从“云都系”破产看二三线房企信用环境变化

从“云都系”破产看二三线房企信用环境变化 注：“云都系”指浙江登峰交通集团有限公司、浙江云都控股集团有限公司及其关联企业。 近日，浙江省杭州市萧山区人民法院发布公告称，浙江登峰交通集团、浙江云都控股 集团等 21 家企业申请破产，法院于 2015 年 11 月 3 日受理，并指定浙江泽大律师事务所、 浙江星韵律师事务所、浙江德威会计师事务所有限公司担任联合管理人，启动债权申报程 序。 21 家公司中，杭州云都置业有限公司、杭州生态园有限公司、杭州桃花源度假村有限 公司等在内的 18 家公司都为浙江云都控股集团旗下公司。云都控股的前身为浙江登峰交通 集团有限公司，组建于 1997 年，初期主要业务为交通建设、公路投资；2000 年集团开始 改制，企业由交通系统的集体企业转为民营企业；2007 年，浙江云都控股集团正式成立， 依然以杭州桃花源和杭州生态园两大园区的进一步开发建设为主，发展休闲度假、景观房 产综合体建设，并涉及生态农业、设施农业等多元产业，曾开发杭州生态园、美浓小镇等 大型房地产项目。 “云都系”破产为地产公司经营状况恶化的一个缩影，我们通过对“云都系”事件的 分析总结二三线房地产企业面临的信用环境变化。首先，我们通过企乐汇信用公示台梳理 了浙江登峰交通集团有限公司、浙江云都控股集团有限公司的关联关系，从中可以看出， “登峰交通”和“云都控股”为股东关联，两家公司分别投资多家企业： 资料来源：企乐汇信用公示台 “登峰交通”对外投资 9 家公司， “云都控股”对外投资 6 家公司，其中，有 4 家 （杭州生态园有限公司、杭州云都置业有限公司、杭州天乐景观置业有限公司、杭州桃花 源度假有限公司）属共同持有， “云都控股”旗下桃北实业又分别投资神农机械和桃北物业， 标红部分为此次破产企业，未列入表中的其他破产企业与“登峰交通” 、 “云都置业”或为 法人、股东或高管关联。 图：“云都系”关联企业一览（标红为此次申请破产企业） 资料来源：企乐汇信用公示台 从关联企业经营范围看， “云都系”业务开展以房地产为主，也涉及公路、桥梁、物业 等领域，关联企业众多，但投资范围相对狭窄，且投资领域大多为受宏观经济影响较大、 资金占用时间长的领域，而国内房地产市场的低迷使房企信用环境恶化， “云都系”关联企 业众多，信用风险更是集中爆发。 行业影响是一方面，企业自身的经营不善、资金链断裂也是造成“云都系”破产的重 要原因，从“云都系”融资构成来看， “云都系”融资来源包含银行贷款、民间借贷和基金 融资。 银行贷款一直是房地产企业的主要融资来源，但由于房地产行业的不景气，银行对房 地产企业的惜贷现象普遍，房地产企业进而通过民间借贷和其他融资进行融资，而民间借 贷利率较高，无形中加大企业融资成本以及潜在信用风险。 2015 年初，云都控股集团“资金链告急”的消息不胫而走，公司旗下原本 7000 元/ 左右的成交均价的房产竟然开始以 3015 元/出售，之后，云都控股集团资金链危机持续 发酵，至 2015 年 8 月，云都控股集团由于偿还借款原因相继被多家银行起诉。相关资料显 示，从去年开始，云都控股集团已被财务官司缠身。2014 年，浙江登峰集团作为担保人和 借款人，先后被法院起诉；今年，有关浙江登峰交通集团的法律起诉案件近 60 桩，涉及各 大银行、小额借贷公司以及个人名义的起诉。 “云都系”的破产所折射出的不仅仅是普通二三线房企的破产，而是反映了二三线城 市整体信用环境的变化，以及一旦资金流断裂后所面临的破产风险。2015 年 1-10 月，杭 上海银行 杭州银行 浦发银行 宁波银行 浙江萧山农商行 浙江民泰商业银等 上海誉银股权 投资基金管理 公司 杭州市萧山区金丰小额贷款股份有限公司、其他民 间借贷 州市房地产开发投资和商品房销售增速均呈回落态势，房屋施工步伐放缓，新开工面积降 幅扩大，企业建设资金增幅由正转负；从房地产价格走势来看，近一年新房价格走低。房 地产市场的下行造成房企整体经营环境恶化，而萧山区非杭州中心城区，市场需求低于预 期，房企面临更为严峻的信用风险。 图：2015 年 1-10 月杭州市房地产市场概览 图：房地产开发投资增速回落 2014-112014-122015-022015-032015-042015-052015-062015-072015-082015-092015-10 0 500 1000 1500 2000 2500 0 5 10 15 20 25 30 35 房 地 产 投 资 累 计 （ 亿 元 ） 同 比 增 长 （% ） 资料来源：杭州市统计局 图：杭州市商品房销售面积增势减缓 2014-112014-122015-022015-032015-042015-052015-062015-072015-082015-092015-10 0 250 500 750 1000 1250 -20 0 20 40 60 商 品 房 销 售 面 积 （ 万 平 方 米 ） 同 比 增 长 （% ） 资料来源：杭州市统计局 图：杭州近一年房价走低 资料来源：安居客 “云都系”的破产为类似