住宅投资的特性

房 地 产 住 宅 项 目 投 资 特 点 房 地 产 住 宅 项 目 投 资 由 于 其 住 宅 作 为 商 品 的 特 殊 性 ， 存 在 着 不 同 于 其 它 投 资 类 型 的 特 点 ， 认 识 和 掌 握 这 些 特 点 是 从 事 房 地 产 住 宅 项 目 投 资 研 究 的 关 键 所 在 。 房 地 产 住 宅 市 场 是 一 种 资 金 量 大 、 周 转 期 长 ， 且 受 政 治 、 社 会 影 响 较 大 的 特 殊 市 场 。 同 时 它 还 受 到 资 源 稀 缺 性 、 不 可 再 生 性 、 供 给 缺 乏 弹 性 等 特 点 的 影 响 ， 故 房 地 产 住 宅 投 资 具 有 以 下 特 点 ： 2.1 投资的地域性和级差效益性 由 于 土 地 具 有 不 可 移 动 性 的 特 点 ， 所 有 的 住 宅 不 论 其 外 形 、 性 能 、 用 途 如 何 ， 都 只 能 固 定 在 一 定 的 地 方 ， 无 法 随 便 移 动 其 位 置 。 由 于 位 置 的 固 定 性 ， 使 得 房 地 产 住 宅 项 目 的 开 发 、 经 营 等 一 系 列 经 济 活 动 都 必 须 就 地 进 行 。 从 而 使 房 地 产 具 有 区 域 性 的 特 点 。 此 外 ， 因 每 一 栋 房 屋 都 会 因 用 途 、 结 构 、 材 料 和 面 积 以 及 建 造 的 地 点 、 时 间 和 房 屋 的 气 候 条 件 等 的 不 同 而 产 生 诸 多 的 相 异 之 处 ， 在 经 济 上 不 可 能 出 现 大 量 供 应 同 一 房 地 产 的 情 况 。 由 于 房 地 产 的 以 上 特 性 ， 就 产 生 出 对 房 地 产 住 宅 投 资 的 级 差 效 益 性 ， 即 地 域 的 不 同 决 定 了 房 地 产 的 价 格 的 不 同 。 例 如 ， 处 于 一 个 城 市 市 区 的 房 地 产 ， 其 价 格 就 远 远 高 于 郊 区 的 房 地 产 ， 即 便 在 市 区 ， 也 会 因 人 口 的 密 集 程 度 、 文 化 教 育 的 发 展 程 度 等 不 同 而 不 同 ， 一 般 来 说 黄 金 地 段 的 房 地 产 价 格 必 然 昂 贵 。 而 且 房 地 产 的 价 格 是 相 互 影 响 的 ， 其 价 格 往 往 取 决 于 其 周 围 其 它 房 产 的 开 发 状 况 和 开 发 程 度 。 2.2 投资规模大，成本高 由 于 住 宅 房 屋 的 建 筑 、 安 装 要 耗 费 大 量 材 料 和 资 金 ， 需 要 有 大 批 工 程 技 术 人 员 和 施 工 管 理 人 员 ， 要 使 用 许 多 大 型 施 工 机 械 设 备 等 ， 同 时 ， 作 为 自 然 资 源 的 土 地 ， 因 不 能 被 社 会 直 接 利 用 ， 而 必 须 投 入 一 定 的 人 力 、 财 力 和 物 力 进 行 先 期 开 发 ， 如 “三 通 一 平 ” 、 “五 通 一 平 ”等 ， 投 资 涉 及 人 力 物 力 较 多 。 房 地 产 住 宅 业 是 一 个 高 度 资 金 密 集 性 行 业 ， 所 需 成 本 高 。 投 资 一 宗 房 地 产 ， 少 则 上 百 万 ， 多 则 上 千 万 ， 甚 至 上 亿 元 的 资 金 。 加 之 房 地 产 市 场 中 的 价 格 竞 争 ， 如 土 地 的 拍 卖 、 招 标 ， 尤 其 是 城 市 土 地 的 拍 卖 ， 往 往 大 幅 度 地 抬 高 市 场 价 格 ， 从 而 造 成 房 地 产 投 资 者 的 投 资 金 额 相 对 较 高 。 2.3 投资回收期长 房 地 产 住 宅 投 资 不 是 一 个 简 单 的 投 资 过 程 ， 还 要 受 到 市 场 各 个 组 成 部 分 的 制 约 ， 即 ： 土 地 投 资 市 场 、 综 合 开 发 市 场 、 建 筑 施 工 市 场 和 房 产 市 场 等 相 互 联 系 的 市 场 组 成 部 分 的 制 约 。 一 旦 将 资 金 投 入 ， 就 要 经 过 这 几 个 市 场 的 一 次 完 整 流 通 才 能 获 得 利 润 。 一 般 来 说 ， 开 发 一 宗 房 地 产 ， 从 选 择 地 块 到 贷 款 、 筹 资 、 规 划 设 计 、 兴 建 完 工 ， 直 至 出 售 （ 或 出 租 ） 需 3 5 年 时 间 。 有 些 投 资 项 目 种 类 时 间 会 更 长 。 2.4 投资收益性好 与 任 何 投 资 一 样 ， 房 地 产 投 资 也 是 一 项 收 益 和 风 险 并 存 的 经 济 活 动 。 根 据 投 资 学 风 险 报 酬 的 原 则 ， 如 在 其 他 条 件 不 变 的 情 况 下 ， 投 资 项 目 的 风 险 越 大 ， 其 收 益 越 高 。 房 地 产 住 宅 投 资 由 于 其 土 地 具 有 稀 缺 性 、 不 可 替 代 性 等 特 点 而 使 房 地 产 具 有 保 值 、 增 值 的 优 点 。 正 因 为 房 地 产 投 资 这 种 高 的 预 期 收 益 潜 力 ， 吸 引 着 众 多 的 投 资 者 乐 于 冒 险 投 资 于 此 行 业 ， 从 而 抵 消 了 投 资 者 对 投 资 风 险 的 畏 惧 感 ， 调 动 了 投 资 者 对 房 地 产 住 宅 投 资 的 积 极 性 ， 促 进 了 房 地 产 业 的 蓬 勃 发 展 。 2.5 投资的保值、增值性 由 于 土 地 是 不 可 再 生 的 自 然 资 源 ， 具 有 不 可 毁 灭 性 ； 它 具 有 永 恒 的 使 用 价 值 。 土 地 上 的 建 筑 物 一 经 建 成 ， 只 要 不 是 天 灾 人 祸 或 人 为 的 损 坏 ， 其 使 用 期 限 一 般 都 可 达 数 十 年 甚 至 上 百 年 。 而 随 着 社 会 的 发 展 、 人 口 的 不 断 增 长 ， 经 济 的 发 展 对 土 地 需 求 的 日 益 扩 大 ， 建 筑 成 本 的 提 高 ， 房 地 产 的 价 格 总 的 趋 势 是 不 断 上 涨 ， 从 而 使 房 地 产 有 着 保 值 和 增 值 功 能 。 这 提 供 了 进 行 长 期 房 地 产 投 资 的 可 靠 保 证 。 2.6 投资的宏观周期性 根 据 以 往 历 史 表 明 ， 房 地 产 住 宅 投 资 周 期 大 体 为 五 年 的 发 展 期 加 两 年 左 右 的 一 个 低 落 期 ， 即 7 至 8 年 。 我 国 的 房 地 产 市 场 自 1974 年 开 始 ， 已 经 历 三 个 发 展 期 、 两 个 低 落 期 的 同 周 期 性 波 动 ： 1974 年 起 到 1988 年 为 发 展 期 ； 1989 年 至 1990 年 进 入 低 落 期 ； 1991 年 至 1995 年 进 入 第 二 个 发 展 期 ； 1996 年 至 1997 年 为 第 二 个 低 落 期 ； 1997 年 至 今 处 于 又 一 个 新 的 发 展 期 。 从 房 地 产 周 期 性 波 动 看 ， 由 于 表 现 出 以 量 的 需 求 为 主 的 特 点 ， 其 衰 退 期 相 比 要 短 ， 增 长 期 比 较 长 。 销 售 的 增 长 对 投 资 额 的 影 响 较 大 ， 1998 年 以 后 持 续 上 扬 的 销 售 ， 使 目 前 的 投 资 额 增 长 已 超 过 销 售 面 积 的 增 幅 。 国 内 房 地 产 市 场 7 至 8 年 一 个 周 期 波 动 的 结 论 是 由 北 大 、 清 华 、 搜 房 公 司 和 中 房 集 团 历 经 几 年 的 研 究 确 定 的 ， 其 主 要 依 据 是 销 售 面 积 的 增 长 、 销 售 额 的 增 长 、 投 资 额 的 增 长 三 个 要 素 。 从 周 期 理 论 来 看 ， 我 国 大 陆 房 地 产 都 是 五 年 发 展 、 两 年 低 落 ， 即 7 8 年 为 一 个 周 期 ， 衰 退 期 、 低 谷 期 时 间 较 短 ， 增 长 期 、 繁 荣 期 时 间 较 长 。 目 前 房 地 产 业 处 于 增 长 期 已 经 四 年 ， 市 场 会 不 会 出 现 下 滑 导 致 衰 退 呢 ？ 全 国 房 地 产 业 在 这 个 发 展 期 仍 将 保 持 两 年 左 右 的 增 长 态 势 ， 过 分 乐 观 和 过 于 悲 观 的 认 识 都 将 是 有 害 的 或 不 必 要 的 。 但 房 地 产 周 期 性 发 展 毕 竟 是 规 律 ， 开 发 投 资 的 理 性 化 和 政 府 宏 观 调 控 的 “反 周 期 ”行 为 ， 都 只 能 减 缓 波 幅 、 延 缓 衰 退 、 减 轻 它 对 经 济 发 展 将 造 成 的 损 害 ， 并 不 能 改 变 周 期 性 发 展 规 律 本 身 。 有 时 在 开 发 过 热 时 大 量 新 住 宅 项 目 的 涌 入 市 场 也 会 带 来 周 期 的 变 化 。 因 为 新 开 工 项 目 一 到 两 年 内 将 进 入 销 售 ， 这 期 间 还 会 有 新 的 项 目 开 工 。 如 果 届 时 产 出 量 过 大 而 市 场 缺 乏 足 够 的 容 量 ， 就 会 形 成 供 过 于 求 和 销 售 困 难 ， 迫 使 房 地 产 业 进 入 调 整 期 。 如 果 这 期 间 出 现 一 些 特 殊 因 素 包 括 舆 论 因 素 扰 乱 了 人 们 的 购 买 心 理 ， 将 会 使 房 地 产 市 场 需 求 停 滞 或 下 降 ， 低 落 期 提 前 到 来 。 2.7 投资风险的巨大性 由 于 房 地 产 住 宅 投 资 占 用 资 金 多 ， 资 金 周 转 期 长 ， 因 此 随 着 时 间 的 推 移 其 投 资 的 风 险 因 素 也 将 增 多 。 一 旦 投 资 失 败 ， 资 金 不 能 按 期 收 回 ， 企 业 或 个 人 就 会 陷 于 资 金 灾 难 之 中 。 房 地 产 投 入 资 金 的 巨 大 ， 决 定 了 房 地 产 的 风 险 及 可 能 损 失 也 是 巨 大 的 ， 投 资 房 地 产 业 不 当 使 大 开 发 公 司 和 大 银 行 巨 额 亏 损 甚 至 破 产 的 事 件 在 西 方 国 家 是 屡 见 不 鲜 的 。 法 国 第 二 大 银 行 里 昂 信 贷 银 行 因 投 资 房 地 产 和 其 它 实 业 （ 国 外 银 行 业 一 般 是 综 合 性 经 营 ， 银 行 除 进 行 传 统 的 信 贷 业 务 外 ， 还 进 行 广 泛 的 房 地 产 及 实 业 投 资 ） ， 导 致 巨 额 亏 损 。 1992 年 5 月 ， 前 世 界 最 大 的 房 地 产 商 ， 加 拿 大 的 奥 林 匹 克 和 约 克 开 发 有 限 公 司 因 资 金 坏 帐 、 亏 损 及 债 务 达 120 亿 美 元 ， 远 超 出 其 资 本 及 储 备 ， 而 被 迫 宣 布 破 产 ， 并 导 致 倾 资 支 持 该 公 司 的 多 家 银 行 巨 额 损 失 。 在 英 国 ， 60 70 年 代 初 房 地 产 曾 出 现 持 续 热 潮 ， 众 多 投 机 者 拥 入 房 地 产 市 场 ， 197