2013资产评估重点

资产评估 专业机构和人员按照国家法律法规及资产评估准则,根据 待定目的,遵循评估原则,按照相关程序,选择适当的价值类型,运用科 学方法,对资产价值进行分析估算并发表专业意见的行为和过程 基 本要素 评估主体 客体 依据 目的 原则 程序 价值类型 方法 资产 评估假设 资产评估基准日 种类 评估 评估复核 评估咨询 特点 市 场 公正 专业 咨询 基本作用 咨询 管理 鉴证 价值类型 结果的价 值属性及其表现形式 (标准形式)重置成本 收益现值 现行市价=变 现价值 清算价格 (假设)继续使用价值 公开市场价值 清算价值 价 值类型 市 场价值 在用价 值 投资价值 清算价 值 残余价值 目的 (一般) 性质 及基本功能资产的公允价值(特殊)满足特定资产业务需 要 资产转让 企业兼并 企业出售 企业联营 股份经营 中外合资合 作 企 业清算 担保 企业租赁 债务重组 价值类型选择与目的 (1)价 值类型是资产评估结果的属性及表现形式,由评估条件基础决定的( 特定目的)自身功能,使用方式,利用状态;市场及交易条件 (2)实现目 的满足相关条件的重要途径和手段 公允价值的相对性,多样合理性, 抽象性,高度概括性设计选择科学合理的价值类型 市场价值及其 成立条件 市场价 值是资产评估中公允价值的坐标在其评估所 依据的市场范围内,市场价值能从市场整体的角度把握资产价值的相 对合理和公允性的 假 设 交易假设 公开市场假设 持续可用假设 清 算假设 (条件内容)情景假设 市场条件假设 评估对象使用方式及状 态假设 (真实性)真实性假设 非真实性条件假设 特别假设 工作原 则 独立性 客观公正性 科学性 技术原则 预期收益原则 供求原则 2 贡献原则 替代原则 评估时点原则 市场法 利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较 或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称单向评估的 可比因素 资产的功能 资产的实体特征和质量 市场条件 交易条件 具体评估方法 直接 评估对象价值=参照物成交价格修正系数=参价 基本特征差额 现行市价法 直接利用 市价折扣法=参照物成交价格(1-价格折扣率) 功能价值类比法(线性-生产能力比例法)评生产能力/参 (非线性- 规模经济效益指数法)(评生产能力/参)x 价格指数法(1)(1+价格变动指数);(1+ 评估基准日同 类资产定基价 格变动指数)/(1+参照物交易期日同 类资产定基价格变动指数);参照 物交易期日各期(1+环比价格变动指数)乘积 (2)价格指数;评估基准日定基价格指数/参照物交易期日资产定基价 格指数;参照物交易期日至资产评估基准日各期环比价格指数乘积 成新率价格调整法评估对象成新率/参照物成新率;成新率=上课使 用年限/总使用年限 市场 售价类比法+各种差异值;各种修正系数 价值 比率法(成本市价法)= 现行合理成本参照物成交价格/ 参照物 现行成本 (市盈倍数法 )=被评估企业相同口径收益额参照物企业市 盈率 3 收益法 基本前提(1)被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用 货币来衡量 (2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测 并可以用货币来衡量 (3)被评估资产预期获利年限可以预测 收益额 根据投资回报的原则,资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的 所得额 折现率 期望投资报酬率.投资者在投资风险一定的情况下,对 资产所期望的回报率 (纯收益不 变- 年期无限) 评估值= 年金/资本化率 (纯收益不 变- 有限)= 年金/资本化率1-(1+ 资本化率)-1 (资本化率 =0)=年金年期 (纯收益后不变- 无限) =加总预期收益/(1+资 本化率)n+年金/ 资本化率 (1+资本化率)n (纯收益后不变- 有限)=累乘1-(1+资本化率)( 年期- 不变年期) (等差级数-无限)= 年金/资本化率+年递增额/资本化率2 (等比级数-无限)= 年金/(资本化率- 年递增比率) 成本法 基本要素 重置成本( 复原-同材料, 更新-同功能) 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值 重置资本 重置合算法 直接购置价或逐项计算累加,料工费,资金成本,开发者合 理收益(所在行业平均资产收益水平) 价格指数=历史成本价格指数;(1+价格变动 指数). 4 价格指数(定基)=评估基准日价格指数/资产构建时点价格指数 (环比 )=累乘(1+至年环比价格变动指数) 功能价值类比法(线性-生产能力比例)=被评估资产年产量/参照物年 产量参照物重置成本 (非线 性- 规 模经济效益指数)=参赵武资产重置成本 (被评估资产产量 /赞赵武资产产量)x 统计分析法 对合理分类以后的代表性资产进行重置资本的计算,得 到调整系数 K=抽样重置资本/抽样历史成本 实体性贬值 观察法 磨 损和自然损耗对资产的功能使用效率的影响 使用年限法=重置成本资产实体性贬值率(=实际已使用年限/ 总使 用年限) 实际已使用年限=名义 资产利用率(=累计实际利用时间/ 累 计法定利用时间) 修复费用法=回复资产功能至全新所指出的费用金额 资产的功能性贬值 超额 运营成本(1)计算与同功能新 资产年运营成本间的净超额运营 成本,扣税 (2)估计剩余寿命 (3)=对剩余年限内的净超额运营成本用 折现率折现 超额 投资成本=复原重置成本-更新重置成本 资产的经济性贬值 间接 计算法 率=1-(资产预计可被利用的生产能力/ 资产原计划生产 能力)x功能价格指数 5 直接计算法=资产年收益损失额(1-所得税率) 年金现值系数 评估方法的选择 (1)技术思路的适用性层面 (2)实现各种评估技术思 路的具体评估技术方法 (3)对运用各种具体技术评估方法所涉及的 经济技术参数的选择 建议(1) 与评估的目的,评估时的市场条件,被 评估对象在评估过程中所处的状态,决定的评估价值类型相适应 (2) 受评估对象的类型,理化状态因素制约 (3)能否收集到运用各种评估 方法所需要的数据资料及主要经济参数 (4)在具体评估项目中的适 用性.对取得的各种价值结论进行比较,分析可能存在的问题并进行讨 论,做出相应的调整,以确定最终评估结果. 机器设备 的 重置成本 (构成)必要合理的直接间接成本 因资金占用发 生的资金成本 合理利润 相关成本 (具体内容的相关因素) 设备类型 安装方式 (通用设备)=现行市场售价 重置成本 直接法 市 场询价 使用价格资料 价格指数法- 历史成本 定基价格指数 环比价格指数 重置核算法 各项成本费用=生产成本+销售费用+利润+税金 综合估价法RC=(Mrm 主材料/Km 成本主材费率+Mpm 主要外购件 费)(1+Kp 成本利润率)(1+Kt 销售税金)(1+Kd 非标准设备的设计费率 /n 非标准设备的生产数量) Mrm=去税累加( 某主材净消耗量/ 主材利 用率) Mpm 去税 6 重量估价法RC=W 净 重Rw 综合费率K 调整系数+P 合理利润+T 税费 RC=WRwK(1+rp 利润率)(1+Vt 综合税率 ) RC=(A1 被评估设 备生产能力/A2 参照)X 规模经济效益指数 S2 参照物设备价格 设备运杂费国内设备运杂费=国内设备原价国产设备运杂费率 进 口设备国内运杂费=到岸价进口设备国内运 杂费率 设备安装费-附属设备国内设备安装费=设备 原价 设备安装费率进 口设备安装费=相似国产设备原价国产设备 安装费率=到岸价进口 设备安装费率 -特殊建筑(与安装费类似) 进口设备从属费用国外运费=离岸价国外运费率 国外运输保险费=(离岸价+国外运费)保险费率 关税= 到岸价关税税率 消费 税=( 关税完税价格+关税)消费税率/(1-消费税率) 增值 税=( 关税完税价+关税+消费税)增值税率 银行 财务费=离岸价费率 外贸 手续费=到岸价外贸手续费率 车辆购置附加税=(到岸人民币数+关税+消费税) 税率 实体性贬值 使用过程中-第 I 种有形磨损 闲置过程中- 第 II 种有形 磨损 率 a=Dp 实体性贬值/RC 重置成本 观察法 德 尔菲法 模糊综合判断法 使用年限法 率=L1 已使用寿命/L 总使用寿命 (大型)=累加(Ki 部件 所占的成本权重aip 部件实体性损耗率) 修复费用法 补偿可修复实体性贬值的费用 7 功能性贬值 第 I 种超额投资成本引起= 复原重置成本 -更新重置成本 (=大部分通用设备的现行市场价格) 第 II 种超额运营成本引起=未 来引起的超额运营成本总额以折现率折现 经济性贬值寿命缩短贬值率=已使用年限/ 总使用年限 运营费 用提高 超限额率=(实测单耗-限额单耗)/限额 市场竞 争加剧=复原重置成本-更新重置成本 市场法 的机器设备评估 (比较因素) 个别因素 交易因素 时间因素 地域因素 直接比较法V 评估值 =V参照物市场价i 差异调整 因素调整法 对可比差异进行逐项调整 成本比率调整法=相似的市场参照物的交易价格与全新设备售价的 比率关系 收益法在机器设备 对未来资产带来的净利润或净现金流按一定折现 率折为现值 P=A1-1/(1+r)n/r=A投资回收系数 土地自然特性 位置固定性 资源不可再生性 效用永续性 经济特性 攻击稀缺性 产权可垄断性 利用多方向性 效益级差性 国有土地使 用权出让最高年限 居住用地 70 工业用地 50 科教文卫体 50 商旅 娱 40 综合及其他用地 50 房地产的特性 位置固定性 供求区域性 使用长期性 投资大量性 保值与增值性 投资风险型 难以变现性 政 策限制性 房地产评估原 则 供求原则 替代原则 贡献原则 最有效使 8 用原则(预期原则) 合法原则 房地产价格的表示单位 楼面价格= 土 地价格/建筑总面积 容积率=建筑总面积/土地总面积 楼面地价= 土地单价/容积率 收益法 无限,房地产价值=净收益/资本化率 有限,P=a/r1-(1+r)-1 房地 房地 产价值=房地产净收益/综合资本化率 土地 土地价 值=土地净收益/土地资本化率= 房地产价值-建筑物现值 =(房地产净收益-建筑物净收益)/建筑物资本化率 房地产净收益=房地产总收益-房地产总费 用 房地产总费用=管理费+维修费+保险费+ 税金 土地总费用=管理费+维护费+税金 建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额已使用年数 建筑物年贬值额=(建筑物重置价-残值)/ 耐用年限= 建筑物重置价 (1-残值率)/耐用年限 市场法 A=100/=正常交易情况指数 /可比实例交易情况指数 B=/100=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数 C=100/=待估对象房地产状况指数/可比实例房地产状况指数=/100= 被待估对象房地产状况修正系数/可比实例的房地产状况 交易情况修正 交易情况修正后的正常价格=可比实例价格正常情 况指数/可比实例情况指数 土地使用年期修正 可比被估系数=1-(1+r)被估使用年限/1-(1+r) 可比使用年限 9 成本法 土地价 值=待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税 费+土地增值 收益 新建房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+利息+销售税 费+利润 年贬值额 =(重新建造成本-净残值)/ 耐用年限=重新建造成本(1-残 值率)/ 耐用年限 年贬值额净值=重置成本成新率 全开发假设法 土地价值=开发完地产价值-开发成本-投资利息-开发商合