20140806关于总爷府一期、二期分析报告(县委)

南 充 市 温 凌 市 场 开 发 有 限 公 司 文 件 南温（2014）字第 009 号 关于总爷 府一、二期旧城改造项目分析报告 中共苍溪县委： 2013 年 5 月，我公司（以下简称南充市温凌市场开发有 限公司）经广元市梓行房地产开发有限公司（以下简称梓行公 司）引荐开发总爷府二期棚户区改造项目。经公司全体股东研 究决定重金投入，重点打造，相继成立了苍溪项目办公室，组 建了队伍及领导班子，并对原梓行公司所建的总爷府一期工 程的遗留问题进行了全盘清理和交割，现将我公司对总爷府 一期遗留问题的清理和总爷府二期项目与梓行公司的关系以 及对总爷府二期处理方案报告如下： 一、总爷府一期项目遗留问题 总爷府一期地处陵江镇人民西路 5 号，系什世百户、陶 家大院拆迁户谭顺和、杨和平等委托阆中市鑫龙房地开发有 限公司王梓行作为该项目负责人（后成立梓行公司代替阆中 市鑫龙房地开发有限公司）于 2007 年 5 月投资实施的联合改 建项目，在项目实施过程中，由于当时各种原因产生了以下 遗留问题，现报告如下： （一）原总爷府一期批准的拆迁户未全部落实还建安置。 苍溪县人民政府目标管理督查室根据（苍规建200741 号） （见附件一：苍溪县规划建设和建设局关于杨家大院、陶家大院居民联合改建住房的请示） 和（苍规建200899 号）文件请示,于 2008 年 12 月 8 日在（苍 府督2008号）（ 见 附件二：苍溪县人民政府目标管理督查室关于对县城陶家杨家 大院拆迁改造规划再次核实情况的报告）中文件批准了“陶家大院、什世百 户联合建房 ”的联 合改造设计方案，根据房产证载面积确认 拆迁面积 7610 平方米，按 1：1 比例确认还建面积，批准了什 世百户、陶家大院原址上分 A 地块和 B 地块修建建筑面积 共 22000 平方米的房屋。由于什世百户与陶家大院是平房且 空地较多，各业主均作了不同形式改扩建，有的进行加层改 建，有的进行夹层改建（但高度均超过 2.20 米），还有的在空 地上修建了房屋，但均没有到房管部门进行产权登记，无产 权面积为 11415 平方米，陶家与什世百户实际拆迁面积共为 19025 平方米。致使一期共有 33 套房屋未安置落实（其中：20 户拆迁户未安置落实面积为 2338.15 平方米， 11 户购房户未 安置落实面积为 1310.80 平方米（见附件三：总爷府一期拆迁待安置拆迁户 明细，附件四：总爷府一期未落实待安置购房户明细。 ）。 （二）当时处理总爷府一期项目情况调查 由于各种原因致使项目亏损，造成项目资金链断裂，为 了项目继续开展，2011 年 3 月，梓行公司联系四川友合建筑 共 14 页，第 3 页 工程有限公司（以下简称四川友合公司）参与处理该项目遗留 问题。2011 年 5 月 28 日起，四川友合公司接手该项目并投入 资金 800 万元，完成总爷府一期附属工程及部分需要现金安 置的拆迁户。县城乡规划建设和住房保障局作为总体协调单 位，县房地产管理局及局长李林、副局长陈军（当时叫“苍溪县 房地产管理所”）汇同四川友合公司的何平、邓洪尧以及法律 顾问直接与各拆迁户、购房户展开了拉锯式的谈判工作，经 过长达半年的日夜谈判，至 2012 年 3 月底，20 户拆迁户和 11 户购房户与四川友合签订安置补充协议，要求房管局作为 “见证方” 并盖章的情况下同意将一期应 安置房屋协议到总爷 府二期安置，面积共为 3648.95 平方米。此至总爷府一期从软 件与硬件均达到当时政府规定的交房条件，于 2012 年 4 月 9 日起，梓行公司与四川友合在县建设局、房管局等部门协调 下，经过一个多月努力，完成了总爷府第一期交房； 2011 年 8 月苍溪县规划和建设局答复暂缓启动总爷府二期（见附件五：苍 溪县规划和建设局关于什世百户（总爷府）信访事项的回复），但在 2012 年 4 月 交房前，政府及有关部门承诺在 2012 年 5 月份启动并由四川 友合公司完成总爷府二期工程。到 2012 年 9 月份时，由于各 种原因还是迟迟不能启动总爷府二期项目，致使四川友合公 司不愿意再投入资金建设二期项目。 （三）梓行公司对原批准总爷府二期项目停建 原批准总爷府二期（指陶家大院和杨家大院）改造片区的 房屋据政府政策流程和在有关部门公示后（见附件六：关于陵江镇人 民西路陶家大院杨文良、范秀英等 35 户旧房改造用地呈报 情况的公示），已于 2009 年拆除，在拆迁时已按要求与一期一起在相关部门办理了批 建手续（见附件七：苍规建字（2009）字第 26 号苍溪县建设工程规划许可证书，附件八： 苍规建字（2009）字第 11 号苍溪县建设工程规划许可证书，附件九：苍国土资建建设用地 批准书苍国用土资建（2009）字第 8 号、附件十： 苍规用地证 （2009）字第 10 号建设用地规划 许可证、附件十一：苍规用地 证（2009）字第壹拾壹号建设 用地规划许可证），但在实 施中因以下原因不得不停建：一是当时周边的日杂公司宿舍、 物价和物资局宿舍、国土局宿舍的老百姓要求一并改建，阻 扰施工并向有关部门申请改造（见附件十二：关于县日杂公司旧楼列入 连片联合改建申请）。二是实际还建面积与拆迁面积相差太大，使 总爷府一期有 3648.95 平方米的房屋不能安置，按当时处理 意见留到总爷府二期安置；，因此，梓行公司停建了已批准的 原总爷府二期项目，故产生已拆陶家大院待安置房屋面积 8644.41 平方米的遗留问题(见附件十三：陶家大院已拆迁待安置拆迁户明细)。 同时因梓行公司经验不足，未对当时政策理解透彻，在管理 上的疏漏以及还建标准不统一等造成了项目亏损。 二、总爷府二期需要解决的一期遗留问题 （一）总爷府二期必须安置落实的一期未安置的拆迁户和 购房户 1、一期 20 户拆迁户未安置落实面积为 2338.15 平方米。 其中：17 户在县房屋局的见证下签订了补充协议在二期安置； 谢继平、李银才、曾强等 3 户 360 平方米未签订补充协议需 要在二期安置。 2、一期 11 户购房户未安置落实面积为 1310.80 平方米。 3、办理一期“两证”（房屋产权证和土地使用 证）应交纳交 易税费约 100 万元，应补交的营业税及附加 239 万元。 4、应支付四川友合公司投入工程及费用 800 万元。 共 14 页，第 5 页 5、应支付苍溪县福全建筑工程公司、南充市水电安装工 程有限公司成都分公司以及其他工程款等约 404 万元。 6、应付第一期拆迁户牛康远安置 3 万元。 7、办理房屋质量综合验收手续及费用（不详）。 （二）原已批准二期未建的待安置遗留问题 1、已拆迁陶家大院待安置遗留问题 当时陶家大院拆迁户改建的房屋是按联合改建批准的手 续，房屋于 2009 年 12 月已拆除，按合同需要安置还建面积 8644.41 平方米（见已报的房屋面积测绘报告）。 因陶家大院房屋已拆除，需要支付过渡费 5856146 元（见 附件十四：陶家大院已拆迁待安置拆迁户应支付过渡费明细）。 2、已售总爷府二期 55 户购房户待安置。 总爷府二期已出售 55 户房屋面积 5369.08 平方米需要在 总爷府二期安置，当时售房均价 3165 元/平方米。收售房款 7331800 元（见附件十五：总爷府二期已预售待安置购房户明细）。 三、对总爷府二期开发经济测算分析与对照 经前面一、二所述引起了总爷府一期项目亏损严重，资 金链断裂，梓行公司无法完全履行总爷府二期旧城改造和承 担一期遗留问题， 2013 年 5 月引荐我公司开发总爷府二期 项目旧城改造工程，自我公司介入总爷府二期旧城改造项目 以后，在政府各级部门及领导的支持下，我公司配合完成旧 城改造各种手续，目前政府已将初规拟定，并进行了可行性 分析，目前总爷府二期初规已拟定，且将初规的可行性做了 测算，我公司作为拟建设方，对测算数据作了对照如下： 共 14 页，第 7 页 共 14 页，第 9 页 共 14 页，第 11 页 根据对照分析，第一，政府测算报告只针对总爷府二期 本身情况作了考虑，未纳入总爷府一期遗留问题。第二，政府 原测算未能全面考虑还建余下的可售商业位置关系，造成售 价差异大；同时，项目前期费用政府未全面纳入测算。第三， 政府未考虑总爷府二期已售出 55 套房当时价格与二期修建 后售房时价差。第四，从测算可见，项目在执行中，如果原拟 定设计方案不变，是很难实现收支平衡的。 四、我公司投入总爷府二期的目的和解决一期遗留问题 的方案 （一）梓行公司引荐我公司介入后，梓行公司与我公司签 订退出该项目建设的协议，此后四川友合公司与梓行公司经 过多次协商，达成了由梓行公司承担四川友合公司投入处理 一期问题的全部资金（见附件十六：解除协议和附件十七：项目转让协议）， 并与梓行公司进行了盘点清理，梓行公司除应承担四川友合 投入 800 万元资金外（以实际票据为准），还应承担应支付工 程款和需要现金安置拆迁户款项共计 603 万元（其中：工程 欠款：苍溪县福全建筑工程公司工程款约 300 万元，四川省南 充市水电工程有限公司成都分公司电力款 104 万元，合计 404 万元。拆迁户房屋现金回购款：谢继平 60 万元（120 平 方米的住房一套未安置，需要在二期安置，现经协商，谢继平 要求现金回购）、李银才 100 万元（两套住房，其中一套 120 平方米的住房需要在二期安置，经协商，李银才不要房屋，要 求两套房屋现金回购）、牛康远 3 万元，合计 163 万元）。 我公司投入总爷府二期旧城改造开发，主要从以下几方 面考虑： 共 14 页，第 13 页 一是尽早解决一期拆迁户和购房户有房住（按承诺中 兑现一期已拆迁的 33 套还房）以及兑现二期已售出 55 套房 的合同；二是把王梓行从困境中解救出来（按承诺中为梓行 公司垫付一期工程欠款共 800 万元）；三是也可以给政府分点 忧；四是最关键的展示公司实力及形象，为将来公司进一步发 展打下良好基础。我公司于 2013 年 5 月进驻苍溪以来，在各 级领导和部门的支持下，成立了总爷府二期旧城自愿改造业 主委员会。我公司在政府及相关部门指导下，完成了地籍报 告、地界报告、房屋面积测绘报告、评估报告和可行性研究报 告，与 96%的业主签订了改造合同。至此，老百姓看到希望， 没有继续上访，杜绝了群体性事件的发生，为苍溪的社会稳 定，贡献了自己力所能及的力量。为了解决总爷府一期遗留 问题，我公司曾多次承诺（见附件十八：温凌公司承诺书，附件十九：梓行公司 承诺书），总爷府二期项目一经批准开工许可，我公司将在规 定期限内，保质保量保进度，让总爷府一、二期拆迁户和购房 户按时住上新房，决不给政府留下新的问题。 为了推动该项目顺利进行，请求领导酌情考虑项目实际 情况，及时批准项目招商，我公司即使该项目在微利或无利 润情况下，我们也愿意承担总爷府二期旧城改造开发任务， 当前矛盾十分突出，为了化解矛盾，为了苍溪的稳定、平安、 和谐，政府可在政策上予以适当倾斜，适当扩大总爷府二期 改造范围，并立即启动总爷府二期招商工作。 妥否，请批示。 特此报告 南充市温凌市场开发有限公司 二一四年八月五日 附件： 附件一、苍规建200741 号 苍溪县规划建设和建设局关于杨家大院、陶家大院居民联 合改建住房的请示 附件二、苍府督20086 号 岳大文县长批示的苍溪县人民政府目前管理督查室关于对 县城陶家杨家大院拆迁改造规划再次核实情况的报告 附件三、总爷府一期拆迁待安置拆迁 户明细 附件四、总爷府一期未落实待安置 购房户明细 附件五、苍溪县规划建设和建 设局关于什世百户（总爷府）信 访事项的回复 附件六、总爷府一、二期旧城改造用地公示 关于陵江镇人民西路陶家大院 杨杨文良、范 秀英等 35 户旧房改造用地呈报情况的公示 附件七、苍规建字（2009）字第 26 号苍溪县建设工程规划 许可证书 附件八、苍规建字（2009）字第 11 号苍溪县建设工程规划 许可证书 附件九、苍国用土资建（2009）字第 8 号建设用地批准书 附件十、地字第