房地产企业广告发布暂行规定

房地产企业广告发布暂行规定 2007-8-29 16:40 国家工商行政管理局 【大 中 小】【打印】【 我要纠错】 第一条 发布房地产广告，应当遵守中华人民共和国广告法、中华人民共和国城市房地产管理 法、中华人民共和国土地管理法及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。 第二条 本规定所称房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房 地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。 居民私人及非经营性售房、租房、换房广告，不适用本规定。 第三条 房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误 导公众。 第四条 凡下列情况的房地产，不得发布广告： （一）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的； （二）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的； （三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （四）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的； （五）权属有争议的； （六）违反国家有关规定建设的； （七）不符合工程质量标准，经验收不合格的； （八）法律、行政法规规定禁止的其他情形。 第五条 发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件： （一）房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明； （二）建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书； （三）土地主管部门颁发的项目土地使用权证明； （四）工程竣工验收合格证明； （五）发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证明； 出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明； （六）中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明； （七）工商行政管理机关规定的其他证明。 第六条 房地产预售、销售广告，必须载明以下事项： （一）开发企业名称； （二）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称； （三）预售或者销售许可证书号。 广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。 第七条 房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖 社会良好风尚。 第八条 房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整 的生产、生活空间。 第九条 房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。 第十条 房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示， 不得以所需时间来表示距离。 房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当。 第十一条 房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中， 应当在广告中注明。 第十二条 房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。 第十三条 房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确 预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。 第十四条 房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。 第十五条 房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。 第十六条 房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。 第十七条 房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。 第十八条 房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。 第十九条 房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内 容，应当在广告中注明。 第二十条 房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、 统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。 第二十一条 违反本规定发布广告，依照广告法有关条款处罚，广告法无具体处罚条款的， 由广告监督管理机关责令停止发布，视其情节予以通报批评，处以违法所得额三倍以下的罚款，但最高不 超过三万元，没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。 第二十二条 本规定自公布之日起施行。 建筑企业驻外分公司成本核算 2009-3-21 15:23 【大 中 小】【打印】【我要纠错】 一、核算中应注意的问题： 1、 会计人员首先应了解当地有关管理规定，以便制定内部管理的核算办法。如，承建工程是否需公 司所在地税务局开具外销证明，应交当地税务和有关部门的税费项目、标准、及解交方法。工程是否 允许分包承建，分包队伍在当地是否合法经营，能否开具合格发票。 2、熟习总分包合同、内部单位间的内部合同有关内容及公司的有关规定，以便控制经济业务发生符 合规定，协调各单位的经济纠纷。 3、 代垫代交应由具体施工单位承担的费用应根据交费标准及时分配收回资金。 4 、向建设单位收取的任何款项均要先汇入分公司帐户，再进行分配。对内部单位的资金管理按 内部结算中心管理规定文件执行。 5、根据建设单位批准的己完工作量审批单及建设单位工程结算拨款单，进行资金分配并预扣有关税 金费用等（预扣税费应包括甲供料价值） 6、 认真执行公司费用开支有关规定，不得扩大费用开支范围和提高费用标准。 二、分公司成本费用的核算 分公司以工程施工间接费科目归集本单位发生的费用，间接费缺项的费用项目在管理费用核算。如， 工会经费、教育经费、税金等费用。 1、 提现金发工资根据现金支票小票作： 借：库存现金 贷：银行存款 2、 发放工资、奖金根据工资单作： 借：应付职工薪酬 贷：库存现金 应交税费 个人所得税 其他应付款 工资代扣款（养老金、失业金、公积金） 3、 发生的办公费、交通费、房租等费用，根据发票等原始凭证作： 借：工程施工 间接费 费用项目 贷：银行存款或库存现金 4、 发生的诉讼费，企业承担的失业保险金（百分之二部分）房产税、车船税等费用根据原始凭证作： 借：管理费用 各费用项目 贷：银行存款或库存现金、内部往来 5、 发生的利息支出、汇兑损失，根据原始凭证作： 借：财务费用 贷：银行存款 6、 月末进行工资分配 借：工程施工间接费 管理人员工资 贷：应付职工薪酬 7、 月末根据工资总额计提 14 的福利费、2 的工会经费、1.5教育经费 借：工程施工间接费 福利费 管理费用 工会经费 管理费用 教育经费 贷：应付职工薪酬 其他应付款 工会经费 其他应付款 教育经费 8、 月末计提固定资产折旧 借：工程施工 固定资产使用费 贷：累计折旧 如固定资产是公司购置调拨给分公司使用的，在上缴折旧费时，冲减上级拨入资金。 9、 月末计提低值易耗品摊销（规定单位价值 200 元以内的一次摊入成本，单位价值 200 元以上 的低值易耗品，按 23 年的期限分期摊入成本） 借：工程施工 间接费 工具用具摊销费 贷：低值易耗品摊销 10、 月末分别将期间费用结转本年利润科目 借：本年利润 贷：管理费用 财务费用 11、 工程施工科目结转见分包工程核算部分 12、 季末应交公司各项费用划交： 借：应付职工薪酬 其他应付款 教育经费 本年利润 贷：内部往来 公司 本年利润如是负利润不划帐，工会经费应直接同公司工会发生关系。 13、 以现金上缴公司根据公司的收据汇款单作： 借：内部往来公司 贷：银行存款 三、分包工程成本核算 一般分包工程有两种型式：一是收取总包管理费，二是收取工程总分包造价差。 1、代垫代交费用核算： （1）交出代垫的招投标费、报建费、定额费等费用时，根据收据、支票等原始凭证作： 借：其他应收款 贷：银行存款 （2）收回代垫代交费用时应抵作分包工程进度款，根据分包发票作： 借：预付帐款工程分包单位 贷：其他应收款 2、 收到工程备料款时，根据发票、进帐单作： 借：银行存款 贷：预收帐款xx 工程 预收帐款按单位工程用三栏式帐页反映，贷方反映向建设单位收取的工程款。 3、拨付分包单位工程款，根据分包合同规定、建设单位审批后的已完工作量结算单扣减应预扣的税 金管理费后拨付分包单位（预扣款应包括甲供料价值）收取工程造价差型式的应根据分包实际完成工作量 结算单扣减预扣费用后拨付时作： 借：预付帐熬 贷：银行存款 4、 月末根据建设单位审核后的实际完成工作量结算单作： 借：应收帐款X X 工程 贷：工程决算收入 工程结决算收入科目按外包、总包费项目分别反映。 5、 月末根据分包已完工作量结算单作： 借：工程结算成本分包成本 贷：应付帐款xx 工程分包单位 应付帐款按单位工程和分包单位用三拦式帐页反映。 6、 月末结转分公司间接费成本 借：工程结算成本分公司成本 贷：工程施工 间接费 7 、月末提取工程税金，分包税金抵作拨付工程款 借：工程结算税金及附加（总包税金） 预付帐款 （分包税金） 贷：应付税费 8、 工程结算收入、成本、税金结算本年利润。 （1）借：工程结算收入 贷：本年利润 （2）借：本年利润 贷：工程结算成本 （3）借：本年利润 贷：工程结算税金及附加 9、 冲销应收帐款、预收帐款避免虚增债权债务： 借：预收帐款 xX 工程 贷：应收帐款 xx 工程 10、冲销分包单位预付帐款、应付帐款避免虚增债权债务： 借：应付帐款 xx 工程分包单位 贷：预付帐款 xX 工程分包单位 四、内部工程项目资金核算 工程项目部资金管理由驻外分公司按照 内部结算中心管理规定 代行使部分管理职能。 1、 督促项目部及时足额收取工程备料款进度款上缴驻外分公司收妥备用，收到备料款、工程款时根 据进帐单作： 借：银行存款 贷：内部存款项目部 2、加强资金的计划管理，项目部必须在月初编制资金使用计划，经分管部门初审后驻外分公司经理 批准，由驻外分公司财务科总量控制执行，付款时根据资金计划表、内部银行传票作： 借：内部存款 项目部 贷：银行存款 3、为减少内部单位之间资金结算纠纷，对无故拒付款项，根据内部合同规定，合同双方签证的结算 单金额，用特种传票强行划付（手续转付款单位） 借：内部存款付款单位 贷：银行存款或内部存款 收款单位 4、 在当地解缴的税费和公司委托代扣未及时上缴的费用，支付时根据原始凭证，委托书（手续转付 款单位）作： 借：内部存款项目部 贷：银行存款或有关科目 房地产企业成本管理四步法 2009-3-21 15:27 【大 中 小】【打印】【我要纠错】 随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润， 除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。“利润销售收入成 本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。如何通过 IT 手段、科学的管理方法提 升房地产企业成本管理的水平？明源根据几年来对房地产企业成本管理的研究与实践，结合多家优秀房地 产企业在成本管理方面的先进经验，总结提炼了“成本管理四步法 ”。这四个步骤分别是：制定目标、明确 岗位职责、跟踪执行、业绩评估。以下就这四个步骤做详细的分析： 1.制定目标目标成本 目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。 许多项目成本失控的一个很重要原因是：事先没有建立明确的目标成本，即便有也是相对粗线条的， 通常只是个“大致的数” ，而真正到了执行时，这个“ 大致的数”往往就经不起推敲，无法作为项目的控制线。 所以这种粗线条的“目标/ 计划”实际上是“假目标/计划”，其结果导致“走一步看一步” 、“拍脑袋做决策” ， 成本失控就不足为奇了。 目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计 划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析， 找出差距，分析原因，制定改进措施。 影响目标成本制定准确性的原因 1）项目进度太紧：基于市场竞争的需要、资金回收的压力、或是上市公司基于完成年度利润指标的 需要，房地产公司对项目的进度通常都卡得比较紧，许多项目匆匆上马，为了赶时间/赶进度，经常未等 设计完成就开始“招标” 、“施工” 、“边干边设计”的现象相当普遍。既然“ 施工图设计”未能在“ 招标”、“施工” 之前完成，就造成了在项目前期无法对目标成本进行准确测算。 另外，也正因为招标前不能对“合同标的”进行准确测算，实际业务中只能使用“费率招标” 方式取代 “总价招标”、“工程量清单招标 ”，这就为日后施工过程的成本控制埋下了巨大的隐患。实际中的许多项目 存在着大量的“合同变更” ，其中很重要的一个原因就是采用了“ 费率招标” 的模式。 “欲速则不达” ，为了进度却牺牲了成本。业内许多企业都意识到其间的弊端，严格规范开发流程，重 点加强“规划设计” 、“招标” 环节，积极推行“目标成本管理”，取得了不错的效果。 2）缺乏规范的目标成本测算体系：从项目管理的角度看，房地产项目具有较高的复杂度，项目周期 长、涉及的环节多。项目发展、规划设计、招标、签约、施工、竣工结算、销售、物业管理每个环节 都涉及到成本控制，因而要为这样的项目制定“目标成本”就需要有一套规范的体系来保证其顺利实施，即 建立企业内部的“目标成本管理规范”。 规范的目的：保证目标成本的准确性：通过制定统一的流程与标准，使目标成本的准确度不因项目差 异而不同。 实现项目间的成本数据共享：通过项目间成本数据的对比分析，可以及时发现项目中潜在的问题并及 时采取措施予以解决。另外，我们还能很好的利用历史数据，为新项目提供指引，避免犯重复错误，并可 以站在“历史的高度” 去不断完善优化相关流程。 规范的方法：建立规范的成本结构树：综合公司开发项目的特点，提炼出一套能兼容所有项目的全成 本树，作为目标成本制订的基线。 建立规范的流程：定义如何在项目发展阶段对“估算成本”进行测算，如何在“规划设计” 、“扩充设计”、 “施工设计”各个阶段完成对目标成本的层层细化修订，并形成最终的目标成本，指导招标、施工、采购等 业务活动中的成本费用的使用与管理。 2.明确岗位职责责任成本体系 “责任成本体系” 的目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其 职责履行情况。“责任成本” 回答的是在“ 成本管理相关业务”中谁来做、做什么的问题。 谁来做？我们有哪些岗位与成本控制有关？ 做什么？这些岗位分别对哪些成本控制指标负责？怎么负责？如何评价？ “责任成本体系” 包含四大要素，即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。完成上述 四要素的定义，我们就可以建立起责任成本体系的基本框架，从而在“组织架构” 的层面保证目标成本的顺 利执行。落实责任到岗位，落实责任到人，最大程度的减少“目标与执行脱钩 ”现象的出现，真正做到“权 责明晰，有据可依”。 责任成本范围：“责任成本体系”的目的是保证对目标成本的执行落到实处，因此“责任成本体系” 中的 “责任范围”的划分，实际上也就与目标成本的结构体系息息相关。简单的说，“责任范围” 的集合应该来自 “成本结构树”。理论上，我们还可以把“ 成本结构树”的每一个分支都作为“责任范围”来看待，并为之定义 相关的责任部门、评价指标、评价部门。当然在实际工作中，考虑到可操作性，我们可能需要把最重要的 那部分摘取出来进行定义并加以实施。 作业过程管理：明确了“责任成本体系”，按照部门/岗位对其负责的“责任范围” 进行合并，我们就 可以得到部门/ 岗位的成本目标集合。但是如何才能保证部门/ 岗位的成本目标能被顺利的完成？为此，我 们需要定义一套完整的“作业过程指导书”来对部门/岗位的行为进行规范，也就是说，必须从“制度流程” 的层面保证对目标成本的执行，保证对成本的控制，这就是“作业过程管理 ”。我们可以把房地产开发全过 程划分为若干个相对独立的作业过程，并为每个作业过程定义相应的流程制度规范，同时重点定义每个作 业过程中与成本控制相关的要点，包括量化的经济技术评价指标。这样，我们就可以在日常业务这个层面 实现对成本的过程控制，真正的将成本控制的执行力渗透到基层一线。 3.跟踪执行动态成本法 经过前两个步骤实现了“目标明确”、“ 责任清晰”之后，我们便进入最重要的第三步：目标成本执行过 程的跟踪动态成本。动态成本反映的是项目实施过程中的预期成本，通过实时反应目标成本和动态成 本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制。 全动态成本：动态成本的核心是实时性，动态指的是在项目整个生命周期的任一时间点，都能实时掌 握项目最新的成本状态，例如，每平方单方综合造价是多少？ 我们强调“在项目执行过程中”能对项目的全成本进行实时测算，只有这样才能控制成本、辅助营销决 策。如果只是在项目结束时得到相关成本数据，实际上只能完成基本成本核算功能，对项目成本控制却没 有任何帮助，因为到了项目结束时，木已成舟，谈控制为时已晚。 如何实现动态成本的测算？一个中心，三条主线 动态成本= 合同性成本非合同性成本待发生成本。合同性成本是动态成本中变动性最大的部分， 其“ 高变动性”决定了它是成本控制的重中之重。而“ 非合同性成本” ，如“政府报批报建费用”等，则相对容 易控制。正是因为工程合同的不确定性，导致了成本控制的复杂性，反映在实际业务中，就表现为“变更 黑洞”、“款项超付”等成本失控现象频频出现。所以，我们在成本管理中必须“ 以合同为中心”。 三条主线：“动态成本” 、“实际发生成本”、“实付成本”。“ 动态成本”反映任意时段项目的综合成本及 结构分布：“实际发生成本” 指的是项目当前已审定的工程量，与“ 动态成本” 对比可反映出项目整体进度： “实付成本”指的是实际已支付的款项，与“ 实际发生成本”对比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的 情况。这三条主线可以很好的反映项目成本执行的全貌。 成本管理系统管理目标成本/动态成本的重要工具 动态成本的构成是相当复杂的，为了能 实时得到动态成本相关数据，实现成本核算、