前期物业管理 协议书(精选多篇)

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 前期物业管理协议书(精选多篇) 一、 概述 1、优势 a、地理位置优越，交通便利； b、区域市场成熟，知名度高； c、整体规划出色，品质较高； d、开发 商实力雄厚，目标明确。 2、机会 a、区域交通体系将进一步完善， 向阳路北延工程； b、周边商业配套将进一步丰富， 京海世贸广场开盘； c、区域内多数项目将结案入住， 竞争对手将逐渐减少； 3、威胁 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 康泰大厦、gogo 购物广场、京海 世贸广场正处于强销期，势必疯狂争夺 客户资源。 二、市场定位 要点阐述 在已经认识和把握本案各项产品 特点的基础上，全面确立本案在市场中 的“定位”。 “定位”的目的，就是要充分明 确在市场中我们产品和其他产品的“差 异”，鲜明地区别于竞争对手，让消费 者能够清楚地识别和接受我们的产品。 “定位”就是要给那些购买我们产品而不 选择其它的人们一个完美而充分的理由。 产品定位 1、本案是高开区 cbd“最高品质” 的项目。 2、本案导入“ 生态办公 ”的概念。 这一概念的核心是“环境” 、 “建筑” 与“人”三者之间的关系，建立起以环境 生态、建筑生态、人文生态为内核，以 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 园林式办公环境为外观形式的生态办公 模式。 “生态办公 ”的概念非常丰富，诠 释的空间很大，而且比较新颖，市场差 异性明显。同时强调高品质的“服务式” 物业管理服务，提出“ 特色管理、品质 服务”的口号，将人文生态的务虚变为 务实，发挥我们自身已经完全具备的物 业管理优势，不仅在人文生态上得到充 分表现，而且通过服务进一步提高本案 产品品质。 “生态智力办公区” 的概念， 可以为本案“ 高品质楼盘”的定位提供有 力支持，同时也要补充一些时尚的要素， 如“智能化”设计，丰富高档的 “商业化” 配套等，全方位塑造高品质形象。 客户定位 通过调查与分析研究，本案目标 客户有如下特征： 1、企业状况：本地注册资金在 20 万元以上的企业和外地驻保的企业。 2、购买动机：首次置业自用为 主，改善办公条件提高自身形象；二次 置业投资，希望获取租金回报及升值回 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 报。 3、心理特征：有进取与自我奋 斗的价值观，生活高节奏，追求自我利 益、自我个性、生活品位的实现和满足， 认同文化附加值，渴望在忙碌工作后享 受生活，具有感性消费心理，理性消费 行为的交叉状态。 4、地域分布：以市区为主要中 心，外围辐射保定各市县。 就是这些人会买我们的产品，只 有他们需要这样的产品，而我们会竭尽 全力地告诉他们，只有我们的产品才会 满足他们的需要，他们会由于了解我们 的产品有多么的不同、有多么的合适而 放弃选择别的产品。 三、 本案包装策划 在保定房地产市场，项目形象包 装显得尤为重要。前几年主要以概念炒 作为主。近几年已有部分开发商注重产 品质量，正逐步由“ 炒作时代 ”向“产品 时代”过渡。在本案地区，本案产品设 计及产品质量当属上乘，但由于市场竞 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 争激烈，因此本案产品的推广必须有别 于其它项目的推盘手法。项目形象包装 是抛开质量之后的又一主要影响销售的 因素，只有将产品的优异性与差异性通 过形象包装推广才能真正有效地把握住 客户与市场。 包装 产品 市场 购买 推广 询问 访问 认可 1、本案案名设计 案名设计相当重要，它反映了一 个项目或产品的或文化的精髓，是高度 提炼之后告知市场的产物。一般是具有 以下几个特点：一是能反映产品的差异 性；二是能反映项目未来的生活品质； 三是通俗易懂，朗朗上口。 2、销售场所包装策划 售楼处是销售活动的中心。未来 销售的谈判、签约等一系列活动都集中 在此处完成。随着房地产市场的发展， 越来越多的开发商已认识到售楼处的重 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 要：人性化的现场布置设计影响着消费 者对开发商的信心，同时促成销售成交。 这里的人性化设计与普通产品设计不同： 一是指对消费者服务上的人性化安排。 主要是指功能性安排，如洽谈室、签约 室、客服部、银行按揭等一站式服务， 合理的人性化设计会有效地促进客户愉 快顺利地完成交易活动。 售楼处除了 服务功能的人性化设计之外，还有促成 成交的其它作用。目前一些精明的开发 商已开始如此操作，不再将售楼处作为 一个简简单单的办公场所来安排，好的 售楼处设计会放松客户心情，增加消费 者对开发商的信任度，增加客户对项目 的认同感，以及强化客户未来办公环境 的提高。 功能区进行路线次序排列： 沙盘陈列区 洽谈区 签约区 律 师或公积金办理区 休息室 银行按揭区 四、 差异性策划思路 根据本案的产品定位、市场定位、 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 客户群定位，经慎重推敲，随同销售周 期安排，制定了全程策划的节奏安排， 以求有效快速地消化本案，将独特的 usp 安排到各个环节中，由若干个策划 个案整合为全程方案。 通过前面的论述，我们发现本案 的市场已经细分，并已选择了目标市场。 下一步我们应该针对目标市场进行有效 的策略实施，整个过程中遵循差异化策 略、周期性策略及组合的策略。 1、 产品预热期 为求迅速地进行市场告知，为本 案积累有效客户，唤醒潜在客户，应最 大化地向市场告知本案的信息。建议举 办产品推介会，集聚河北省主流媒体， 全方位的宣传推广在 1-2 周内全在爆发 出来。过程安排：将以上各媒体代表全 部安排至一家宾馆，负责他们全部的休 闲娱乐，傍晚在会议大厅举行产品推介 会，每人一份产品说明书，并现场进行 pop 讲解，当然各位媒体需每人一个红 包。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 配合安排：在推介会之后的 1-2 周内，通过全新有力的广告发布在各个 媒体，使本案影响井喷状的传播开来。 以达到最大化的市场告知预热。 2、 产品开盘期及强销期 通过前期的预热，本案已积累了 部分客户，且已有一定市场认知。此时， 我们趁热打铁，进入产品的开盘期。 “好的开始是成功的一半” ，此时 我们不给市场以任何喘息之机，紧锣密 鼓地开盘，依旧通过公关活动与媒体推 广为主。在保定制造一个又一个的新闻 点，让保定百姓应接不暇。 形式： 新闻发布会 与中冀、轩宇等汽车公司合作， 进行一次新产品的市场公关。 过程安排： 新闻发布会：邀请政府官员、设 计大师，进行产品宣传，开发商进行大 会讲话，同时制作本地块及本项目介绍 vcd 发放各位嘉宾，之后进行交流酒会， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 安排文艺演出，并进行准客户现场认购， 同时进行认购抽奖，当日开盘。 新楼新车闪亮登场：时间为开盘 后一周，选择适合本案目标群的汽车新 品一同亮相共同展示，通过此活动，再 一次全方位的扫描本案适合客户。 3、 产品持续期 策略安排：制作客户通讯进行市 场再控掘和资源二次开发，定期发放， 加大密度，以完善的服务体系打动客户， 让第一批客户成为本案的免费宣传员， 制造集约效应。 配合策略：期间安排一些独特的 usp 销售策略，如“1+1”行动，即已购房 客户再带一名客户购买，享受 xx 优惠 或赠送活动。广告跟踪发布会，在人们 心中营造一种“ 买了本案产品就是买了 一种精彩生活” 的感觉。 4、 产品扫尾期： 策略安排：客户答谢会+“珍藏” 产品抽奖配送活动。 配合物业进行园内绿地认养或小 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 树认养活动。 方案说明：“ 客户答谢会 ” 答谢 不是目的，目的是让客户不知不觉中帮 我们清盘。 “认养活动 ” 是为了配合入住， 解决未来物业的难题，树立开发商形象， 为下一期项目作准备。 以上方案，公关活动一个接着一 个，让公众逐步养成“ 猜出下一次是什 么活动”的想法，与众不同的推广策略 必然带来项目的巨大成功。 五、 销售方案 1、本案销售方式 本案进入实质销售阶段，自然要 明确销售目标，制订销售计划，组建销 售团队，培训销售人员。在计划的销售 周期中，对销售体实施有效的管理，随 时监控销售的过程，及时发现问题并重 新调整销售计划，最终完成既定的销售 任务。 2、本案销售策略 项目现场销售模式 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 本案属市区项目，所处位置交通 便利，周边楼案众多，客户流量丰富， 可以采用现场售楼处的销售模式，不必 考虑在其它地点设置第二售楼处。现场 销售，便于客户直观了解项目位置、项 目进展、施工情况和工程进度，便于集 中投放户外类广告进行项目形象宣传， 同时也便于销售人员现场销讲、引导客 户参观考察。现场销售模式，在确定售 楼处选址后，还要做一系列的形象展示， 主要分为户内和户外两大部分。户外部 分不仅包括售楼处的外观设计、广告牌， 还包括在主要客流道路两侧设立路牌、 道旗等引导性展示物，同时施工工地现 场也要做形象包装，如工程围板、楼体 广告等，共同营造良好的销售氛围，体 现项目品质和形象。户内部分应注重功 能分区和细节表现。接待大厅是客户来 访的第一个区域，集展示和洽谈功能为 一体，是售楼处重要的组成部分。其设 计风格应符合目标客户群的身份和习惯， 应在豪华中不失人性化细节，在实用中 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 不失独到的品位风格，大型沙盘模型、 展板、资料台、舒适的沙发、便于交流 的会谈桌椅、精妙小品、绿色植物花卉、 轻柔的灯光和背景音乐，都是接待大厅 必备的设施，整体环境氛围的亲和力， 将使客户感到亲切、舒适、温馨，心情 放松而舒畅，将客户的戒备心理和抵触 情绪降到最低限度，有利于洽谈沟通和 促进成交。签约区是售楼处另一重要区 域，主要功能是办理销售手续的最后流 程。设计风格应尽量简洁，避免过多的 装饰元素分散客户的注意力，同时应避 免过于奢华和舒适，尽量控制和缩短谈 判的时间，整体氛围轻松中不失严肃， 给客户以安全稳重的感觉。签约、付款、 银行按揭、登记缴税等各项程序集中办 公，一站式服务，减少客户流动，高效 率地为客户提供全面服务。办公区是售 楼处必备的区域，仅供销售人员、办公 人员和管理人员使用，通常谢绝客户参 观，所以简单实用、能满足办公需要即 可。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 13 销售价格策略 1、价格走势 价格永远是任何销售中的最关键 的因素。本案最终能够实现什么样的销 售价位，不仅和项目自身品质有关，也 和直接的市场竞争、宣传推广投入比例 有密切关系。 设计的项目包装策划方案，一直 强调高品质，实际就是提高性价比优势。 我们的主体思路就是将本案直接包装成 元的高档楼盘，而实际销售价位锁定在 元左右，让客户产生心理上的价位顺差， 觉得物超所值。这样，我们就能够跳开 高价陷阱，消除客户对价位的不满情绪。 由于本案产品与直接竞争项目 “康泰大厦 ”过于相同，高价销售策略 具有不可避免的难度，任何一个项目的 开盘价一旦确定就将很难下调，激烈的 价格大战是任何一个开发商都不愿意看 到的结果。所以，我们选择了极具差异 化的项目定位理念，力求压过对手，攻 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 14 其不备。但我们不会打无准备之仗，也 不会走机会主义、冒险主义的路线。我 们希望稳扎稳打，尽量避免项目的运作 风险，一步一步蚕食对手的市场，争取 使本案在尽可能短的时间内销售完毕， 迅速回款而使发展商利润达到最大化， 最终取得我们预期的胜利。所以，我们 建议本案整体价格走势为低开高走，低 价入市，试探市场后，伺机逐步上扬， 最终实现目标价位。 具体价位走势为： a 座、 b 座： 元入市 元持续 元 尾盘 c 座、 d 座： 元入市 元持续 元 尾盘 房地产市场瞬息万变，俗话说： “卖得贵不如卖得快。 ”在房地产开发中， 时间就是利润。当然，我们都希望能够 卖得又贵又快才更好。这也是我们要努 力实现的目标。 2、价格体系 根据本案建筑形式，可设计差价 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 15 价格体系。价差拟定在每平米 30 元左 右，随着具体楼座位置和景观差别，以 及销售当中遇到的具体问题，还可以上 下浮动 10-20 元。 楼层价差方面，由于本案建筑总 高度仅为 16 层，不同于高层楼，所以 楼层价差不宜过细，可以采用分段楼层 价差的方式进行做价，根据不同楼座的 区别暂定阶段楼层价格。 高层的通风、采光以及景观状况， 是随楼层的升高而更加优越。此种楼层 分段方法，可以充分利用高层板楼的这 种优势合理提升整体价格。楼层价差随 着楼层的上升不断上升，根据不同阶段， 楼层价差拟定为每平米 30-50 元之间。 首层和顶层均做单独处理。a、b 座首层 为底商，价格另行制订。c、d 座虽然景 观最好，但由于没有临街，也有相对不 利的因素，所以价格可以适当回落。 销售手段：利用 “封顶” 等工程 进度主题，充分利用准现房优势，配合 “明升暗降”的价格策略。加强客户 “一 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 16 带一”的销售方式。考虑可利用的项目 资源进行“捆绑式 ”销售，在 “精装修”方 面做文章，提高性价比优势。 工程进度：封顶，外装，准现房。 销售管理策略：销售管理应本着 “分工明确、各负其责 ”的原则，首先将 管理工作的职能划分清楚，设立相关的 部门，确定相关的主要负责人，明确各 工作平台的相互接口，使整个销售管理 体系完整合理，管理执行过程中，各部 门职责明确，衔接配合井然有序，共同 完成既定的计划目标和任务。管理监督 职能也十分重要，最好由高层管理负责 人负责，随时监控销售和管理，及时发 现销售及管理中的偏差并立即做作调整 决策。 3、本案 usp 销售专案 通过对保定房地产市场营销状况 的关注与分析，发现在营销手段上的变 化千变万化。因此如要树立本案在高开 区“最高品质 ”的产品形象和有效达到实 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 17 现销售的目的，就必须在营销用法上与 众不同。 积极加大公关活动的份量，不断 在保定房地产市场制造新闻点，变被动 的广告为大众主动接受的新闻点，区别 与其它项目，树立本案差异性，同时在 销售手法也要有一定的差异性，也就是 本案独特的 usp 销售策略。综合考虑本 案的产品，人群、市场，我们专门为本 案设计了适合本案的“1+1”策略， 万房 款对于中小企业来说不是一个太大的问 题，但同时也不是一个可能忽略的问题， 通过对本案区域中坚层的调查，发现此 房款对于他们来讲正在一个临界点左右 盘越。如果购房之后再考虑装修、购车， 这时他们会明显具有一定压力，而这些 恰恰又是他们必须考虑的。 “1+1+1”方案 有效地解决了以上矛盾，此方案的内容 就是：将装修款与购车款一同纳入房款 之中，一次性向银行借贷，以减轻这三 项累积带来的压力。.虽然每月还款可能 会多交几百元，但高品质生活却可一次 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 18 性拥有，而在月供上只要多交一千余元 即可。通过对中坚层客户答询可知，交 得起三千多元月供的客户，交四千多元 月供的压力并不会太大，而拥有高品质 生活的压力明显减小， “1+1+1”方案显然 优势明显。更易打动消费者。 六、 推广思路 1、 宣传推广策略 本案 ci 系统全面建立 本案作为全新楼盘上市销售，项 目 ci 系统的设计和应用，是不可缺少的 首要环节。ci 系统，即企业形象识别系 统的简称。它包括三大部分，即：理念 识别系统行为识别系统视觉识别系统标 准的 ci 系统涉及内容极为广泛，但对于 房地产的楼盘项目而言，可以把握其精 髓，择其所需而应用。其中视觉识别系 统是设计重点，配合理念识别系统的基 础部分，就构成了简化版的 ci 系统。 视觉识别系统主要包括： 基本要素部分： a、标志 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 19 b、标准字、标准色与标准组合 c、象征图形、辅助图形与吉祥 物 d、标本要素组合规范 应用要素部分： a、办公用品系列 b、包装设计系统 c、服饰识别系统 d、环境识别规范 e、广告应用设计 本案设计并全面应用 ci 系统，不 仅有利于宣传推广，还有利于表现本案 的高品质形象和品牌形象，广泛得到目 标客户群的认同，为成功销售奠定良好 的基础。 2、 公关活动的深入展开 房地产项目的成功运做，暂时还 离不开“炒作 ”。宣传炒作的目的就是要 引起广泛关注，吸引目标市场对本项目 发生兴趣，进而了解本项目的种种优点 并最终促成购买行为。宣传炒作的主手 段就是开展各类公关活动，制造新闻热 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 20 点，提高在媒体上的曝光频率，最终引 起社会广泛关注。本案的宣传推广策略 的重点之一，就是大量策划、组织并实 施各种公关活动，进行市场炒作，以此 达到全面促进销售的目的。 媒体炒作 1) 省内及保定市主流媒体： 河北日报、河北工人报、河北经 济日报、燕赵都市报、保定日报、保定 晚报、莲池周刊、家庭周末报、城市资 讯、河北电视台、保定电视台 2) 投放内容： a、 写字楼的人文倾向 a) 先内而外 保定地产市场经过发展，已形成 强大的业内人群，也就是我们通常说的 地产圈。在这个圈子里有许多关注保定 市场的业内人士，在他们的手中掌握了 一部分专业媒体传播途径。在产品品质 有保证的情况下，让本案形象不断出现 在此类专业媒体上。此类专业媒体或专 业人士有其专业性的优势，往往更有说 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 21 服力，比广告更让消费者信服。在不知 不觉中通过他们的嘴，他们的专业媒体 的优势引导市场的偏好度。在此基础上， 在转向普通意义上的外部市场推广。 b) 先主后次 为迅速打开市场缺口，聚集人气， 将大部分的目标客户吸引住。我们采取 先主后次的原则。在主流媒体上发布本 案信息，强势推介，在前面的基础上， 照顾其它渠道的客户，选择部分有固定 阅读欣赏习惯的客户群媒体。在费用预 算上，有主有次。明白我们需要面对的 客户主体，有主攻，有兼顾。 c) 立体组合方式说明 在全案推广中所谓的“立体” 就是 指不仅仅通过平面媒体推广，还包括各 类公关活动，展会推介，网络传播等诸 多媒体推广手段。包括我们为本案订身 设计的活动策划思路。其它手段还有 dm 直接，客户通讯等。 6、推广预算与应用 整体推广费用估算 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 22 本案的宣传推广费用预算，应根 据市场整体情况和项目运做需要而制订。 根据目前我们对本案的了解，结 合现有的策划思路，并参考其它项目的 运作模式，暂将本案的宣传推广费用预 算拟订为总销售额的 1%1.5%。 推广费用的节奏安排 根据本案的销售周期及前期预热 的叠加。我们将之分成两部分。一是前 期启动准备预算；二是正常销售周期中 的推广费用安排。 项目营销活动开展前期，有大量 的销售道具等物件需提前准备。其中有 的销售道具会贯穿整个项目，如沙盘、 售楼处包装、各类单据等。通过总预算 的分配，本案前期的预算额我们定在 2530左右。内容： 售楼处装饰 墙面展板 顶棚鸟瞰 图，单体楼盘效果图，广告宣传展板等 沙盘 单体沙盘及规划沙盘 指导牌 门口及内部指导指示牌 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 23 门头 售楼处门头包装， logo 墙 布置 销售道具 楼书 8000 册 海报 5 万张 其它 名片、包装等 户外引导 擎天柱或路牌 工程围板 户外围板 售楼处周围 户外围板 引导路牌 指导指示牌 部分媒体造势 业内媒体 平面新闻造势 公关活动 vi 系统设计 物业管理前期介入工作细则 1、 物业管理公司在开发商对项 目规划设计时应该提出哪些意见？ 答：一个房地产项目推出时不但 要考虑对销售有利的各种外部条件，更 要考虑与之对应的配置和设施的物业管 理的简便和低维护支出费用，所以物管 方面对物业设计应该提出以下几点建议： -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 24 要考虑商业和物管用房的预留。 配套设施设备、管线配置和布线 要合理，包括预留空调安装位置及空调 滴水管。 设计时尽量减少外墙外凸沿，尤 其是高空位置不可上人的平台、条柱等 不利清洁。 高层楼宇和大型小区应考虑合理 配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水 管接口和洗手池。 水、电、气表的设置要考虑到抄 表到户的需要，尽量集中放在首层。 信报箱的设置亦要考虑邮政需要 放在首层，并且信报箱的规格和锁要符 合要求，也可以同时考虑送奶的存放。 小区进出口位置和数量配置要合 理，能少则少，以减少不必要的费用支 出。 小区内的车位配置要考虑到深圳 市户均车辆比例尽量充足。 小区的外围尽量考虑到封闭式治 安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 25 钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。 小区内绿化面积要考虑到以后小 区创评的需要。 绿化带植物的品种不要设计得太 名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致， 四季有花有香，配制原则是大方得体， 合理选择背阴喜阳易于养护的植物。 小区内标牌和建筑小品设计亦要 考虑到易于低成本维护。 小区内尽量不要配置有安全隐患 的水池、沙池、秋千、转盘、高低杠杆 等设施和器械。 排污管、雨水管在穿楼板时要考 虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。 现在大部分家庭将阳台用作洗衣、 拖地的给排水之地，所以阳台设计应考 虑统一接管，并配二个地漏否则业主在 二次装修的排管时，施工不规范会引发 一系列问题。 低价商品房业主用窗式空调多， 故卧室大多预留窗式空调口，预留空调 口可设计成即可以安装窗式分体空调的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 26 室外机，又可以安放窗式空调机，还要 方便以后维护、加雪种拆装等，以避免 产生老式空调口的敝端和遗留问题。 建筑物的可上人平台可以设计成 花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设 计成易于养护的绿化带，既可以隔热又 可以弥补地面绿化面积的不足。 现代家庭的电话、电脑、电视等 家用电器容量较大，所以布线设计应考 虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话 插座、宽带网或局域网电脑连线插口、 电视插座和家庭影院环挠音响接口。另 外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃 的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置 楼道侧墙应考虑铺设一定高度的 瓷片。找房地产资料 到中国地产商 楼道内电表箱等其它线盒箱不要 用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸 更应内藏而不外露。 小区内的消防水管是否考虑可用 油漆的红管或不易退色的油漆管。 小区路灯不必多，只需满足一定 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 27 的光照度就可以，路灯尽量采用大路货 灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不 怕台风、采用节能灯胆。 垃圾收集站最好设计在小区进出 口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清 运车在外面作业不影响小区安宁。 单元楼道灯最好采用光控红外线 复合开关。 一般核定一个单元楼道灯用电量 一个月才十来度电，故电表配制要选用 最小容量。 消防水泵、二次供水等设备设施 功率大但用电量很少的可否合用一个电 表。 由于商业用水和居民用水的收费 标准不同，建议居民用水和商铺用水的 管路分开并各配计量表。 小区的地下排污管道要铺设合理， 井口间距要合适，一般不要超过管路疏 通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。 凡有空调机滴水管的沿墙周围应 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 28 做绿化带。 建筑物的临街、下有行人路面或 停车位的外窗可考虑送纱窗。 各单元门、停车位、外围、巡视 死角，商铺招牌部位平台等应设计加装 闭路电视监控。 所有单元进户门应设计遮雨棚。 商铺商前后的预留空调位及排水 位往往被开发商所忽视，设计中应考虑 进去。 建筑上不要出现死角即不可上人 的平台等。 重要管路和线路要预留备用管线 或活口， 。 最容易发生问题的排污管、水管 在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂或 生锈而破裂故设计时最好设置套管。 小区配套公共设施规划设计要一 步到位： 按物管要求配置绿化率、物管用 房、商业用房、功能用房和设备用房。 管道煤气，智能综合布线，二次 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 29 加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留 的排烟道和隔油池等都应在设计中加以 考虑。 阳台设计要考虑到花盆座架以防 淋花水往下滴水给下面业主带来不便， 客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外 斜防水措施设计要考虑进去。 2、物业公司在工程施工阶段介 入过程中应注意什么？ 答：一个物业的整体质量是由建 材设备本身的质量和安装施工质量二大 部分组成，所以对于物业管理公司来讲 主要对开发商提以下几点建议： 对小区的重要大型设备、设施的 供应商，应尽量选择能将供货、安装、 调试、售后维修保养一体化的实体公司， 在价格相近的几家供货商中，尽可能选 择历史悠久、售后技术服务良好、价格 适中的那家。 小区基建工程采用的批量较大的 各种建材、装饰材料、水电器材等常规 材料和配件尽量选用市面上有的普通规 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 30 格的标准件和通用件，尽量采用国家和 本市指定厂家所生产的牌子、型号与规 格。 涉及小区物业的结构、防水层、 隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考 虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套 管，且参于监理公司共同把好相关过程 控制和验收控制的监督检查质量关，绿 化带土质的厚度要符合要求。 所有参于土建工程、装饰工程、 设备设施安装工程、绿化工程和相关的 市政工程的施工单位、供货商、安装单 位、和与之有关联的中介单位都应与开 发产就设备的保质期的保质内容、保质 期限、责任、费用、违约处理等达成书 面协议，并提供有效的合法经营及资质 证明、产品的产地、合格证明、设备订 购合同、材料供货价目表、采购供应地 址及单位联系电话。 一些重要的大型配套设备的供应 单位应提供清晰明了的操作使用说明书， 并对物管相关技术操作人员提供正规的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 31 培训。 小区物业所选用的设备和仪表均 应得到有关部门的校验许可证明最好由 设备或仪表供货安装单位一并解决。 为方便以后的物业管理，对大型 重要的公共配套设备能设立独立的电表 或电表，高层及大型写字楼的室内照明 插座电源应与中央空调系统用电线路及 计量分开，尽量做到分表到层、分表到 户，表的位置最好能统一、集中，电话 分线分层分户应作好识别标记，合理分 配。 各专业工程技术人员要做好质量 跟进工作深入现场，掌握第一手资料、 尤其是各种给排水、电、中央空调、消 防报警电话、有线电视等管线的走向、 重要闸阀和检查口的位置，以及相应的 施工更改记录。 重要的土建要确保一定抽验合格 率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、 且要有物管人员参加。 物业的竣工验收，物管人员应会 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 32 同参加，对不符合物管要求的工程项目 有权令其整改满意后再