佛山市房地产情况

佛山市房地产情况 一级市场 土地供应分析 2013年上半年，佛山经公开市场途径共供应土地173宗，总面积497.83万平米。其中住宅用 地81宗，占地面积为184.77万平米，占整个土地供应的37.12%；商业用地13宗，占地面积为 35.85万平米，占整个土地供应的7.2%；办公用地15宗，占地面积为46.4平米，占整个土地供应 的9.32%；工业用地61宗，占地面积为229.16平米，占整个土地供应的46.03%；其余为其它用地。 土地成交分析 2013 年上半年，佛山经公开市场途径共成交土地181 宗，总占地面积576.06 万平米， 成交总金额251.39 亿元。其中住宅用地成交75 宗，总占地面积为232.11 万平米，占整个 土地成交的40.29%；商业用地成交18 宗，总占地面积为37.69 万平米，占整个土地成交的 6.54%；办公用地成交13 宗，总占地面积为48.66 万平米， 占整个土地成交的8.45%；工业 用地成交71 宗，总占地面积为251.06 万平米，占整个土地成交的43.58%；其余为其它用地。 各类型土地的成交量集中在南海区和顺德区，以成交商住用地为主。 全市成交土地的平均楼面地价为 1657 元/平米，以三水的一宗小面积住宅用地 13603 元/平米最高。全市成交土地的整体溢价率为 40.02%。溢价率最高达 397.2%，溢 价率在 200%至 300%的土地有 6 宗，在 100%至 200% 之间的有 20 宗，在 100%以下的有 48 宗，其余以底价成交。 从上半年商住用地成交走势可以看出，前两个月延续去年年底供需两旺的势态，土 地市场成交依然火热，三月份开始恢复正常成交水平。 上半年商住用地共成交106 宗，整体溢价率为42.92%，其中37 宗以底价成交，其 余溢价成交，溢价率超过200%的有7 宗，溢价率在100%至200%之间的有19 宗，其余溢 价率在100%以下。全市成交商住类土地的平均楼面地价为2344 元/平米。 二级市场 新增批售面积： 2013 年上半年，佛山全市新增住宅预售许可证共 270 个，总批售住宅套数 33303 套，较 2012 年上半年增多 707 套；总批售住宅面积 355.53 万平米，同比去年上半年 增多 3.3%，环比去年下半年减少 19.2%。 从各区住宅供应分布看，顺德区和南海区依然是主力区域，新增供应量较大，新 增住宅供应量分别是南海区 138.57 万平米，占全市总供应量的 29%；顺德区 98.20 万 平米，占全市总供应量的 28%。其次是禅城区，新增供应量有 60.1 万平米，占全市总 供应量的 17%；高明区和三水区新增供应量最少，各有 29.69 万平米、28.96 万平米。 成交量： 3 佛山市2013 年上半年一手住宅共成交38232 套，成交面积435.53 万平米，环比增 长14.3%，同比增长49.6%。在2011 年受到限购令的影响，成交大跌之后，市场成交量 逐步恢复，今年成交量仅低于2010 年下半年的成交。 2013 年上半年全市整体成交均价为8181 元/平方米，环比上涨8.9%，同比上涨4.9%。 价格出现了微涨的趋势，由去年的7 字头涨至八千。 从区域成交来看，上半年佛山各区中南海、顺德两区成交占优，两区共成交308.47 万平米，占全市总成交比重的70.8%。其中又以禅城区成交较多，成交61.64 万平米， 占全市总成交量比重的14%。三水、高明两区成交较少，成交量均不过40 万平米。 从成交区域结构来看，南海、顺德依然是全市成交的绝对主力，从去年两区成交量 占全市的比重为70.1%， 到今年上半年，比重上升了0.7 个百分点。 今年上半年全市一手住宅均以消化库存为主，各月中，仅4 月份供应量大于成交量， 主要是大部分开发商想在五月这个传统旺季火一把。其余5 个月供销比都在1.0 以下， 也就是供不应求。 成交均价 2013 年上半年，佛山一手商品住宅成交总金额为356.32 亿元，环比增长24.6%， 同比增长56.9%；成交均价为8181 元/平方米，环比上涨8.9%，同比上涨4.9%。 从均价走势看，上半年全市整体均价8181 元/平米，各月中，2 月、3 月、6 月3 个月房价高于半年整体均价，1 月、4 月房价较整体价格基本持平，房价上涨趋势明显。 各区域中，全市各区一手住宅成交均价以禅城区最高，均价为 9765 元/平米；其 次是南海区，均价为 9437 元/平米。其余三区域成交均价都低于八千元。 各区域成交状况 禅城： 2013 年上半年禅城区共成交一手住宅61.64 万平米，同比去年上半年上涨29.3%。 从各月成交面积的走势来看，禅城区1 月份成交量为上半年的最高峰，随后成交一路走 高。 从成交均价上来看，禅城区2013 年上半年均价9765 元/平米，同比去年上半年上 涨14.9%。今年上半年禅城区月度房价都在9 千元以上变化，在6 月份房价达到万元。 2013 年上半年禅城区新房供应量 60.1 万平米，较去年上半年增长 25.8%。市场供 销比为 0.98：1，供应量略小于成交量，是全市供销差距最平衡的区域。 南海： 2013 年上半年南海区共成交一手住宅147.26 万平米，同比去年上半年上涨 38.6%。从各月成交面积的走势来看，月度成交量一直在高位运行，上半年有4 个月成 交量超过了25 万平米（1 月、3 月、4 月、6 月）。 从成交均价上来看，南海区2013 年上半年均价9435 元/平米，同比去年上半年上 涨1.5%。同禅城一样， 各月度房价都在9 千元以上，3 月份一度接近万元大关。 2013 年上半年南海区新房供应量138.57 万平米，新增供应较大，较去年上半年增 长39.1%。市场供销比为0.94：1，供不应求。 顺德： 5 2013 年上半年顺德区共成交一手住宅161.28 万平米，同比去年上半年大幅增长 62.2%。各月成交量均达到20 万平米，更有4 月份成交量有31.61 万平米。 从成交均价上来看，顺德区整体均价不高，月度均价都是七千多元。2013 年上半 年均价7347 元/平米，同比去年上半年上涨8.7%。 2013 年上半年顺德区新房供应量98.2 万平米，较去年上半年减少18.9%。市场供 销比为0.61：1，供小于求，全区以消化库存为主。 三水： 2013 年上半年三水区共成交一手住宅37.75 万平米，同比去年上半年大幅增长 97.4%。月度成交量都在超过10 万平米，最低的是2 月份，有5.38 万平米。 从成交均价上来看，三水区的房价，低于顺德区，2013 年上半年均价6127 元/平 米，同比去年上半年上涨7.4%。 2013 年上半年三水区新房供应量28.96 万平米，较去年上半年减少33.3%。市场供 销比为0.77：1，供小于求。 高明： 2013 年上半年高明区共成交一手住宅27.64 万平米，同比去年上半年上涨48.2%。 从各月成交面积的走势来看，月度成交量是全市最少的，最高的不超过7 万平米，最低 的是2 月份的2,87 万平米。 从成交均价上来看，高明区2013 年上半年均价5640 元/平米，是全市房价最低的 区域，同比去年上半年上涨8.8%。 2013 年上半年禅城区新房供应量29.69 万平米，较去年上半年小幅减少3.0%。市 场供销比为1.07：1，供销平横，供应量略大于销售量。 成交套数排名TOP10 楼盘分析 2013 年上半年，禅城、南海和顺德三个主要区楼盘签约成交量排名TOP10 的楼盘 依次为：中海锦城国际花园、金名都、雅居乐御景名门花园、西樵雅居乐花园、保利东 湾、东海银湾豪园、万科水晶花园、万科缤纷四季花园、金域蓝湾、万科城。成交前十 的楼盘成交总量达6972 套。 从前十楼盘的区域分布来看，区域分布主要为禅城区有2 个楼盘上榜，共成交981 套，占前十强的14.1%； 南海区有5 个楼盘上榜，共成交4377 套，占前十强的62.8%； 顺德区3 个楼盘上榜，共成交1614 套，占前十强的23.1%。 成交金额排名TOP10 开发商分析： 2013 年上半年全市商品住宅成交金额前十的开发商，年销售金额前三的开发商为 保利地产、万科地产、中海地产，年销售金额都超过了30 万方。 存量分析 7 佛山商品房存量及消化时间（截止2013 年6 月30 日） 区域 存量套数消化时间 存量面积消化时间 12 年7 月-13 年6 月份平均售套数（套） 存量消化时间（月） 12 年7 月-13 年6 月平均销售面积（万平米） 存量消化时间 （月） 全市（三大区 域） 7889 16.7 67.51 15.4 禅城 1425 24.8 13.57 15.2 南海 2577 23.4 26.32 19.3 顺德 3887 9.2 27.62 11.7 从以上图表可以看出，禅城、南海、顺德三区一手房按之前 12 个月的销售速度来 计算的话，存量套数 16.7 个月可以消耗完，存量面积需 15.4 个月可以消耗完。从区域 来看，按照各区前 12 个月销售数据，无论是从存量套数，禅城区销售压力都最大，存 量套数大概需 24.8 个月才能销售完，存量面积大概需 15.2 个月才能销售完。 附则： 附则一 城市规划区用地汇总表 序号 用地名称 面积（km 2） 比例 1 规划区总用地 3848.5 2 可建设用地 1200.0 占规划区 31.2% 3 限制建设用地 857.6 占规划区 22.3% 4 禁止建设用地 1790.9 占规划区 46.5% 5 农田保护区 731.0 占禁止建设用地 40.8%6 其中 其中 水域 271.1 占禁止建设用地 15.1%7 中心城区总用地 1919.0 占规划区 49.7% 8 中心城区城市建设用地 817.1 占中心城区 42.6%其中 村庄发展用地 67.8 占中心城区 3.5% 10 外围城镇总用地 270.9 占规划区 7.0% 11 其中 外围城镇建设用地 184.8 占外围城镇 68.2% 12 区域设施与独立发展区用地 130 占可建设用地 10.8% 面积（hm 2） 占城市建设用地(%) 人均建设用地(m 2/人)序 号 代 码 用地名称 现状 规划 现状 规划 现状 规划 1 R 居住用地 21047.7 24227.5 38.5% 29.7% 46.9 30.1 2 C 公共设施用地 4877.1 10241.4 8.9% 12.5% 10.9 12.7 3 M 工业用地 18998.9 17410.5 34.7% 21.3% 42.3 21.6 4 W 仓储用地 583.4 1084.6 1.1% 1.3% 1.3 1.3 5 T 对外交通用地 1307.0 2996.4 2.4% 3.7% 2.9 3.7 6 S 道路广场用地 5357.6 13706.9 9.8% 16.8% 11.9 17.0 7 U 市政设施用地 899.8 907.5 1.6% 1.1% 2.0 1.1 8 G 绿地 1475.5 1