提前还贷的流程

月日，中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率.个百分点，一时之间，关于央 行将再次加息的传言甚嚣尘上，不少手中有闲钱的房贷借款人都开始提前还贷“减负“。据悉，最近银行受 理的提前还贷业务也在不断增加，对于房贷者而言，提前还贷各家银行如何操作？提前还贷时应注意些什 么？ 提前还贷需要预约 京城个贷服务机构“伟嘉安捷“表示，借款人如果想提前还款，在签订借款合同时就要和银行签署补充协议， 协议主要是用来更改借款额或者借款期限。其次，要办理提前还贷手续，银行一般要求借款人提前几天申 请提前还贷，银行接到借款人提前还贷申请后要审批，这个过程短则个工作日，长则十天半月甚至 一个月。第三，各家银行对于提前还贷的要求也有所不同，比如有的银行规定是放款一年后才能提前还贷， 有的银行规定提前还贷要是一万的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金等。打算提前还贷的借款 人要仔细核对各家银行的政策后再做打算。 提前还贷限定次数 据了解，对于提前还贷有的银行会限定借款人的提前还贷次数。比如规定一年只能还款三次等。因此，房 贷借款人在贷款买房时应事先对各家银行的贷款服务、贷款品种及还款方式、还款手续等进行了解，只有 这样，才能在提前还贷时最大限度的保护自己的切身利益。 提前还贷利息计算 根据合同法相关规定：“借款人提前偿还借款，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间 计算利息。“所以，借款人在选择提前还贷时应按照实际借款期间向银行缴纳银行利息。比如，A 女士银 行贷款年，已经还款了年，现在她想提前还贷，目前 A 女士每个月的还款日期为月中的号，她 向银行预约提前还贷申请并通过批复后，银行通知 A 女士下个月的号可以到银行办理提前还款手续同 时交纳提前还款金额。那么，在 A 女士尚未办理提前还贷手续这个阶段，即本月提前还款日日至次月 日，她仍然需要向银行支付所产生的实际借款利息。 提前还贷勿忘退保 借款人提前还贷后，银行会出具证明，借款人拿着银行开具的贷款结清证明，到房产管理部门的抵押科办 理撤销抵押登记手续。此外，提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款的房屋保险合同此时也提前终止。借 款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明到保险公司退还未到期的保险费。需要注意的是，如果购房者 没有一次性付清所有贷款，是不能要求退保的。 “提前还贷“看似简单，实而复杂。就其流程而言，借款人需携带身份证、借款合同等相关证件到所借款的 银行提交提前还款申请表，并在柜台存入提前偿还的款项才能办理提前还款的相关手续。 （后附：京各大银行提前还贷相关规定一览表） 关于提前还贷的相关程序 序 号 银行 名称 预约时间 还款次数 还款金额 还款时间 扣款日期 收取 违约 金情 况 1 中国 银行 提前 30 天 提前还贷次数 未作限制 每次至少一万元 预约批准后银行通知 的时间，如有变动借 款人需与银行及时联 根据各支行情况有所 不同，一般 18 日或 19 日 目前 不收 取违 系 约金 2 中国 工商 银行 提前 30 天 提前还贷次数 未作限制 一万以上 根据各支行情况有 所不同，预约批准后 银行通知的时间； 部分支行每周的周一、 周三、周四办理不等 还款金额存储当日 目前 不收 取违 约金 3 中国 建设 银行 根据各支行情 况有所不同， 提前 5-10 个工 作日或者 30 天 不等 提前还贷次数 未作限制 一万的整数倍 根据各支行情况有 所不同，电话通知； 每月 15 日到 25 日 还款 每月 25 日 目前 不收 取违 约金 4 中国 农业 银行 提前 30 天 提前还贷次数 未作限制 一万的整数倍 预约批准后银行通知 的时间，如有变动借 款人需与银行及时联 系 还款金额存储当日 目前 不收 取违 约金 5 上海 浦东 发展 银行 提前一个星期 根据各支行情 况有所不同， 一年一次或者 一年两次到四 次 可一次性还完,也 可提前预存 根据各支行情况有 所不同，电话通知； 每月的 15 日； 银行通知后时间后提 前预存金额 根据各支行情况有 所不同，每月 15 日； 还款金额存储当日； 提前存储还款金额， 十个工作日后扣除 目前 不收 取违 约金 6 招商 银行 根据各支行情 况有所不同， 每周二周四之 前；每个月月 底 25 日至 31 日 提前还贷次数 未作限制 一万的倍数 根据各支行情况有所 不同，每周二或者周 四 还款金额存储当日 目前 不收 取违 约金 7 深圳 发展 银行 提前一个星期； 或者先存钱再 另外预约时间； 部分支行不用 预约 提前还贷次数 未作限制 一万以上 预约批准后银行通知 的时间，如有变动借 款人需与银行及时联 系 还款金额存储当日或 者次日 目前 不收 取违 约金 8 北京 银行 根据各支行情 况有所不同， 提前 5-10 个工 作日或者 30 天 不等 提前还贷次数 未作限制 根据各支行情 况有所不同，五 万元以上或者贷 款金额 10以上； 一般是万的倍 数 预约批准后银行通知 的时间，如有变动需 与银行及时联系 还款金额存储当日 目前 不收 取违 约金 9 华夏 银行 提前 10 个工作 日或者提前 30 天 提前还贷次数 未作限制 一万以上 根据各支行情况有 所不同，预约批准后 银行通知的时间； 每月的月初 还款金额存储当日 或者三日之内；每 月的 20、21 日 目前 不收 取违 约金 10 光大 银行 提前 10 个工作 日或者提前 30 提前还贷次数 未作限制 根据各支行情况 有所不同，一万 根据各支行情况有 所不同，周一至周五； 还款金额存储当日 或者次日；银行通 目前 不收 天 元以上、五万以 上不等 银行通知后时间后 提前预存金额 知后扣款 取违 约金 11 兴业 银行 提前 15 天或者 提前 30 天不等 根据各支行情 况有所不同， 一年二次或者 三次不等，部 分无还贷次数 限制 根据各支行情况 有所不同，一万 元以上、二万元 以上、五万元以 上、十万元以上 不等 根据各支行情况有所 不同，或者每周三 每月的 20 日 目前 不收 取违 约金 12 民生 银行 不用预约或者 提前一天预约 提前还贷次数 未作限制 一万的整数倍 根据借款合同约定还 款日 根据借款合同或者提 前存储还款金额，十 个工作日后扣除 目前 不收 取违 约金 13 中信 银行 提前 30 天 提前还贷次数 未作限制 一万的倍数 一个月之内通知 还款金额存储当日； 还款后三日或者一 周 目前 不收 取违 约金 14 交通 银行 根据各支行情 况有所不同， 提前一、二、 三个星期不等 提前还贷次数 未作限制 可一次性还完,也 可提前预存 预约批准后银行通知 的时间，如有变动借 款人需与银行及时联 系 还款金额存储当日 目前 不收 取违 约金 15 广东 发展 银行 不用预约 提前还贷次数 未作限制 一万的整数倍 预约批准后银行通知 的时间，如有变动借 款人需与银行及时联 系 还款金额存储当日 目前 不收 取违 约金 16 农村 商业 银行 提前一个星期 或者根据借款 人情况而定 提前还贷次数 未作限制 一万以上 根据各支行情况有 所不同，预约批准后 银行通知的时间； 每周的周三、周四不 等 还款金额存储当日 目前 不收 取违 约金 提前还贷基本流程 1 预约(建行、农行、招商等银行可电话预约 )2 填写提前还款申请表 (身份证、借款合同)3 等待银行审批 4 电话通知，业务办理(部分银行可把钱直接打到卡上)5 后续工作 (包括办理 解除抵押、注销备案等) 一般办理提前还款，需要先向银行预约，具体可以咨询贷款银行相关政策。提前还贷的流 程为： 第一步：先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。 第二步：向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资 料。 第三步：按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。 第四步：借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续。 第五步：提交提前还款申请表并在柜台存入提前偿还的款项即可。 第一步，要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约 金，如若合同上注明，则要看清楚到底要收多少，并准备好这笔违约金;不同银行还会有不 同的最低还款金额限制，比如广发银行要求是 1 万元的整数倍等; 第二步，向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备 的资料。一般需要携带身份证、借款合同、收押房产证文件、代扣还款委托书等资料，到 贷款经办银行办理新预约。如果是一次性结清贷款的，要由本人亲自办理。最好咨询经办 行具体办理流程及相关规定。 第三步，提前提出申请。一般银行会要求客户填写提前还款的申请单，有的银行要求 客户提前一个月预约，期间利息将照常收取。中国银行需要提前 15 个工作日预约，并且要 贷款一年以上才可以提前还贷;工商银行和农业银行都需要提前 1 个月进行预约。民生银行 推出“无障碍提前还款”的服务承诺，即客户在该行银行办理按揭贷款后，可以随时向银 行提出提前还款申请，民生将会在五个工作日里完成客户提前还款的操作。 第四步，借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续; 第五步，客户提交提前还款申请表 ，并在柜台存入提前偿还的款项。 此外，不要忘记注销抵押。否则贷款虽然还清了，但房屋仍在产权部门备案，会为日 后的房屋交易带来不必要的麻烦。贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书， 去房屋抵押产权部门领申请注销登记表，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。 提前还贷如何办理 提前还贷如何办理 目前，个人住房公积金贷款、建设银行等部分商业性个人住房贷款已推出了允许借款 人改变还款计划、提前偿还部分或全部贷款的业务。然而因为提前偿还贷款、特别是提前 偿还部分贷款，需要对原借款合同中三方约定的借款期限、贷款余额等内容重新修正与计 算，在操作上有一定的复杂性，借款人需了解和掌握下列的一些要求与规定: （1）借款人须在按月正常偿还贷款本息个月后，方可提出首次提前偿还部分贷款或全部 贷款； （2）贷款机构为严格贷款管理，对提前偿还部分贷款规定了最低限额，一般需万元以上、 以万为单位的整数。 （3）借款人提前还贷一般需提前天告知贷款机构，并须持原借款合同、银行还贷储蓄 卡、每月还贷本金利息表、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请（公积金贷款向住 房资金管理部门提出申请，银行商业性住房贷款则向贷款银行提出申请） ，并须经其审核同 意； （4）借款人在当月仍需偿还原定的月贷款本息还款额，同时再将需要提前偿还的贷款金额 存入银行储蓄卡内。贷款机构经确认后，对属于是提前偿还部份住房贷款的，则将再按原 借款合同中确定的计息还贷方式（一般为“等额本息还款法“ 、“等本不等息还款法“等） ，以“ 先息后本，每月等额减少，缩短还款期限“的计算原理，重新计算提前偿还部份贷款后的借 款余额和最终偿还期限，重新打印“每月还贷本金利息表“ ，重新与借款人签订“借款变更合 同“ 。无论是提前偿还部份贷款、或是提前偿还全部贷款，借款人均须在贷款机构规定的时 间内到银行办理提前还贷划款。 还有值得一提的事是，提前偿还全部贷款可到保险公司退还提前期内保费。在借款人 提前偿还全部贷款后，贷款机构将同时交还给借款人原一直由贷款机构保管着的个人住房 贷款房屋保险单正本。而由于借款人原在办理贷款时已一次性付清了借款期内的所有保险 费，故原个人住房贷款房屋保险合同此时已提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单 正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前期的保费。 提前还清贷款退还保险费，需根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保变费实际期 限(半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去年计算) 、原一次性交付保费的贴 现利率与速算系数等因素，其计算公式为：提前还清贷款退还保险费已交保险费在提前 归还时的现值-提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。 7.提前还贷如何办理 目前，个人住房公积金贷款、建设银行等部分商业性个人住房贷款已推出了允许借款 人改变还款计划、提前偿还部分或全部贷款的业务。然而因为提前偿还贷款、特别是提前 偿还部分贷款，需要对原借款合同中三方约定的借款期限、贷款余额等内容重新修正与计 算，在操作上有一定的复杂性，借款人需了解和掌握下列的一些要求与规定: （1）借款人须在按月正常偿还贷款本息个月后，方可提出首次提前偿还部分贷款或全部 贷款； （2）贷款机构为严格贷款管理，对提前偿还部分贷款规定了最低限额，一般需万元以上、 以万为单位的整数。 （3）借款人提前还贷一般需提前天告知贷款机构，并须持原借款合同、银行还贷储蓄 卡、每月还贷 本金利息表、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请（公积金贷款向住房资金管理部 门提出申请，银行商业性住房贷款则向贷款银行提出申请） ，并须经其审核同意； （4）借款人在当月仍需偿还原定的月贷款本息还款额，同时再将需要提前偿还的贷款金额 存入银行储蓄卡内。贷款机构经确认后，对属于是提前偿还部份住房贷款的，则将再按原 借款合同中确定的计息还贷方式（一般为“等额本息还款法“ 、“等本不等息还款法“等） ，以“ 先息后本，每月等额减少，缩短还款期限“的计算原理，重新计算提前偿还部份贷款后的借 款余额和最终偿还期限，重新打印“每月还贷本金利息表“ ，重新与借款人签订“借款变更合 同“ 。无论是提前偿还部份贷款、或是提前偿还全部贷款，借款人均须在贷款机构规定的时 间内到银行办理提前还贷划款。 还有值得一提的事是，提前偿还全部贷款可到保险公司退还提前期内保费。在借款人 提前偿还全部贷款后，贷款机构将同时交还给借款人原一直由贷款机构保管着的个人住房 贷款房屋保险单正本。而由于借款人原在办理贷款时已一次性付清了借款期内的所有保险 费，故原个人住房贷款房屋保险合同此时已提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单 正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前期的保费。 提前还清贷款退还保险费，需根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保变费实际期 限(半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去年计算) 、原一次性交付保费的贴 现利率与速算系数等因素，其计算公式为：提前还清贷款退还保险费已交保险费在提前 归还时的现值-提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。 8.还款期内利率变化时还款额的计算 根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在年以内（含年） 的，实行合同利率，不分段计息；对于一年期以上贷款，于下一年初开始，按相应期限档 次利率进行调整。调整的计算原则是将未归还的后期款项按原利率折现，再以调整后的利 率重新计算月还款额。 例如： 申请贷款万元，贷款期为年，现行利率为.。月还款额 为.元。 在还款年个月后，假设国家调整个人住房贷款利率为 .（年以内） 、.（年以上） ，则当年余下的个月仍执行合同利率 .，从第年开始，按年期的利率.重新计算月还款额。 计算方法如下： 将余下的期月还款额.元按.的年利率 折现：（计算月均还款额的逆运算） .*（+.%/） - ）/（./)）*（+ ./ ） =.元。 再将.元未还贷款总额按照新利率