人和生态农业山庄

绿色健康、山地休闲 成都市青白江区生态田园示范区 (人和居然生态农业山庄 ) 项 目 书 编制单位：成都青白江人和乡人民政府 成都居然农业科技有限公司 总 目 录 第一章 总论 第二章 项目简介 第三章 项目区概要及背景 第四章 项目建设的依据 第五章 项目要素 第六章 项目功能定位 第七章 总体规划解析 第八章 固定投资预算 第九章 流动投资预算 第十章、 财务效益 第十一章、 风险计算 第十二章 效益分析 第十三章 结 论 第十四章 资金来源 第十五章 联系单位 第一章 总 论 成都市旅游业“十二五”时期是成都市旅游业转型升级的关键时 期。加快旅游业发展，对于优化成都市产业结构、提升现代服务业发 展水平、增强城市综合竞争力具有重要意义。未来五年，成都旅游业 发展面临的机遇与挑战并存，成都市将紧抓宝贵机遇，勇迎挑战，实 现成都市旅游业健康、有序、可持续发展。 全球发展已步入数字化和信息化时代，旅游消费需求已从单一观 光转向多元化休闲度假，旅游出游方式从团队游转向自由行，国内游 转向境外游，旅游购买方式从现场订购、现金支付向网络预订购、在 线支付的方向转变，旅游服务市场范围在产业门类逐步融合的趋势下 持续扩大，当代旅游业发展呈现的一系列新特征对成都旅游业的产品 类型、销售模式、营销方式和服务创新等方面的转型升级提出了新的 要求，带来了新的机遇。旅游业作为服务经济和低碳经济的重要组成 部分，在国民经济中的地位日益重要，国务院提出要将旅游业培育成 国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，为旅 游业发展提供了强有力的政策支撑。“十二五”期间我国将继续深入 实施西部大开发战略，旅游因其特殊的产业属性，已成为西部地区的 重要产业和先导产业。随着成渝经济区和天府新区建设的有序推进， 将为旅游产业大发展带来新的机遇和发展空间，为旅游产品体系和服 务体系建设提供若干政策支持和要素保障。 “十二五”时期，成都市将深入推进省委、省政府提出的“一枢 纽、三中心、四基地”建设，以建设区域性国际航空枢纽、铁路枢纽 和公路枢纽为重点，形成以成都为中心、辐射中西部、连接国内外的 综合交通体系，基本建成西部综合交通枢纽成都主枢纽，这将在很大 程度上改变成都市的旅游区位，与其他国内外城市的联系将显著增强， 极大提高成都旅游的通达性和便捷性。然而新时期新形势下，成都在 建设城乡一体化、全面现代化、充分国际化的世界生态田园城市目标 定位的提出，进一步明确了成都市旅游产业的战略取向及发展重点。 四大主体功能区和天府新区的确立将促使成都旅游经济从分散经济、 规模经济向系统经济、集聚集群经济优化，旅游产品从观光旅游、事 务旅游深入到休闲旅游、专项旅游，旅游增长方式从粗放向集约、规 模向效益转变，从而为发挥旅游生态带动效应、提升旅游产业效能和 促进旅游产业转型升级创造历史机遇。 作为成都市青白江区龙泉山脉丰富原生态的山川河流和多样的传 统农业资源，则为生态农业观光园的发展提供了广阔的发展空间。成 都居然农业科技有限公司依托成都市青白江区龙泉山脉植被工程及道 路、人工湖基础建设。决定在清人路东风村人工湖建设：人和生态农 业观光园，园内总体规划为建设： “一核” 、 “二环” 、 “四线” 、 “八片区” 。使之成为“社会效益、环境效益、生态效益、经济效益” 并进的观光、休闲、度假观光园，为旅游事业上新台阶作出应有的贡 献。 “地球呼唤绿色，人类渴望森林”是成都市龙泉山脉青白江段旅游 形象的基调和主题。以优美、神奇的自然风光和完整、和谐的生态环 境为基础的生态观光旅游，是世界旅游业发展的重大趋势之一，符合 我区生态田园示范区和文化发展特色区及宜人和谐幸福区“五区”建 设可持续发展战略，也顺应保护资源与环境的基本国策。建设成都市 龙泉山脉青白江段生态农业观光园” ，可深化和突出生态旅游观光的 主题，美化城区至核心景区的旅游环境，丰富旅游内容，以全面改善 生态环境质量和保护珍稀动、植物及生物群为目标，保护森林资源， 发挥森林生态效益。 旅游业作为成都市龙泉山脉青白江段经济发展的重要支柱，也是 青白江区委区政府提出“五区”重要决策战略最具前途的产业之一。 开发旅游资源，打造具有地方特色的新景区，调整旅游产品结构，推 动成都市青白江区龙泉山脉旅游业的全面发展，是实施一三产业互动 战略的关键。人和生态农业观光园作为成都青白江龙泉山脉新的旅游 资源，应运而生。生态农业观光是以地域生态农业特色和客家民俗文 化特色为旅游吸引力，通过开展让旅游者广泛参与的以旅游内涵为主 题的现代新型农业经营管理活动，来满足旅游者回归自然的康体休闲 需要，从而推动传统农业向“高新技术、高附加值、高效益”的现代 农业转化。 用现代农业高新技术，选择特有的具有开发价值和观赏 价值的动、植物，打造生态农业观光园，集吃、住、行、游、购、娱 于一体，形成能与成都青白江人和知名品牌相对应特色农业园。 第二章、项目简介 我公司基于本研究报告的推论成立此项目，拟利用青白江区委区 政府对我区：文化发展特色区、宜人和谐幸福区及生态田园示范区等 五区战略的基础，建立生态农业休闲观光园，园内包括：观光区、垂 钓区、客房区、餐饮区、商务休闲区、特种动植物观光区、野外运动 养生区、特种养殖开发利用区等。共需投入资金 500 万元，在工程上 分三期建设,在公司发展战略上分两步规划。 第一步：建立以观光园形式的观光基地+旅游基地+特色农产品试种植 基地； 第二步：形成以特色中药材川明参为主打的种植基地，以成都龙泉山 脉国家级天然林保护区为依托，创立以中药材养生为品牌的特色休闲 渡假村。建立公司+基地+农户的合作模式，走一条特色的农业产业 化的战略道路。在滚动发展的同时将采取以商招商的多种融资渠道。 三期建设大致如下： 第一期:道路、河堤、经济林观光园、林下中药材（川明参、积 梗、半夏种植）租用农村流转土地 240 亩、野外运动休闲；共需要资 金约 50 万元。 第二期：进行会所、娱乐设施、山地康体休闲、特种养殖开发利 用、 特种动植物观光区及第二批客房的建设；共需要资金大约 400 万元； 第三期：进行林农业产业基地的建设及农业加工销售。 第三章 项目区概要及背景 1、地形地貌 项目区位于成都市龙泉山脉青白江区段清泉镇或人和乡境内。该 地位于成都东山丘陵与龙泉山低山区结合地，西北部为浅丘区，海拔 508m900m；东南部为低山区，海拔 540m915m。总体地势呈东南高， 西北低。项目区地质结构位于川西中新坳陷低陡构造区龙泉山熊坡 构造群，毗邻川中古隆平缓构造区，是川西中新坳陷内东部的第一排 构造，其走向与龙门山断褶带近于平行。东隔周家场向斜为川中古隆 平缓构造区，西隔龙泉驿向斜与盐井沟和苏码头背斜向望，北与罗江 白马关背斜、合兴场背斜斜鞍相接，南端与威远背斜之西北翼呈单斜 关系。 2、河流水系 项目区内溪流属沱江水系。沱江位于项目区以东约 8km。在西北部 浅丘区，有众多季节性溪沟，仅在丰水期有较小流量，平水期、枯水 期基本断流，主要汇集的是地表雨水和泉水，随地势变化流动。青白 江、毗河、东干渠均为东风渠的一个分支，同时也汇集了龙泉山部分 泉水及地表雨水，最后在金堂县赵镇附近汇入沱江。 3、交通 项目区是成都市青白江区南部的龙泉山脉，属成都平原东部边缘， 处于成都市总体规划都市区范围内，为全区经济、社会、文化发展的 副中心。西距成都 27.4km，北距青白江区区政府所在地大弯镇 28km，南距龙泉国家级生态农业开发区 26.5km，东距金堂县城赵镇 20km。成赵路（市道）穿城而过，另有城太路、清石路、清云路、清 人路等多条县级公路，形成四通八达的交通网络。特别是成南高速公 路在区内设有一座互通式立交桥，青白江、金堂、龙泉等地车辆均可 从此出入高速路，使项目成为区域交通的枢纽，交通十分方便。 4、气象、水文 项目区气候属亚热带气候，温暖湿润，雨量充沛。具有春早夏长， 秋雨连绵，冬暖多雾的特点。据成都市青白江区气象局 2009 年 6 月 至 2011 年 5 月统计资料：多年年平均气温 16.8，极端最低气温- 5.4（1975.12.15） ，极端最高气温 37.0（2002.7.15） ；年平均相 对湿度 85%；9 月1 月多雾。多年平均降水量为 828.3mm，降水量分 配不均；丰水期主要集中在每年的 59 月，占全年降水量的 80%以上， 最大日降水量 299.6mm（1981.7.13） ；12 月至次年的 2 月为枯水期， 其余季节为平水期，其余季节为平水期。区域地下水的补给及生态变 化特征与气候因素有密切关系。年风速 0.61.4 米/秒，平均 0.81.2 米/秒，以北风为主，次为北北西风向。 5、 旅游状况 成都龙泉山脉青白江段旅游状况目前存在以下的劣势： 1、可供游客游玩的场所过少： 目前青白江总计景区为：凤凰湖森林公园、西江月生态农庄、北 麓乡村俱乐部、福洪杏花村、清泉花园村桃花沟、姚渡龙门山。 可供游客游玩的场所为：凤凰湖森林公园；西江月生态农庄；北麓乡 村俱乐部： 2、无任何休闲娱乐设施和场所： 福洪杏花村、清泉花园沟、姚渡龙门桃花山。 3、服务质量整体水平不高： 4、宾馆服务场所的定位生态庄现在只要西江月生态农庄。 结论：基于以上各种原因，在成都龙泉山脉青白江段建立一个星 级服务质量的具有观光、休闲、接待为一体的综合性生态园，是一件 既具有经济价值，又有社会价值的项目！ 第四章、项目建设的依据 1、中共中央关于制定国民经济和社会发展“十二五” 规划建议 2、中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农 村发展基础的若干意见中央办（2010）1 号文件 3、成都市政府办公厅转发市农委关于加快发展有机农业指导意见 通知成办函（2010）65 号文件 4、中共成都市委成都市人民政府关于推进现代农业跨越式发展的意 见成委发201019 号文件 5、中共成都市青白江区委关于成都市龙泉山脉植被恢复实施方案 的通知 青委办发（2009）61 号文件 6、成都市人民政府办公厅关于印发成都中药现代化科技产业基地 建设实施方案要点（2011-2015） 的通知 成办函2011192 号 7、成都市人民政府关于印发成都市旅游业“ 十二五 ”发展规划 的通知 成府发201142 号 8、成都市人民政府关于组织实施天然林资源保护二期工程的通知 成府发201125 号 9、中共成都市委市政府及青白江区委区政府关于深入开展旅游综合 改革试点工作的实施意见 成委发（2011）5 号及青委发（2011）17 号 第五章、 项目要素 （1） 生态园的有利条件 成都龙泉山脉青白江段人和乡特有的“W”字型原生态山川河流 山。梯步人工湖及全国山地自行车冠军赛赛道旅游经济带。 注：全国山地自行车冠军赛由国家体育总局自行车击剑运动管理 中心主办已经成功在青白江人和乡举行 3 届。2013 年申办 15 届亚洲 山地自行车冠军赛。 （2）开发主要任务 首先，人工改造生态环境是首要任务。 （通过修筑拦水坝，政府 水利工程已建成形成湖水，形成区域水环境） 。加强加快人工绿化植 被覆盖率，在园区边界上种植速生树种形成树篱（墙） ，在水边种植 柳树，坡地上种植香樟、桂花等长青树种、在土层深厚地区种植核桃、 板栗、银杏、杜仲等经济林，在水域种植莲、香莆等水生植物，水里 养殖生态鱼类。 其次，规划区域将重点打造宜居环境，满足旅游者休闲、度假需 求，提供给旅游者和居住者一个“春花秋实、四季长青、鸟语花香” 的生态园林居住社区。 此外，培育养生文化、塑造健康时尚的消费观念是规划区域旅游 经营的重要内容。按中国园林传统技法，结合现场实际情况，塑造精 品园林。将川西民居与客家民居相融合，同时融入现代科技，塑造现 代文化理念。挖掘可传承文化精神要素，构建文化上的亮点工程。 （3）开发经营要点 在园区开发经营，注重先进性科技引进与应用，强调以点带面， 重点突破，滚动发展的思路。以休闲度假为龙头，带动会议、商务、 娱乐等多种消费形式。以生态农业作为亮点、以旅游接待繁荣园区， 以度假地产出售加速资本回收速度，以农业产业化实现园区可持续发 展。 第六章、项目功能定位 （1）综合性开发区 考虑到成都龙泉山脉青白江段山野旅游业发展缺乏完善配套服务 设施的现状，单一性旅游开发无法满足市场需求，也不符合现实情况。 因此，本规划区域的功能定位为：休闲度假、观光游览、养生疗 养等旅游配套服务及农业生产为一体的综合性旅游区。 （2）生态旅游区 良好的生态环境、先进的生态农业设施与优美的人工湖光山色 是吸引旅游者到此参观游览、休闲度假的重要载体，通过人造景观与 周边自然环境的有机结合，打造一处独具特色的旅游景点。 农业生产是规划区产业链中的核心内容，农业生产在满足其主体 功能的基础上，向消费者提供旅游服务。规划区的农业生产设施，必 须满足旅游参观、科普教育等附加功能。 （3）可持续发展区 首先，规划区要实现生态的可持续发展。旅游开发是长期行为， 坚持绿色、生态、环保理念，引进先进生产技术，重点应用可再生资 源，促进资源循环利用，达到生态可持续发展。 其次，规划区要实现经济的可持续发展。规划区域的旅游开发不 是单纯的公益性项目，而以盈利为目的企业行为。投资建设及规划设 计应以市场为准绳，确定建筑体量、投资额度、投资分期、回收手段， 设定适宜的发展规模、推进速度，获得稳定的投资收益，实现经济可 持续发展。 （4） 、主题形象定位 （1）核心内涵 近年来，各地的青山秀水越来越受到旅游者的青睐，到大自然中 去体验自然的原始美，或居住在青山秀水、森林农田间享受大自然的 宁静和身心调节，已成为民众旅游休闲度假的潮流和商家投资的热点。 （2）主题形象内涵 规划区域依托于洁净的生态环境和特有的风土民情，逐步完善旅 游配套设施，建设适合人居的生活环境。根据规划目标确定主题形象 的内涵为生态休闲健康科学 （3）内涵解析 生态：绿色庄园有机食品生产基地（四季花果、山脉特有品种 果园、土特产） ； 休闲：渡假胜地、区域休闲、商务、娱乐中心 、 健康：疗养 中心、养生颐年、心灵归栖地（野外养生及度假地产） ； 科学：农业科普基地、龙泉山脉现有动植物开发利用基地、如： 野鸡、野兔、红豆树、皂角树、摇钱树等资源开发与利用。 第七章、总体规划解析 根据规划发展目标与场地的现实状况，将规划范围内功能分区可 以概括为： “一核” 、 “二环” 、 “四线” 、 “八片区” 主要集中了游客居住、办公、娱乐、休闲、会议、餐饮等功能， 各个分区既独立运行又相互融合。 “一核”：指以会议接待中心及客房为核心，建立会务、住宿、 娱乐一体化旅游消费组团。 “二环”：指可循环往复的交通环线与水循环系统。 1、 依托现有的村道贯通整体规划范围的交通环线 （主环路） 。 2、依托现有的河流修筑水坝引入湖水。 （此项申请政府水利建 设） “四线”：指可供旅游开发的资源线路。 1、嬉水岸线 2、民俗文化体验旅游线 3、生态农业观光线 4 、 野外养生拓展线 “八区”：指按功能划分的八个片区。 1、 农业观光区 2、 垂钓烧烤区 3、 客房休息区 4、 餐饮服务区 5、 商务娱乐区 6、 宗教文化区（重建青林寺庙） 7、中草药材开发利用观光区 8、 野外 CS 运动拓展区 五、功能区域设置： 一、观光区： 1、经济林观光园：50 亩 2、四季野菜挖摘观光区：50 亩 3、四季鲜果采摘观光区：50 亩。 二、特有动植物繁殖基地：10 亩 三、垂钓区：沿河 600 米水面 四、客房区： 1、旅客居住区 2、1 房 1 厅木屋区 五、餐饮区 1、中餐厅 2、野味厅 六、商务娱乐区 1、商务会所 2、娱乐 KT 厅 （以上 4、5、6 项目共计约 10 亩） 七、特种动植物观光区：60 亩 1、龙泉山现有天然林保护植物观光区：30 亩 2、龙泉山现有天然林保护动物观光区：30 亩 八、野外运动养生区：30 亩 1、拓展区域 2、养生区 3、野外烧烤区 九、特种养殖开发利用区 50 亩 第八章、固定投资预算： 一、观光区： 栽植经济林基地，开辟出具有春夏秋冬四季鲜明的林农及花卉观 光园。 其中: 1、春季盛开的鲜花、春季可采摘的果园共计 30 亩； 2、夏季盛开的鲜花、夏季可采摘的果园共计 30 亩； 3、秋季盛开的鲜花、秋季可采摘的果园共计 30 亩； 4、冬季盛开的鲜花、冬季可采摘的果园共计 30 亩； 四季观光园 按每亩 60 棵植物及花卉，每棵 25 元计算，共计 20 万元，观赏园内 道路建设 60 万元。 共计：约 80 万元； 二、垂钓区：沿河 600 米水面（此项目政府已投入建成） 三、客房区： 1、1 房 3 厅木屋：20 栋 每栋接待三个人，占地 50 平方/栋，造价及装修 10 万元/栋，加 房间用品。 共计：约 500 万元。 四、餐饮区 360 人计算，设置房间 20 间，20 平方/间；另 300 平方米大厅 一个，800 平方，另加附属设施 200 平方，共计 900 平方。 共计：约 180 万元； 五、商务会所 两层共计 2000 平方，主体造价大约 180 万元。其中大致格局如 下： 一楼： 健身房：包括器械整体造价 20 万元；占地 100 平方； 温泉浴、桑拿 60 万元；占地 200 平方； 休闲酒吧：40 万元，占地 100 平方； 二楼： 商务会议中心：40 万元，占地 500 平方。 共计：约 340 万元 六、特种动植物观光区：60 亩 （此两类先规划报批，然后争取国家专项资金扶持） 七、野外运动养生区：30 亩 1、拓展区域 2、养生区 3、野外烧烤区、特色钓锅区 共计：约 30 万元 八、特种养殖开发利用区：30 万元 九、 基础建设 1、环山公路 500 米，按 5 米宽修建。 共计：约 20 万 元； 十、其他费用 20 万元。 以上项目整体造价：约 1200 万元人民币。 第九章、流动投资预算 一、 部门设置： 二、 本公司采取总经理负责制，在开业初期，以最精简的 管理模式组成，以期达到最节约的办公成本。下属各部门经理，共设 客房部、前台部、康体部、工程部、林农部、餐饮部共六个部门。 1、 总经理办公室：总经理一名、助理一名;负责公司的总体运 作，对董事会负责。 2、 客务总监一名：负责公司整个面客的部门，如：前台部、康 体部、客房部、餐饮部四个部门，以期达到最优质的服务效果； 3、 工程总监一名，负责公司的整个后勤保障以及林农产品的开 发。 4、 客房部：经理一名，领班 6 名，服务员 30 人；负责整个客 房的接待工作； 5、 前台部：经理一名，领班 3 名，收银员 6 名；负责宾客的接 待登记、解决客人的投诉于建议； 6、 餐饮部：经理一名，领班 2 名，大厨 3 名，帮厨 5 名，餐厅 服务员 20 名。负责餐厅的接待。 7、 康体部：经理一名，教练 2 名，服务员 5 人。按摩技师 20 人。负责各种游乐活动的引导与安全工作。 8、 工程部：经理一名，工程人员 3 名，负责整个公司的水顶与 维修工程。 9、 林农部：经理 1 名，林、农、养殖工程师各 1 名，工作人员 10 名。负责公司的林农畜牧产品的种、养与开发。 二、人力资源费用： 1、 总经理办公室：总经理：5000 元/月；助理一名 2300 元/月; 2、 客务总监一名：3000 元/月 3、 工程总监一名：3000 元/月 4、 客房部： 经理一名：2300 元/月 领班 6 名：1000 元/月，计 6000 元/月 服务员 30 人 ：800 元/月，计 24000 元/月 5、 前台部： 经理一名：2300 元/月 领班 3 名，1000 元/月，计 3000 元/月 收银员 6 名； 900 元/月，计 5400 元/月 6、 餐饮部： 经理一名：2300 元/月 领班 2 名：1000 元/月，计 2000 元/月 大厨 3 名：1800 元/月，计 5400 元/月 帮厨 5 名：900 元/月，计 4500 元/月 餐厅服务员 20 名 ：800 元/月，计 1600 元/月 7、 康体部： 经理一名：2300 元/月 教练 2 名：1800 元/月，计 3600 元/月 服务员 5 人 ：800 元/月，计 4000 元/月 按摩技师 20 人：保底工资 300 元/月，其余按三七分 成，计 6000 元/月 8、 工程部： 经理一名：2300 元/月 工程人员 3 名：1500 元/月，计 4500 元/月 9、 林农部： 经理 1 名：2300 元/月 林、农、养殖工程师各 1 名：3000 元/月，计 9000 元/月 工作人员 10 名 ：1000 元/月，计 10000 元/月。 以上每月人员工资共计：116100 元/月，共计 139 万元/年。 10、水电：水可以直接修建水塔，电费按每间房每天消耗 2 度电 计算，每年消耗 15 万度电，按商业用电 2 元/度计算，共计 30 万元； 11、维修费用：按总造价 1%计算，约 12 万元/年； 12、日常办公：10 万元/年； 13、洗涤费用：2 万元/年； 总共合计：193 万元/年。 第十章、财务效益 1、营业收入： （ 1） 、客房收入：按每年营业 10 个月计算，外加十一黄金周 7 天，五一三天、中秋三天，开房率为 80%，房价按均价 100 元/间。全 年收入 48 万元/年； （2） 、餐饮收入： 日常客人消费：周一周四按餐饮开桌率 30%、每桌标准按 300 元计算，全年共计收入：96 万元。 全年餐饮收入 96 万元，除去饮食成本，按 40%的利润计算，共计 收入 38 万元； （ 3） 、培训、拓展、会议收入：按平均每周安排 1 次，每次 50 人， 每人收费 50 元计算：全年共计收入 12 万元； （ 4） 、特种养殖业：按每年养殖土鸡 20000 只计算，其中母鸡和 公鸡按 50%计算： 母鸡 10000 只，产蛋 180 枚/只/年，1 元/只，共计：180 万元； 公鸡按 6 个月出栏一次，每年 20000 只，按 60 元/只，共计 120 万元； 成本按每制鸡每天 0.3 斤稻谷计算，共计每年 108 斤/只/年,折 合成本 86 元/年,另加药品按 90 元/年/只,共计 180 万元, 纯收入 120 万元/年. （ 5） 、土特产：按 50%的客人每人购买一种土特产（按 1 斤计算） ， 每斤纯利润 15 元计算，共计：26 万元。 （6）园艺木：收入 100 万元 。 （7） 、其他国家政策扶持的资金（暂且不计入） 全年共计收入：344 万元，除去各种税收和不可预测开支按毛收 入的 20%计算，每年纯收入 275.2 万元。 我们按两种情况计算 6 年内的总收入，第一种是在每年不计算 收入增长的情况下计算；第二种是按宾馆业的一般情况以及青白江发 展的速度，每年收入最少可获得 15%的增长的情况计算