房地产评估案例

房地产评估案例 2.2 房地产评估案例二 案例 ZX 评估有限责任公司接受 QS 股份有限公司的委托，根据国家 有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照 公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工 作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了 实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 2004 年 7 月 1 日所表 现的市场价值作出了公允反映。 评估说明及结论分析 一、评估说明 （一）关于土地使用权 W 国用（2003）字第 157 号的评估 1、委估物简介 该宗土地位于 W 市 XX 大道 1542 号，北临 XX 大道，东靠 XX 路， 西面、北面均紧临商场其他建筑物，地号03170802,无偿 划拨，面积 7,349.79，属商业三类用地，七通一平，地处 XX 区 商业繁华地段，交通便利，基础配套设施完善，周边环境良好。 2、基准地价修正系数法 公式：待评估土地使用权评估值 基准地价时间因素修正系数个别因素修正系数剩余使 用年限修正数容积率修正系数 （1）基准地价：依据 W 市土地管理局 2001 年 7 月制定的商服 用地级别与基准地价图和评估规则的规定，该块属叁级地价，其基 准地价为 3,330 元。 （2）时间因素修正系数：通过对宗地所在区域 2001 年以来地 价变化的调查分析，从 2001 年起至今，委估宗地所在区域地价上涨 6%，即时间因素修正系数为 1.06。 （3）个别因素修正系数 个别因素 标准值 因素状况 评分 面积 1 较大 1.3 形状 1 多边形 0.9 地势 1 平坦 1.2 地质 1 一般 0.8 宽深比 1 合适 1 临街深度 1 宽 1 进深度 1 一般 1 合计 7 7.2 （4）剩余年限修正系数：该地属无偿划拨，取修正系数为 1。 （5）容积率修正系数：该宗地容积率较高，取修正系数为 1.36。 （6）计算土地单价评估值 （7）计算土地总价评估值 3、重置成本法 公式：土地价格土地取得费土地开发费投资利息投资 利润土地出让金 3 （1）土地取得费： .土地补偿费和安置补助费：该宗地所处区域耕地以蔬菜种植 为主，通过对近几年 W 市前三年蔬菜亩产值调查，目前年产值为 4,500 元亩，按照土地补偿费和安置补助费总和不超过土地前三 年平均产值的 30 倍计算土地补偿费和安置补助费。 .青苗补偿费：根据土地管理法和 W 征字（1995）001 号 文件规定，青苗补偿费按单季补偿，即 1,500 元亩。 .土地管理费：依照 W 价房地字（1995）44 号，按土地补偿 费、安置补偿费、青苗补偿费收取 2.6的土地管理费。 计算：土地管理费 .耕地占用税：依照 W 政（1987）98 号文件规定，取耕地占 用税为 10 元（6,667 元亩） 。 .新菜地开发基金：依照 W 政（1994）30 号文件规定，取新 菜地开发基金为 60,000 元亩。 .不可预见费：依照 W 价房地字（1996）403 号文件规定，按 征地费用的 2计取不可预见费。 G.加总计算土地取得费 （2）土地开发费 .城市基础设施 80 元 .商业网点配套费 22 元 .公共消防设施配套费 3 元 .人防易地建设费 14 元 .城市规划管理费 1 元 （3）投资利息：土地开发期为 2 年，利率取 6 计算土地取得费利息 计算土地开发利息 计算投资利息土地取得费利息土地开发利息 （4）投资利润：根据待估宗地所在区位，取投资利润 20。 投资利润 （5）土地出让金：依据 W 政（2004）39 号规定，该宗地属商 业三级地段，其出让金标准为 1,215 元（40 年） ，考虑该地容 积率较高，取容积率修正系数 2.99；则 土地出让金