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文档简介
南 充 市 温 凌 市 场 开 发 有 限 公 司 文 件 南温(2014)字第 009 号 关于总爷 府一、二期旧城改造项目分析报告 中共苍溪县委: 2013 年 5 月,我公司(以下简称南充市温凌市场开发有 限公司)经广元市梓行房地产开发有限公司(以下简称梓行公 司)引荐开发总爷府二期棚户区改造项目。经公司全体股东研 究决定重金投入,重点打造,相继成立了苍溪项目办公室,组 建了队伍及领导班子,并对原梓行公司所建的总爷府一期工 程的遗留问题进行了全盘清理和交割,现将我公司对总爷府 一期遗留问题的清理和总爷府二期项目与梓行公司的关系以 及对总爷府二期处理方案报告如下: 一、总爷府一期项目遗留问题 总爷府一期地处陵江镇人民西路 5 号,系什世百户、陶 家大院拆迁户谭顺和、杨和平等委托阆中市鑫龙房地开发有 限公司王梓行作为该项目负责人(后成立梓行公司代替阆中 市鑫龙房地开发有限公司)于 2007 年 5 月投资实施的联合改 建项目,在项目实施过程中,由于当时各种原因产生了以下 遗留问题,现报告如下: (一)原总爷府一期批准的拆迁户未全部落实还建安置。 苍溪县人民政府目标管理督查室根据(苍规建200741 号) (见附件一:苍溪县规划建设和建设局关于杨家大院、陶家大院居民联合改建住房的请示) 和(苍规建200899 号)文件请示,于 2008 年 12 月 8 日在(苍 府督2008号)( 见 附件二:苍溪县人民政府目标管理督查室关于对县城陶家杨家 大院拆迁改造规划再次核实情况的报告)中文件批准了“陶家大院、什世百 户联合建房 ”的联 合改造设计方案,根据房产证载面积确认 拆迁面积 7610 平方米,按 1:1 比例确认还建面积,批准了什 世百户、陶家大院原址上分 A 地块和 B 地块修建建筑面积 共 22000 平方米的房屋。由于什世百户与陶家大院是平房且 空地较多,各业主均作了不同形式改扩建,有的进行加层改 建,有的进行夹层改建(但高度均超过 2.20 米),还有的在空 地上修建了房屋,但均没有到房管部门进行产权登记,无产 权面积为 11415 平方米,陶家与什世百户实际拆迁面积共为 19025 平方米。致使一期共有 33 套房屋未安置落实(其中:20 户拆迁户未安置落实面积为 2338.15 平方米, 11 户购房户未 安置落实面积为 1310.80 平方米(见附件三:总爷府一期拆迁待安置拆迁户 明细,附件四:总爷府一期未落实待安置购房户明细。 )。 (二)当时处理总爷府一期项目情况调查 由于各种原因致使项目亏损,造成项目资金链断裂,为 了项目继续开展,2011 年 3 月,梓行公司联系四川友合建筑 共 14 页,第 3 页 工程有限公司(以下简称四川友合公司)参与处理该项目遗留 问题。2011 年 5 月 28 日起,四川友合公司接手该项目并投入 资金 800 万元,完成总爷府一期附属工程及部分需要现金安 置的拆迁户。县城乡规划建设和住房保障局作为总体协调单 位,县房地产管理局及局长李林、副局长陈军(当时叫“苍溪县 房地产管理所”)汇同四川友合公司的何平、邓洪尧以及法律 顾问直接与各拆迁户、购房户展开了拉锯式的谈判工作,经 过长达半年的日夜谈判,至 2012 年 3 月底,20 户拆迁户和 11 户购房户与四川友合签订安置补充协议,要求房管局作为 “见证方” 并盖章的情况下同意将一期应 安置房屋协议到总爷 府二期安置,面积共为 3648.95 平方米。此至总爷府一期从软 件与硬件均达到当时政府规定的交房条件,于 2012 年 4 月 9 日起,梓行公司与四川友合在县建设局、房管局等部门协调 下,经过一个多月努力,完成了总爷府第一期交房; 2011 年 8 月苍溪县规划和建设局答复暂缓启动总爷府二期(见附件五:苍 溪县规划和建设局关于什世百户(总爷府)信访事项的回复),但在 2012 年 4 月 交房前,政府及有关部门承诺在 2012 年 5 月份启动并由四川 友合公司完成总爷府二期工程。到 2012 年 9 月份时,由于各 种原因还是迟迟不能启动总爷府二期项目,致使四川友合公 司不愿意再投入资金建设二期项目。 (三)梓行公司对原批准总爷府二期项目停建 原批准总爷府二期(指陶家大院和杨家大院)改造片区的 房屋据政府政策流程和在有关部门公示后(见附件六:关于陵江镇人 民西路陶家大院杨文良、范秀英等 35 户旧房改造用地呈报 情况的公示),已于 2009 年拆除,在拆迁时已按要求与一期一起在相关部门办理了批 建手续(见附件七:苍规建字(2009)字第 26 号苍溪县建设工程规划许可证书,附件八: 苍规建字(2009)字第 11 号苍溪县建设工程规划许可证书,附件九:苍国土资建建设用地 批准书苍国用土资建(2009)字第 8 号、附件十: 苍规用地证 (2009)字第 10 号建设用地规划 许可证、附件十一:苍规用地 证(2009)字第壹拾壹号建设 用地规划许可证),但在实 施中因以下原因不得不停建:一是当时周边的日杂公司宿舍、 物价和物资局宿舍、国土局宿舍的老百姓要求一并改建,阻 扰施工并向有关部门申请改造(见附件十二:关于县日杂公司旧楼列入 连片联合改建申请)。二是实际还建面积与拆迁面积相差太大,使 总爷府一期有 3648.95 平方米的房屋不能安置,按当时处理 意见留到总爷府二期安置;,因此,梓行公司停建了已批准的 原总爷府二期项目,故产生已拆陶家大院待安置房屋面积 8644.41 平方米的遗留问题(见附件十三:陶家大院已拆迁待安置拆迁户明细)。 同时因梓行公司经验不足,未对当时政策理解透彻,在管理 上的疏漏以及还建标准不统一等造成了项目亏损。 二、总爷府二期需要解决的一期遗留问题 (一)总爷府二期必须安置落实的一期未安置的拆迁户和 购房户 1、一期 20 户拆迁户未安置落实面积为 2338.15 平方米。 其中:17 户在县房屋局的见证下签订了补充协议在二期安置; 谢继平、李银才、曾强等 3 户 360 平方米未签订补充协议需 要在二期安置。 2、一期 11 户购房户未安置落实面积为 1310.80 平方米。 3、办理一期“两证”(房屋产权证和土地使用 证)应交纳交 易税费约 100 万元,应补交的营业税及附加 239 万元。 4、应支付四川友合公司投入工程及费用 800 万元。 共 14 页,第 5 页 5、应支付苍溪县福全建筑工程公司、南充市水电安装工 程有限公司成都分公司以及其他工程款等约 404 万元。 6、应付第一期拆迁户牛康远安置 3 万元。 7、办理房屋质量综合验收手续及费用(不详)。 (二)原已批准二期未建的待安置遗留问题 1、已拆迁陶家大院待安置遗留问题 当时陶家大院拆迁户改建的房屋是按联合改建批准的手 续,房屋于 2009 年 12 月已拆除,按合同需要安置还建面积 8644.41 平方米(见已报的房屋面积测绘报告)。 因陶家大院房屋已拆除,需要支付过渡费 5856146 元(见 附件十四:陶家大院已拆迁待安置拆迁户应支付过渡费明细)。 2、已售总爷府二期 55 户购房户待安置。 总爷府二期已出售 55 户房屋面积 5369.08 平方米需要在 总爷府二期安置,当时售房均价 3165 元/平方米。收售房款 7331800 元(见附件十五:总爷府二期已预售待安置购房户明细)。 三、对总爷府二期开发经济测算分析与对照 经前面一、二所述引起了总爷府一期项目亏损严重,资 金链断裂,梓行公司无法完全履行总爷府二期旧城改造和承 担一期遗留问题, 2013 年 5 月引荐我公司开发总爷府二期 项目旧城改造工程,自我公司介入总爷府二期旧城改造项目 以后,在政府各级部门及领导的支持下,我公司配合完成旧 城改造各种手续,目前政府已将初规拟定,并进行了可行性 分析,目前总爷府二期初规已拟定,且将初规的可行性做了 测算,我公司作为拟建设方,对测算数据作了对照如下: 共 14 页,第 7 页 共 14 页,第 9 页 共 14 页,第 11 页 根据对照分析,第一,政府测算报告只针对总爷府二期 本身情况作了考虑,未纳入总爷府一期遗留问题。第二,政府 原测算未能全面考虑还建余下的可售商业位置关系,造成售 价差异大;同时,项目前期费用政府未全面纳入测算。第三, 政府未考虑总爷府二期已售出 55 套房当时价格与二期修建 后售房时价差。第四,从测算可见,项目在执行中,如果原拟 定设计方案不变,是很难实现收支平衡的。 四、我公司投入总爷府二期的目的和解决一期遗留问题 的方案 (一)梓行公司引荐我公司介入后,梓行公司与我公司签 订退出该项目建设的协议,此后四川友合公司与梓行公司经 过多次协商,达成了由梓行公司承担四川友合公司投入处理 一期问题的全部资金(见附件十六:解除协议和附件十七:项目转让协议), 并与梓行公司进行了盘点清理,梓行公司除应承担四川友合 投入 800 万元资金外(以实际票据为准),还应承担应支付工 程款和需要现金安置拆迁户款项共计 603 万元(其中:工程 欠款:苍溪县福全建筑工程公司工程款约 300 万元,四川省南 充市水电工程有限公司成都分公司电力款 104 万元,合计 404 万元。拆迁户房屋现金回购款:谢继平 60 万元(120 平 方米的住房一套未安置,需要在二期安置,现经协商,谢继平 要求现金回购)、李银才 100 万元(两套住房,其中一套 120 平方米的住房需要在二期安置,经协商,李银才不要房屋,要 求两套房屋现金回购)、牛康远 3 万元,合计 163 万元)。 我公司投入总爷府二期旧城改造开发,主要从以下几方 面考虑: 共 14 页,第 13 页 一是尽早解决一期拆迁户和购房户有房住(按承诺中 兑现一期已拆迁的 33 套还房)以及兑现二期已售出 55 套房 的合同;二是把王梓行从困境中解救出来(按承诺中为梓行 公司垫付一期工程欠款共 800 万元);三是也可以给政府分点 忧;四是最关键的展示公司实力及形象,为将来公司进一步发 展打下良好基础。我公司于 2013 年 5 月进驻苍溪以来,在各 级领导和部门的支持下,成立了总爷府二期旧城自愿改造业 主委员会。我公司在政府及相关部门指导下,完成了地籍报 告、地界报告、房屋面积测绘报告、评估报告和可行性研究报 告,与 96%的业主签订了改造合同。至此,老百姓看到希望, 没有继续上访,杜绝了群体性事件的发生,为苍溪的社会稳 定,贡献了自己力所能及的力量。为了解决总爷府一期遗留 问题,我公司曾多次承诺(见附件十八:温凌公司承诺书,附件十九:梓行公司 承诺书),总爷府二期项目一经批准开工许可,我公司将在规 定期限内,保质保量保进度,让总爷府一、二期拆迁户和购房 户按时住上新房,决不给政府留下新的问题。 为了推动该项目顺利进行,请求领导酌情考虑项目实际 情况,及时批准项目招商,我公司即使该项目在微利或无利 润情况下,我们也愿意承担总爷府二期旧城改造开发任务, 当前矛盾十分突出,为了化解矛盾,为了苍溪的稳定、平安、 和谐,政府可在政策上予以适当倾斜,适当扩大总爷府二期 改造范围,并立即启动总爷府二期招商工作。 妥否,请批示。 特此报告 南充市温凌市场开发有限公司 二一四年八月五日 附件: 附件一、苍规建200741 号 苍溪县规划建设和建设局关于杨家大院、陶家大院居民联 合改建住房的请示 附件二、苍府督20086 号 岳大文县长批示的苍溪县人民政府目前管理督查室关于对 县城陶家杨家大院拆迁改造规划再次核实情况的报告 附件三、总爷府一期拆迁待安置拆迁 户明细 附件四、总爷府一期未落实待安置 购房户明细 附件五、苍溪县规划建设和建 设局关于什世百户(总爷府)信 访事项的回复 附件六、总爷府一、二期旧城改造用地公示 关于陵江镇人民西路陶家大院 杨杨文良、范 秀英等 35 户旧房改造用地呈报情况的公示 附件七、苍规建字(2009)字第 26 号苍溪县建设工程规划 许可证书 附件八、苍规建字(2009)字第 11 号苍溪县建设工程规划 许可证书 附件九、苍国用土资建(2009)字第 8 号建设用地批准书 附件十、地字第
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