万达广场广告策划

。 姓 名： 何 建 苗 班 级： 房 产 1001 学 号： 1010501327 温州龙湾万达广场广告策划 9月份温州房地产市场综述 一级市场：2011年9月，温州全市拟出让建设用地16宗，总出让面积511470.24平 方米，总建筑面积1129518.866平方米；结果成功出让8宗土地，总出让面积 300572.95平方米，可建筑面积752826.43平方米，成交金额达551460万元；环比 上月分别增加104.83%、109.16%和282.22%。平阳县万全镇所出让的2宗地块再 次流拍，这2宗土地均降低拍卖起始价将在10月份出让。 二级市场销售方面： 2011年9月，温州市销售商品住房3.66万平米合282套；其中：温州市区销售 商品住房0.55万平米合42套，其他区域(市区以外的区域)销售商品住房3.12万平 米合240套；其中：乐清销售商品住房0.49万平米、合33套；苍南0.83万平米、 合51套；洞头0.11万平米、合6套；平阳0.34万平米、合24套；泰顺0.16万平米、 合17套；文成0.19万平米、合13套；永嘉0.19万平米、合14套；瑞安0.81万平米、 合82套。 9月份，温州市区商品住房销售面积为0.55万平方米，环比增加了134.9%， 销售套数为42套，环比增加了223.1%；销售面积增加了0.32万平米。本月市区 有5个住宅共76套尾盘供应市场 二手房市场 温州房产交易中心数据显示，2011年9月份温州市主城区(鹿城区)二手房交 易量444件，比上月减少53件，环比减少10.67%。 本月成交的二手房源中，商品住房成交373件(90平米以下186件，90-144平 米之间113件，144平米以上74件)，商业以及车库等非商品住房71件。 温州市区2010年9月以来商品住房批售/销售面积情况 2011年9月，温州市区商品住房有 5个新盘供应，有 75套住房供应市场。 2011年9月，温州市商品住房销售市场可售房源有所增加。 2011年9月，温州市商品住房销售面积 0.55万平米，环比增加 134.94%， 同比下降52.83%。 温州市区10年9月以来一手住房成交走势分析 2011年9月，温州市商品住房销售面积 0.55万平米，环比上涨 134.9%。 2011年9月，温州一手住房成交均价 33900元 /平方米，环比增加6.9%，同 比上涨10.0%。 从成交走势来看，本月一手住房市场呈现“量价皆升”的态势。 龙湾万达广场产品特征及目标消费人群分析 温州龙湾万达广场位于龙湾区行政中心区，总投资38亿元，是温州首个真 正意义上的城市综合体项目，也是龙湾区近年来引入的投资额最大、档次最高 的服务业项目。项目地面建筑面积29.21万平方米，由百货楼、娱乐楼、综合楼、 室内步行街、室外步行街、商务酒店及6幢高层写字楼组成。地下建筑面积9.5 万平方米，主要功能包括配套汽车库、大型超市及设备用房。届时， “一站式” 的 便利消费模式，将不仅全方位满足市民衣、食、住、行等各方面的生活需求， 同时填补温州大型城市综合体的空白，带动城市商业的升级。 由材料可看出龙 湾万达广场的产品特征更加标准化、适应化、性能化、主题化、休闲化，体现 了龙湾万达第三代城市综合体的特征。目标消费人群主要以投资为主。在当前 限购、限贷以及市场深度低迷的背景下，房产投资者有较强的投资意识。尽管 眼下资金面趋于紧张，但较多投资者不差钱。 核心诉求点 根据目标消费者人群的分析，消费者对于龙湾地产主要以投资为主，本次核 心诉求点在于投资，让目标消费人群看好龙湾的投资前景，尽管眼下资金面趋 于紧张，但较多投资者不差钱。 （材料显示） 广告投放计划与策略 投放媒介预算： 1、报纸硬广告。报纸作为大众传媒重要的载体，将广告投入其中，能起很好的 效果。 预算：温州商报每周1、4投放2-3版与周刊封面整版彩版投放3个月总计2640000 元。温州都市报每周2、5投放 A 叠封底版彩版投放 3个月总计4224000元。温州 晚报每周3、6普通版彩版整版投放3个月总计2352000元。总计报纸投入 9216000。 2、电台。投资者都相对来说是由一定经济实力的人士，有房有车。在开车的同 时听电台的节目，中途播放我们的广告，会起到良好的效果。 预算：每天4次，三个月持续播放。预计30万 3、电视台。不可能人人家里都有电脑，但人人家里必备电视机。电视台中投放 广告更加大众化一点。 预算：晚上黄金时间插播。三个月持续，预计600万 4、网络。信息时代地不断发展，网络已成为人们获取信息的重要渠道，由此本 次广告投入网络。 预算：50万 5、房展会。使客户具体了解万达产品。 预算：房展会三天预算40万 6、报纸软文广告。 预算：一个月。200万 7、电话广告。 预算：一个月30万 8、移动短信广告。 预算：一个月30万 9、户外广告。在当地主要的公园、广场、娱乐场所建立广告。 预算：100万 广告投放策略 3个月同步进行的有报纸硬广告、电台广告、电视台、网络、户外广告。以 上广告三个月内不间断的放出，使目标消费者每天都能从以上环境下获得消息。 开盘前一个月投放软文广告，该阶段的广告宣传对于很多项目来说都是重点， 但按照项目目前的形式来分析，开盘前的广告宣传可以说是垃圾时间。一没东 西买，二没环境看，来了人还会到旁边两个项目去看看，看着看着就买其他地 方去。所以如果这个阶段投放广告无疑是在为自己制造麻烦。但如果不宣传， 等到开盘再宣传又显得太晚。针对这个阶段的宣传最为理想的方式是通过软文 的铺垫，但形式不会是铺垫那么中性化的东西，而是直接压缩前期宣传与开盘 宣传的时间间隔，在开盘前直接将矛头指向周围的项目，直接、到位的将各种 项目优势通过对比的形式一一抛出，一来吊消费者的胃口，另一方面压制住其 他项目的不利言论