关于我县房地产业发展情况的工作汇报

关于我县房地产业发展情况的工作汇报 尊敬的各位领导: 根据县政协办公室关于对我县房地产业情况进行调研的通 知要求，下面我 就 我 县 房 地 产 业 发 展 情 况 ，向 各 位 领 导 作 工 作 汇 报 ，不 足 之 处 ，恳 请 各 位 领 导 批 评 指 正 。 一、我县房地产业发展现状 (一) 房地产市场供给状况。我县的房地产业起步于 1985 年， 起初由县房地产公司从事少量的房地产开发和部分旧城改造项 目。1993 年以后，受住房体制改革的刺激，我县房地产市场消费 得到实质性的启动，开发建设了少量的普通商品住房，但规模较 小。2006 年以来，随着我县城市建设的快速推进，房地产开发投 资保持逐年上升的势头。仅 2006 年至 2009 年这四年间，我县就 完成房地产投资 3.61 亿元，平均每年递增 112%，房地产开发投 资占全社会投资的比重也越来越大。主要体现在以下四个方面： 一是房地产开发企业发展迅速，民营企业逐步投向房地产 行业。由于我县房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行 业的平均利润较其它行业高，随着我县城市建设的快速推进，吸 引了民营经济和股份制经济的大举进入。2006 年以前，全县只 有 1 家房地产开发企业，即 XX 县房地 产公司。2006 年以后，我 县先后引进 XX 房地 产开发有限责任公司、XX 房地产开发有限 公司、XX 房地产开 发有限责任公司、 XX 投资有限公司等四家 - 2 - 外地企业到 XX 投资 房地产，并在 XX 注册了分公司。同时，我 县新成立了 XX 房地 产开发有限公司。目前，我县已有 6 家房地 产公司从事地产开发，其中民营房地产开发企业的开发投资额 占总开发投资额的 83.35%。民营企业发展迅速，成为我县房地 产投资增长的主要动力。 二是房地产投资快速增长，成为拉动投资增长的主要力量。 作为一个新兴行业，我县的房地产业从 2006 年开始，发展十分 迅速，投资规模日益扩大。尤其是受城市基础设施投资加快，旧 城改造力度加大及普通商品住房优惠政策的刺激，市场容量大 幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。截止 2009 年底，我县城市 房地产投资全社会固定资产投资的 15%左右，房地产业已成为 推动我县经济增长的重要力量。 三是土地供应量逐年上升，开发规模不断扩大。2006 年以来， 我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易非常活跃，房地产 开发项目用地供应量逐年上升。2006 年全县开发用地总供应量 为 21.23 亩;2007 年总供应量为 36.78 亩，同比增长 1.73 倍; 2008 年总供应量达 89.15 亩，同比增长 2.42 倍；2009 年总供应 量达 181.83 亩，同比增长 2.03 倍。同时，土地供应量由原来的单 体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变，房地产开 发规模不断扩大。 四是房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占总 投资的比重上升。2006 年以来，一方面由于房地产销售市场状况 - 3 - 比较理想，房地产资金回笼较快，另一方面也因为金融政策对房 地产开发的支持，我县房地产开发资金的到位情况比较理想，在 各类投资中的资金保障程度最高。在房地产开发投资资金中，自 筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于 绝对主导地位。从各类资金的动态情况看，国内贷款资金和定额 预付款的增速较快，定金及预付款占年度资金来源的比重逐年 上升，为房地产项目的顺利启动创造了有利条件。 (二) 房地产市场需求状况。我县房地产业经过四年的迅速发 展，房地产市场供求矛盾得到有效解决，房地产呈现良好的发展 态势。 一是房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售 态势。近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势 总体良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋 旺。2006 年至 2009 年，房屋销售面积分别为 0.34 万、1.25 万 、8.98 万和 5.26 万。在商品房住宅销售调查中， 90120户型住宅占销售总面积的 29.2%，120160户型住 宅占销售总面积的 36.1%，90以下户型占 18%，160以上户 型占 16.7%，明显呈现出“ 两头轻、中间重” 的销售态势。 二是个人住房消费成为市场需求的主体，县内需求占商品 房销售的比重较大。1999 以来，随着住房体制改革的逐步推进， 福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。2009 年，全县个人购房面积达 8.471 万，占销售面积的 80 %以上， - 4 - 个人已成为市场消费的主体，成为房地产市场发展的主导因素。 目前，我县个人购买房屋的类型主要以住宅为主，购房的对象大 部分是县内城镇居民，基本以自用为主，我县尚不存在房地产 “泡沫” 。 三是商品住宅价格上升较快，升幅相对较大。由于我县近年 来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场， 经济适用房供应不足，土地实行市场竞价等原因，在一定程度上 提高了开发成本，多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅 较大。据最新调查资料统计，2006 年商品住宅平均售价约 1320 元/，2007 年商品住宅平均售价约 1560 元/，2008 年商品住 宅平均售价约 1780 元/ ，2009 年商品住宅平均售价约 1950 元/，房价平均每年上升 8.78%，预计 2010 年商品住宅平均售 价将达 2200 元/。相 对于 XX 周边县 市的房价增幅而言，XX 的房价增长相对过快。 四是存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。自 1999 年房 改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大” 。 2007 年共成交 248 起，面积 3.36 万，2008 年共成交 201 起， 面积 2.204 万，2009 年共成交 269 起，面积 3.21 万。近三年 的交易量中，住宅占总交易起数的 72%，房改房约占住宅交易起 数的 56.4%，成为存量房交易市场的“ 生力军” 。房改房的上市， 不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造 了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。 - 5 - 当前，从国内房地产业的发展趋势看，城市房地产开发普遍 存在总体规模增大、地区之间发展不平衡、房价居高不下等问题。 但就 XX 房地产开发 的情况而言，虽然我 县的房地产业得到一定 发展，与全国及周边县市的平均发展水平相比，我县的房地产业 还处于起步阶段，存在房地产发展严重不足、住房保障率低、开 发档次不高等问题。 二、取得的成绩和经验 2006 年以来，在县委、县政府的坚强领导下，我县实施州委、 州政府扩城战略，以城镇建设拉动为主线，城镇化率以平均每年 1.3%的速度 递增，城镇化水平逐年提高，城镇建设得到了较大发 展，城市房地产开发呈现出前所未有的良好发展形势。 一是调整住房供需结构，加大住房供应总量。针对我县住房 需求严重不足的特点，2006 年以来，我县先后开发建设了 XX 花 园和 XX 小区专项普通商品住房建 设项 目、XX 花园普通商品住 房项目、县城 XX 地 产开发项目、XX 地 产开发项目、XX 综合停 车场开发项目、旧城改造 XX 地产建设项 目等六个房地产开发项 目，城市房地产得到了较快发展。一是县城 XX 花园建设项目。 县城 XX 花园项目实际 完成总投资 3000 万元，建筑面积 29302.54，共建设住房 244 套，现已全部售完；二是商业步行街 地产开发项目。该项目实际完成总投资 9000 万元，共建设别墅 26 套，住房 196 套，实际销售 222 套，销售情况较好；三是县城 XX 项 目。项目静态总 投资 3.7 亿元，动态 投资 4.2 亿元，规划用 - 6 - 地面积 197768。截止今年 4 月底，XX 项目已完成投资约 2.56 亿元，一期工程已建设 366 套，销售 301 套，销售达 82%。二期 开发计划今年 7 月份开工建设；四是专普房建设项目。专普房项 目总投资 6900 万元，建设住房 400 套，现已全部售完，计划今 年 6 月底完成工程扫尾工作；五是 XX 综合停车场开发项目。项 目计划总投资 3000 万元，总建筑面积 26736.38，建设住房 162 套，现已销售 160 套，预计今年 9 月底完成主体工程的施工；六 是旧城改造 XX 建设项 目。项目估算总投资 74905.36 万元，其中 公建部分投资约 13160.62 万元，建设年限四年。该项目规划总占 地面积 345.44 亩，总建筑面积 265317 平方米，容积率 1.33，建 筑密度 31.2%，绿地率 37.9%。主要建设内容包括建设 XX 大道 长 1202.98 米、宽 36 米市政道路、占地 30 亩的旅游文化广场、 占地 23 亩的市民休闲广场及相应的市政配套设施。目前，已完 成工程总投资 5000 万元，一期地产开发已于今年 4 月启动建设， 房屋预售情况较好。 二是切实加强住房保障工作，努力解决低收入家庭住房问 题。一是把解决低收入家庭住房困难作为重要的民生问题。根据 国务院关于解决城市低收入家庭的若干意见（国发2007 24 号） 精神，2007 年 12 月，县人民政府组织县发改、建设、财政、国土、 民政、公安等部门，对城市低收入困难家庭住房状况进行了调查， 制定了XX 县低收入家庭住房困 难发 展规划和年度计划。截止 2007 年 12 月底，我县共有城镇居民 11432 户，其中城镇最低收 - 7 - 入家庭 1615 户 3037 人，人均住房面积 22.75。按照国家相关 规定，在享受城镇居民最低生活保障的 1615 户低保家庭中，住 房面积在 15以下的城镇最低收入困难家庭 192 户 513 人，占 最低收入家庭 11.7%。按照州政府的要求，2008 年我县投资 694.4 万元，实施了 108 套、建筑面积 5400的第一批廉租房建 设，并于 2009 年 1 月 16 日入住，入住率达 100%。按照州政府下 达给我县的 2009 年廉租房建设计划， 2009 年我县投资 626 万 元，建设了第二期廉租房 108 套、建筑面积 5400（其中将 2008 年 12 月下达的 36 套 1800和 2009 年 2 月下达的 72 套 3600 合并统一实施）。目前，我县 2009 年实施的第二期 108 套廉租 房主体工程已通过工程竣工验收，小区内的道路、电力、供水及 绿化等配套设施建设已基本完工，现已完成入住工作。同时，按 照省州的相关要求，鉴于我县租赁补贴资金结余较大的实际，我 局报请经州建设局和县人民政府同意，将结余的 210 万元租赁 补贴资金用于回购 30 套廉租房。目前，30 套廉租房的征地及施 工图设计和审查工作已经完成，工程已于今年 4 月开工建设；此 外，由县教育局实施的教育系统 350 套廉租房项目，现已完成建 设用地的选定及施工图设计和审查工作，其中 150 套廉租房也 先后开工建设，我县廉租房建设项目正稳步推进。二是加快推进 城镇廉租住房制度建设。到今年 4 月底，全县共有 261 户城市低 保家庭和特困职工家庭已享受了廉租住房保障政策，保障方式 包括发放住房租赁补贴和实物配租两种形式，其中以实物配租 - 8 - 为主、发放住房租赁补贴为辅。租赁补贴标准为每人每月 13 平 方米、每平方米 8 元。截止 2010 年 3 月底，我县累计发放租赁补 贴 24.94 万元。 三是大力开展房地产市场专项整治，规范市场秩序。一是严 格商品房预售许可制度，努力打造透明的房地产市场；二是开展 房地产市场专项整治，严肃查处个别开发企业违规销售、哄抬房 价、扰乱市场秩序的行为；三是加强房地产市场主体的准入管理 和开发过程的管理，不断提高住房的品质和质量；四是加强房地 产合同、广告以及房产展销活动的监管，维护广大购房者的利益。 三、存在的困难和问题 我县房地产业的发展虽然取得了一定成绩，但我们清醒地 认识到，我县的房地产市场发展还存在不少问题和薄弱环节。 一是房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，尚未建立 市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的 宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。 二是房价偏高，涨幅过快。今年以来，我县商品住宅销售价 格基本延续去年的趋势继续上涨，2009 年全省主要城市商品住 宅成交均价增幅为 5，但我县商品住宅成交均价增幅为 8以 上，商品住房价格短期增长过快，城镇居民购房压力较大。 三是房地产开发企业市场准入“门槛低” ，部分企业资金实力 不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资 - 9 - 风险。 四是房地产开发企业行为不规范，如合同不兑现、面积缩水、 虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。 五是城市规划区范围内住房商品化程度不高，私人建房依 然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给房地产市场的发展 带来一定影响。由于单体开发仍然存在，不利于提高城市品位， 不利于改善居住环境。 六是房地产市场配套体系不完善，开发结构不合理，住宅品 种单一，难以满足不同的消费需求，物业管理和房地产中介服务 滞后于房地产业的发展。 七是住房保障政策体系不健全。目前，由于我县廉租房保障 机构尚未建立，管理人员严重不足，给廉租房的管理带来了很大 困难。廉租住房保障范围较窄，仅限于低保家庭和特困职工家庭， 没有实现应保尽保；廉租住房建设县级配套资金筹措难度大，经 济适用住房的供应量偏小。 四、今后工作意见及建议 一是建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导房地产业 健康发展。尽快建立 XX 县房地产市场预 警预报和信息披露制度， 及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置 数量、投资动向等情况。定期对房地产市场进行调查分析，引导 开发企业理性投资，消费者理性购房。 二是加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。 - 10 - 保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡。县级相关部门 应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调 控手段的配合作用，保持房地产开发规模与有效需求的同步增 长。 三是完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩 序。加强房地产开发企业的资质管理和注册资金管理，把好“入 门关”; 加强 房地产开发项目审批管理，把好“发证关”; 加强房地产 交易的动态管理，把好“交易关” 。加大房地 产开发、销售中改变 容积率、合同不兑现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的 查处力度。 四是坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。 今后，不论土地供应的方式是单独供应还是捆绑式供应，都应实 行公开的市场化运作，经营性土地使用权的出让和转让，必须按 规定进入市场交易，采取招标、拍卖和挂牌方式，杜绝协议出让 行为，推行“ 阳光交易 ”，使更多有实力的开 发商能在公平竞争的 环境下取得土地进行开发。经济适用房等政策性用房的开发也