩，房价出现了一定的回落，但 2009 年 4 月份以后房 价上升势头仍较明显，大大高于普通居民支付能力。 “房价收入比”是国际上通用的衡量房地 产泡沫现象和居民家庭购房承受能力的重要指标之一。世界银行认为发展中国家房价收入 比在 46 倍之间比较适宜，当一个地方房价收入比超过 5 时，被认为该城市房屋购买力极 低；超过 6 时，被公认为属于房地产泡沫区；当房价收入比超过 7 以后，就会被认为是“国 际房价最难承受地区”。按照三口之家 90 平方米的小康住房为标准，达州购买一套 90 平方 米合理价格的住宅，均价应该为 180000 元左右，每平方米为 2000 元。这表明，房价要回 归到合理水平，至少要比现在的房价下降 1/5 左右。激活房地产市场的关键还在于房价的 合理定位，因此房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促 进商品住房销售。三是结合改善民生，努力推动房地产业稳定健康发展。通过政策的主动 引导和价格的自然回落，一方面对开发商采取“分类信贷”政策，促使信誉不高和开发能力 不强的开发商被兼并重组，避免大面积烂尾楼的出现和对银行系统的冲击。另一方面，积 极探索地方政府的收入来源，从体制上改变地方政府对房地产的