“营改增”对房地产开发企业的预期影响及对策分析

“营改增”对房地产开发企业的预期影响及对策分析 随着“十二五规划”的进一步实施及“营业税改征增值税(“营改增”) 试点工作”的深入推进，对建 筑及房地产相关行业的营改增税制改革已是势在必行。本文就“营改增”可能对房地产开发企业产生的影 响进行分析，并在此基础上提出相应对策，以期为房地产开发企业及早作出税务筹划提供参考，从而实现 行业的良性发展。 关键词：营改增;房地产开发企业;影响;对策 一、“营改增”税制改革的形成背景 “营改增”是我国“十二五规划”纲要时期(2011-2015)的一项重大税制改革措施，目的是为了优化 税制结构，消除重复征税，完善增值税的抵扣链条，促进第三产业的快速发展，鼓励服务业外贸出口，促 使企业加快转型升级，提升企业核心竞争力，实现国民经济与社会的健康协调发展。 自 1994 年分税制改革以来，我国长期维持营业税与增值税两税分立并行的局面。营业税与增值税作 为我国流转税的两大主要税种，占据了我国税收收入体系的巨大比重。然而，营业税是以营业额全额为课 税对象征收的一种商品劳务税，具有多次重复性征收的特点，这极大地加重了我国交通 运输、建筑业及服务业等的税收负担，不利于行业的发展，而增值税作为“中性税种”，是以增值额 为依据计征的，虽“环环计征但层层抵扣”，有效避免了重复征税问题，且两税并行也不符合国际税收制 度的整体发展趋势。 基于此，根据“十二五规划”纲要的整体要求： 1.2011 年 11 月 16 日，财政部、国家税务总局联合下发关于营业税改征增值税试点方案(财税? 2011?110 号)，决定于 2012 年 1 月 1 日在上海市率先开展对交通运输业及部分现代服务业等生产性服务 业的营改增试点工作。 2.2012 年 4 月 1 日，国务院召开常务会议，决定自 8 月 1 日起，力争“十二五”期间全面完成“营 改增”税制改革。 3.2012 年 7 月 25 日，温家宝主持召开国务院常务会议，决定自 8 月 1 日起至年底，将交通运输业和 部分现代服务业营业税改征增值税试点范围扩围，由上海市分批扩大至北京、天津、江苏、浙江、安徽、 福建、湖北、广东 8 个省、直辖市和宁波、厦门、深圳 3 个计划单列市。 4.2012 年 7 月 31 日，财政部、国家税务总局联合下发关于在北京等 8 省市开展交通运输业和部分 现代服务业营业税改征增值税试点的通知(财税?2012?367 号) 二、“营改增”税制改革的试点方案 根据关于营业税改征增值税试点方案(财税?2011?110 号)、关于在上海市开展交通运输业和部 分现代服务业 营业税改征增值税试点的通知及关于在北京等 8 省市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改 征增值税试点的通知(财税?2012?367 号)等相关文件的精神， “营改增”税制改革试点方案的总体要求 如下(各省市可根据自身具体情况作相应调整)： 1. 改革试点的主要税制安排 a. 税率:在现行增值税 17%标准税率和 13%低税率基础上，新增 11%和 6%两档低税率。租赁有形动 产等适用 17%税率，交通运输业、建筑业等适用 11%税率，其他部分现代服务业适用 6%税率，年应税服 务销售额在 500 万元以下的交通运输业与部分现代服务业采取简易征收办法统一以 3%税率计征(进项税额 不得抵扣) b. 计税方式:交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资 产，原则上适用增值税一般计税方法。金融保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。 c.计税依据:纳税人计税依据原则上为发生应税交易取得的全部收入。 d.服务贸易进出口: 服务贸易进口 在国内环节征收增值税，出口实行零税率或免税制度。 2. 改革试点期间过渡性政策安排 上海市虹口区中山北一路 121 号（花园路 171 号）A3 幢 传真：邮箱： 系统财务培训提供商 a. 税收收入归属:试点期间保持现行财政体制基本稳定，原归属试点地区的营业税收入，改征增值税后 收入仍归属试点地区，税款分别入库。 b. 税收优惠政策过渡:国家给予试点行业的原营业税优惠政策可以延续，但对于通过改革能够解决重复 征税问题的，予以取消。 c.跨地区税种协调:试点纳税人以机构所在地作为增值税纳税地点，其在异地缴纳的营业税，允许在计 算缴纳增值税时抵减。非试点纳税人在试点地区从事经营活动的，继续按照现行营业税有关规定申报缴纳 营业税。 d.增值税抵扣政策的衔接:现有增值税纳税人向试点纳税人购买服务取得的增值税专用发票，可按现行 规定抵扣进项税额。 3.“ 营改增”税制改革的试点地区与行业范围 a. 试点地区：由上海市分批扩大至北京、天津、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、广东 8 个省、直辖 市和宁波、厦门、深圳 3 个计划单列市。 b. 试点行业范围：覆盖范围为“1+6” ，即：交通运输业(包括陆路运输、水路运输、航空运输、管道 运输)，和部分现代服务业( 包括研发和技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁以及鉴证咨 询)，试点范围暂不包括建筑业、邮电通信业、销售不动产、金融保险业等行业，以及餐饮、娱乐等服务业。 三、“营改增”对房地产开发企业的预期影响 自 2012 年 1 月 1 日上海市率先进行“营改增”试点工作以来，“营改增”在部分地区部分行业已经 逐步分批推行 接近两年，而根据“十二五规划”关于税制改革的总体方针，建筑及房地产业也将逐步进行“营改增” 税制改革，针对建筑房地产业的相关具体可操作性改革方案也正在酝酿中。针对房地产开发企业各业务阶 段的特征及涉税问题(见表 1)， 表 1 “营改增”可能对房地产开发企业产生的影响如下：1.税收负担与经营成本的影响 据表 1，房地产开发企业在开发建设、转让销售及持有自营阶段，均涉及营业税纳税问题，主要体现 在： a. 开发建设阶段：提供建筑业应税劳务(营业额包括应税劳务及工程所用材料、设备及其他物资和动力 价款在内，不含甲方供材),按照营业税率 3%计征 b. 转让及销售阶段：转让无形资产(土地使用权)，销售不动产( 商品房及其他建筑物与构筑物、其他地 上附着物)，均按照转让及销售的全部收入减去土地使用权或不动产的受让或购置原价后的余额为营业额以 5%税率计征营业 c.持有自营阶段：出租房地产，按租赁服务业以 5%;2.财务管理与会计处理的影响“营改增”税制改 革对;的考虑，会要求自身财会人员加强宏观财务管理，甚至;3. 企业融资与现金流的影响;由于房地产开发 企业的业务特殊性与复杂性，要求企业;四、房地产开发企业的对策; 基于以上分析，“营改增”税制改革 对房地产开发企业;雨绸缪，从以下几方面作出应对措施，实现企业的跨越;1. 加 税 c.持有自营阶段：出租房地产，按租赁服务业以 5%税率计征营业税结合税制改革试点方案的要求， 可以看出，如果对建筑业及房地产业进行“营改增”税制改革，那么它对房地产开发企业的影响是系统性 的。首先，税率的直接变化(由 3%5%营业税税率变为 11%17%增值税税率)，税率均大幅上升，虽然增 值税可以抵扣相应进项税额，但是由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，在实际操作中很多项目往 往难以抵扣，并且建筑施工企业作为房地产开发企业的直接上游企业，其受“营改增”税制改革的影响必 然会波及甚至转嫁至房地产开发企业，进而造成对房地产开发企业的税收负担与经营成本的一系列影响。 当然，还要考虑成本税金的变化对企业所得税的纳税影响，由于上述影响是系统性的，其对房地产开发企 业总的税收负担与经营成本的具体影响是加重还是减轻取决于税制改革对房地产及相关行业的具体改革措 上海市虹口区中山北一路 121 号（花园路 171 号）A3 幢 传真：邮箱： 系统财务培训提供商 施(特别是适用税率与抵扣机制的设计)，并且因各房地产开发企业的具体业务类型及经营方式与税务筹划 措施而有所不同。依据现今的房地产开发企业行业生态总体来看，“营改增”税制改革对现行房地产开发 企业总的税收负担与经营成本的普遍影响可能是“不减反增”。 2. 财务管理与会计处理的影响“营改增”税制改革对房地产开发企业宏观财务管理与具体会计处理的 影响是显而易见的。一方面，企业出于合理降低税收负担与经营成本 的考虑，会要求自身财会人员加强宏观财务管理，甚至要求财会人员加强与内部采购销售决策与具体 执行人员的联动沟通，达到合理降低税负与经营成本的目的，这一点将在第四部分房地产开发企业的相关 对策中进一步阐述。另一方面，“营改增”改革也会对房地产开发企业的具体会计处理、发票管理产生直 接影响，主要是上述 1 中企业 3 阶段业务的具体涉税处理转变问题，以及原涉及营业税的兼营行为、视同 销售与混合销售行为的转变处理问题。 3. 企业融资与现金流的影响 由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，要求企业必须有良好的融资能力与充足的现金流来维持 企业的正常运转。实务中，房地产开发企业多采用预售制，营业税在确认预售收入的当期就要缴纳，占用 流动资金，转让无形资产、销售不动产营业税税率为 5%。营业税构成房地产企业不可忽视的现金流出。 而改征增值税后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间，进项税额大于销项税额，因而开发之 初较长的时间内无税可缴，减少企业流动资金的占用，扩大企业现金流。 四、房地产开发企业的对策 基于以上分析，“营改增”税制改革对房地产开发企业的一系列影响是系统性的，特别是对企业税收 负担与经营成本以及融资与现金流的影响应引起企业管理决策者的充分重视。为此，房地产企业有必要以 税制改革为发展契机，未 雨绸缪，从以下几方面作出应对措施，实现企业的跨越式发展。 1. 加强内部财会人员培训 “营改增”税制改革对房地产开发企业财务管理与会计核算处理等的影响客观上要求企业加强对内部 财会人员的培训，理解税改新政的要点与内涵，从宏观财务管理与具体会计处理、发票管理两方面把握税 改的实质。 2. 及早作好税务筹划 在做好对财会人员的培训基础上，企业管理决策层应会同财会人员与采购销售人员及早作好税务筹划， 以此为企业的业务规划提供依据。财会人员应与采购销售人员保持联动沟通，加强采购销售交易的发票管 理，并综合考虑人工、材料、机械价格与进项税额能否抵扣的问题。 3. 扩展业务范围，加快业务转型升级 如果房地产开发企业能够做好税务筹划与业务规划，可以“营改增”税制改革为发展契机，充分利用 进项税额抵扣优势，扩展业务范围，加快业务转型升级。从传统单一的住宅地产格局，向多元化的房地产 及相关行业扩张，在从事一般房地产开发的同时，投资于物业