土地估价技术探讨网友问题

下列知识点必考 1+2=3 分！ 1.关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知， 国土资发200851 号。 2.2008 年起，50 各重点城市，重点区域，重点监测，105 个城市。 3.及时，真实，准确，完备，规范。 4.公众端，城市端，中央端。 5.全国直辖市，省会城市，计划单列市，长三角地区，珠三角地区，环渤海地区，长江沿线经济带。 6.技术承担单位，土地估价师，两名土地估价师，不得超过标准宗地 15 宗。 7.城市建成区,土地利用总体规划红线范围,工业聚集区（工业园区，开发区） ，不得而知随意变更。 8.规划调整，主城区调整，更新不得超过标准宗地的 10%，10%50%。 9.2、4 季度全样本，1、3 季度抽样，抽样不得低于 20%。 10.使用状况、周边环境，权属关系，每年至少核实 2 次，抽样 4 次。 11.两名独立估价师独立采集的地价数据差异原则上不得超过 20%，算术平均值。 12.电子成果上报为主,纸质成果上报为辅。 13.中国城市地价动态监测亡是国家级地价动态监测的公众端。 最低限价实行以来偏远地区有价无市的现象 请教： 工业用地实行最低限价以来，一些以前已经出让的或还在划拨使用的工业用地在抵押贷款时，委托 方总拿这个限价来要求我们必须做到最低限价以上（新出让的工业用地在出让时我们是尽量做到最低限 价的，而且当地国土局也要求如此） ，但实际上一些偏远地区的地价根本与最低限价差远了，就是一种有 价无市的状态，如果到时偿还不了贷款，委估的那些宗地通过拍卖是与最低限价相距甚远的，这无形中 增加了机构的风险，你们是如何处理这个问题的？ 我个人认为，应该向委托方、提供贷款方说清楚情况，告诉他们有价无市和限价的规定，有必要在估价 报告中作说明。 办公用地属于综合用地范畴吗？应该这么评估啊？ 有综合基准地价，没有修正系数，评估时可参照住宅修正系数评估吗？ 如该城市没有综合基准地价,只有商业,住宅和工业,那办公用地如何操作法? 仍要看当地基准地价文件规定，有些城市的基准地价文件会规定对办公用地如何进行评估，比如我曾 见过某地规定对办公用地套用住宅基准地价，又某地则是套用住宅基准地价的某一个倍数，另一地则是 套用商业基准地价的一个比例。如果没有相关规定，则需要向当地的国土资源局相关部门进行咨询，要 求明确。 首先我想问下楼主，本次评估是否报国土资源部审查备案？ 如果报国土资源部审查备案，其办公用地分两种情况，土地证证载用途为办公，根据土地分类标准（新 国标） ，其设定用途为其他商业用地，如果土地证证载用途不是办公而仅为工厂内的办公楼用地，一定是 位于工厂内的办公楼，并且是自用的，则可以按照工业用地进行评估，因为其办公是为工业生产服务的， 是工业用地的辅助。楼主如果是报国土资源部审查备案的报告务必如此处理，否则在地籍司和利用司审 查均不会通过。 至于如何评估则需要根据当地的具体情况，如果该地基准地价文件中规定了办公用地按照综合或住宅评 估并有相应的体系则可按照基准地价规定进行评估。如果当地基准地价没有明确的规定，可以对待估宗 地周边进行调查，如果位于市区的商业区内则可以参照商业进行评估，如果位于住宅区，则可以参照住 宅进行评估，当然参照评估都要要做年期修正和用途修正。参照用途设定后，对于使用什么方法就简单 了。 以上做法已经获得国土部的认可，希望楼主试用。 小弟认为，应该到规划部门咨询，该宗地在城市规划中为什么用地，根据规划部门提供意见进行评估。 如规划部门没有具体的意见，同意按其它商服用地进行评估。 变现能力分析 请问谁有关于土地方面的变现能力分析? 本人不甚感激em02 2 在评估清算价值时，评估思路一般为：首先假设评估对象可以实现其在用价值，采用市场法、成本法、 收益法等评估方法得出委评资产在在用条件下的评估值；其次，对委评资产以变现为目的的变卖条件和 权利状况进行分析，找出其与公平市场交易条件的差异，并进行量化，从而测算和评定委评资产的快速 变现系数；最后，由在用条件下的评估值和快速变现系数计算得出委评资产的清算和强制变现价值。 对快速变现系数的测算和评定一般采用以下两种方法。 一、定性考虑 1、有限市场因素：指地方经济的繁荣程度以及同类资产的市场需求程度，一般取值范围在 3%5%左右； 2、处置时间因素：指加速变现对交易时间的特殊要求，或处置时间与一般交易时间的差异，一般取值在 3%左右； 3、处置费用因素：指资产处置前可能发生的资产维护、存放保管以及补办手续方面的各项费用开支等， 有发生费用时可考虑；拍卖佣金率一般取 5%，则可计算变现影响因素为 1/（1+5%）=0.95，即取值 5%； 4、使用状态因素：指资产的使用功能与市场同类资产的比较，若在评估市场价值时已经考虑，则不再考 虑变现率； 5、资产质量因素：指待估资产与市场同类资产的品质比较，若在评估市场价值时已经考虑，则不再考虑 变现率； 6、处置方式因素：指批量处置相对于拆零处置的差异，有明显差异时考虑； 7、买方心理因素：指买方对处置资产的预期价格，一般取值范围在 5%8%左右； 8、其他不可预见因素：一般取值范围在 2%左右； 补交出让金的问题，至今一头雾水，谁能给俺来个详细解答呀！ 补交出让金的问题，至今一头雾水，谁能给俺来个详细解答呀！ 补交出让金的概念是划拨用地变为出让用地 补交的出让金=出让土地价格-划拨土地价格 出让土地价格可以用基准地价、成本法等评估 划拨用地价格可以用成本法、收益法，收益法评估中注意的是总收益中有一部分要上缴国家 土地出让金。土地出让金系宗地出让时，按照重庆市人民政府公布的土地级别用途出让金标准及其相关 规定测算的金额。 土地出让纯收益。土地出让纯收益系宗地按有关法律法规规定依法出让后，土地成交价格（含成本）中 扣除依法确定的成本后的余额。即土地出让纯收益包括测算的出让金与土地成交后的增值额之和。 请问土地评估中不同方法之间最大评估值差距为 20 请问土地评估中不同方法之间最大评估值差距为 20？25？30？ 根据我们的经验是在 20以内才能进行平均，如果差距太大，应该采用权重法，并且说明理由 一般在 10%以内采用算术平均，超过的话应说明理由，采用加权平均 不同目的下评估问题请教各位 我单位评估中遇道一个房产在纳税评估为 150 万，一个月后又做抵押评估，评估值要求 100 万，可行吗？ 太夸张了吧，房地产变动就算再大，也不能一个月有如此激烈的变动吧，除非遇到战争、地震等。楼 主应该注意的是，评估时是否基本遵循了估价规范和法规（要想完全遵循，估计是免为其难的） ，评估结 果是否符合市场行情，如果后一次的评估价格是符合市场客观行情的话，那么楼主上一次的评估就有问 题。时间仅仅相差一个月的两次评估，仅仅因为评估目的不同而有如此大的差距，个人是不敢苟同的。 俺认为： 这个案例中体现了 2 个委托人，2 个评估人。从其关系来看： 1、如果 2 个评估人都是你们单位，那就省省吧。建议让另外一家机构挣这几千块吧! 2、如果你单位是新的评估人，那就该咋评咋评吧 3、委托人和评估人的关系不仅仅是 雇主和佣人的关系吧？ 你单位的评估结果不会是 20%的估价师意见+80%的委托人意见吧，如果是那就抓紧多揽点类似的活， 准备点风险储备金 或者抓紧列支 一笔保险费 上保险吧！ 3 请问各位大侠：采用成本逼近法评估住宅用地划拨土地使用权价格时，其土地成本为何不包括土地增值 收益 划拨土地产权归属国家，因此理论上说土地的增值可以完全由国家享有，另外，成本和增值是两个概 念，不存在谁包含谁的提法 实际操作中增值收益通常采用出让金标准，而划拨土地未交纳出让金，这和先评估出让土地再扣除出 让金是一样的道理 ，只是增值收益里还应有一部分属于土地使用者，具体含多少还是个争论的话题 土地出让金的内涵也就是土地所有权收益即土地出让金 所以划拨用地就不需要算增值收益 土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法 应用成本逼近法估价，要求按照规程的规定，进行数据的调查、归类和估算地价。 要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。有文件依据的，要指出文件的 名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关部门 证明，涉及当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原 因。 明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。 有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及 结果。 说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。 说明土地价格确定方法和结果。 1、 采用成本逼近法评估土地价格应注意以下几点： 弄清成本逼近法的运用范围 成本逼近法适用于土地市场不发育，土地成交实例不多无法利用方法评估地价的；适宜于新开发土 地或建筑物的估价；适宜于工业用地地价评估（注：城区或市区工业用地不能采用成本逼近法评估）对 商业、办公、住宅等用地一般不能选择成本逼近法。 选择成本逼近法的计算公式 土地价格=土地取得费（包含相关税费）+土地开发费+利息+利润+土地增值收益 但在采用成本逼近法进行地价评估时，应注意： A 如土地增值收益=（土地取得费及有关税费+土地开发费+利息+利润）土地增值收益率 采用上述公式求得地价为无限年期土地价格，需进行年期修正。 B 如土地增值收益是以地方政府公布的出让金代替，应先对成本地价进行有限年期修正，然后与出让金相 加，得出有限年期地价。 在利用出让金代替上述增值收益计算地价时，一定要分析当地公布的出让金含义是否为单纯的政府收益， 如包含其它内容，应扣除或实在无法运用，可不取出让金，仍用土地增值收益率公式计算，要根据改变 以后的用途确定土地增值收益率。 2、 采用成本逼近法评估土地价格的步聚： 土地取得费 土地取得费，该项费用是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。主要 包括土地补偿费、劳动力安置费、青苗及地上物补偿费。 描述清楚待估宗地所处区域及宗地在征用前土地利用类型及本评估待估宗地所在区域 周围土地利用类型 是菜地、水田还是耕地或荒山等。 A 根据中华人民共和国土地管理法及土地所在地方人民政府关于印发国家建设征用土地补偿和安置 办法的通知及有关文件等，按标准测算，同时依据宗地所在区域的征地案例，分析综合确定。 B 如当地无土地补偿、安置补偿、青苗及地上物补偿的具体文件规定，可依据中华人民共和国土地管理 法或省、市级人民政府颁布的土地管理法实施条例（或办法） 等文件，调查待估宗地所处区域或相 似区域的征地案例（到当地土地管理部门征地处、征地科或统一征地办公室等部门）收集近期征地协议 等资料。一定要弄清征地协议中土地取得费中包含内容。并结合待估宗地所处区域及宗地周边土地或宗 4 地被征用前的土地利用类型；通过现场查看、调查，确定土地取得费。 有关税费 有关税费是指在征地时按照国家、地方政府有关文件规定必交的税费。在确定有关税费时，每项税费取 值都应有文件依据，要指出税费的名称及有关规定、标准（注：有些已取消的税费一定要以与基准日 最接近的公布文件为依据；有些不合理的税费在取值时要认真分析；有些交叉税费一定要注意不要 重复计算，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门注明，涉及到当地不同区域 的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因） 3、 确定土地开发费 土地开发费是指获得土地后，开发的费用，指设定开发程度条件下的土地开发费。 确定土地开发费方法 直接依据当地市、县人民政府印发的关于征收某城市市政公用设施配套费的通知， 结合评估设定的待估宗地的开发程度，确定开发费（前提是公布的配套费能够达到实际开发费标准） 。只 是在采用时要弄清公布的配套费的内容（只是大市政配套费，还是包含了公共设施配套费和小区开发 配套费；弄清配套费包含“几通一平” ；弄清配套费是按单位用地面积还是单位建筑面积征收） 。如 当地未公布市政配套费的征收文件或公布征收的配套费标准低于实际开发费的标准，则参考当地基准地 价测算时的土地开发费；同时到城建局、新建开发区、房地产开发公司、公用事业局等土地开发的相关 部门调查、分析、测算、设定开发程度条件下的开发费。 确定开发费时把握原则 A 确定待估宗地开发程度，目地规模、各地具体情况的开发期限，设定开发程度。设定开发程度不同，开 发期限可相同，可不相同，但开发费一定要有差别。如“五通一平”的开发周期为一年，而“二通一平 的开发周期可定为 9 个月、6 个月。 ” B 在确定开发费用时，设定开发程度均为“五通一平” ，但各通中如通路，一宗地临主干道（20-60 米） 、 水泥路或柏油路；而另一宗地临土地或砂石路（3-6 米） ；同样是“五通一平”开发费可取不一样，但一 定要描述清楚，说明原因。 4、 确定投资利息 利息率的选择 根据评估的目的和土地开发的资金来源情况，利息率可选择存款利息率或贷款利息率。 如拍卖底价、抵押评估或土地开发是投资者利用自有资金投入，可采用评估基准日中国人民银行公布的 与设定开发周期相应的利息率；如用于联营、入股等目的，或投资者贷款从事土地开发，可采用评估基 准日中国人民银行公布的与设定开发周期对应的固定资产贷款利率；还可参照具体项目或当地土地开发 投资贷款利息率。 投资利息的计算公式 根据确定土地开发费的方法，来选择投资利息的计算公式（注：单利计息） A 直接采用当地市、县人民政府公布的市政基础设施配套费，且公布的配套费能够达到实际开发费标准。 投资利息=（土地取得费及有关税费+市政基础设施配套费）开发周期利息率 B 当地市县人民政府公布的市政基础设施配套费未达到期实际开发费标准。 投资利息=（土地取得费及有关税费+市政基础设施配套费）开发周期利息率+（土地开发费-市政 基础设施配套费）0.5开发周期利息率 新增建设用地有偿使用费是中央向地方政府收取的平均土地纯收益，实际上属于土地收益在各级政府间 分配的一种方式，故在成本逼近法中不能计入土地取得费中。 可是现实中，多数国土部门向土地使用者征收该费用，应该属于乱收费！ 从 2007 年 1 月 1 日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高 1 倍，提高后 的新增建设用地土地有偿使用费征收标准详见附件 1。 新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高后，仍实行中央与地方 30：70 分成体制。同时，为加强对土 地利用的调控，从 2007 年 1 月 1 日起，调整地方分成的新增建设用地土地有偿使用费管理方式。地方分 成的 70%部分，一律全额缴入省级（含省、自治区、直辖市、计划单列市，下同）国库。 5 新增建设用地土地有偿使用费由国土资源部和各省、自治区、直辖市国土资源管理部门在办理用地审批 手续时负责征收，由财政部门负责征收管理，由财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察 专员办事处（以下简称财政部驻各地财政监察专员办事处）以及省级财政部门共同负责监督解缴。 成本逼近法评估出让地与划拨地的各项构成 。 。 。划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-土地出让金 那么要计算划拨土地使用权价格就先要计算出让土地使用权价格。 而出让金是按照出让价格的比例算的 。 。 。科学 重点是成本逼近法评估，能不能直接评估划拨地价，而不通过先评估出让后扣出让金。 请查一下划拨地的定义，土地使用者可以交征地拆迁费用，也可以一分钱不交白拿土地。另外成本逼近 法应该也是按周边地区的客观成本，是否能与划拨地匹配。 说的很对，就是先计算出出让条件下的土地价格，然后去出土地出让金就是，土地出让金说白了有时候 就是土官局说了算，肯定要高于 40%的，低了有时候还不可以。 最好的问法应该是:成本逼近法在当前为什么多适应于工业用地评估?原因,市场不完善或市场化程度不足 导致,存在有价无市、有价弱市的现象，也就是说在公开市场上的没有交易或少有交易。随着市场的发展， 这一问题还是有改善甚至得到解决的可能。 赞同 2 楼朋友的说法。怎么说呢，俗气点说，成本法因为使用的门槛或者说限制少，有一点狗皮膏药的 意思，什么地方都可以贴。而市场比较法或收益法则相对来说使用限制多，要求市场发育较完善、交易 或出租实例充分的条件下才可以使用，是比较“高级” （一笑）的方法。 工业房地产由于常常所处位置较为偏僻，市场发育不成熟，难以找到足够的交易或出租实例，而各地位 于*开发区的工业房地产，交易倒也不少，但常常是地方政府为了招商需要，会附以各种优惠条件，或 者限制条件（比如高新技术园区的入园企业，要求符合高新企业标准，想转让的话要也只能转给高新企 业等等。或者有投资额限制等等） ，其价格往往不符合市场行情，也不可用。最后只好用成本法来评估了。 1、不是成本逼近法选择了 工业用地，而是后者选择了前者，理由见 3。 2、宗地 估价的四种方法（ 收益、比较、成本、剩余） ，不外乎帮助一位估价师从待估标的之 收益、 市场、成本三个方面给出判断，即该标的之收益价值、市场价值、成本价值如何。剩余法（日本称作 “原价法” ）俺也理解为是倒算购买者愿支付成本。 3、为什么工业用地选择了成本逼近法呢？ 从工业用地的收益、市场角度很难找到有效而令人信服的答案。因此只能采用取得费用 加 加 加 的方式了。因地价主要取决于其效用而非成本，所以 就选择了 没有办法的办法，来“逼近”了。 评估是为了估算土地的客观市场价格，成本逼近法的构成部分包括：土地取得费、相关税费、土地开发 费、投资利息、投资利润、土地增值收益。而我国目前的土地征用制度使得土地取得费并非是在市场交 易状况下发生的费用，即征地补偿不是由征地方与被征地方在公平谈判的基础上得到的市场价格，因此 成本逼近法中的最初的土地取得费就偏离了市场价格的本质，因此用成本逼近法计算取得到的土地价格 并非是一种完整意义上的土地市场价格。 这是本人的一点点怀疑，不知道想法对不对，请各位大虾指正。 “目前的土地征用制度使得土地取得费并非是在市场交易状况下发生的费用，即征地补偿不是由征地方 与被征地方在公平谈判的基础上得到的市场价格，因此成本逼近法中的最初的土地取得费就偏离了市场 价格的本质“,你对市场的概念理解不深入,纯粹的市场是没有的(可参见经济相关书籍),土地市场也分一 级市场和二级市场.在没有公平的市场条件下,不公平的市场也是市场.你可以定义一个前辍,不公平或垄 断等等. 成本逼近法有问题的地方是投资利息、投资利润他们的定义不明.有重复计算的可能.利息可以理解为无 风险的收益.利润应该理解为土地投资风险收益.但公式里收投资利润的的内函是不明确的. 成本逼近法中的利息个人认为不应该是无风险的收益，而是一种机会成本，即在投资期内将资本投入土 地或存入银行都应该获得的收益，而利润是一种经济剩余，包括将资本投入到土地上的机会成本（这种 6 机会成本是相对于投入其他投资而言） ，同时还包括对投资者的管理才能的支付、对投资于土地的风险补 偿。 土地是存在一级、二级市场，但是土地征用并不是一种市场行为，无论是垄断市场还是竞争市场，产品 的购买者和生产者都会有自己的决策与选择，而征地的过程中被征地方是被动的，没有选择的，征地更 多的是一种行政行为而不是市场行为。而一级土地市场（出让市场吧）用地方有自己的选择，政府也有 自己的判断，尽管属于垄断，但是双方的决定是基于自愿的基础之上，而不是行政强制；二级市场（转 让市场吧） ，这个市场上的竞争相对要更充分一些。 关于成本逼近法,最近遇上了难题,根据以往计算和教科书的计算内容与实际征地到拿土地证费用内容相 差很多,比如规划部门和建设部门的收费. 现实征地一般是用地者从开始与村接触到拿地, 全部自己跑,交各项费用. 现在我想知道所谓的利息、利润、增值收益等和各项费用是如何对应的，我越来越迷惑了 请各位前辈高手解惑 成本逼近法确实存在很多问题，比如说同一个区域的两块土地，用成本逼近法测算肯定价值相当，但是 如果一个是工业用地，一个是住宅或商业用地的话，那市场价值肯定是天壤之别。成本法根本就不能体 现土地的使用状况导致的差异。 成本法确实很不合理，完全不能体现不同用途土地的价值差异。比如相邻两块土地，成本法测算肯定价 值相同，但如果一个是工业，一个是商业或住宅，市场价值肯定是天壤之别。 1,我目前采用的成本法主要有 2 种思路(主思路还是 1 楼那样的 )第一种就是规程上的.第二种与第一种 不同的是土地取得费用不按产值计算,按市场调查从农民手上取得时付的钱. 2,增值收益见规程 5.3.8,和出让金不一样.如果是改变用途,这个指的是补交的出让金. 3,土地用途影响土地价格,这是从收益角度说的.还有种角度就是楼上说的同地同价的思想.我国土地估价 发展才十几年,很多方面还在探索中.这个问题也同时在探索中,有待以后大家的探索了. 从定义的本质讲，成本法中的土地取得费也是一种市场价格，只不过它是通过土地所产出的农产品价值 反映出来的农地市场价格，而不是建设用地的价格，这是其一。 其二，教材、规程上所说的增值收益指的是土地用途改变后应收归政府土地所有者的收益，按理解，随 着建设用地土地用途的不同，这种增值收益是不一样的，一般来讲工业用途最低，住宅较高，商业最高。 因此，我们还不能够下结论说成本法不合理，只是说对其中的一些价格组成元素目前还无法准确评判而 已（先天缺陷！） ，举个例子：如果能够掌握农业用地变更为住宅建设用地的价格增殖幅度，比如说 50% 的增值率，那成本法一样可以估出市场价。 其三，需要重点提到的是：正常的成本一般来讲是可以转换为价格的，但是违背市场常规状态所支出的 超额成本是不能形成价格的，而且只能形成一种资源浪费，反映到投资上就是亏本，也举一个例子：某 个区域的成本价格是 10 万元/亩，住宅建设用地的市场价格是 30 万元/亩，如果说某人在使土地具备开 发条件所付出的成本达到 40 万元/亩，那超过 30 万的差价和风险只能由他自己承担，而不能够说他所有 的地块价格能达到 40 万。实际上，这也是房价、地价谁决定谁争论问题的理解关键点。 首先，不同用途的土地按成本法估算不可能一致，体现在配套费及新增建设用地有偿使用费上的 区别； 其次是利润率的区别；最后土地增值收益应该说也不一样； 还有，成本逼近法一般用于新开发土地的估价，特别用于土地市场不发育，土地交易案例不多，无法利 用市场比较法等方法进行估价时采用。同时、对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、 公益设施等特殊性的土地估价也比较适用。 请教：成本法相关费用需不需要加新增建设用地有偿使用费 请教：成本法相关费用需不需要加新增建设用地有偿使用费？ 不要!新增建设用地有偿使用费是下级政府与上级政府之间发生的一种费用,它来源于征地者上交的征 地成本,如果成本法加上新增建设用地有偿使用费,那算出的地价结果有重复计算的问题. 评估是垃圾行业,劝你改行! 同意楼上的第一个观点，对第二个观点不敢苟同，评估行业应当时朝阳产业，只是现在有点乱，如果 现在的年轻人改行可能以后会后悔，年纪大的另当别论，应为等评估行业走向规范时，他们也该退休了 7 期待评估行业越走越好。 另有一问题呈上，本地评估在涉及新增建设用地有偿使用费时，添加到了土地增值收益中，不知是否合 适？ 新增建设用地土地有偿使用费(以下简称土地有偿使用费)是指国务院或省级人民政府在批准农用地转 用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。 应该不合适吧？ 成本法中的土地增值收益率怎样确定 成本法中土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)X 土地增值收益率, 在这里的增值收益率怎样确定呢?请高手指点! 成本法中的土地增值收益率怎样确定 成本法中土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)X 土地增值收益率, 在这里的增值收益率怎样确定呢?请高手指点! 回复 7 楼：划拨地补缴出让金变为 出让地，我们当地的国土局是按出让地价的 40%补缴出让金的。补 缴的这些费用以前叫出让金，现在叫政府收益，政府收益（以前叫出让金）中含有政府以前对基础设施 （如通路、通电、上水、下水、通讯、通暖、通气等）投入的回收，另一部分才是政府的纯收益（也就 是成本法中的增值收益） ，所以增值收益是政府收益（以前叫出让金）的一部分。 成本法中新增建设用地使用费的问题！ 跪求各位大侠，请问在使用成本法时，在相关税费中是否应当包括新增建设用地使用费，如果包括是否 与土地增值收益冲突。谢谢大家，小弟初来乍到，请各位多多关照！ 在计算土地取得费用时不能再包括新增建设土地使用费，其实它是增值收益的一部分。 储备土地抵押评估之方法 现在土地储备机构越来越多，基本都是各地政府建立的一个融资平台，动不动就去办理一些储备土地证， 然后用这些证拟向银行进行抵押贷款评估。 请教一下各位，储备土地抵押评估应注哪些问题？估价中方法选择及结果价值构成（地价定义）如何确 定？ 与平常的抵押评估一样吧,如果以划拔状态存在,就要扣减出让金, 政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程 序参照划拨土地使用权抵押程序执行。 土地储备管理办法二十五条明确规定：政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除 应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。 各省都会有关收储后的规定，按文件规定作就行了，格式和平时一样。一家之言，仅供参考。 谢谢，各位！ 只是储备地评估的具体操作不太好办，首先规划资料收集，地块规划用途、容积率等的设定都比较具体。 当地政府的出让收益确定也是我们必须关注的。 我个人认为：储备机构作为一个土地储备、整治开发的单位，其享有的只是土地 经过开发整治后产生的 增值收益不是完全享有土地使用权，其抵押价值评估如果完全按划拨地评估，有悖土地储备管理办法， 所以在评估过程中大家一定要多多关注应扣除的项目。 个人意见，不妥之处，请各位指正！ 目前整体经济状况不好，房地产市场不景气，相应的评估业务大幅萎缩，我的一个朋友却被人邀请筹划 开设一家评估公司，在目前的状况下搞评估可以吗？我对此持怀疑态度，去也知道怎么跟他讲。请大家 讨论一下，给我的这个朋友出出主意！谢谢各位！ 大浪淘沙，你看到的是风险，别人看到的可能就是机会 机会是走出来的，不是等出来。 介入房地产估价行业，有这么多种。 第一种是含着金钥匙出生的，有着天生的渠道资源优势，进估价行业是为了满足社会对估价的供不应求。 脱钩改制的老机构就是这类。 8 第二种，白手起家的，看着这个行业供不应求，从房地产估价机构出来，组建属于自己及有兴趣盟友的 评估公司。这些机构一般都是顺势起家，关系与资源都是在公司发展中累计与建立的。也有逆势而为， 认为通过个人能力能开创一片天地，不过从估价行业发展 10 多年来，都是处于顺势。 第三种，带着渠道资源来淘金的，也就是创办人有着丰富的社会资源，并非一定是房地产估价师，但关 系广，朋友多，建评估公司是为了对得起自己的渠道资源优势，不能让关系资源闲置，让关系资源转化 为生产力。 企业要在一个行业发展壮大、强大，成就品牌，关键要在行动中构筑“核心竞争力” 。 首先还得感谢你的朋友愿意介入房地产估价行业，房地产估价行业的发展需要不断的加入。 道路类型该怎样区分？ 在土地估价中，用基准地价评估和土地定级过程中，都会涉及到道路类型，主次干道分为混合型、交通 型、生活型三种，在实际操作中该怎样区分一条道路是属于什么类型？有什么判断的标准吗？ 道路类型的划分有国家技术规范，具体规定可以在网上搜索，没记错的话应该是道路设计规范等规划 国标 地价修正法结果大于该等级土地基准地价上限可以吗？ 地价修正法结果大于该等级土地基准地价上限可以吗？同样也可能出现相反的情况，这样是否正常？ 如果加上容积率修正，地价修正法结果大于该等级土地基准地价上限也不稀奇 区域因素及个别因素修正结果不能超过限制，但如果加上年限修正、容积率修正超过就很正常。 求教在线等，谢谢了 现在接了一宗土地交易转让业务，情况是：整块土地 20000 平方米分割转让其中十亩地，地上有建筑物， 建筑物转让手续已办理。 由于委托方提供了 1、土地总证（20000 平方米）2、土地分割测绘图纸（图中地块标注面积 6200 平方米、 代征道路 466 平方米、高压走廊 1100 平方米） ，现委托方只知道是转让十亩地， 问评估地块面积是分割测绘图中地块标注面积 6200 平方米？还是要加上代征道路 466 平方米？ 谢谢，在线等 6200 同意楼上！代征面积只是转让的条件，不属转让范围，故不参与评估！ 地上物状况影响土地价格吗？ 若评估宗地土地使用权价格，一种情况地上物为在建工程，另一种情况地上建筑物已建好投入使用。那 么，分别在上述两种情况下评估出的同一宗地的土地使用权价格一样吗？ 是否在建对地价的影响不大，主要看规划的建设规模，也就是容积率，当然，还要考虑用途 这是一个非常有意思的问题！ 按我个人的理解，楼主就说的是否是这样：在建设条件、土地区位等条件相近的情况下，待建、已建成 使用的两宗地在土地价格上是否存在差别？ 大家看看，如果问题是这样，我们该如何考虑 地上物肯定要影响地价的。 在房地产估价中有“最佳用途、最佳规模、最佳集约度”之说，如果土地利用不合理，地价要受影响的。 房影响地，地亦影响房。 我说的是：有地上物的土地与无地上物的土地之间的评估值比较。 个人意见，仅供参考。 当然有区别，最简单的地说来，如果地上附着物是需要拆迁的，拆迁补偿费已经无需另外支付了。但 是不管你对破房子拆迁是收入还是损失或者相抵，最起码上面的三种情况均有可能，则存在高于、低于 或者等于三种情况。 。 我觉得有地役权的土地本身利用强度就受影响，评估时自然就体现出价格有减价趋势，但不用刻意去为 是否有地役权作修正。当然如果要为该地役权付出可确定的代价出外，比如有共用通行权时，需付钱租 9 用道路，这笔费用可以在测算时从土地价格中扣除。 至于高压走廊，一般以高压线中心算起两侧 15 米都是代征地，不会通过宗地，都是邻宗地的，一般可不 作专门考虑。 目前我国的不动产估价的技术体系还很不完善，相配套的法规和技术规范也不完备，所以对楼主的问题 不可能有一个合理的结果。 1、我国的土地制度对土地的价值定义仅仅是一个二维空间的定义，即面积和使用年限。 如：“ xxxxxx 委托评估的 1 宗商服用地，土地总面积 1051.88 平方米，在 2002 年 4 月 8 日，评估设定 用途为商服用地，评估设定土地使用年限为 40 年，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通” （即通 路、供电、供水、排水、通讯）及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格。 ” 从这一表述可以看出价值的限定是委估标的的面积（包括开发程度、用途等）和使用年限的限定，然而 土地的价值应该是三维的，即平面、空间和时间上的限定，在美国一些州购买土地是包括地下的收藏、 地上空间多少米，并对此有很对相关的技术规范，这样才能测算出地上空间受限时土地的价值。 所以在我国现有的技术规范来评估此类标的，是无法通过定量的测算，如果要考虑，只能通过城市规划 对此类地块的限高结合估价师的经验来作定性的修正。 2、诸如此类的情况还有很多。 譬如：A、地铁上的地块价值的修正，大家都知道地铁的修建绝对影响地上建筑物，结果、高度等都会受 到限制，这样自然也就影响到土地的价值。 B、地下商场的土地价值。 C、大桥和过海（河）隧道的土地价值。 因此楼主的问题在现行的政策法规和技术规范下是无法得到解决的，当然这些问题的出现，必然会推进 土地政策和估价技术体系的进一步完善！ 9 楼的朋友说的也不一定。地役权评估在土地估价规程中有具体描述包括： 1、设有地役权的土地评估，与其他设有他项权利的评估一样，应作减价修正，与 5 楼的朋友说法一致。 2、地役价格评估，一般在地役权设定、转让、回收、征收及调整地役权租金时，需要地役价格评估。其 方法可采用市场比较法和收益还原法，其中用收益还原法中土地还原利率要比出让土地使用权还原利率 高 1 个白分点。 另外，楼主所说的高压走廊不在地役权的定义范围内，应作为代征地。 请教各位大侠：电厂用地的有关评估 请教：火电厂的灰场用地、水库库区、水电站、沟渠、提灌站、水井用地、开发程度一般如何表述，设 定开发程度如何确定？ 我曾经做过几个电厂的上市评估，对于这些用地的开发程度设定是根据其实际开发程度的，比如灰场， 其开发程度应当为宗地红线外几通，红线内场地平整，可能你觉得奇怪，怎么会是平整呢？其实在土地 评估中平整与否是根据评估基准日土地用途的，比如城市中的土地上有建筑物，如果评估目前的价格则 土地平整，如果评估其规划价格，准备进行拆迁，相对于未来的利用来说它就是不平整。灰场用地是平 整的，不能因为煤灰堆成了山就不平整了，除非它对在山上，土地自身就不平整。至于几通则看现状， 一般灰场所在的位置会同路、电，可能部分会通水（消防用水或输送废物用的输送水） ，其余的土地类似 这样，注意水井，其宗地外应当不通水的，这属于自供水。 对有关收益法若干“理论观点”的评析（下） 兼致评估行业主管部门及协会的建议 雷仲篪 （续上文） 二、对观点二：“收益不应扣除折旧与所得税”的评析 对资产或企业收益的计算，是否应扣除折旧与所得税，评估行业存有争议。有的评估标准及某些书籍文 献赞成“观点二” 。其理由大体上是：“折旧没有形成现金流出量，实际上是通过销售与租赁收入回收的 原始投资，不仅不是费用支出，相反是收益，因此不应扣除” 、 “所得税是资产或企业创造的新价值即 国民收入（属 m 范畴） ，当然应计入收益中，所得税的交纳虽然形成现金流出量，但应以税前利润为收益。 10 ”笔者以为“观点二”在理论上是不能成立的，而且给评估实践带来混乱，让评估人员在具体操作中无 所适从。 （一）从会计学和投资项目经济评估学的角度审视， “观点二”混淆了直接资本化法计算年收益与报酬资 本化法计算未来各年净现金流量的两种根本不同的即静态法与动态法。 其一，静态法。它是直接资本化法中计算年收益（a）的一种方法，属资产评估学范畴。因为静态法是由 会计学核算企业损益的一套理论与操作引申出来的一种计算收益的方法，所以一般取值于资产或企业已 有的财务报表尤其是损益表及成本核算资料，并且它以一个会计年度为计算单位，遵循会计学中的权责 发生制、区分收益性支出与资本性支出和历史成本即静态成本原则。由此，固定资产与递延资产等支出 不准作收益性支出，而只准作资本性支出。资本性支出按财务制度规定的期限逐期提支折旧与摊销，而 不能于购建时一次性摊销。历史成本即静态成本原则是指核算过程中保持历史上入账价值始终不变（国 家法规政策允许或批准者例外） ，即不反映物价变动与货币贬值及货币的时间价值。用静态法计算收益， 按评估基准日即估价时点原则的要求应以估价时点当年的一个年度为单位，由年总收入中减去各种收益 性支出，但不准把固定资产投资如购买土地使用权、建造厂房及购置与安装机器设备等资本性支出在一 个年度内一次性摊销，而只准按规定分期（年、月）分批摊销。固定资产与流动资产最大的区别就在于 它不像流动资产（如原材料、能源等）那样，其使用价值与价值一次性转移到产品中去（即生产性耗费） ， 而只能在整个寿命期内逐渐磨损分期转移到产品中去。资本性支出的分期摊销如固定资产折旧的性质相 当于：（1）不购建而租用固定资产时，如租赁土地、厂房及设备每年所需支付的租金，属生产成本费用 范畴；（2）储蓄存款中提取的本金。提取利息需扣交个人所得税，因利息是收益。提取本金不需扣交个 人所得税，因本金不是收益。提摊折旧时虽未付出现金，但它只是从销售或租金收入中回收的原始投资 （本金）并非收益（利息） 。按“观点二” ，假如某项资产或项目，原始投资 1 个亿，经营收入正好与经 营支出相抵销，所剩正好只是各年提摊折旧之和即原始投资 1 个亿。试问，此时，收益值应是 1 个亿， 还是零？按“观点二” ， “折旧是收益” ，收益应是 1 个亿！那么，本金 1 个亿在哪儿？正如美国评估专家 理查德M贝兹在他的不动产评估基础（第五版） 一书中指出的那样：“应计折旧估算值在估价的 销售比较法和收益法中很重要，在用净收益除以销售价格前，我们首先应该从净收益中减去建设项 目价值的年度退回金额（已投入资本的收回即年折旧费） 。当财产的价值随着年限逐渐损耗时，这一步骤 非常重要。 ”由此可见， “观点二”对“折旧”的经济含义在定性认识上是完全错误的。还应指出，静 态法所计算出来的还只是直接资本化中的年收益 a，只有除以相应对口的收益（资本化）率后才是估价时 点的市场价值。 其二，动态法。它是报酬资本化法即现金流量折现法或收益现值法中计算未来各年预测净现金流量的一 种方法，属投资项目经济评估学范畴。如上文所述，财务净现值即投资价值，它根本不是收益性资产的 估价时点市场收益与价值范畴里的东西。不能把“动、静”两法所求的值等同或混淆起来。动态法的取 值一般根据发展趋势及对未来变化作出某些假设与估计，从而预测出各年的现金的流入、流出与净流量。 它是以整个未来寿命期为计算单位的，遵循现金收付制、不区分收益性支出与资本性支出与动态成本原 则。因此，固定资产、递延资产等资本性支出都应于现金支付时一次性摊销，不再在其后几十年中分期 （年、月）重复提支折旧与摊销。这里，并没有改变折旧摊销的性质，只是改变了摊销的时点。它仍然 是成本费用与本金的回收，根本不是收益（如利息） 。还应指出，动态法所计算出来的还只是未来各年预 测的净现金流量，只有折算成现值求和后才是财务净现值即投资价值。 由此可知：静态法分期提摊折旧与动态法一次性摊销都是正确的。要求静态法中的收益不扣除年折旧， 实质上相当于要求动态法中不一次性列支原始投资。因此，静态法必须扣除年折旧，不可漏扣；动态法 每年收益不应再扣除年折旧，不可重扣。 这里的结论应是：“观点二”在会计学与投资项目经济评估学上所犯的错误是：混淆了直接资本化法中 计算年收益和报酬资本化法中计算未来各年净现金流量的两种根本不同的即静态法与动态法。 （二）从评估目的的角度审视， “观点二”混淆了收益界限不同的两类即微观效益与宏观效益。 计算投资项目或拟购资产的收益，首先应明确其评估目的。从评估目的所涉及的收益界限不同，它可分 为两类： 其一，微观效益。它指以求取项目对投资者个人或企业的收益为评估目的。这种收益是从微观效益出发 11 的，因而不应含所得税。尽管所得税是盈利中的一部分，性质属新创造价值，但它是国家的法定财政收 入，而不是资产主体即投资者的收益，对于主体而言它只是一种付出与义务，因此应从盈利中扣除，即 应以税后利润为收益。 其二，宏观效益。它指以求取项目对国家和全社会的收益为评估目的。这种收益是从宏观效益出发的， 因而应含所得税。其原因是所得税对国家与全社会而言，确实是收益而不是付出。甚至可以说，对于国 家和全社会而言，项目未来全部产出价值中，除了转移价值即物化劳动 C 外，其余价值含必要劳动 V 即 人工工资报酬和剩余劳动 M 即资金利息（金融资本利润） 、所得税与净利润（产业资本利利润）都是收益， 都属宏观效益范畴。所以，从宏观角度出发，常常是以付息与纳税前盈利为收益，若再考虑项目对扩大 就业的社会效益，则尚应加上项目的全部人工工资报酬与社保福利支出。 这里的结论是：“观点二”在对评估目的的理解上所犯的错误是：混淆了收益界限不同的两类即微 观效益与宏观效益。 （未完待续） 房地产总价问题 假设开发法,计算土地价值的时候 规划给出容积率,知道总建筑面积, 但不清楚可售建筑面积 能否用总建筑面积计算总价值 各位同行是怎么计算的? 总规划设计文件应该能看出不可出售的公建面积 不能用总建筑面积计算开发完成后的不动产总价，因为 不可售面积一般包括人防面积和非盈利性的公 共设施（物业办公场所、变电所、热力站、自行车棚、公共厕所等） ，这些都是为可售面积服务的，它们 的价值其实已经包含在了可售面积中，所以我认为应该用可销售面积来计算开发完成后的不动产总价。 另外问一下：政府拟挂牌出让一宗商住用地，用假设开发法计算该宗地的出让底价，计算开发完成后 的不动产总价要用到可售面积，这个可售面积从哪里找？ 是呀,就是这个问题 一般规划条件就给个容积率,计算不出可售面积 我们一般就根据容积率算总面积 挂牌时规划条件是有的 一住宅小区楼房原为划拨用地，其中 60 套房已房改售房,现要对剩下的 20 套房分摊的 300 平方米土地进 行出让评估,本人觉得这 300 平方米土地其实是不单独存在的,其价值只能在整体中体现,也就是只能先求 出整块宗地的价值,再从中分摊,但是该怎样分摊?可以直接按面积或建筑面积吗?具体采用什么方法好?希 望各位估价师朋友谈谈经验,学习学习 补缴土地出让金的问题，地方上有规定的呀，经济适用房上市，首先将土地划拨改出让，后房产过户。 到土地局问问就好了 个人意见：以完整的宗地为单位，对整个地块进行评估 谢谢大家，改变土地用途补交出让金如何计算？ 楼主，你这工业地是你现在在用还是你拿下来是工业地，现在准备改变用途变商业地啊，要是你现在 在用的，已经有建筑物的土地，我们这里由土地储备中心进行地块征用，净地进行招标、拍卖、挂牌， 自己企业可以参与竞争。要是是还未利用的土地，两者差额部分补缴土地出让金，改变土地用途。 出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、 县国土资源管理部门签订国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订国有土地使用权出让合同 ， 调整国有土地使用权出让金，但国有土地使用权出让合同 、法律、法规、行政规定等明确应当收回土 地使用权重新公开出让的除外。原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订 的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。 调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确 定： 12 应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用 条件下剩余年期土地使用权市场价格 求助请问，港口码头用地的区位系数及垄断行业系数修正如何取值？ 还是一块港口码头用地，涉及到区位修正和垄断行业修正，可是，这两项修正系数如何取值？是否按估 价师的个人经验来判断，直接在结果里增长百分之几或如何处理？ 您在何种方法中用到了这两种修正？如果是基准地价系数修正法，那么在修正体系中一定要说明。对 于区位修正一般会在成本法中考虑，这里的区位是指待估宗地与城市中心的区位比较修正，当然如果待 估宗地周边根