加强土地市场 建设的调研报告

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 加强土地市场建设的调研报告 xx 年 5 月，国土资源部要求各级国 土资源管理部门，要准确把握运用土地 政策参与国民经济宏观调控的力度和时 机，逐步学会运用土地政策为宏观经济 “加油门”、 “点刹车”。作为国土资源管理 参与宏观调控平台的土地市场建设的培 育与规范，无疑象一只“ 无形之手 ”，对 地方经济的发展起着至关重要的作用。 只有深刻认识我县在土地市场建设发展 中存在的不足，有效运用好土地市场这 只“无形之手 ”，建立起市场配置资源的 长效机制，实现政府对土地资产的有效 调配和集中统一管理，才能发挥出国土 资源参与宏观调控的积极作用。 一、我县土地市场建设回眸 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 我县地处豫西山区，工业基础薄 弱，城镇化水平不高。近年来，为加快 城市建设步伐，县委、县政府按照“巩 固完善老城区，强力开发北城区”的基 本思路，投入大量资金，对老城区道路、 通水、排水、绿地、路灯和各类市场基 础性设施进行了大规模的改造，逐步建 立了以红旗大道、李贺大道、锦屏大道、 滨河路、红旗广场、北城区中心广场、 滨河游园为亮点的“ 四路两场一园 ”的城 市新格局。xx 年，县政府又投入大量资 金进行小城镇建设，极大改变了乡镇面 貌，促进了乡镇经济的健康发展。政府 在基础设施建设上的资金投入，增强了 城市的服务功能，城镇地价水平明显增 高。这部分升值的地价本应由政府收取， 最终回归社会用于城市建设再投入、再 升值，但由于土地市场建设不规范，城 市大量的土地掌握在用地者手中，一些 单位和个人正是看到了土地的潜在价值， 在土地使用制度改革中钻空子，最终成 为政府投资土地上的最大受益者，作为 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 投资者的政府却没有得到应得的回报， 造成了国有土地资产的白白流失。 为了强化政府管地权威，使政府 高度垄断土地一级市场，xx关于加强 国有土地资产管理的通知文件下发后， 宜阳县人民政府及时下发了关于实行 建设用地五统一的通知 ，明确了征地 是政府的专有权利，禁止用地单位与农 村集体经济组织自行协商用地，对建设 用地实行统一规划、统一征用、统一开 发、统一按项目供地、统一管理。县政 府根据土地利用总体规划和城市规划， 制定土地利用年度计划和年度规划，控 制建设用地供应总量，按照合理配置、 有效利用土地现状的原则，编制建设用 地区域的详细规划，确定开发强度、地 块用途，统筹安排各类建设用地。建设 单位需要使用农村集体土地的，由县人 民政府按照土地利用年度计划实施统一 征用，根据建设用地的位置、用途、数 量制定征地方案，每年分批次上报，经 批准后，依照有关规定和法定程序，对 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 被征地单位予以补偿，向用地单位供给 土地。政府统一征地，实行一个渠道进 水，从源头上扭转了土地需求决定供给 的被动局面。此举严格控制了建设用地 总量，既保护了耕地，又能保证被征地 农民的补偿费及时足额到位，不损害农 民的利益。而且良好的用地环境吸引了 众多商家来宜投资建厂，兴办企业。先 后有洛阳龙羽宜电有限公司、洛阳恒基 铝业公司、洛阳热电厂、黄河同力水泥 集团等企业落户我县，县国土局服务国 家、省、市重点建设项目及一般建设用 地项目达 15 个，提供土地 3000 余亩， 达到了政府管理土地“ 一个龙头出水 ”的 目的，为我县经营城市土地打下了坚实 的基础，促进了县域经济的发展。为规 范土地市场秩序，我县开展了土地隐形 市场的清理整顿，县国土局在纪检委、 纠风办、公、检、法、司、城建、房管 等部门的密切配合下，对全县范围内未 经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地 使用权或改变用地性质的单位和个人， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 依法进行了收缴土地出让金和罚款的处 理。共查处土地隐形交易 80 余宗，补 缴土地出让金 160 余万元，把土地使用 权交易纳入了依法管理轨道。与此同时， 县国土局积极借鉴外地经验，大力推行 土地有偿使用制度，在推行经营性用地 招标、拍卖、挂牌出让等方面进行了尝 试，努力建设土地有形市场，但因种种 原因，效果并不明显。 二、我县土地市场的特点 政府对土地一级土地市场实现了 高度垄断 我县在对建设用地实行“五统一” 管理之后，政府调控土地一级市场的能 力增加了， “一个龙头进水，一个龙头出 水”的格局基本形成。 “要用地找政府 ”的 政策，有效遏制了用地单位与村、组私 下交易、协商用地的行为。特别是北城 区建设的用地秩序得到规范，区域发展 所需的建设用地，严格按照土地利用总 体规划、城市建设规划及北城区详细 控制性规划来调配，杜绝了违法用地， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 减少了因用地问题而引发的群众上访事 件的发生。 土地市场机制不健全 随着我县固定资产投资的逐年增 高，由此带动了百业兴旺，也增加了土 地的需求量。在土地市场的建设上，存 在许多不足之处，主要表现在：一是政 府调控土地市场的力量薄弱，应该由政 府掌握和调控的城镇建设用地供应量、 闲置、存量土地的数量，没有实质性的 掌握和控制在政府手中。二是对旧城区 存量土地的盘活，以及实现土地集约利 用上，缺乏行之有效的措施，三是土地 收购储备机制不健全，没有成立以政府 为主导的专门的土地收购储备机构，对 县域闲置、低效应纳入储备库的用地， 仅限于“预储备 ”。政府手中的土地和资 金不充足，无法对土地市场进行有效的 调控，土地资源的价值就不能够充足的 显现。 招拍挂出让效果不明显 近年来，我县虽然尝试了对经营 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 性用地采用招拍挂方式出让土地使用权， 但由于土地有形市场未建立，各项土地 市场机制不健全，经营性用地招拍挂的 效果并不明显。据不完全统计，近两年 以挂牌方式出让的土地使用权有 5 宗， 面积 34.23 亩，挂牌成交价 132.88 万元， 政府基本无收益。相对于其他市县来说， 明显处于落后状态。应该在一级市场出 让的土地及收益，没有集聚到政府手中， 也因此造成了土地市场的不稳定，开发 商对地价的水平、土地成本、土地供应 量、规范获取土地的途径的认知度较低， 一方面给不法开发商造成了可乘之机， 土地隐形交易的现象依然存在；另一方 面，在一定程度上扰乱了土地市场秩序， 降低了政府应有的威信，还影响到投资 商的信心。 三、规范土地市场 建设的意 义 有利于政府宏观调控 作为政府部门要根据经济社会发 展计划和各项专门的规划开展建设活动， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 必须进行有效的管理和调控。土地市场 作为基础环节之一，作为社会的基本资 源和财富的配置场所，必须按照法律和 法规进行规范。规范和有序的土地市场 有利于政府对土地资源和社会资源以及 经济建设的宏观调控。特别是宜阳县耕 地少，耕地后备资源又较为缺乏，但加 快城市建设步伐的大气候又不得不占用 耕地。因此，只有规范土地供应渠道， 才能够有效保证全县的建设用地需求和 粮食生产安全，也才能保证可持续发展 有较为充足的土地资源。 有利于节约土地资源，实现集约 利用 对投资者来说，在规范管理的环 境下，越是公平取得的资源包括土地， 越是会全力以赴地加以利用，绝不会粗 放利用，更不会让它长久闲置。特别是 宜阳县正处于城市化、工业化的进程中， 耕地的减少伴随着城市化、工业化的进 程是成正比例的，建设用地的增加是不 可避免的。工业化是消耗自然资源、原 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 材料的过程，所以建立资源节约体系是 完全必要的。但是，要实现在集约用地 的同时，保障建设用地的需求，就必须 建立由市场主导配置资源的长效机制， 实现对土地资产的有效调配和集中统一 管理，最终使国家受益、企业和个人投 资者受益。 有利于增加财政收入 相对于各级财政而言，土地收益 是十分可观的。如河南省方城县，在 1992 年就开始以拍卖的形式出让土地使 用权，开创了河南省土地拍卖的先河， 也因此获得了巨大收益。在敲响土地拍 卖“第一锣”后的两年间，方城县拍卖出 让城区国有土地使用权 8.4 万平方米， 收取土地出让金 2100 万元，先后用这 笔资金开通新街道 11 条，吸纳近 2.5 亿 元的资金建厂办店，发展新的工商业服 务项目。而这一切都是在财政不拿一分 钱的情况下实现的，政府真正尝到了运 作市场机制配置土地资源的甜头，走出 了一条以地生财、聚财，以财建城、建 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 市，促进经济繁荣发展的新路子。 有利于为城镇建设筹集资金 我县的经济基础薄弱，政府的财 政力量极为有限，难以筹措大笔资金搞 基础设施和市场建设。在土地市场方面， 大面积供应熟地很困难，如果等待一切 条件成熟再发展，那就会使宜阳县的经 济发展水平与其他各地的距离越来越大。 所以，增强区域自身的造血功能，增强 自身的发展能力十分重要。土地资源的 潜在价值，是通过市场途径来体现的， 土地市场的正确运作能起到至关重要的 作用。随着城市建设的发展，环境的优 化，区位优势的逐渐显现，能够带动宗 地价格的上涨。同时，每宗地的投资者， 不仅仅投资购买了土地使用权，更为重 要的是，他要继续投资搞基建、搞经营， 这样就在获得土地使用权后，再投入数 倍于土地出让金的建设资金，无形中又 带动了区域经济发展。如滨河公园的绿 化及基础设施完善后，周边地区的地价 明显高于其他地区，在其周围从事饮食、 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 娱乐等经营的投资者不计其数，逐渐形 成了一个新的市场繁荣区。据宜阳县城 镇国有土地资产评估显示，我县现有国 有土地资产总值为 33.22 亿元，如果经 营管理得当，就会为城镇建设提供充足 的资金。 四、关于培育和规范土地市场的 建议 规范的土地市场是地方经济发达 与成熟的重要标志，只有规范有序的土 地市场，才能促进经济的健康发展，才 能使政府部门有效地运用市场机制参与 对土地资源的宏观调控。如果土地市场 不规范，市场秩序混乱，土地资产流失， 不仅削减了土地对经济发展的贡献，而 且影响经济的运行质量，滋生现象， 影响社会稳定。所以，根据宜阳县土地 市场建设的实际情况，建议从以下几方 面规范土地市场建设： 建立以政府为主导的土地收购储 备机制 建立土地收购储备制度，是规范 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 土地储备运行，增强政府调控力度，解 决多头供地的重要手段。在具体的操作 中，要抓好以下三点： 一是成立土地收购储备中心。该 中心代表政府实施土地收购、储备和出 让工作，将分散在各土地使用者手中的 土地聚集起来，纳入土地储备库，统一 归政府调配。并通过招拍挂等形式有计 划的出让供地，从而盘活土地资产，促 进土地交易市场规范、有序健康地发展。 二是加大对土地收购储备的资金 注入。土地收购储备的主要问题是资金 问题，要收购土地，必须有一定的资金 作支撑。作为土地收购储备的主导部门， 政府可先支付一部分启动资金，也可以 以土地抵押的方式向银行贷款，土地部 门也可自筹资金，然后通过招标、拍卖 出让土地收回投资，政府也可增加收益。 三是加大土地收购储备和开发力 度。土地储备的目的是调节市场供应， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 13 政府手中只有掌握大量的土地，才能实 现以市场配置土地资源，以供给引导需 求。对土地的收购储备，可以采取以下 三种方式：一是实物储备。对国有企业 改制、旧城改造和新增建设用地中商品 房开发和经营性项目建设的土地，以及 政府应依法收回、收购的土地，实行实 物储备，纳入土地储备库；二是规划红 线储备。按照土地利用总体规划和城市 建设规划以及城市建设需求，对划入城 市规划区范围内的土地实行红线储备， 严格按规划供地。特别是对城市规划范 围内的经营性用地，严格以招拍挂出让 方式供地。三是信息储备。对不急于收 购储备或受财力限制一时无力进行资金 收购的地块，采取信息储备，待时机成 熟时，有计划的收回、收购、开发、出 让。 在储备用地的同时，土地收购储 备中心要在县计划、城建、财政等部门 的配合下，加大土地开发力度，将储备 生地变为熟地后，有计划的推向市场。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 14 通过政府部门一个“ 口子”向市场供地， 强化政府在土地供应上的主导地位，明 晰城镇土地的产权关系。 大力推行土地使用权招拍挂出让 制度 土地使用权招拍挂制度既是地价 水平的“晴雨表 ”，也是检验房地产开发 商市场运作水平以及实力与资质的试金 石，对房地产开发企业必将起到优胜劣 汰的作用。随着土地市场建设的逐步深 入，形成公开、公平、公正的土地市场 竞争态势，由市场确定土地价格， 实行“物竞天择 ”是市场发展的内在要求。 要实现对经营性用地全部实行有偿供应， 必须把握好四点： 一是坚持土地市场的高度统一。 对旧城区的经营性用地以及北城区控制 性规划范围内的经营性用地必须纳入县 政府统一供应渠道，实现一个“口子” 向 市场供地。 二是加大土地拍卖出让力度。我 县目前对经营性用地主要采取挂牌出让 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 15 方式，在一定程度上消减了开发商参与 竞价的积极性。所以，在经营性用地公 开出让方式上，要把握住拍卖出让方式 的优势，由挂牌报价演变为现场竞价， 激发开发商的投资积极性。并通过正确 的引导，使开发商认识到，在土地市场 的竞争中，谁率先进入市场，谁就赢得 了主动权，只有通过招拍挂方式，才能 依法取得土地使用权。同时，把招拍挂 出让方式逐步引向深入，由商业用地逐 步发展到工业和居住用地，对除法律规 定可以进行划拨供地以外的各类用地， 逐步尝试全面推向市场，增加政府收益。 三是加强地价管理。对所有的土 地在出让、转让、出租、抵押之前，必 须经过地价评估交易中心评估作价；特 别是对经营性用地要按照标定地价，确 定宗地的最低价格，防止出让价格过低。 然后，通过竞价方式，提升土地的产出 效益。 建立土地有形市场，创造良好的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 16 土地市场环境 一个地方投资环境的好坏，关键 看这个地方的经济环境和市场环境，也 要看政府部门是否为用地者营造了一个 良好的土地市场环境。所以，要实现由 市场配置土地资源，由市场选择土地使 用者，由市场决定地价，就必须建立土 地市场交易场所，公开交易信息，增加 交易机会，降低交易成本，保证交易顺 畅，接受社会监督。政府只有采用适应 市场经济的全新定位，才能为经营土地 提供良好的外部环境。 严格按计划、按规划供地，控制 建设用地供应总量 要保障土地资产管理和土地市场 建设的健康发展，只有依法用市场机制 供应土地。国土资源部颁布的招标拍 卖挂牌出让国有土地使用权规定 ，明 确规定了土地