山东省农业管理干部学院

摘要：土地权属调查不同于一般的社会调查，其土地调查成果及权属资料将成为今后国 民经济建设和国土资源管理决策的重要依据，能否获取真实准确的土地基础数据，对全局 工作影响重大。第二次全国土地调查已全面展开，权属调查作为土地调查工作内容之一， 为全面掌握真实的土地基础数据起到至关重要的作用，本文结合自己的实践及肤浅认识， 对权属调查的目的及调查方法进行了讨论，提出了权属调查的工作流程，并对土地权属调 查工作中存在的问题进行了分析，提出了相应的对策。 关键词：土地调查；权属；工作流程；权属资料 引言： 按照国务院的统一部署，第二次全国土地调查已全面启动。这一项关系国民经 济发展大局的重大国情国力调查，也是一项技术性、专业性、政策性很强的社会系统工程， 需要全社会的支持与关注。我是对这项工作高度重视，周密部署，目前各项调查工作正有 序开展。 1 土地权属调查概述及目的 土地权属调查又称土地产权调查，是指清查每宗土地的权利人，现有权利和用途，并 在现场标定宗地界址，位置，绘制权属调查草图，填写土地登记申请书和地籍调查表的工 作。 其目的是通过农村土地第二次调查工作的实施，进一步完善土地调查，土地统计和土地登 记制度，初步实现物权法对土地产权管理的有关要求，维护土地权利人合法权益，满 足国土资源和社会经济发展对土地权属信息的需求。 2 土地权属调查技术设计 技术设计是规程的细化、经验的体现、创新的展示，是使用者的技术指导、操作指南， 让其少走弯路、统一标准、实现项目目标。二调部分流程根据实际情况作了调整，对二调 农村部分外业调查流程、一个调绘点上的工作流程、农村宅基地权属调查流程都根据试点 及经验作了详细的设计。依据中华人民共和国土地管理法国家土地管理局 1991 年 8 月 1 月颁布的城镇地籍调查规程（TD 100193） （简称规程 ） ，中华人民共和国建 设部 1999 年 2 月 10 日颁布的城市测量规范(CJJ899) （简称规范 ） 、国家土地管理 局1995国 土 籍字第 26 号文件即确定土地所有权和使用权的若干规定 、国家土地管理 局 1993 年发布的土地登记规则国家土地管理局、1995 年发布的日常地籍管理办法 农村部分(试行) 、国家质量技术监督局 2001 年 3 月 5 日发布的全球定位系统 （GPS）测量规范(GB/T 18134-2001)（简称GPS 规程 ） 、国家土地管理局 1991 年颁布 的城镇地籍调查成果检查验收办法现有土地调查资料成果，结合青州市的地形地貌， 在满足国家第二次全国土地调查技术规程各项要求的前提下，充分采用现代航空航天 遥感技术（RS） 、全球定位系统(GPS)和地理信息系统（GIS）等高新技术和手段开展青州 市的第二次农村土地权属调查工作。 3 权属工作流程及方法 权属调查一般是以“先国有后集体”的原则进行工作，即查清调查区域内国有土地的使 用情况，在对集体土地进行调查，确定土地所有权。权属调查分为外业调查和内业整理两 大步骤： 3.1 外业工作又细分为入户核对指界喷涂和收集权源资料并签字按手印 3.1.1 入户核对时必须依照户主身份证，注意同音不同字等，若户口簿上姓名与身份证 上姓名不一致以身份证为准；现土地使用者与所有权者不相符时先按照现状调查；若地籍 图上建筑物与实际不相符，应以现状为准，对地籍图予以纠正（错误的改正、漏测的用皮 尺或钢尺丈量出来并标画在相应的位置） ；指界喷涂时若有一方长期不在，则以所在一方指 界为准；如果双方有争议我们不参与，让其自行协商，未协商好的不做调查，并记录好争 议原因。对双方无争议的土地权属界线可现场描绘界址点。认识并牢记界址点喷涂符号 （墙左墙右、墙角、墙中）和其对应的喷涂位置，喷涂高度在距离地面一米左右，若所需 喷涂位置附有杂物或无法喷涂等，暂不喷涂但须在该宗地旁做好记录。喷涂时最应注意的 就是门墩位置、形状不规则的宅基地或建筑物、实际占地面积大于或小于规划面积等情况 的喷涂方法。 收集资料时应收集以下几种资料： a 原土地证上姓名与现户主为同一人时，收集户主的身份证正反两面，3 页户口页 （索引页、户主页和带有省公安厅的那页）和集体建设用地使用证。 b 原土地证上姓名与现户主不为同一人时（即过户） ，需收集双方的全部资料； c 原土地证上姓名与现户主不为同一人时（即继承） ，若被继承方已销户则仅收集现 户主全部资料，否则收集双方全部资料。 d 若原土地证上姓名与现户主不为同一人时（即买卖和交换） ，按现状调查。 e 村委法定代表人身份证或个人身份证明 3.1.2 签字按手印 必须户主本人签字按手印，不允许代替，指纹要清晰标准。 3.2 内业的整理 3.2.1 在未外业前应预编宗地号，宗地号应从左至右从上到下进行编写（4 位数字） ，界址 点号从左上角顺时针进行编写（用大写的字母 J） 。 3.2.2 填写申请书、地籍调查表、登记审批表，填写必须严肃认真，按照填写要求进行仔 细认真的填写。五保户或其他集体土地在土地使用者名称一栏上填写村委会公章全称。不 准确的项目填写要用铅笔，每份表最多允许有一处错误，否则作废。 3.2.3 收集完权属资料后进一步整理内业，填写申请书和地籍调查表。 3.2.4 运用 Mapgis 上界址线，学会使用快捷键。宅基地不规则的、两点连线等注意加点； 界址线完毕后再运用 CASS 出宗地草图，出宗地草图也有很多技巧可言，也要灵活运用快 捷键，首先提取某一宗地（地物编辑局部存盘窗口内的图形存盘文件打开已有文 件新建文件夹删除绿色点击红色闭合（是）设置全局宽度 0注记（先随便输） 选中C+空格移动四周（输入四至）工具插入图块浏览炸开） ，最后在地籍里 面绘制地籍表格和界址点成果表。 3.2.5 宗地草图打印完毕后粘贴在地籍调查表的宗地草图处。 3.2.6 最后录入数据建库。 总的来看内业整理是一项工作量大最枯燥的工作，外业在体力上虽累但和长时间做内业的 感觉真的不一样，每天都在重复，我知道每天重复做枯燥的事我能坚持下来，就证明我的 不平凡，以我个人微不足道的力量融入到二调这个庞大的队伍中我很荣幸，我会继续做好 内业工作，为实现土地资源信息的社会化服务。 4 农村土地权属调查中存在的问题及对策 4.1 存在问题： 通过这次农村土地权属调查，我发现了一些问题，现仅对一些普遍问题做一探讨。 4.1.1 土地权属争议问题几乎每个村都存在，一般是两邻总之间的墙或夹道问题，这一 问题的存在有很多已是历史遗留问题，一方面村委也不想找麻烦能不管的就不管，一方面 如若不牵扯到地基和房产邻里之间也算和睦，但是就像这次二调一开展一真正给他们办证 的时候有权属争议的两方就急了。半年多了干了那么多村遇到了很多这样的问题，我也只 能让他们自行协商，我没权利卷入他们的争议漩涡之中，但这个问题一直让我深思。 4.1.2 在土地权属调查中除了有争议之外，还存在着无序建设、违规建房、一户多宅和 私自转让买卖。 4.1.3 不少村民不予好好配合。尤其是经济比较落后的农村，他从心理上就没有办证意 识。只要和金钱挂钩，让他们出钱的买卖他是不会办的。无论走到哪个村里都有几号这样 的人存在。 4.1.4 两邻总之间的界线是村界。有个别村庄与邻村并没有明显的界线，而是以两邻总 之间的墙为界线。这个问题到现在还未明确，如果确定村界会比较麻烦需要两村的村委出 具证明，为了省去麻烦这边要求按邻宗来签字。 4.2 解决对策： 4.2.1 针对权属争议首先要着重强化县、乡两级政府从事土地权属争议确权工作的人员、 机构与制度建设，提高管理人员的整体素质，加大财政支持力度，为做好土地权属管理工 作提供人力和财力保障。 4.2.2 要提高对农村土地权属管理工作的认识，下大力气解决好各种土地权属纠纷。要 做到：以事实为依据，以法律为准绳，坚持尊重历史，注重现实，有利生产生活，维护社 会稳定的基本原则，客观公正地处理好各类土地权属争议矛盾。 4.2.3 加强土地调查工作，详查土地，从源头上明确土地权属，全面掌握农村土地权属 争议基本情况，做到底数清，情况明，为从源头上解决土地权属争议奠定基础。 4.2.4 建立健全土地权属争议工作责任制度、办事承诺制度、查办督办工作制度、责任 追究制度和奖惩制度，加强对土地权属争议工作的监督和检查。此外，在土地权属管理工 作的各个环节上，还应当注意引入现代技术和手段，以提高管理效率。 4.2.5 针对无序建设、违规建房、一户多宅和私自转让提出了相应对策。首先建立宅基 地有偿退出机制，由于多种原因农村还存在数量不少的空房子，这些房屋下的宅基地闲置、 占用和浪费土地，可以采取一些积极的行之有效的办法和措施，让农民主动退出。 （例如， 村民本来就有宅基地，同时又继承祖辈遗留下来的房子；村民户口已迁入城镇并在城镇购 置商品房等各种情况，如果宅基地上的房屋倒塌或将要倒塌，宅基地使用权可以经县级人 民政府批准后收回；如果宅基地上房屋存在，乡镇土地管理所和集体可以与继承人协商， 然后拆除） 。无论以上空闲宅基地上的房子是否存在，为了激励村民主动推出闲置的宅基地， 政府应当建立宅基地有偿退出机制，出台相应的管理办法，以促进合理充分利用宅基地， 达到土地的节约利用。 4.2.6 在实践中，坚决执行“一户一宅”的规定，认真做到权源合法，界址清楚，面积 准确，对多出的宅基地一律不予登记，不予发证。 4.2.7 加强土地法律法规的宣传教育，提高农民依法使用宅基地的法律意识。首先对基 层干部开设土地法律法规培训课，结合宅基地存在的实际问题，通过摆事实，讲道理，析 法理让他们了解我国的土地管理政策、标准和规定，然后通过村干部让更多的农村群众了 解机关的法律知识。另外，乡镇土管所可以利用农村赶集的机会，发放宣传材料，播放法 律知识，张贴典型事例，提高农民自觉依法使用宅基地的法律意识，甚至还可以通过手机 短信，宣传土地管理的法律知识，让农民了解掌握