东街的开店吴俊林

东街的开店 一.对东街的了解和分析 “以前的东街好窄，道路两旁都是矮的平房店面，店家都把东西摆的很外面， 所以整个街道就显得更拥挤了，路面也是石板路，因为年代久远石板有些松 了，下雨时路面就有积水，一不小心踩到松了的石板，路面的积水就会溅的 你满脚都是。 ”这就是以前东街人的印象。九十年代改建后的东街变成了鲤 城区的城市主干道，多了很多的东西如文化一条街的状元街和东街标志性的 钟楼，沿 街 廊 柱 式 骑 楼 ， 浓 缩 了 南 洋 式 建 筑 精 华 ， 正 所 谓 “南 国 多 雨 天 ， 骑 楼 可 避 风 ”等 东 街 连 接 着 中 山 路 .南 俊 巷 北 门 街 .温 陵 路 等 ， 公 交 路 线 多 ， 周 边 居 住 人 口 多 ， 学 校 .医 院 .政 府 机 构 等 。 改造后的东街路面宽二十几米，两边设 有护栏，以城市主干道通车为主，两边设骑楼，店面公摊占了一部分，层高 都在 3 米多到 4 米左右，店面面积整体不大可经营的液态类型多。 其中餐饮业 30 多家，占总经营店的 16.1%。聚集着餐饮巨头，如肯德基.麦 当劳.优必客.必胜客.贵族和豪客来牛排.客家人食府.当地有名的菩提斋.东街 肉粽等。同时东街整体租金不是很高，在一百多元一平方的租金也是餐饮业比 较可以接受的范围。在东街其中肯德基.麦当劳有一定的影响力，有他们店的地 方一般都是人流量大，店面的位置好等。他们最成功的地方在于选址，它只选 择在适合生存的地方开店，不会花巨资去开发新的市场，而是去寻找适合自己 的市场;不会认为哪里都有其发展的空间，而是选择尽可能实现完全拷贝母店的 店址。 “不会给每个人量体裁衣，需要做的只是寻找能够穿上他们衣服的人。 ” 也正因为如此，他们开店是只租店铺而不买店铺。两家在选址一般都会对人口. 经济水平. 消 费 能力. 发展模式和潜力. 收入水平等进行分析。两家市场定位相 似，消费客户人群基本一样，所以在选址方面也是一样，也就经常看到一条街 上有肯德基的地方就有麦当劳，相同的有麦当劳的地方就有麦当劳。可以看得 出来，西式快餐厅的主要客户群体来自年轻的人群，特别现在正值学校放暑假 期间，他们每天的营业额是普通的两倍。 同时在这条街上是金融行业银行最多的一条街，兴业.工商.民生.泉州. 农业.中国.建设银行和邮政储蓄等。在一条街上能看到这么多的银行不是偶然 的。银行选址首先会选址商圈，在看那条街道符合他们的要求，其中停车位最 为关键，做为一家大规模的连锁经营企业，他们的顾客会利用各种交通工具前 来。东街和其他相邻的几条街道不同的地方就是停车位最多，因周边整体居住 密度大，变成小街小巷多等。如状元街.县后路. 金星酒店.永相逢. 广灵路.金池路 二郎巷等周边都有临时停车位。同时街道的宽度也是其中之一，街道宽度在 25 米左右，易形成人气，同时具有交通可达性好等。银行业的经营，以白天为主， 经营到晚上 6 点基本关门歇业。而现在的人们白天工作压力大，晚上出来逛街 休闲，银行业白天能吸引一定的人群，但到晚上就比较局限性。 不同的消费人群会带来不同的商家，不同的商家会带来不同的消费人群。相 同的，东街的军分区的设立，消费的需求导致了金星酒店的诞生。同样的东街 一院的设立也导致了，在东街一院周边液态的形成药店.诊所.医疗器械等。一 院每天有几千人看病，看病排队.挂号. 预约等。医院的药品价格比市场药品价格 高出许多，许多人为了少花钱开处方，到外面买药减少开支，加上现在的很多 连锁药店形成一定规模，开通了医保卡，同等条件下买药比较优惠等。药店和 金融业银行都属于比较冷门的液态，相对来说不会聚集人气，同时也可以看 到一院周边至温陵路口的商店一到晚上人流量少。 东街钟楼有两家超市，永辉和新华都带动周边的人流，基本是周边 3 或 5 公里的居民来此购物。钟楼到东街以南俊巷路口两边。这一段的液态延续了中 山路和南俊巷的鞋服，这一带人流量年轻人占一半，多以薄利多销为主的商店。 从下以温陵路口的人流量，多以家庭式的。因为骑楼的原因东街经营的商家档 次受限，路面较宽设护栏变成了单边的人流。这方面的欠缺正好是南俊巷.打锡 街所拥有的。东街的液态的形成多以城市的配套，和相邻几条街所经营的液态 息息相关，相互影响着。与南俊巷.打锡街.中山路.涂门街等的消费人群相互带 动东街的消费人群，起到了互补的作用，完成了真正的旅游.文化.娱乐.餐饮. 购物.休闲为一体的商业街道。 二.周边配套 1、周边配套： 周边交通非常便利，有 1.2.5.12.13.16.17.32.33.39.49.47.602 等多路公交路线可供乘坐，这 几路公车连接了整个泉州，也方便了很多高校学生的出行和吸引来消费购物的人群。 相临街道如南俊巷、中山路、打锡街都是具有 10 年以上商业历史积累的商业街。 金融配套：中行、建行、工行、农行、兴行、泉州银行等，各大金融体系都在周边，方 便商家与买家。 文化休闲配套：开元寺、府文庙、基督教泉南堂、福音堂、钟楼、中山公园等，众多旅 游景点带动大量的游客，可促进消费。 酒店：金星大酒店、泉州酒店、鲤城大酒店.华侨酒店等，可带动中高端人群来此消费， 进而吸引知名品牌的进驻。 超市：新华都超市、永辉超市、永相逢超市等。 商业街：泉州最繁华的三条商业街，分别是中山路、南俊巷、打锡街等。 医疗配套：第一医院、福建医大附属第二医院、人民医院、开元卫生院第二门诊部、泉 州正骨医院门诊部、泉州佛教义诊所、新星口腔科等。 职专：实验小学、培元中学、泉州起点美术学校、泉州六中、泉州医学高等专科学校等， 众多学校，所辐射的消费人群非常大。 市政单位：泉州市政府、泉州市公安局、泉州市鲤城区工商局。 2、东街人流分析： 钟楼十字路口 人流 78 人/分钟 时间：16：00 钟楼十字路口 人流 150 人/分钟 时间：19：00 泉州银行侧 人流 36 人/分钟 时间：20：00 金星酒店正对面 人流 47 人/分钟 时间：20：20 钟楼公交站点 人流 52 人/分钟 时间：20：40 贵族世家牛排侧 人流 15 人/分钟, 时间：14：20 3、商圈特色 东街可以说是泉州吃最多的一条街。泉州大名鼎鼎的钟楼肉粽. 蓝氏钟楼肉粽曾荣获 “泉州十佳名小吃”、 “福建名小吃” 、 “中华名小吃”、 “福建小吃名店”、 “中国名优产品”等荣誉称号。 “国记肉加馍” 是泉州市里做得做地道最正宗的。菩提斋斋菜。 有多家餐饮巨头的多年进驻， 如肯德基，麦当劳德克士，必胜客贵族牛排，豪客来牛排等。还有状元街，状元街文化旅 游特色街 位于鲤城区东街后街，是条步行街，西接中山路、北临东街、中段地处玄妙观 。状元街由有悠久历史的“状元坊 ”改造而来, 街内有元妙观、清白源井等重要文物景点。改 造后的状元街保留了传统的泉州民居建筑特色,通过红砖瓦白石料的对比和丰富的建筑小品, 构 造了一个具有浓厚文化色彩的古街道空间环境。现在的状元街在泉州的年轻人眼里已经是 老文化和新时尚的结合之处了, 特色的酒吧在街区扎根, 让古色古香的状元街添了不少活力。 东街上的地方重要军事机构“军分区” ，都是一些地方军事领导等，旁边的金星酒店因为军 分区而来。众多的银行业的进驻，兴业.工商.民生.泉州.农业.中国.建设银行和邮政储蓄 等遍布整条东街。以及市政单位，一院.二院.市公安局等。 4商业分析 路：从新改造后的东街路面比较宽，两边设有护栏，以城市主干道通车为主，商业无法 对流变成单边人流。 建筑构造：整条街道以闽南特有的建筑风格骑楼为主，其店面公摊比较大，店面展示面 受限 目前东街人流量最大的为钟楼路口至南俊巷路口的中间段，是整条东街租金最贵的地段， 有延续中山路和南俊巷卖鞋服的液态。钟楼段的永辉和新华都两家超市吸引了周边的众多 购买日常消费品的人，连接的中山路.打锡街.南俊巷行成一个回字型，人流会回流。以一 院为主，周边主要经营有近 20 来家的医疗器械和药店等。这一类型的液态属于比较冷门， 整体形象档次普通。同时也是银行最多的一条街道，兴业.工商.民生.泉州.农业.中国.建 设银行和邮政储蓄等，银行业的经营，以白天为主，经营到晚上 6 点基本关门歇业。而现 在的人们白天工作压力大，晚上出来逛街休闲，银行业白天能吸引一定的人群，但到晚上 就比较局限性。所以以一院到东湖公园段，所经营的液态比较低端和杂乱，相对的人流量 减少。 所以综合分析，选点面位置首选在钟楼路口至南俊巷路口的中间段，人流量大.消费人 群多以年轻人为主，消费能力强。 一 经营类型和详解 爱美是人的天性，随着人们生活水平的提高，消费能力不断提高。化妆品在大众女性 的眼里变得熟悉。据调查女性用化妆品的年龄从十几岁到六十多岁。这个行业充满着 前景。市场需求大.大众化.普遍性。 同类化妆品的对比：在现在每一条街道都有开化妆品店 1 至 3 家左右，看得最多的是 雅芳，雅芳是国际品牌，但只经营雅芳一个品牌，相对品牌比较单一。现在做的比较 好的是屈臣氏，屈臣氏是李嘉诚旗下的一个牌子，屈臣氏做的比较全面，有自己的产 品，也会招商引进其他品牌做补充，避免单一的品牌销售和价格层次的差别。但屈臣 氏不加盟，开的地点在商场的一楼比较多，只做连锁。泉州有四季美人，但只是开直 营店，在南俊巷有一家，最大的优点是店面的门面做的漂亮，橱窗做的很有档次很统 一，产品做得比较泛。店面的门面装修会产考四季美人的，产品的进货会比较屈臣氏。 开店经费：100 万 打算经营：化妆品店 经营面积：80 平方左右 资金分配： 装修费和设备：20 万元 经营 6 个品牌，两个国际品牌和四个国内品牌，每个品牌押金在 4 万元交押金就可以进 到首批不到 4 万左右的货合计 24 万 年度管理费：3 千元 店面租金：80*150 元一平方 12000 元一个月 转让费：6 万 水电费：1000 元 /月 薪水：6 名店员，底薪+抽成一般2000 元左右 分早晚班，3 人一个班 化妆品的淡季在夏天，夏天天气热，容易出汗.皮肤油.用化妆品的几率比较少 正常春天.秋天.冬天是化妆品用得最多的季节.正常一个品牌一个系列一天销售 1000 元到 2000 元左右，节假日不等。 品牌： 其中两个品牌为国际品牌，会比较考虑日本和韩国，比较近国人的肤质，进货价 在 7 至 7.8 折左右，吸引中高端消费人群。四个国内品牌首选比较大众化，进货价在 5 至 6 折左右.单品价格在几十元到两百多元，适合大众消费人群，作为店里面的主力消费单 品 服务： 每个店员负责两个品牌，不包括每个品牌到下店的美导 遇节假日都会有美导下店 帮忙销售和培训等.做化妆品的店员基本会售后服务，洗脸.化妆.做面膜.根据不同的肤质挑 选产品等。同时在店面装修中会用后半段做阁楼，用于做现场的服务和售后服