2010-2012年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》命题预测试题(7)-中大网校

2010-2012 年房地产估价师考试房地产开发经营与管理 命题预测 试题（7） 总分：120 分 及格：72 分 考试时间：150 分 一、单项选择题(共 35 小题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) (1)房地产投资的缺点是（ ） 。(2005 年试题) (2)某家庭以 30 万元购买了一套住宅，银行为其提供了 20 年期的住房抵押贷款，该贷款的 年利率为 9%，按月等额还款，如果该家庭于第 6 年初一次提前偿还贷款本金 7 万元，则 从第 6 年开始的抵押贷款月还款额将减少（ ）元。 (3)盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降 30、成本上升 60时，开发利润( 税前) 为 0；乙项目当售价下降 20、成本上升 50时，开发利润(税前) 为 0。因此，在抵御售 价和成本变动风险的能力方面， （ ） 。 (4)投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、 （ ）等。 (5)我国目前国家债券的收益率为 9，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险 系数为 014，整个投资市场的平均收益率为 l8，则工业物业的预期收益率为（ ） 。 (6)中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（ ）的统计。 (7)有一计算期为 10 年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为 l0，银 行贷款利率为 6，计算期内，净现值的期望值为 235 万元，净现值的期望值标准差为 95 万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（ ） 。 (8)不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值（ ） 。 (9)在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市 场自然周期中的。(2005 年试题 ) (10)房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）分析。 (11)零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的（ ）都来自该区域。 (12)国际上物业管理行业的专业资格，是（ ） 。 (13)根据消费者（ ）的差异，市场营销学将他们所购商品 (包括服务)分为三类：即便利品、 选购品和特殊品。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (14)各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此 时应选择的判别指标是（ ） 。 (15)下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（ ） 。 (16)由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影 响房地产市场发展的（ ） 。 (17)在房地产产品的生产过程中， （ ）一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或 高级电气设备等设计工作。 (18)假设某段时间内房地产业的预期收益率为 15，国债的投资收益率为 10，市场整体 的平均收益率为 20，则房地产业的系统性市场风险相关系数是（ ） 。(2005 年试题) (19)产生房地产价格泡沫的基础是（ ） 。 (20)目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法是选取若干个参照项目的（ ） 与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率。 (21)已知某笔贷款年利率为 15，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（ ） 。 (22)先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估 算的方法叫做（ ） 。 (23)在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（ ） 。 (24)（ ）指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比 率。 (25)租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（ ） 。 (26)下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是。(2007 年试题) (27)租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（ ） 。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (28)实物投资可分为（ ） 。 (29)某城市 2004 年存量商品住房的吸纳率为 40，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期 是。(2005 年试题) (30)项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状 态的方法是（ ） 。 (31)房地产开发项目所需的大部分资金是以（ ）的方式筹集的。 (32)需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是（ ） 。(2005 年、2009 年试 题) (33)2003 年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂 ”的政策，对我国房地产投资产 生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的（ ） 。 (34)服务人口 15 万人，年营业额在 300010000 万元之间的居住区商场内，日用百货商 店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为（ ） 。 (35)下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（ ） 。 二、多项选择题(共 15 小题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。 全部选对的，得 2 分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。) (1)在评估报告中，项目经济效益评价一般包括（ ） 。 (2)当承包商仅作为营造商时，其利润仅与（ ）有关，承担的风险相对较少。 (3)房地产市场的功能有( )。 (4)定租金时，一般应首先根据（ ）确定一个基础租金。 (5)影响房地产市场转变的社会经济力量有（ ）几个方面。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (6)市场定位的方式有（ ） 。 (7)下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（ ） 。 (8)风险辨识常用方法有（ ） 。 (9)房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括（ ） 。(2009 年 试题) (10)从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变 化的情况出现在（ ） 。 (11)房地产市场营销因素调查包括的类型有（ ） 。 (12)投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（ ） 。 (13)以出让方式取得城市毛地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（ ） 。 (14)一般情况下，规划设计费为建筑安装工程费的（ ） ，可行性研究费占项目总投资的（ ） ，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算 的（ ） ，管理费可按项目总投资的（ ）估算。 (15)房地产具有以下特性( )。 三、判断题(共 15 小题，每题 1 分。请根据判断结果，用 (1)在考虑利率风险时，房地产投资者得到的是固定利率货款，则其在转信物业的过程中不 会因为利率上升而造成其所投资的物业的价值下降。 （ ） (2)政治环境是构成市场的三大要素之一。 （ ） (3)投资者各方现金流量表是从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础， 把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值 等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。 （ ） (4)现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹 措方案，制订适宜的借款及偿还计划。 （ ） (5)房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和 静态投资回收期。 （ ） (6)认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格的一种方法。 （ ） 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (7)房地产投资的时间风险是房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。 （ ） (8)预算是物业管理中经营计划的核心。 （ ） (9)一般小型企业适于进入投资和声誉都较低的群体，因为这类群体较易打入。 （ ） (10)在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越小。 （ ） (11)伞型合伙 REITs 流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况 下用已有的房地产组成 REITs，或者用房地产资产与 REITs 交换受益凭证(如股票) ，从而 套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。 （ ） (12)土地供应政策的核心，是土地储备计划。 （ ） (13)写字楼的租金水平主要取决于当地房地产市场的状况。 （ ） (14)研究表明：对于常规项目( 净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化)FIRR 有 唯一实数解；对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化) 计算 FIRR 的方程有多个实数解。 （ ） (15)市场调查的步骤一般是收集信息确定问题和调查目标 制订调查计划分析信息 报告结果。 （ ） 四、计算题(共 2 小题，20 分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式， 仅有计算结果而无计算过程的，不得分) (1)王某以 12000 元m2的价格购买了 10 间建筑面积均为 80m2的 商铺。购房款的 60来自银：提供的 10 年期、年利率为 75、按年等额还本付息的抵 押贷款，其余为自有资金。另外，王某：购房时还支付了相当于购房款 15的代理费及 其他费用，于第 2 年末又投入自有资金 40 万元对 1 铺进行了装修，同时办理了产权证，在 办证时支付了相当于购房款 03的手续费和 3的契税王某的经营计划是：第 3 年初将 10 间商铺全部出租；第 10 年末以 13000 元m2 的价格卖掉其中间商铺，其 余的商铺继续出租；第 15 年末以 15000 元m2 的价格又卖掉其中 3 间商铺， 其余的商。继续出租；第 20 年末将剩余的商铺以 16000 元m2 的价格全部卖掉(每次卖房 时均支付了相当“售价 55的销售税金、03的手续费和 1的个人所得税)。假设： 在整个经营期间，商铺的 j 金保持 200 元月m2 (按建筑面积计) 不变，空 置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入 125；购房投资发生在第 1 年初，每年的 租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在：末；王某要求的自有资金投资目 标收益率为 14。 (1)完成下列白有资金现金流量表并写出相应的计算过程。(2) 列出自有 资金财务净现值的公式并代入相应数据(不要求计算出结果) 。自有资金现金流量如下表。 (2)某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管径为 20cm 和 30em 管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为 1800 万元和 2400 万元；运行费用 第一年分别为 350 万元和 220 万元，之后每年都以 005的比例递增；假设两种管道的 使用寿命分别为 8 年和 10 年，到期后的净残值都是初期投资额的 10，折现率为 10， 假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。 请判断这两种方案的关系，并选用适宜 的方法比较两方案的优劣。 答案和解析 一、单项选择题(共 35 小题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) (1) :D (2) :B (3) :C (4) :C (5) :B 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (6) :A (7) :C (95235)100=40。(8) :B (9) :B (10) :C (11) :B (12) :B (13) :D (14) :D (15) :B (16) :A (17) :B (18) :B (20一 l0) jl0=15 ，可求出 j=0 50。 (19) :A (20) :B (21) :C i=(1+15/4)41100=1587(22) :C (23) :D (24) :B (25) :C (26) :D (27) :D (28) :A (29) :D (30) :B (31) :A (32) :A (33) :C (34) :B (35) :B 二、多项选择题(共 15 小题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。 全部选对的，得 2 分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。) (1) :A, B, C (2) :B, E (3) :A, B, D, E (4) :A, B, C, D (5) :A, C, D (6) :A, B, E (7) :A, B, D (8) :A, B, C, D (9) :C, E (10) :C, D, E (11) :B, D, E (12) :A, D (13) :B, E (14) :A, B, C, D (15) :A, B, C, D 三、判断题(共 15 小题，每题 1 分。请根据判断结果，用 (1) :0 在考虑利率风险时，房地产投资者得到的即使是固定利率货款，在其转信物业的过程中也 会因为利率上升而造成其所投资的物业的价值下降。 (2) :0 市场=人口+购买力+购买欲望，人口是