市场调查与业态定位分析2

市场调查与业态定位分析 目 录 前 言 第一部分 招商项目市场调查与分析 一、对手商场情况调查 二、卖场商品基本结构调查 三、商圈内人口分布 四、商圈内物业周边企事业情况 第二部分 重点类比调查与分析 1、类比情况 2、调查综述 第三部分 商场定位 1、定位原规 2、定位分析 3、商场发展定位 第四部分 招商策略 第五部分 招商实施计划 第六部分 推广计划及费用预算 第七部分 规划思考 前 言 金堂县位于四川省成都市东北部，千里沱江之首，县城赵镇与重庆白沙镇、江油中坝镇、渠县三汇镇并称为全 川四大经济重镇。全县幅员面积1154平方公里，全县总人口86万人,城市人口11万人，人口出生率8.37、人口自 然增长率2.55、符合政策生育率89.52%。 思庆家金堂迎宾店距金堂金沙小学 0.75 公里，1、北边 2.5 公里处有桂湖摩尔超市，2、东边 2.5 公里处有新 桂花超市，3、距金堂县政府 1.3 公里，4、距金堂金沙公园 0.5 公里，5、距金堂金阳公园 0.6 公里。 北 桂湖摩尔 思庆家金堂迎宾店 新桂花超 市 东西 南 市调部门：营运部 调查时间：2011 年 12 月 5 日12 月 16 日 市调人数：6 人（3 组） 市调方式：实地调查 商圈范围：店直径 3 公里以内 （一） 、对手商场情况调查 调查范围： （1） 、专业市场 2 家，金堂汽车总站桂湖摩尔百货超市,金堂市中心,新桂花超桂花超市； 市调内容：主要调查对手所经营的商业定位；商圈内人口分布等。 （2）、商品定位、商场档次、装修风格、环境及形象、员工服务、商品陈列、灯光及音像效果、售后服务、营 销活动。 第一部分 招商项目市场调查与分析 一、对手商场情况调查 1、竞争对手桂湖摩尔百货超市 （1） 、桂湖摩尔建筑整体为独栋建筑，经营面积 3 层楼大约 2000 平方米/层，一层主要经营时尚百货，二楼超 市以经营百货家居用品以及洗化为主，三楼经营食品、鲜食为主。户外有大型广场，可以搞大型户外促销活动。商 场提供停车场，方便顾客停车 （2） 、开业时间为 2009 年 11 月，卖场装修效果以及材料使用比较简单大众化的卖场效果。目前卖场装修维护 较新。 （3） 、时尚百货女装以拉莎贝尔、艾格为主导品牌。女鞋和男鞋品牌性较差。男装专柜较少。皮具以鳄鱼为主 导品牌。化妆品主要是玉兰油为主。 （4） 、整个超市动线比较明确，主通道大约在 2.0-2.4 米之间，副通道大约在 1.8-2.0 之间，货架之间通道大 约在 1.5-1.7 之间。电梯各层中庭位置，均为步行梯。 （5） 、超市收银台一共 14 台（没有快速收银台） 。超市没有提供购物车，但在卖场靠柱边提供了购物栏和轮式 购物栏两种。 （6） 、主通道为四联花车，促销单品基本做到一个花车一个单品，食品整体陈列较好，百货家居较差，生鲜的 品质和量感做得比较好。 （7） 、购物气氛较浓（市调时商场正在做 2 周年庆） ，POP 使用规范和道具较为统一规范。 （8） 、员工有主动服务意识，能主动询问及与顾客交流和沟通。 （9） 、桂湖摩尔百货超市地处金堂汽车总站旁，交通比较便利，但所辐射的客流有限，他的商圈较偏，而流行 与时尚百货比新桂花超市略占优势。 2、竞争对手新桂花超市 （1） 、新桂花超市位于金堂的老城区，地理位较好。超市一共分两层，经营面积大约 2000 多平方米。一层经 营百货家居、洗化。二层经营食品和鲜食为主。电梯均为步梯。 （2） 、装修档次较低，维护较差，很多地方比较破烂。 （3） 、整个卖场动线不是很明确，特别是生鲜场地受建筑条件影响较大。 （4） 、收银台一共 8 台（集中式收银） ，没有购物车供顾客使用，只有购物篮提供给顾客使用。 （5） 、购物气氛较差，POP 的使用不太规范。 （6） 、购物消费的顾客停车位有限，电瓶车和自行车停放位可提供给顾客。 （7） 、员工劳动纪律较差，聚堆聊天的较多，员工没有主动服务意识。 （8） 、超市环境较一般，卖场环境卫生较差。 二、卖场商品基本结构调查 桂湖摩尔百货（超市） 新桂花超市 超市经营分类 经营分类 单体货架规格 （长、高、深） （） 组数 陈列道具 经营分类 单体货架规格 （长、高、深） （mm） 组数 陈列道具 熟食 热菜、凉菜、小吃 有 无 1500*1200*600 12 灯车 有 无 1200*1400*800 15 灯车 面包糕点 有 无 1500*1200*600 5 面包架 有 无 1000*1500*800 8 岛柜 猪、牛、羊肉 有 无 1800*1000*1000 3 岛柜 有 无 1200*900*1100 3 岛柜 禽类 有 无 1800*1000*1000 1 冰台 有 无 1000*800*1000 1 冰柜 肉类冻品 有 无 有 无 900*800*1000 4 冰柜 禽类冻品 有 无 1800*1000*1000 1 岛柜 有 无 1800*800*1000 1 冰柜 鲜肉 熏/腊味 有 无 1200*1600*500 货架 有 无 1200*1800*500 3 货架 淡水鱼类、河虾等 有 无 1000*1200*1200 3 玻璃缸 有 无 1000*1600*1000 3 水缸 海水鱼类、贝类等 有 无 有 无 冰鲜水产 有 无 有 无 冷冻水产 有 无 1500*800*800 2 冰柜 有 无 1800*800*800 1 冰柜 生 鲜 区 水产 海产干货 有 无 1000*1000*1000 1 竹盘 有 无 1000*800*1000 1 平台 蔬菜 有 无 1500*900*800 18 专用陈列架 有 无 1200*1200*900 16 专用架 调味菜 有 无 1800*900*800 2 专用成列架 有 无蔬果 水果 有 无 1500*900*800 13 专用陈列架 有 无 1200*1200*900 12 干货 五谷杂粮、干锅、蛋类 有 无 1200*800*800 7 木制柜 有 无 1200*800*1000 5 自制木柜 饮料 有 无 1200*1500*500 6 货架 有 无 1200*1500*500 10 货架 烟 有 无 1000*800*500 4 有 无 1000*800*500 2 专用柜烟酒饮料 酒 有 无 1200*1600*500 26 货架 有 无 1200*1500*500 16 货架 方便食品 有 无 1200*1600*500 10 货架 有 无 1200*1500*500 8 货架 粉丝/面条/土特产 有 无 1200*1600*500 5 货架 有 无 1200*1500*500 9 货架 调味类 有 无 1200*1600*500 10 货架 有 无 1200*1800*500 6 货架粮油调料 米面油类 有 无 1200*1600*500 9 货架 有 无 1200*1500*500 5 货架 冲调/保健类 有 无 1200*1600*500 35 货架 有 无 1200*1500*500 27 货架 饼干、糖果类 有 无 1200*1600*500 35 货架 有 无 1200*1500*500 21 货架 功能食品 有 无 有 无休闲食品 进口食品 有 无 有 无 酸奶 有 无 1200*1800*1100 6 货架 有 无 1200*1800*1100 3 立风柜 奶酪及黄油 有 无 有 无 低温肉制品及高温肠、肉 有 无 1200*1800*1100 2 货架 有 无 1200*1800*1100 2 立风柜 腌菜及其他冷藏食品 有 无 1200*1800*1100 2 货架 有 无 1200*1800*500 2 立风柜 冷冻速食 有 无 1800*800*800 5 货架 有 无 1800*800*800 2 冰柜 食 品 区 冷冻冷藏 冰淇淋及甜点 有 无 有 无 美发用品 有 无 1200*1200*500 6 货架 有 无 1200*1500*500 10 货架 女性饰品/美容用具 有 无 1200*1600*500 5 货架 有 无 1200*1600*500 5 货架 个人护理 有 无 1200*1200*500 3 货架 有 无 1200*1500*500 4 货架 护肤化妆用品 有 无 1200*1200*500 3 货架 有 无 1200*1500*500 3 货架 个人清洁用品 有 无 1200*1200*500 2 货架 有 无 1200*1500*500 3 货架 一次性卫生护理用品 有 无 1200*1200*500 1 货架 有 无 1500*1800*600 6 货架 成人护理 化妆品专柜 有 无 1800*2000*500 5 货架 有 无 1200*1500*500 9 货架 洗 化 区 儿童护理 儿童洗护用品 有 无 1200*1200*500 1 货架 有 无 1200*1500*500 2 货架 纸类用品 有 无 1200*1800*500 9 货架 有 无 1200*1600*500 8 货架 洗衣、清洁用品 有 无 1200*1200*500 6 货架 有 无 1200*1500*500 6 货架清洁用品 杀虫用品 有 无 1200*1200*500 1 货架 有 无 1200*1500*500 1 货架 大家电 彩电等 有 无 有 无 小家电 生活电器等 有 无 1200*1200*500 5 货架 有 无 1200*1500*500 4 货架 家 电 区 数码专柜 电脑、手机等 有 无 有 无 杯具、餐具/餐桌附件 有 无 1200*1200*500 4 货架 有 无 1200*1500*500 7 货架 一次性用品/野炊用品 有 无 1800*2000*500 2 货架 有 无 1200*1500*500 1 货架 厨房用具 有 无 1200*1200*500 7 货架 有 无 1200*1500*500 5 货架 家庭整理用具 有 无 1200*1800*500 1 货架 有 无 1200*1500*500 1 货架 清洁用具、卫浴用品 有 无 1200*1200*500 5 货架 有 无 1200*1500*500 5 货架 日用杂货 五金灯具 有 无 1200*1200*500 1 货架 有 无 1200*1500*500 1 货架 文具 文具、书籍 有 无 1200*1200*500 4 货架 有 无 体育休闲用品 有 无 1200*1200*500 2 货架 有 无 箱包类 有 无 1200*1200*500 堆头 有 无休闲用品 玩具 有 无 1800*2000*500 4 货架 有 无 自行车/配件 有 无 有 无 日 杂 文 体 区 汽车配件 汽车/摩托车用品 有 无 有 无 男、女、童装 有 无 有 无服装服饰 母婴用品 有 无 有 无 鞋用品 男女童鞋 有 无 有 无 纺织用品 有 无 货架 有 无 货架 针 纺 区 床上用品 有 无 专柜 有 无 专柜 三、商圈内人口分布 步行 1 公里以内小区人口数： 小区名称 栋数 规划住户 实际入住户数 人口数量 人口结构 到店公交线 绿洲国际（新楼盘） 25 2121 0 0 金海岸天府花园城 61 2340 1500 4700 中青为主 金港上品一期 18 850 850 2800 青年为主 金港上品二期（新楼盘） 9 1380 0 0 世宏锦舍（新楼盘） 4 250 0 0 森林阳光（新楼盘） 1 30 0 0 2、7 路转 5 路 金阳丽景 23 1100 500 1500 老年为主 金阳水景 72 1100 2590 7800 中青为主 合计 9171 5440 16800 0 2000 4000 6000 8000 10000 规 划 住 户 实 际 住 户 1公 里 住 户 规划住户：9171 实际住户：5440 入住率：60% 入住率：60% 一 公 里 人 口 结 构 比 青 年 为 主中 青 为 主 老 年 为 主 步行 1.5 公里小区人口以内： 小区名称 栋数 规划住户 实际入住户数 人口数量 人口结构 到店公交线 水城师苑 32 1300 910 2700 中老为主 6 路转 5 路 沱源小区 20 560 560 1970 中老为主 6 路转 5 路 嘉苑小区 10 400 350 1100 中青为主 2、7 路转 5 路 现代名城 5 540 510 1620 中老为主 2、7 路转 5 路 铁 19 局三处基地 8 450 450 1230 中老为主 5 路 滨江苑 6 230 210 610 中老为主 5 路 绿岛花园 8 120 100 180 中青为主 5 路 碧水苑 2 42 42 96 老年为主 5 路 县委宿舍 2 20 20 60 中老为主 5 路 弯弯街安置房 26 288 288 1008 中老为主 5 路 金阳丽都 19 750 700 2200 中青为主 2、7 路转 5 路 青年为主：2800 占比：17% 中青为主：12500 占比：74% 老年为主：1500 占比：9% 合 计：16800 占比：100% 17%9% 74% 电信宿舍 7 170 140 400 中青为主 2、7 路转 5 路 邮局宿舍 3 96 90 260 中老为主 2、7 路转 5 路 金航花园 4 160 130 380 中青为主 2、7 路转 5 路 雅典苑 4 150 120 340 中青为主 2、7 路转 5 路 广场苑 7 130 130 400 中青为主 2、7 路转 5 路 禾嘉名邸 11 380 260 750 中青为主 2、7 路转 5 路 合计 5786 5010 15304 46004800500052005400560058006000 规 划 住 户 实 际 住 户 1.5公 里 住 户 1.5公 里 人 口 结 构 比 中 老 为 主中 青 为 主 老 年 为 主 步行 2 公里小区人口以内： 规划住户：5786 实际住户：5010 入住率：81% 入住率：87% 中老为主：9458 占比：62% 中青为主：5750 占比：38% 老年为主：96 占比：1% 合计：15304 占比：100% 62%38% 1% 小区名称 栋 数 规划住户 实际入住户数 人口数量 人口结构 到店公交线 现代名都 5 365 320 1100 中青为主 2、7 路转 5 路 劳动局宿舍 4 48 48 120 中老为主 2、7 路转 5 路 现代雅苑 10 110 110 300 中青为主 5 路 中医院宿舍 2 28 28 80 中老为主 5 路 新城市花园 3 150 130 360 中老为主 2、7 路转 5 路 金园小区 2 72 72 210 中老为主 2、7 路转 5 路 水城西谷（新楼盘） 33 1500 0 0 滨江花园 7 130 130 360 中青为主 8 路转 5 路 人和嘉苑 5 94 90 280 青年为主 8 路转 5 路 金水苑 12 240 200 570 青年为主 8 路转 5 路 县地税局宿舍 7 90 90 250 中青为主 5 路 县财政局 2 24 24 70 中老为主 5 路 组织部宿舍 2 24 24 68 中老为主 5 路 临江苑 21 199 180 520 中青为主 5 路 现代生态水城 25 2500 1200 3400 中青为主 5 路 江岸在水一方 10 668 520 1700 青年为主 6 路转 5 路 沱源三期一 7 208 208 600 中老为主 6 路转 5 路 沱源三期二 9 130 130 400 中老为主 6 路转 5 路 现代花园 8 172 172 500 中老为主 2、7 路转 5 路 水城花园西区 6 162 162 460 中老为主 2、7 路转 5 路 水城花园东区 2 50 50 140 中老为主 2、7 路转 5 路 警官公寓 11 290 260 790 中青为主 2、7 路转 5 路 恒大御景半岛一期（新楼盘） 34 1600 0 0 恒大御景半岛一期（新楼盘） 21 1100 0 0 检查苑宿舍 2 36 36 110 老年为主 2、7 路转 5 路 金泉名都 8 284 245 730 老年为主 2、7 路转 5 路 合计 10274 4429 13118 0 5000 10000 15000 规 划 住 户 实 际 住 户 2公 里 住 户 2公 里 人 口 结 构 比 中 老 为 主中 青 为 主 老 年 为 主青 年 为 主 步行 3 公里小区人口以内： 小区名称 栋数 规划住户 实际入住户数 人口数量 人口结构 到店公交线 华泰创新家园 6 285 230 800 中老为主 2、7 路转 5 路 韩摊河湾小区 11 346 320 950 中老为主 6 路转 5 路 韩摊名苑 7 230 180 560 中老为主 6 路转 5 路 规划住户：10274 实际住户：4429 入住率：43% 入住率：43% 中老为主：3008 占比：23% 中青为主：6720 占比：51% 老年为主：840 占比：6% 青年为主：2550 占比：19% 合计：15304 占比：100% 23% 6% 51% 19% 水城花园东区 2 50 50 140 中老为主 2、7 路转 5 路 川西家园 16 730 620 1900 中老为主 2、7 路转 5 路 万方苑 3 59 59 180 中老为主 2、7 路转 5 路 水城翠岚小区 4 100 100 290 中老为主 2、7 路转 5 路 普利新居 7 260 200 610 中青为主 2、7 路转 5 路 金星苑 3 66 66 200 中青为主 6 路转 5 路 水韵金沙 40 1080 680 2020 青年为主 8 路转 5 路 金鹤苑 18 640 525 1800 老年为主 8 路转 5 路 金晖花园 10 324 278 810 老年为主 8 路转 5 路 十里小区 8 240 240 830 老年为主 8 路转 5 路 欧康花园 8 150 138 480 青年为主 8 路转 5 路 万人小区一期 16 560 560 1650 中老为主 5 路 合计 5120 4246 13220 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 规 划 住 户 实 际 住 户 3公 里 住 户 规划住户：5120 实际住户：4246 入住率：83% 入住率：83% 3公 里 人 口 结 构 比 中 老 为 主中 青 为 主 老 年 为 主青 年 为 主 四、商圈内物业周边企事业情况 到店 2 公里以内分布状况： 名 称 单位性质 所在街道名称 街道性质 方位 成都亲亲食品公司 私人企业 金堂大道 主干道 东面 金曲美服饰公司 私人企业 金堂大道 主干道 东面 美瑞科动力公司 私人企业 金堂大道 主干道 西面 建伟汽贸 私人企业 金堂大道 主干道 西面 三之骄多元幼儿园 幼 儿 园 金园街 普通街道 西面 安监局 行政机构 十里大道 主干道 北面 供电局 事业机构 十里大道 主干道 北面 建设局 行政机构 金中路 普通街道 北面 邮电局 事业机构 滨江路 主干道 北面 中国人寿 事业机构 滨江路 主干道 北面 法 院 政府机构 十里大道 主干道 北面 中老为主：6470 占比：49% 中青为主：810 占比：6% 老年为主：3440 占比：26% 青年为主：2500 占比：19% 合计：13220 占比：100% 49% 19% 26% 6% 绿岛会所 娱乐机构 十里大道 主干道 北面 烟草局 事业机构 十里大道 主干道 北面 电信局 事业机构 金中路 主干道 北面 苏宁电器 零售商业 十里大道 主干道 东面 桦林电器 零售商业 十里大道 主干道 东面 燃气公司 事业机构 庆云街 普通街道 东面 领域会所 娱乐机构 泰吉横街 普通街道 东面 清风集团 私人企业 金堂广场 主干道 北面 县政府 政府机构 金堂广场 主干道 北面 国土局 政府机构 金堂广场 主干道 北面 蒙牛集团 私人企业 金泉路 次干道 西面 四川起重 国有企业 金堂大道 次干道 西面 九龙服装工业园 生产园区 金风路 次干道 西面 金堂政务中心 政府机构 迎宾大道 主干道 西面 川王动物药业 私人企业 金堂大道 主干道 西面 沱源农贸市场 农贸市场 金堂大道 主干道 西面 嘉豪商务酒店 酒 店 滨江路 主干道 北面 电影院 影 城 三江路 主干道 西面 金海棠酒店 酒 店 滨江路 主干道 西面 腾龙通信 零售商业 钟楼街 普通街道 西面 到店 3 公里以内分布状况： 名 称 单位性质 所在街道名称 街道性质 方位 广电局 政府机构 三江路 普通街道 西面 计生局 政府机构 三江路 普通街道 西面 林业局 政府机构 橘园路 普通街道 西面 万能数码 商业零售 复兴街 普通街道 西面 金码头商业中心 商业零售 文化路 普通街道 西面 金沙湾商业中心 商业零售 文化路 普通街道 西面 赵针第二小学 学 校 新建路 主干道 北面 仁爱医院 私人医院 金沙街 普通街道 西面 工 商 局 政府机构 金广路 普通街道 西面 国 税 局 行政机构 金广路 普通街道 西面 交 通 局 行政机构 幸福横路 普通街道 西面 虹桥宾馆 宾 馆 幸福路 普通街道 西面 金堂县医院 医 院 新建路 主干道 西面 金堂实验中学 学 校 三江路 普通街道 西面 农 业 局 行政机构 文化街 普通街道 西面 娱乐一条街 娱 乐 万芳街 普通街道 西面 夜啤酒长廊 餐 饮 观潮路 普通街道 西面 体育中学 体 育 普利巷 普通街道 西面 第二部分 重点类比调查与分析 1、重点类比调查与分析 1、新桂花超市 （1） 、新桂花超市位于金堂的老城区，地理位较好。超市一共分两层，经营面积大约 2000 多平方米。一层经 营百货家居、洗化。二层经营食品和生鲜为主。电梯均为步梯。 （2） 、装修档次较低，维护较差，很多地方比较破烂。 （3） 、整个卖场动线不是很明确，特别是生鲜场地受建筑条件影响较大。 （4） 、收银台一共 8 台（集中式收银） ，没有购物车供顾客使用，只有购物篮提供给顾客使用。 （5） 、购物气氛较差，POP 的使用不太规范。 （6） 、购物消费的顾客停车位有限，电瓶车和自行车停放位可提供给顾客。 （7） 、员工劳动纪律较差，聚堆聊天的较多，员工没有主动服务意识。 （8） 、超市环境较一般，卖场环境卫生较差。 （9） 、综合类经营情况分析： 二层经营食品和鲜食为主。电梯均为步梯。 （1） 、从新桂花超市经营的规模来看，经营规模大概在 2000左右（在金堂的老城区，地理位较好）整体可以 看作是当地老城区人气较旺的地段。 经营项目 中老年服饰 青年人服饰 皮包皮具 运动健身器材 珠宝首饰 本地小吃 经营规模 30 30 10 6 15 4 楼 层 一 楼 一 楼 一 楼 一 楼 一 楼 一 楼 经营定位 一般百货 一般百货 一般百货 一般百货 一般百货 一般消费 经营方式 联营零售 联营零售 联营零售 联营零售 联营零售 联营零售 经营档次 低中档 低中档 低中档 低中档 低中档 低中档 有无空调 有 有 有 有 有 有 （2） 、经营主要以联营的方式经营，面积大小不等。 （3） 、经营方式以联营零售为主。 （4） 、一楼收银台外经营一般消费百货。 （5） 、一楼收银台内经营非食内商品。 （6） 、二楼超市以经营食品和生鲜为主。 （7） 、经营业态超市。 分析：从新桂花超市超市经营的种类来看，消费为一般消费人群，但是缺少很多有钱人消费的品项、但在生鲜 经营上与一般超市所经营的而不差上下。 2、桂湖摩尔百货超市 (1)桂湖摩尔百货超市经营面积 3 层楼大约 2000 平方米/层，一层主要经营时尚百货，二楼超市以经营百货家 居用品以及洗化为主，三楼经营食品、鲜食为主。户外有大型广场，可以搞大型户外促销活动。商场提供停车场， 方便顾客停车 (2)、开业时间为 2009 年 11 月，卖场装修效果以及材料使用比较简单大众化的卖场效果。目前卖场装修维护 较新。 (3)、时尚百货女装以拉莎贝尔、艾格为主导品牌。女鞋和男鞋品牌性较差。男装专柜较少。皮具以鳄鱼为主 导品牌，化妆品主要是玉兰油为主。 (4)、整个超市动线比较明确，主通道大约在 2.0-2.4 米之间，副通道大约在 1.8-2.0 之间，货架之间通道大 约在 1.5-1.7 之间。电梯各层中庭位置，均为步行梯。 (5)、超市收银台一共 14 台（没有快速收银台） 。超市没有提供购物车，但在卖场靠柱边提供了购物栏和轮式 购物栏两种。 (6)、主通道为四联花车，促销单品基本做到一个花车一个单品，食品整体陈列较好，百货家居较差，生鲜的 品质和量感做得比较好。 (7)、购物气氛较浓（市调时商场正在做 2 周年庆） ，POP 使用规范和道具较为统一规范。 (8)、整个卖场有购物气氛，员工有主动服务意识。 (9)、综合类百货情况分析： 1、从桂湖摩尔百货超市经营的规模来看，经营规模大概在 6000左右（在金堂汽车总站旁）整体可以看作是 经营项目 流行前线 中老年服饰 青年人服饰 皮包皮具 珠宝首饰 儿童淘气宝 西式快餐 运动健身器材 经营规模 200 200 200 100 300 150 50 20 楼 层 一 楼 一 楼 一 楼 一 楼 一 楼 一 楼 一 楼 二 楼 经营定位 综合百货 综合百货 综合百货 综合百货 综合百货 一般消费 一般消费 中高档消费 经营方式 联营零售 联营零售 联营零售 联营零售 联营零售 联营零售 联营零售 联营零售 经营档次 中 档 中 档 中 档 中 档 中 档 中 档 中 档 中高档 有无空调 有 有 有 有 有 有 有 有 当地较大有规模的百货超市。 2、经营主要以联营的方式经营，面积大小不等。 3、经营方式以联营零售为主。 4、二楼超市以经营百货家居用品以及洗化为主。 5、三楼经营食品、鲜食为主。 6、经营业态为百货+超市（超+百业态） 分析：从桂湖摩尔百货超市经营的种类来看，服饰类经营是重点，但是缺少有个性、但在生鲜经营上与一般超市所 经营的而不差上下，但我们在生鲜自营上要重点突破或超越对手，或许这就是我们的一个亮点来吸引消费者。 二、调查综述： 1、自身商圈调查综述： 、对于我店目前所处的经营店面小，同时要服务到更多的消费者，建议是否可做到麻雀虽小五脏具全一说。 、目前我店开业后，在一公里内可辐射人口 25000 人左右，二公里以内可辐射人口 35000 人以上。 、人口结构总计与占比：在二公里以内可辐射人口：64188 人，其中:青年人为 7800 人，占比为：12.15% 中青年:25780 人,占比为:40.16%,中老年:24772 人,占比为:38.59%,老年人:5836 人,占比为:9.09% 、离我超市一公里有一家 5000 人的金堂中学，这也是我超市开业后的一个消费群。 、农贸市场距离本店约1.5公里，小区居民买菜不太方便。所以，本店应以菜篮子为立足之本，并在品项配置 上突破农贸市场的经营局限，成为为居民提供日常生活一站式购物的场所。 、在与当地居民的交流中，我们发现大家并不太乐意在超市购物，他们认为超市购物不方便而且价格偏贵， 并且觉得如果生鲜在楼上，会觉得购物很累，很辛苦，没有菜市那么随性。所以，建议本店生鲜设置在一楼， 并提供可以通往场外的购物车为宜。 、受到当地居民收入和消费习惯的制约，其购买能力相对市区偏弱。所以，在经营定位上不必配置高端的商 品，而应着重突出质量过硬、价格实惠的民生商品，同时，可以将一些新奇、新颖的商品带到当地，吸引年轻 消费群体，提升人气。 3、后期具有进一步挖掘、提升的潜力空间； 1、在一公里内近期还有新楼盘不断开发出来。如：金港上品二期（新楼盘）世宏锦舍（新楼盘）森林阳光（新楼 盘） 2、在新的楼盘正式出来后，有近上万人的消费群，这是对我们需要进一步要挖掘的一个商机。 3、根据经营分析，不断调整商品结构来赢得及满足消费者的需求。 4、推重出新，不断优化商品结构，让消费者感觉月月有新品，天天有特价。 5、不断挖掘生鲜新品及品质超越对手的商品来吸引消费者。 第三部分 超市商品结构定位 一、定位原则 1、以稳定经营，渐进式调整，逐步提升超市价值为原则； 2、实现商场未来可持续发展为发展原则； 二、定位分析 1、潜在的发展因素 区位因素；从本商场所在的区位条件来看，如果没有特别的其它因素能导致人流引入，目前很难吸引到外界 人流量的汇集，相比商圈中的其它商场而言明显处于弱势地位。但利用大型社区常住人口的潜在优势，可以发展主 题化、特色化、个性化的购物环境更符合商场的需要。 竞争因素；商圈市场竞争日趋激烈，商场经营的同质化直接导致了很多位置和环境优越的商场出现商铺空置。 2、业态定位 依托红旗社区核心商业圈的影响力和人气，结合社区商铺良好的升值潜力和巨大的投资潜力以及政府规划优势 和地铁优势，以服装服饰为主导，以家庭用品，儿童用品，学生用品，健康用品等为辅助，主题明确、特色鲜明。 3、形象定位 立足红旗社区，辐射周边社区，共同打造长沙首席情景式购物街区。 三、商场发展定位 1、发展定位： 综上所述，走个性化、特色化、主题化的发展模式，努力打造品种多样化，适合社区消费者睛睐的独特化室内 商业街区。 2、主题定位： 建立以老百姓日常消费为主导的交易中心平台，突显流行前线在社区领域内的主导地位，努力打造社区内的一 道亮丽风景。 第四部分 招商策略 根据本项目的实际情况，暂时没有临街商铺，而大品牌或有实力的 商家一般都会选择有展示面的临街商铺，所以本项目实行分类经营、统一选铺。 合同期为一年，建议半年起租。 方案一： 招商政策如下： 1、建议租金定在 150 元/月左右，一次性最少交 6 个月租金。 2、商场建设费 5000 元。 3、押金 3000 元。 优惠政策： 1、一次性定 2 个或 2 个以上铺面并交 6 个月租金的，租金在原价基础上享受九折优惠。 2、一次性定 2 个或 2 个铺以上并交 1 年租金的，租金在原价基础上享受 8、5 折优惠。 3、单个铺面一次性交 1 年租金的，租金在原价基础上享受九折优惠。 4、活动当天定铺享受九折优惠。 5、已与本商场签订经营合同的客户介绍新客户定铺的，奖励现金 1000 元/例。 方案二： 招商政策如下： 1、合同2年一签 2、均价180元/ 免租一年，收12个月 3、进场费5000元/户（均价） 4、押金6000元/户，水电费公摊预收2000元/户 5、物管费8元/ 6、分摊率45% 7、对优质客户续签合同的优惠政策 第三年按标牌价60% 第四年按80% 第五年按100% 8、 活动当日，VIP客户可享受9、5折 定2铺以上客户9、5折 对介绍优质客户的客户奖励800元/例 纳入重点引进品牌目录的客户9.5折 特定客户可介绍由项目总监面谈 定价依据： 我们定价的主要依据是考虑了两个因素： 1、现已售商铺的返租率 2、我们对市场上能够承受本项目租金的预期 举例说明： 东塘大都市商业街。东塘大都市商业街现在租金接近整个商场租金中 间值的区域三区，平均租金为105 元/，但在开业初期，平均租金达到150元/。而且东塘大都市特殊的地理位置（东塘）和结构（属于地下过道） ，在当时来看长沙消费者并不接受，降到现在的水平是一个市场进行自动调节的结果。 神禹服饰广场。神禹服饰广场在经营近十年来租金呈波浪式增长，中间也有较长时间的稳定，并没有提升。 现在的租金是在近两年才形成的，而且商铺经营走的主要是走量的模式。 弥敦道。据我们观察，从弥敦道一区所在位置及经营种类来看，其实就是一个提供比较性化商品的社区商场， 租金也不高。之所以后期的弥敦道项目租金较高，跟弥敦道后来的选址有很大关系。他们选在年轻人流相对集中的 酒吧和KTV旁边，从那里租场地的成本相对比较高，而且有效客源市场容量与本项目不具可比性。 计算租金的数字模型是： 本项目商铺目前所售商铺情况如下： 1、负一楼总商铺 111 个，已售铺 27 个，占地面积 773.25,平均返租 55 元/。 2、二楼总铺数 85 个，已售铺 35 个，占地面积 593.73,平均返租 99 元/。 租金 150 元/是完全可以支付返租，并且维持商场营运的。这种算法还没有考虑收取入场费和押金。 参考：每月利润=每月收入-每月返租-营运成本 （3500*150-（773.25*55+593.73*99）-250000= 525000-101308-250000=173692 元） 至于回收投资，只要招商顺利，第三批开盘估计销售总额： 20000 元*500=10000000 元，完全可以达到收回投资的目的。而且，随着经营环境的进一步改善，租金不断上涨 是必然趋势。综上所述，我们认为 150 元/是符合我们放水养鱼、培育市场的定价标准的。 第五部分 招商实施计划 1、招商目标：流行前线在两个月内完成整个招商工作，任务成交率达90%以上。 2、招商人员安排： 本项目招商人员共四人：曾德良、刘波、廖朝晖、邹伟 值班计划：刘波、廖朝晖、邹伟从 2010 年 7 月 10 日开始按计划轮流滚动值班，直至招商结束 3、招商工作整体规划成三个阶段： 第一阶段：招商制度和人员培训（时间：2010 年 7 月 1 日-2010 年 7 月 20 日） 为了保证本项目顺利按计划完成，招商部制定了