世行孔孟文化遗产地保护项目财务分析与评价

世行孔孟文化遗产地保护项目财务分析与评价 17.1 分析测算说明 本项目提供的是准公共产品，尽管有一定的财务收入（通过门票等） ，但其 收入主要不是为投资人获利，而是用于项目环境保护，保障文化资源的可持续 发展，项目具有非营利的性质。 本项目的财务效益分析以整个项目区内部发生的直接效益和直接费用分析 进行。财务评价采用有无对比法，进行增量费用与增量收益分析。 采取保守测算的原则。 本项目基本是以曲阜市、邹城市两个独立的业主分别进行实施建设、经营 等活动的，因此财务效益分析分别围绕两个独立业主进行效益测算，数字图书 馆等子项作为对项目的整体提升，财务效益无法单独体现，不作单独分析。 17.2 基础数据 17.2.1 项目计算期包括建设期与运营期，取定为 25 年，其中项目建设期 5 年，营业期为 20 年； 17.2.2 根据风景名胜项目经济评价财务现金折现率取 5%； 17.3 曲阜明故城更新与基础设施提升等子项目 17.3.1 营业收入预测 曲阜明故城更新与基础设施提升等子项目包含了三孔文化遗产保护、尼山 文化遗产保护、明故城文化遗产保护、鲁故城文化遗产保护和展示、曲阜明故 城更新与基础设施提升、鲁故城、明故城环境改善、河道恢复以及西山头村的 民居保护和修缮等子项目，其中有直接效益的只有三孔景区门票收入、尼山景 区门票收入、历史文化街区更新商业建筑销售收入，其收入测算如下： 17.3.1.1 三孔景区门票收入预测 营业收入包括门票、餐饮、纪念品收入等旅游服务项目。而作为本项目业 主的直接经济收入反映在：门票收入。 根据对旅游市场开拓设想及相关服务设施的设置规划，结合现景区和邻近 景区了解的社会消费水平及消费结构，参照同类项目的消费指标，综合分析预 测本项目收入。 1、游客量预测 三孔景区近年旅游接待情况统计表 表 17.3-1 序号 项目内容 单位 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 门票收入 亿元 0.76 0.84 1.16 1.38 1.50 增长率 % 11.40 37.70 19.00 8.70 旅游或参观人次 万人次 251.0 274.36 304.86 361.00 427.00 增长率 % 9.30 11.10 18.40 18.30 一 门票单价 元/人次 30.28 30.62 38.05 38.23 35.13 二 三孔景区占曲阜旅游 人数比例 % 54.57 59.64 48.39 49.40 51.63 注：门票单价仅作为参考依据，不作为门票收入的计算依据； 旅游或参观人次包含所有旅游或参观人员进入景区每个景点的各次统计数据，该数据一般比 实际旅游或参观人数高； 以上数据来源为曲阜年鉴统计数据。 曲阜市近几年旅游情况表 表 17.3-2 项目名称 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 中外游客（万人 次） 400.0 0 460.0 0 550.0 0 630.0 0 730.8 0 827.0 0 游客增长率（%） 15.00 19.57 14.55 16.00 13.16 旅游社会收入 （亿元） 11.40 13.01 17.00 20.10 27.00 32.40 人均消费（元/人 次） 285.0 0 282.8 3 309.0 9 319.0 5 369.4 6 391.7 8 人均消费增长率 （%） -0.76 9.29 3.22 15.80 6.04 旅游社会收入增 长率（%） 14.12 30.67 18.24 34.33 20.00 注：以上数据来源为曲阜年鉴统计数据 中外游客不仅包括了国外、外地的游客，还包括了当地人陪同客人进入景区，当地人游览景区，以及 在景区内举办各类活动等进入景区的人次。 曲阜市三孔景区 20052009 年游客增长率为 9.318.4%，平均为 13.85%。 根据济宁市旅游发展总体规划中预测，2011-2020 年旅游接待人次年 均增长率预测高、中、低方案分别为 19.5%、16.5%、13.0%。 根据对三孔景区的游客容量分析。 三孔景区环境容量测算 表 17.3-3 景区 （点） 面积或游 线长度 计算指标 瞬时容 量（人） 日周转 数（次） 日容量 （人次） 年计算容 量（万人 次） 年允许容量 （万人次） （0.6 系数） 孔庙 96000m2 20m2/人 4800 5 24000 720.0（按 300 天计） 432.0（按 300 天计） 孔府 75000m2 20m2/人 3750 5 18750 562.5（按 300 天计） 337.5（按 300 天计） 孔林 200000m2 30m2/人 6600 4 26400 792.0（接 300 天计） 475.2（按 300 天计） 注:主要景区环境容量依据国家风景名胜区规范的有关规定，按照风景区的景观总面积（含建筑 占地面积）与类型，分别采用面容量、线容量等计算方法确定各景区的环境容量。年允许容量按年计算容 量0.6 系数计取。 根据上述旅游容量的分析三孔景区最小环境容量为孔府，年允许容量为 337.5 万人次，根据三孔游线组织及游客喜好，旅客到达景区后，90%以上到三 孔的游客均会选择参观孔府、孔庙或孔府、孔庙、孔林，根据旅游部门游客数 据统计方法，统计次数一般为 23 次，因此，按同口径计算及保守原则，三孔 景区容量旅游或参观人次的环境容量为： 337.5 万人次0.4=843.75 万人次 综合以上各项资料，并结合景区环境容量分析，本次游客增长率按低限取 定为 2.69%。 本项目投资 42197.94 万元，景区旅游设施项目投资估算约 102 亿元，本项 目仅相当于 4%。本项目的增量预测参照本次投资与景区规划总投资的比例设定 项目的贡献。 参照以上分析，旅游人数预测如下： 2009 年 427 万人次； 2010 年-2015 年为项目建设期，年均增长率取定为 89%，则 2015 年游客 量 696.6 万人次； 2016 年-2020 年年均增长率取 07%， 2019 年游客量达到 841.6 万人次。 考虑环境容量，2019 年后不计增量。 2、门票价格预测 曲阜三孔景区近几年门票综合平均为 35.1338. 2 元/人次。 2009 年曲阜“三孔”门票价格为 150 元/人（联票） ，2010 年调整为：孔庙 (含孔子故宅)门票价格 110 元/人；孔府门票价格为 75 元/人；孔林门票价格调 整为 50 元/人， “三孔”联票价格调整为 185 元，并针对不同旅游季节实行弹性 价格和对部分特殊群体实行优惠政策以及对旅游团体实行优惠票价；由此，门 票价格提高 35 元/人次，按原游客统计数据的计算口径计算为 8.2 元/人次。 由于本项目的实施，使景区旅游环境进一步得到改善，不计物价引起的门 票增长，其增量价值按 5 元估算。 收费标准预测见下表 收费标准预测表 表 17.3-4 序号 项目内容 单位 2007 2010年 2011 2015年 2016 2040年 1 门票单价（无项目） 元 /人 35 43.2 43.2 2 门票单价（有项目） 元 /人 48.2 2019 年门票增量收入 1622.4 万元。 17.3.1.2 尼山景区门票收入预测 1、游客量的预测 尼山景区风景优美，但由于旅游线路组织不佳，配套旅游服务设施不完善， 目前游客量少，年仅 2 万人次，且近几年基本无增长，主要为周边城市居民休 闲度假游。 参照尼山旅游区旅游项目投资规划 （2009 年）如下： 2009 至 2020 年尼山潜在客源市场规模 表 17.3-5 时期 内容 增长率 近 期 2009-2011 年 中 期 2012-2015 年 远 期 20152020 年 10% 9.71 13.59 23.85 15% 10.65 16.20 31.04 年均接待 游客数 （万人次） 20% 11.69 17.49 47.44 注：潜在客源市场规模即年均接待游客数量的预测基础是 2008 年的尼山游客接待量为 8 万人次。 考虑到不可预测因素，分别以三种增长率来预测：15%正常运营时的年均增长率，10%、20%分别对应运营 不佳，运营超额时的年增长率。 该规划旅游设施项目建设投资估算 19.25 亿元，本项目投资 927.7 万元， 仅相当于 4.5%。 本项目实施后，随着旅游设施条件改善，旅游整体环境的配套完善，将促 使景区的旅游人数有一定增长。参照以上分析，按照保守测算的原则，旅游人 数增量预测如下： 2012 年游客量 2 万人次； 2013 年-2020 年年均增长率取 1015%， 2020 年游客量 6.15 万人次； 2021 年-2025 年年均增长率取 710%， 2025 年游客量 9.38 万人次； 2025 年后不计增量。 2、门票价格预测 2009 年曲阜尼山景区门票平均综合价格为 5 元/人次，由于本项目的实施， 使景区旅游环境进一步得到改善，不计物价引起的门票增长，其增量价值按 5 元估算。 收费标准预测见下表 收费标准预测表 表 17.3-6 序号 项目内容 单位 2007 2010年 2011 2015年 2016 2040年 1 门票单价（无项目） 元 /人 5 5 5 2 门票单价（有项目） 元 /人 10 2025 年门票增量收入 4.2 万元。 17.3.1.3 历史街区更新商业建筑销售收入 本项目历史街区更新完成后，将形成居住建筑 25082，商业建筑 14191,公 建 3300，改造原有用房 1743；根据移民安置行动计划 ，曲阜拟回迁住 宅为 22288.2，商场为 2190，由此，历史街区改造完成后，除回迁住宅及 商铺，还可新增：商业建筑 12001，居住建筑 2793.8，公建 3300及改造 增值原有用房 1743。该部分效益包括保留建筑增值和新建建筑效益。本次测 算暂不考虑增值效益，只考虑完成原有居民回迁安置后的新增建筑物效益。该 部分效益拟按照当地同类建筑市场价格进行测算。 根据市场调查，曲阜部分商品房及二手房市场信息详下表： 市 小区名称 地址 平均售价 （元/） 现房/期房 备注 圣城国贸商铺 春秋路 10000 现房 商场曲阜 五马祠街独立商铺 五马祠街 11000 现房 商场 曲阜中心区域商场均价 1000011000 元/，考虑本项目将在 20152016 年出售现房，商场均价确定为 12000 元/。 则该部分销售收入为： 商场：1200112000 元/=14401.2 万元 住宅：2793.83700 元/=1033.71 万元 共计 15434.91 万元，拟在 2016 年出售 35%，2017 年出售 65%。 17.3.2 支出预测 总成本费用包括营业成本、工资及福利、修理费、折旧费、摊销费、财务 费用及其它费用等。 1、新增营业成本预测:考虑办公、宣传等各项支出，经调研三孔景区、尼 山景区现状财务支出，参照该支出比例，三孔景区按新增收入 1.5%计，尼山景 区按 10%计； 2、新增管理费预测:考虑水、电等各项支出，经调研三孔景区、尼山景区 现状财务支出，参照该支出比例，三孔景区按新增收入 2%计，尼山景区按 8%计； 3、销售费用预测：按销售收入 2%计取，为 308.7 万元； 4、工资及附加预测：本项目不考虑增加员工，拟通过内部人员调整满足运 营要求； 5、新增固定资产折旧及维修费用 修理费：依据运营维护章中分析数据计入三孔景区运营维护费增量,尼 山景区按折旧的 10%计取； 折旧费：按直线法折旧，房屋建筑物按 40 年折旧，残值按 5%计，折旧率 为 2.4%。 6、新增财务费用预测： 按照世行贷款利率 3.5%计取。 7、其它费用：扣除管理费、财务费等后的费用。 详见：总成本费用估算表 17.3.3 税费及利润 本项目属旅游基础设施建设，按照规定需缴纳营业税，按营业收入的 3%计； 城市维护建设税，按营业税的 7%计；教育费附加，按营业税的 1%计。历史街区 更新商业建筑销售计取所得税 25%。 17.3.4 项目财务生存能力分析与测算 通过损益和利润分配表及现金流量分析，2018 年2027 年利润均为负值， 财务现金流均为正值，本项目的财务具备生存能力，但财务盈利能力较差。 17.3.5 清偿能力分析 按财务分析的有关数据计算项目借款偿还期，考察项目的还款能力。 根据世行贷款规定，贷款偿还期 21 年，其中宽限期为 8 年，在贷款偿还期 内采用等额还本付息的方法还款，按此要求编制本项目借款还本付息估算表。 通过对资金来源与运用表和借款还本付息估算表的计算可以看出，本项目 投资在计算期其财务效益是不能保证还款的，项目投资的本息均为曲阜财政来 还款。经对曲阜财政近五年财政收支及未来财务状况的分析,都能满足贷款机构 的还款要求。 17.4 邹城古城区更新与基础设施提升等子项目 17.4.1 营业收入预测 邹城古城区更新与基础设施提升等子项目包含了孟子文化遗产综合保护、 邹城古城区更新与基础设施提升、邹城古城区环境改善、河道恢复以及社区参 与式文物保护和文化旅游的开发等子项目，其中有直接效益的只有三孟景区门 票收入、历史文化街区更新商业建筑销售收入，其收入测算如下： 17.4.1.1 三孟景区门票收入预测 营业收入包括门票、餐饮、纪念品收入等旅游服务项目。而作为本项目业 主的直接经济收入反映在：门票收入。 根据对旅游市场开拓设想及相关服务设施的设置规划，结合现景区和邻近 景区了解的社会消费水平及消费结构，参照同类项目的消费指标，综合分析预 测本项目收入。 1、游客量预测 三孟景区近年旅游接待情况统计表 表 17.4-1 序号 项目内容 单位 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 旅游直接收入 万元 184.03 261.20 292.54 301.87 362.60 增长率 % 41.90 12.00 3.20 20.10 旅游或参观人次 万人次 8.60 11.20 13.67 17.91 23.67 增长率 % 30.20 22.10 31.00 32.20 一 门票单价 元/人次 21.4 23.32 21.4 16.85 15.32 二 三孟景区占邹城旅游人 数比例 % 7.70 9.21 11.20 17.73 23.92 注：旅游直接收入包括门票、旅游景点商品、娱乐等； 旅游或参观人次包含所有旅游或参观人员进入景区每个景点的各次统计数据，该数据一般比 实际旅游或参观人数高； 以上数据来源为邹城旅游局提供的统计数据。 邹城市近几年旅游情况分析表 表 17.4-2 项目名称 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 中外游客（万人次） 189.30 208.60 214.8 0 227.6 9 239.76 258. 30 游客增长率（%） 10.20 2.97 6.00 5.30 7.73 旅游社会收入（亿元） 9.65 9.88 10.80 13.80 15.01 16.0 4 人均消费（元/人次） 509.80 473.63 502.7 9 606.0 9 626.04 620. 98 人均消费增长率（%） -7.09 6.16 20.54 3.29 - 0.81 旅游社会收入增长率 （%） 2.38 9.31 27.78 8.77 6.86 注：以上数据来源为邹城年鉴统计数据 中外游客不仅包括了国外、外地的游客，还包括了当地人陪同客人进入景区，当地人游览景 区，以及在景区内举办各类活动等进入景区的人次。 根据山东省邹城市旅游发展总体规划 （2008 年）提出的规划发展目标， 2011-2015 年旅游接待人次年均增长率预测为旅游入境人数达 515 万人次，增 幅为 15.025%，旅游收入 96 亿元，增幅为 2025%。20162020 年旅游业发 展成为邹城市国民经济主导产业之一和支柱产业之一，旅游入境人数达 844 万 人次，增幅为 810%，旅游业收入达 160 亿元，增幅为 1012%，旅游收入占 GDP10%左右。 根据对三孟景区的游客容量分析， 三孟景区环境容量测算 表 17.4-3 景区 （点） 面积或游线 长度 计算指标 瞬时容量 （人） 日周转 数（次） 日容量 （人次） 年计算容量 （万人次） 年允许容量 （万人次） 孟庙 23250m2 20m2/人 1162.5 6 6975 209.25（ 按 300 天 计） 126（按 300 天计） 孟府 20812m2 20m2/人 1040.6 6 6243.6 187.3（按 300 天计） 112（按 300 天计） 孟陵 61000m2 30m2/人 2033.3 4 8133 244（接 300 天计） 146（接 300 天计） 注:主要景区环境容量依据国家风景名胜区规范的有关规定，按照风景区的景观总面积（含 建筑占地面积）与类型，分别采用面容量、线容量等计算方法确定各景区的环境容量。年允许容量 按年计算容量0.6 系数计取。 根据上述旅游容量的分析三孟景区最小环境容量为孟府，年允许容量为 112 万人次，考虑到景区现状，旅客到达景区后，90%以上游三孟的游客均参观 孟府、孟庙或孟府、孟庙、孟林，根据旅游部门游客数据统计方法，统计次数 一般为 23 次，因此，按同口径计算及保守的原则，三孟景区容量旅游或参观 人次的环境容量为： 112 万人次0.4=280 万人次 参照三孟景区近几年游客增长状况，年增长率达到 22.1%32.2%。考虑到 三孟景区旅游行业起步较晚，是一个处于开发初期的旅游目的地，随着本项目 实施，三孟景区旅游基础设施条件将得到较大地改善，旅游内容也将进一步丰 富完善，将促使景区的旅游人数较大幅度地增长，兼顾保守测算的原则，旅游 人数增量预测取定为 515%。 本项目投资 44507.44 万元，景区旅游设施项目投资估算约需 40 亿元，本 项目仅相当于 11%。本项目的增量预测参照本次投资与景区规划总投资的比例 设定项目的贡献。 2009 年 23.67 万人； 2010 年-2015 年为项目建设期，年均增长率为 15%， 2015 年游客量 54.75 万人； 2016 年-2020 年年均增长率取 810%，2020 年游客量 85.01 万人； 2021 年-2028 年年均增长率取 56%，2025 年游客量 111.63 万人； 2、门票价格预测 2008 年邹城三孟景区门票收入为 16.85 元/人次，2009 年为 15.32 元/人次。 该票价考虑了人次的统计因素，以及针对不同旅游季节实行的弹性价格、 对部分特殊群体实行优惠政策、对旅游团体实行优惠票价等多项因素。 由于本项目的实施，使景区旅游环境进一步得到改善，不计物价引起的门 票增长，其增量价值按 5 元估算。 收费标准预测见下表 收费标准预测表 表 17.4-4 序号 项目内容 单位 2007 2010年 2011 2015年 2016 2040年 1 门票单价（无项目） 元 /人 16 16 16 2 门票单价（有项目） 元 /人 21 2019 年门票增量收入 234.4 万元。 17.4.1.2 历史街区更新商业建筑销售收入 本项目历史街区更新完成后，将形成居住建筑 44483，商业建筑 41989， 公建 5200，改造原有用房 23223.51；根据移民安置行动计划 ，邹城拟 回迁住宅为 32702.41，商场为 8434.05。由此，历史街区改造完成后，除 回迁住宅及商铺，还可新增：商业建筑 33554.95，居住建筑 11780.59，公 建 5200及改造增值原有用房 23223.51。该部分效益包括保留建筑增值和新 建建筑效益。本次测算暂不考虑增值效益，只考虑完成原有居民回迁安置后的 新增建筑物效益。该部分效益拟按照当地同类建筑市场价格进行测算。 根据市场调查，邹城部分商品房及二手房市场信息详下表： 市 小区名称 地址 平均售价 （元/） 现房/期房 备注 邹城 大西新村 金山大道 3500 期房 住宅 天托小区 东滩路 3700 现房 住宅 鑫源商城 岗山路中路 3700 期房 高层住宅 鑫源商城 岗山路中路 8000 期房 商场 商场门头房 平阳西部 13000 现房 商场 邹城的中心区域住宅均价在 3700 元/，中心区域商场均价 800010000 元/，考虑本项目将在 20152016 年出售现房，住宅及商场均价确定为住宅 4000 元/，商场 10000 元/。 则该部分销售收入为： 住宅：117814000 元/=4712.4 万元 商场：3355510000 元/=33555 万元 共计 38267.4 万元，拟在 2015 年出售 35%，2016 年出售 65%。 17.4.2 支出预测 总成本费用包括营业成本、工资及福利、修理费、折旧费、摊销费、财务 费用及其它费用等。 1、新增营业成本预测:考虑办公、宣传等各项支出，经调研三孟景区现状 财务支出，参照该支出比例，三孟景区按新增收入 10%计； 2、新增管理费预测:考虑水、电等各项支出，经调研三孟景区现状财务支 出，参照该支出比例，三孟景区按新增收入 8%计； 3、销售费用预测：按销售收入 2%计取，为 765.4 万元； 4、工资及附加预测：本项目不考虑增加员工，拟通过内部人员调整满足运 营要求； 5、新增固定资产折旧及维修费用 修理费：依据运营维护章中分析数据计入三孟景区运营维护费增量； 折旧费：按直线法折旧，房屋建筑物按 40 年折旧，残值按 5%计，折旧率 为 2.4%。 6、新增财务费用预测： 按照世行贷款利率 3.5%计取。 7、其它费用：扣除管理费、财务费等后的费用。 详见：总成本费用估算表 17.4.3 税费及利润 本项目属旅游基础设施建设，按照规定需缴纳营业税，按营业收入的 3%计； 城市维护建设税，按营业税的 7%计；教育费附加，按营业税的 1%计。历史街区 更新商业建筑销售计取所得税 25%。 17.4.4 项目财务生存能力分析与测算 通过损益和利润分配表及现金流量分析，2018 年及以后利润均为负值,财 务现金流均为负值，因此本项目的财务不具备生存能力。 17.4.5 清偿能力分析 按财务分析的有关数据计算项目借款偿还期，考察项目的还款能力。 根据世行贷款规定，贷款偿还期 21 年，其中宽限期为 8 年，在贷款偿还期 内采用等额还本付息的方法还款，按此要求编制本项目借款还本付息估算表。 通过对资金来源与运用表和借款还本付息估算表的计算可以看出，本项目 投资在计算期其财务效益是不能保证还款的，项目投资的本息均为邹城财政来 还款。经对邹城财政近五年财政收支及未来财务状况的分析,都能满足贷款机构 的还款要求。 17.5 政府财务评价 17.5.1 曲阜市 17.5.1.1 GDP 预测 曲阜 2009 年 GDP 总值 215.85 亿元，依据 2005 年2009 年统计资料， 年增长率 7.6%17.4%。采用数据拟以 2009 年数据基数，按照保守预测的原则， 预测增长率按 20102012 年 7%、2013-2016 年 5%、2017-2030 年按 3%计算。 17.5.1.2 政府总收入预测 全市 2009 年总收入 15.5 亿元，依据 2005 年2009 年统计资料，年增 长率 1423%。采用数据拟以 2009 年数据基数，按照保守预测的原则进行分析。 预测增长率按 20102012 年 10%、2013-2016 年 8%、2017-2030 年按 5%计算。 全市 2009 年总支出 15.45 亿元，依据 2005 年2009 年统计资料，财政 总支出占总收入的 99.6%。采用数据拟以 2009 年数据基数，按照保守预测的原 则进行分析。 17.5.1.3 政府财务评价结论 项目总资金额 42197.94 万元（含移民安置费） ，