id160-我国城镇居民住房支付能力分析

我国城镇居民住房支付能力分析 以北京市为例 石晓瑞 1 （中国人民大学公共管理学院土地管理系，北京 100872） 摘要：我国从 1998年开始实行住房制度改革，实现了住房分配的市场化。然而， 伴随当前我国城市化进程加快，贫富差距不断扩大等特征，住房的市场化分配 方式直接引致了房价的持续上涨，住房问题也日益上升为关系民生的重大问题， 城镇居民的住房支付能力也就成为社会各界关注的热点问题。在此背景下，研 究我国城镇居民的住房支付能力就具有很好的现实意义，能够为相关政策制定 提供一定的参考。 本文以机会成本理论为基础对住房支付能力的内涵进行了试探性界定，并 应用剩余收入法对北京市各收入阶层城镇居民的住房支付能力进行了实证分析， 从需求面的层次性和供给面的结构性来展开分析。实证结果显示：由于可支配 收入的差距，高收入居民家庭的住房支付能力要显著高于中低收入阶层家庭， 加上住房市场供应量、供应结构和各收入阶层居民家庭的住房需求存在严重的 不匹配性，所以中低收入阶层家庭住房支付能力的形势更加严峻。此外，实证 分析也显示出城镇居民家庭对二手住房的支付能力是要明显高于新建住房。 最后本文提出了提高城镇居民住房支付能力相应的政策建议。 关键词：住房支付能力、剩余收入法、供需结合分析 Housing affordability of urban households in China with Beijing example Shi Xiao-rui (College of Public Administration，Renmin University Of China，Beijing1 00872，C hina) Abstract：The reform of Housing system has implemented from 1998 in China,realizing the housing distribution marketization. However,going with current rapid urbanization and expanding 1石晓瑞，1984.9，女，河南，中国人民大学公共管理学院土地管理系研究生，主要研究方向：房地产政 策与制度研究。Email：。 income gap,the housing allocation via market has led to rising housing price and the housing problem has developed into a major issue which is related to the peoples livelihood,so the housing affordability of urban residents becomes the hot issue in social. Under this background, it has practical significance to study the housing affordability of urban residentsfor housing policy reference. Based on opportunity cost theory,this thesis tries to define the housing affordability.And then,take Beijing for example,applying residual income methodto make a positive analysis about the housing affordability of urban residents across all income groups .Besides,the positive analysis includes trend analysis and structural analysis of housing demand and supply.The empirical results show that:owing to the disposable income gap,high income householdshousing affordability is significantly higher than that of low-income families.Whats more,because of housing supply level and supply structure are not match with the housing needs of households across income groups,the housing affordability of low-income households is more severe.In addition, the empirical analysis also shows that urban households secondhand housing affordability is better than that of new housing. Finally,this thesis proposes corresponding policy recommendations to improve the housing affordability of urban households. Key words: housing affordability, residual income method, housing supply and demand analysis 1 问题提出 我国从 1998年开始实行住房制度改革，住房分配逐步由福利化向市场化、 社会化和货币化过渡，然而，住房制度改革使低价值的不能交易的“死”资本 转变为高价值的可以交易的“活”资本、启动经济新一轮增长、提高住房资源 分配效率的同时，我们也看到在住房制度改革经历 12年的发展之后，新的问题 让我们不得不去思考，比如近几年“房价高”成为上至中央下至地方的热议话 题。在高房价形势下，我国城镇居民尤其是中低收入阶层 2城镇居民的住房支付 能力是否面临严峻的挑战，住房消费是否对非住房消费形成了明显的“挤出效 应”？贫富差距的日益扩大是否恶化了中低收入阶层居民的住房支付能力？住 房保障的覆盖范围是否应该扩大？这些问题的明晰都需要结合我国现阶段的发 展特征（比如居民收入持续增长，但贫富差距不断扩大，产业结构调整、城市 化进程加快等）来测度我国城镇居民的住房支付能力，所以本文拟采用剩余收 入法以北京市为例来分析我国城镇居民住房支付能力的趋势性和结构性。 2 住房支付能力的内涵界定 机会成本（opportunity cost）是指与最优选择相对应的所放弃的次优选 择可能带来的预期收益、预期效用或是潜在收益。以机会成本理论为基础，我 们可以明晰住房支付能力的一个本质特点就是考虑住房消费和非住房消费之间 的机会成本，基于此，我们可以对住房支付能力的内涵做这样一个界定，即针 对购房的住房支付能力是这样一种能力：若一个家庭以一定的价格购得相应层 次的住房之后，尚有足够的收入来满足食物、衣服、交通、医疗、教育等其他 基本生活需求，且该家庭的负担符合被社会广泛接受的住房消费标准和非住房 消费标准，即没有因为住房支出给家庭收入带来非合理负担，则称该家庭具有 住房支付能力。反之，则不具备住房支付能力。 根据对住房支付能力的内涵界定，可以用公式更为清晰地表达出来，假定 一个家庭要购买其相应层次的目标住房，该家庭在一定时期内第 i年（或月） 的家庭收入为 Yi，其第 i年（或月）需要付出的住房成本为 Ci，其第 i年（或 月）维持基本生活水平的其他非住房消费（食物、衣服、交通、医疗、教育等） 为 Ci，且被社会广泛接受的非住房消费标准为 C，若满足关系式：Y i- CiC iC，则说明该家庭对该层次的住房具有支付能力，反之，则没有住房 2 这里的中低收入阶层包括最低收入阶层、中低收入阶层和中等收入阶层，下同。 支付能力。 3 北京市各收入阶层城镇居民住房支付能力实证分析 3.1需求面的层次性分析 表 1 北京市各收入阶层城镇居民家庭月均可支配收入 单位：元 年份 家庭收入层级 全市平均 最低 20% 中低 20% 中等 20% 中高 20% 最高 20% 2004年 月户均可支配收入 3596.69 1702.21 2520.98 3276.37 4244.54 6815.96 月户均非住房消费 基本生活支出 2690.82 1655.86 2247.49 2491.31 3078.21 4275.01 家庭剩余收入 905.87 46.35 273.49 785.06 1166.33 2540.95 1/2月户均可支配收入 1798.35 851.11 1260.49 1638.19 2122.27 3407.98 差值 892.48 804.76 987 853.13 955.94 867.03 2005年 月户均可支配收入 4016.06 1952.15 2840.38 3654.29 4734.93 7500.15 月户均非住房消费 基本生活支出 2909.25 1746.11 2430.31 2632.02 3448.81 4606.65 家庭剩余收入 1106.81 206.04 410.07 1022.27 1286.12 2893.5 1/2月户均可支配收入 2008.03 976.08 1420.19 1827.15 2367.47 3750.08 差值 901.22 770.04 1010.12 804.88 1081.35 856.58 2006年 月户均可支配收入 4511.70 2212.72 3260.81 4148.33 5215.62 8269.11 月户均非住房消费 基本生活支出 3217.90 1959.78 2726.94 3086.69 3545.58 5038.79 家庭剩余收入 1293.8 252.94 533.87 1061.64 1670.04 3230.32 1/2月户均可支配收入 2255.85 1106.36 1630.41 2074.17 2607.81 4134.56 差值 962.05 853.42 1096.54 1012.53 937.77 904.24 2007年 月户均可支配收入 4819.26 2287.00 3429.96 4357.69 5556.53 8910.44 月户均非住房消费 基本生活支出 3227.01 1967.24 2593.40 3213.64 3702.60 4856.30 家庭剩余收入 1592.25 319.76 836.56 1144.05 1853.93 4054.14 1/2月户均可支配收入 2409.63 1143.50 1714.98 2178.85 2778.27 4455.22 差值 817.38 823.74 878.42 1034.8 924.34 401.08 2008年 月户均可支配收入 5274.67 2278.61 3565.44 4669.44 6069.97 10050.13 月户均非住房消费 基本生活支出 3393.71 1880.75 2638.93 3200.64 3918.51 5438.29 家庭剩余收入 1880.96 397.86 926.51 1468.8 2151.46 4611.84 1/2月户均可支配收入 2637.34 1139.31 1782.72 2334.72 3034.99 5025.07 差值 756.38 741.45 856.21 865.92 883.53 413.23 2009年 月户均可支配收入 5815.52 2551.06 4023.97 5105.81 6628.53 11052.48 月户均非住房消费 基本生活支出 3771.67 2098.44 3097.42 3549.38 4305.41 5993.21 家庭剩余收入 2043.85 452.62 926.55 1556.43 2323.12 5059.27 1/2月户均可支配收入 2907.76 1275.53 2011.99 2552.91 3314.27 5526.24 差值 863.91 822.91 1085.44 996.48 991.15 466.97 数据来源：根据北京市 2005年至 2010年统计年鉴数据计算整理 我们知道，各收入阶层城镇居民家庭的月户均可支配收入扣除用于非住房 消费的基本生活支出之后所得到的家庭剩余收入即为家庭每月可用于支付住房 消费的最高额度。而根据“房贷月供上限为月收入的 50%”的原则 3，北京市城 镇居民家庭最高将月可支配收入的 50%用于支付住房消费。从表 1中的数据可 以看到，在 2004年2009 年之间，北京市各收入阶层城镇居民家庭月均剩 余收入明显少于月户均可支配收入的 1/2，这就说明如果北京市各收入阶层城 镇居民家庭把月户均可支配收入的 1/2作为月均还款额进行最大限度的住房贷 款，则必须减少其非住房消费的基本生活支出，以降低家庭的生活质量作为住 房消费的代价，这就导致住房引致贫困，即 存在住房支付能力问题。这种现状在中低收入阶层家庭表现得更为明显。 图 1.北京市各收入阶层 1/2月户均可支配收入与月户均剩余收入的差值 单位：元 如图 1所示，在 2004年2009 年之间，北京市各收入阶层 1/2月户均 可支配收入与月户均剩余收入的差值基本在800,1100区间范围内，而 20%的 最高收入家庭在 2007年至 2009年的 1/2月户均可支配收入与月户均剩余收入 的差值却只有历年平均水平的 50%，这说明最高收入家庭在 2007年至 2009年 之间，其住房支付能力有明显的提高，这与该阶层家庭的高收入密切相关，从 表 1可以看到，无论是家庭的月均剩余收入还是 1/2月均可支配收入，最高收 3商业银行房地产贷款风险管理指引，中国银监会，2004 年。 入阶层的家庭在 2004年到 2009年的收入水平都约为全市平均水平的 2倍,比如 在 2009年，北京市各收入阶层月户均剩余收入的平均值为 2043.85元，而最高 收入家庭的月均剩余收入为 5059.27元，约为全市平均值的 2.48倍；同时北京 市各收入阶层 1/2月户均可支配收入的平均值为 2907.76元，而最高收入家庭 的 1/2月户均可支配收入为 5526.24元，约为全市平均值的 1.9倍。正是因为 最高收入阶层家庭的高收入，使这些家庭的消费结构和中低收入阶层家庭有很 大的不同，家庭非住房消费的基本生活支出在总收入中占有较低的比例，这样 就使得他们的住房支付能力要显著高于中低收入阶层。 相应地，中低收入阶层家庭则存在明显的住房引致贫困,但是住房支付能力 有一定的提高。从纵向的时间序列来看，在 2004年到 2009年之间，中低收入 阶层家庭的 1/2月户均可支配收入和月户均剩余收入呈逐年递增趋势，但相比 最高收入户的收入增长趋势而言，中低收入阶层家庭的收入增长趋势比较平缓， 没有出现跳跃式增长，这从图 1中各收入阶层 1/2月户均可支配收入与月户均 剩余收入的差值也可以看出。同时，以户月均剩余收入占 1/2月户均可支配收 入的比例来考量，中低收入阶层的住房可支付能力有一定的提高，但仍然存在 很大的住房支付能力问题。 以中低收入户为例，其在 2004年的月户均剩余收入为 273.49元，约为同 期 1/2月户均可支配收入的 21.7%，而在 2009年中低收入户的月户均剩余收入 为 926.55元，相比 2004年增长了 653.06元，约为同期 1/2月户均可支配收入 的 46.1%,户月均剩余收入占 1/2月户均可支配收入的比例有显著的提高，则中 低收入阶层的家庭可在“房贷月供上限为月收入的 50%”的原则下来取得尽可 能多的住房贷款，同时由于住房消费而产生的对非住房消费的负外部效应有明 显降低，所以其住房支付能力有一定的提高。但是中低收入阶层家庭仍然存在 很大的住房支付能力问题，比如 2009年中低收入户的月户均剩余收入约为同期 1/2月户均可支配收入的 46.1%，即尚不到 1/2月户均可支配收入的 50%，这就 意味着如果中低收入户以其 1/2月均可支配收入作为月均还款额进行最大限度 的住房贷款，则必须压缩其非住房消费的基本生活支出，使其剩余收入增加至 目前的 2倍多，以和 1/2月户均可支配收入持平，但是这样就会严重缩减其基 本生活支出，使家庭的生活质量大大降低，引致住房贫困，所以中低收入阶层 的住房支付能力仍然很严峻。 3.2供给面的结构性分析 结构性分析的基本思路如下： （1）比较各阶层收入家庭的月户均剩余收入（即可用于住房消费的最高额 度）和 1/2月户均可支配收入的大小，选择两者中的较低者作为每月住房还款 的最高额度 4，按照等额本金法（式 2） ，计算各收入阶层家庭可从银行获得的 最高购房贷款额度和可支付的最高住房总价，用来确定不同收入阶层家庭可以 支付的住房数量，进而计算不同收入阶层家庭可以支付的住房 5占市场中现有住 房的比例，得出住房可得性指数（Housing Availability Index） ，以衡量各收 入阶层家庭从住房市场上获得可支付住房的可能性。 A=min（ I,RS） （式 1） 12 M=A （式 2） 1-(1+)- P=M/rm（式 3） 其中，I 为月户均可支配收入，RS 为月户均剩余收入，A 为月户均住房还 款的最高额度，M 为家庭可获得的住房贷款最高总额，i 为贷款月利率 6，n 为 还款月数，假设贷款期限为 30年，即为 360月，r m为贷款比例，在 2010年前 为 80%。假定家庭的现有财富可支付购房首付款，则家庭可支付的最高住房总 价为 P=M/rm。 （2）借鉴洛伦茨曲线（Lorenz Curve）构建坐标系，横坐标上排列从低到 高的各收入阶层家庭，纵坐标上标示住房可得性指数（Housing Availability Index） ，连接不同收入阶层家庭住房可得性指数在坐标上的点，可得到某年度 各收入阶层家庭的住房可得性曲线（HAC，Housing Availability Curve） 。坐 标图上 45线表示住房市场的供给结构和各收入阶层家庭的收入结构完全匹配， 则 HAC曲线与 45线的偏离程度可从市场供给层面反映各收入阶层家庭的住房 4 这样就可以保证月户均剩余收入低于 1/2月户均可支配收入的家庭以月户均剩余收入作为住房贷款 融资的上限。 5 可以支付的住房即价格分别低于各收入阶层家庭可用于住房消费最高额度的住房。 6 这里采用各年份的住房公积金贷款利率来计算（假设在整个还款期内利率保持不变） ，便于衡量各 收入阶层居民家庭的最高住房支付能力，而且统一采用住房公积金贷款利率，也不会对时间纵向和收入阶 层横向的比较造成差别影响。 支付能力状况，HAC 曲线与 45线越接近，则说明各收入阶层家庭的住房支付 能力（住房有效需求结构）与住房供给结构越匹配，相反，HAC 曲线与 45线 越偏离，则说明各收入阶层家庭的住房支付能力（住房有效需求结构）与住房 供给结构匹配度越差。 （3）逐次画出各年度各收入阶层居民家庭的住房可得性曲线，即可得到各 收入阶层居民家庭住房可得性曲线簇，反映市场供给层面的居民家庭住房支付 能力状况的变化。 表 2.北京市各收入阶层城镇居民住房支付能力的匹配情况 年份 家庭收入层级 全市平均 最低 20% 中低 20% 中等 20% 中高 20% 最高 20% 2007年 各收入阶层可购住房 最高总价（万元） 37.42 7.51 19.66 26.88 43.57 95.27 各收入阶层可购住房 最高单价 7（元） 4966 997 2609 3568 5782 12643 各收入阶层新建住房 可得性指数 8 1% 0% 0% 0% 2% 19.3% 各收入阶层二手住房 可得性指数 2.5% 0% 0% 1% 3.6% 49.8% 2008年 各收入阶层可购住房 最高总价（万元） 44.51 9.41 21.92 34.75 50.91 109.12 各收入阶层可购住房 最高单价（元） 6050 1279 2979 4723 6920 14832 各收入阶层新建住房 可得性指数 1% 0% 0% 0% 3% 20.5% 各收入阶层二手住房 可得性指数 4% 0% 1% 3% 14% 72% 2009年 各收入阶层可购住房 最高总价（万元） 54.36 12.04 24.64 41.40 61.79 134.57 各收入阶层可购住房 最高单价（元） 7230 1601 3277 5506 8218 17897 各收入阶层新建住房 可得性指数 2% 0% 0% 1% 3% 41.4% 各收入阶层二手住房 可得性指数 2% 0% 0% 0.5% 3% 47.8% 7 这里的单价由总价除以当年的平均住房面积得到。 8 这里的比率为累积比率，下同。 图 2.北京市各收入阶层城镇居民对新建住宅支付能力的结构性分析 由表 2和图 2可以看到，北京市各收入阶层城镇居民的新建住宅可得性曲 线有向 45平均线靠近的趋势，但和 45平均线仍有很大的偏离。也就是说， 结合新建住宅市场供应的结构性来看，北京市各收入阶层城镇居民在 2007- 2009年对新建住宅的支付能力有略微的提高，但和支付能力的理想状态仍有很 大差距。进一步观察可以看出，对新建住宅支付能力的提高主要体现在中高收 入阶层以及最高收入阶层，其他收入阶层对新建住宅的支付能力并无改善。其 中，各收入阶层居民 2007年的新建住宅可得性曲线和 2008年的新建住宅可得 性曲线几近重合，均很大程度偏离 45平均线，表明在这两年各收入阶层居民 的新建住宅支付能力虽有提高，但幅度很小，几乎可以忽略，并且各收入阶层 居民的住房支付能力形势严峻，比如在 2007年，60%-80%的中高收入阶层和最 高收入阶层的新建住宅可得性指数分别为 2%和 19.3%，而在 2008年，60%-80% 的中高收入阶层和最高收入阶层的新建住宅可得性指数分别为 3%和 20.5%，相 比 2007年仅有 1%的提高，而其他收入阶层的新建住宅可得性指数则和 2007年 一样，同为 0%。在 2009年，各收入阶层居民的新建住宅可得性曲线有向 45 平均线较为明显的靠近，也和 2007年、2008 年的新建住宅可得性曲线有了明 显的左向偏离，这个偏离主要是由于最高 20%收入阶层平均收入水平家庭对新 建住宅支付能力的提高引起的，因为在 2009年最高 20%收入阶层新建住宅可得 性指数为 41.4%，相比前两年有近 21%的提高。但是还必须看到，即使是 2009 年的新建住宅可得性曲线，仍大幅度偏离 45平均线，即在 2009年居民的新 建住宅支付能力仍存在严重问题。 就不同收入阶层而言，除了中等 20%收入阶层在 2009年的新建住宅可得性 指数为 1%，最低 20%收入阶层、中低 20%收入阶层以及中等 20%收入阶层在 2007-2009年间的新建住宅可得性指数均为 0%，即中低收入阶层平均收入水平 的居民在家庭新建住宅市场几乎没有支付能力； 60%-80%的中高收入阶层居民 在 2007年和 2008年的新建住宅可得性指数均为 3%，这就说明在这两年 97%的 新建住宅是被更高收入阶层的居民家庭购买。再看最高 20%收入阶层居民家庭， 其新建住宅可得性曲线在 2007年-2009 年逐年向 45平均线靠近，其住房支付 能力逐年提高，在 2009年其新建住宅可得性指数提高到了 41.4%，即最高 20% 收入阶层平均收入水平家庭可支付的新建住宅占当年全部新建住宅的 41.4%， 这说明当年新建住宅的 58.6%只能被更高收入的家庭购买。 图 3.北京市各收入阶层城镇居民购房支付能力的结构性分析 对于北京市各收入阶层城镇居民来讲，相对其新建住宅支付能力，他们对 二手住宅的支付能力更高一点（见图 3） 。从图 3可以看到，北京市各收入阶层 居民 2007-2009年二手住宅可得性曲线均在新建住宅可得性曲线左边，即各收 入阶层居民的 2007-2009年二手住宅可得性曲线簇偏离 45平均线的程度要小 于新建住宅可得性曲线簇，这说明北京市各收入阶层居民对二手住宅的支付能 力要优于对新建住宅的支付能力，但二手住宅可得性曲线簇仍很大程度偏离 45平均线，说明即使是在支付能力较优的二手住宅市场，北京市各收入阶层 居民的住房支付能力和市场供应结构也有严重的不匹配性。 从北京市各收入阶层居民家庭的新建住宅可得性曲线簇和二手住宅可得性 曲线簇可以看到，不管是在新建住宅市场还是在二手住宅市场，最低 20%收入 阶层和中低 20%收入阶层的平均收入水平家庭均没有住房支付能力，说明他们 不能通过商品住房市场解决其住房问题。中等 20%收入阶层平均收入水平家庭 在新建住宅市场没有支付能力，在二手住宅市场有可能解决其住房问题，但其 二手住宅可得性概率也很低，因为二手住宅市场上提供的与其支付能力相匹配 的二手住宅也仅有 1%-3%的水平。中高 20%收入阶层平均收入水平家庭有了相对 较大的选择性，在新建住宅市场和二手住宅市场均有其支付得起的住宅，但他 们在新建住宅市场的支付能力很弱，仅有 0.5%-3%的新建住宅是其可支付的， 更为可行的是选择二手住宅，因为他们对二手住宅的可得性指数更高一些，可 达到 3%-14%。相对来讲，在新建住宅市场和二手住宅市场，最高 20%收入阶层 平均收入水平家庭均比其他收入阶层的家庭有更优的住房支付能力，且二手住 宅支付能力优于新建住宅支付能力的特点在最高 20%收入阶层体现得最为明显， 比如在 2008年，最高 20%收入阶层平均收入水平家庭的新建住宅可得性指数为 20.5%，而二手住宅可得性指数为 72%，比新建住宅可得性指数高出 51.5个百 分点。但最高 20%收入阶层平均收入水平家庭并不具备最优的住房支付能力， 因为他们在新建住宅市场和二手住宅市场的住房可得性指数均为达到 100%。在 2007年-2009 年期间，最高 20%收入阶层平均收入水平家庭的新建住宅可得性 指数最高为 41.4%，说明他们只对新建住宅市场中价位处于最低 41.4%范围内的 新建住宅是可支付的，同时，最高 20%收入阶层平均收入水平家庭的二手住宅 可得性指数最高为 72%，说明他们对二手住宅市场中价位处于最高 28%范围内的 二手住宅是无力购买的。 总的来讲，对比分析新建住宅可得性曲线簇和二手住宅可得性曲线簇都可 以看到，最低收入阶层、中低收入阶层以及中等收入阶层的平均收入水平家庭 对新建住宅或是二手住宅的支付能力都很低，中高收入阶层平均收入水平家庭 的住房支付能力稍微高一些，最高收入阶层平均收入水平家庭的住房支付能力 相对最高，但尚不具备最优的住房支付能力。 图 4.北京市各收入阶层城镇居民对二手住宅支付能力的结构性分析 根据表 2和图 4可以对 2007-2009年北京市各收入阶层居民对二手住宅的 支付能力进行进一步的分析。观察 2007-2009年的二手住宅可得性曲线簇可以 看到，各收入阶层居民的二手住宅可得性曲线先在 2007-2008向 45平均线靠 近，二手住宅支付能力有所提高，但在接下来的 2008-2009年，各收入阶层居 民的二手住宅可得性曲线又远离了 45平均线，二手住宅支付能力又降低了， 并且降到了 2007年的支付能力水平之下，经历了二手住宅支付能力“先提高又 降低”的“倒 V”型波动过程。 相对 2007年而言，在 2008年，北京市各收入阶层居民家庭对二手住宅的 支付能力均有提高，比如在 2007年，中等 20%、中高 20%和最高 20%收入阶层 平均收入水平居民家庭的二手住宅可得性指数分别为 1%、3.6%和 49.8%，而在 2008年，中等 20%、中高 20%和最高 20%收入阶层平均收入水平居民家庭的二手 住宅可得性指数分别为 3%、14%和 72%，分别提高了 2%、10.4%和 22.2%，并且 在 2008年中低 20%收入阶层平均收入水平居民家庭也有了购买二手住宅的机会， 其二手住宅可得性指数为 1%。然而，各收入阶层居民在 2009年的二手住宅可 得性曲线再次向右偏离 45平均线，并且比 2007年的二手住宅可得性曲线更 偏右。在 2009年，中等 20%、中高 20%和最高 20%收入阶层平均收入水平居民 家庭的二手住宅可得性指数分别为 0.5%、3%和 47.8%，分别低于 2007年的 1%、3.6%和 49.8%，相比 2008年 3%、14%和 72%的水平，中等 20%、中高 20%和 最高 20%收入阶层平均收入水平居民家庭的二手住宅可得性指数分别降低了 2.5%、11%和 24.2%，中低 20%收入阶层平均收入水平居民家庭再次没有购买二 手住宅的机会，其二手住宅可得性指数降为 0%。 就不同的收入阶层而言，在二手住宅市场，最低收入阶层居民和中低收入 阶层居民仍然没有支付能力，仅在 2008年中低 20%收入阶层平均收入水平居民 家庭的二手住宅可得性指数为 1%，其余年份均为 0；中等收入阶层有很低的二 手住宅支付能力，在 2008年其平均收入水平居民家庭的二手住宅可得性指数为 3%，在 2007年和 2009年则分别为 1%和 0.5%，也就是说，对中等收入阶层平均 收入水平居民家庭来讲，市场上的全部二手住宅中最多仅有 3%是其可以支付得 起的；60%-80%的中高收入阶层居民在 2007年和 2009年的二手住宅可得性指数 分别为 3.6%和 3%，这说明在 2007年和 2009年分别有 96.4%和 97%的二手住宅 是被更高收入阶层的居民家庭购买，但在 2008年中高收入阶层居民的二手住宅 可得性指数达到了 14%，二手住宅支付能力有了较为明显的提高；最高 20%收入 阶层平均收入水平居民家庭在 2007-2009年期间，其二手住宅可得性曲线先向 左靠近 45平均线，然后又向右偏离 45平均线，该收入阶层在 2007年和 2009年的二手住宅可得性指数分别为 49.8%和 47.8%，即对大约 50%的二手住宅 具有支付能力，而在 2008年其二手住宅可得性指数升高为 72%，二手住宅的支 付能力有了很大提高，已可以支付得起 72%的二手住宅，但说明 28%的二手住宅 只有更高收入的居民家庭才能购买。同时还可以看到，正是因为 2008年中高收 入阶层和最高收入阶层的二手住宅可得性指数显著上升，才使得 2008年的二手 住宅可得性曲线较为明显地向左偏移，靠近 45平均线。 4 政策建议 4.1 制度层面 (1) 积极推进住房保障体系的完善 通过前面住房支付能力的结构性分析可知仅仅通过住房市场来解决中低收 入阶层家庭的住房困难是不现实的，这要求积极推进经济适用房、廉租房、限 价房和公共租赁房相结合的住房保障体系的完善，通过增加保障住房土地供应、 加大财政投入等措施来促进保障住房的建设，形成市场内外住房供应的互补， 以针对性地供应中低收入阶层居民家庭可以支付得起的住宅，着重提高中低收 入阶层居民家庭的住房支付能力。 (2) 创新金融、税收等制度的支持 要提高居民家庭的住房支付能力，就需要创新金融、税收等制度的支持。 比如在金融制度上通过政府拨款、征收相关税费、机构投资者入股等融资途径 成立住房基金，用以建设适合中低收入阶层居民家庭的保障性住房。同样的， 税收制度的创新也要实现区分不同收入阶层的区别调节。现时正在进行试点的 房产税若发展成熟，则可在一定程度上抑制住房投机，同时也可以为地方政府 提供稳定的税源，为保障住房的建设提供资金支持，更好地解决中低收入阶层 家庭的住房问题。 4.2 有效需求层面 (1)提高居民家庭可支配收入水平 提高居民家庭的可支配收入水平，从短期来讲，要提高其流量可支配收入， 从长期来讲，还要依靠流量收入的增长实现可支配收入的存量积累。提高居民 家庭的可支配收入，一方面要求根据国民经济增长状况提高居民的工资薪酬水 平，另一方面也要求优化居民家庭的收入结构，提高财富性收入比例，使居民 家庭的可支配收入有实质性提高。 （2）缩小各阶层收入分配差距 从前面住房可得性曲线簇中可以看到，住房可得性曲线的向左移靠近 45 平均线，主要是由于高收入阶层家庭的住房支付能力显著提高导致的，而中低 收入阶层居民家庭的住房支付能力并无改善，住房可得性指数一直在零点徘徊。 要缩小收入分配差距，就要求健全我国的收入分配体制，兼顾效率的同时更要 注重公平，另一方面，政府可通过财政转移支付等手段提高中低收入阶层的可 支配收入和住房消费额度。 (3)合理引导住房消费的层次性 住房作为家庭的重要投资，需要十分的理性和慎重。在一定阶段内，不同 收入阶层的居民家庭需根据家庭的收入现状和预期增长，对购买新房、二手房 或者租房，还是房子的面积大小、户型安排等做出合理的住房消费选择，才能 形成有效的住房购买力。此外，还需政府提高社会保障质量和公共服