商品房买卖合 同解释(精选多篇)

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 商品房买卖合同解释(精选多篇) 商品房买卖合同解释 最高人民法院关于审理商品房 买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释已于年月日由最 高人民法院审判委员会第次会 议通过。现予公布，自年月 日起施行。 二 三年四月二十八日 为正确、及时审理商品房买卖合 同纠纷案件，根据中华人民共和国民 法通则 、 中华人民共和国合同法 、 中华人民共和国城市房地产管理法 、 中华人民共和国担保法等相关法律， 结合民事审 判实践，制定本解释。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 第一条 本解释所称的商品房买 卖合同，是指房地产开发企业将尚未建 成或者 已竣工的房屋向社会销售并转移 房屋所有权于买受人，买受人支付价款 的合同。 第二条 出卖人未取得商品房预 售许可证明，与买受人订立的商品房预 售合同，应当认定无效，但是 在起诉前取得商品房预售许可证 明的，可以认定有效。 第三条 商品房的销售广告和宣 传资料为要约邀请，但是出卖人就商品 房开发规划范围内的房屋及相关设施所 作的说明和允诺具体确定，并对商品房 买卖合同的订立以及房屋价格的确定有 重大影响的，应当视为要约。该说明和 允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应 当视为合同内容，当事人违反的，应当 承担违 约责任。 第四条 出卖人通过认购、订购、 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 预订等方式向买受人收受定金作为订立 商品房买卖合同担保的，如果因当事人 一方原因未能订立商品房买卖合同，应 当按照法律关于定金的规定处理；因不 可归责于当事人 双方的事由，导致商品房买卖合 同未能订立的，出卖人应当将定金返还 买受人。 第五条 商品房的认购、订购、 预订等协议具备商品房销售管理办法 第十六条规定的商品房买卖合同的主要 内容，并且出卖人已经按照约定收受购 房款的，该协议应当认定为商品房买卖 合同。 第六条 当事人以商品房预售合 同未按照法律、行政法规规定办理登记 备案手续为由，请求确认合同 无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续 为商品房预售合同生效条件的，从其约 定，但当事人一方已经履行主 要义务，对方接受的除外。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 第七条 拆迁人与被拆迁人按照 所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议， 明确约定拆迁人以位置、用途特定的房 屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁 人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人， 被拆迁人请求 优先取得补偿安置房屋的，应予 支持。 被拆迁人请求解除拆迁补偿安置 协议的，按照本解释第八条的规定处理。 第八条 具有下列情形之一，导 致商品房买卖合同目的不能实现的，无 法取得房屋的买受人可以请求解除合同、 返还已付购房款及利息、赔偿损失，并 可以请求出卖人承担不超过已付购房款 一倍的赔偿责任： 商品房买卖合同订立后，出卖人 未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 商品房买卖合同订立后，出卖人 又将该房屋出卖给第三人。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 第九条 出卖人订立商品房买卖 合同时，具有下列情形之一，导致合同 无效或者被撤销、解除的，买受人可以 请求返还已付购房款及利息、赔偿损失， 并可以请求出卖人承担不超过已付购房 款一倍的赔偿责 任： 故意隐瞒没有取得商品房预售许 可证明的事实或者提供虚假商品房预售 许可证明； 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事 实； 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第 三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 第十条 买受人以出卖人与第三 人恶意串通，另行订立商品房买卖合同 并将房屋交付使用，导致其无 法取得房屋为由，请求确认出卖 人与第三人订立的商品房买卖合同无效 的，应予支持。 第十一条 对房屋的转移占有， 视为房屋的交付使用，但当事人另有约 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付 使用前由出卖人承担，交付使用后由买 受人承担；买受人接到出卖人的书面交 房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋 毁损、灭失的风险自书面交房通知确定 的交付使用之日起 由买受人承担，但法律另有规定 或者当事人另有约定的除外。 第十二条 因房屋主体结构质量 不合格不能交付使用，或者房屋交付使 用后，房屋主体结构质量经核 验确属不合格，买受人请求解除 合同和赔偿损失的，应予支持。 第十三条 因房屋质量问题严重 影响正常居住使用，买受人请求解除合 同和赔偿损失的，应予支持。交付使用 的房屋存在质量问题，在保修期内，出 卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修 复或者在合理期限内拖延修复的，买受 人可以自行或者委托他人修复。修复费 用及修复期间造成的其他损失由出卖人 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 承 担。 第十四条 出卖人交付使用的房 屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房 买卖合同约定面积不符，合同 有约定的，按照约定处理；合同 没有约定或者约定不明确的，按照以下 原则处理： 面积误差比绝对值在以内， 按照合同约定的价格据实结算，买受人 请求解除合 同的，不予支持； 面积误差比绝对值超出，买 受人请求解除合同、返还已付购房款及 利息的，应予支持。买受人同意继续履 行合同，房屋实际面积大于合同约定面 积的，面积误差比在以内部分的房 价款由买受人按照约定的价格补足，面 积误差比超出部分的房价款由出卖 人承担，所有权归买受人；房屋实际面 积小于合同约定面积的，面积误差比在 以内部分的房价款及利息由出卖人 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 返还 买受人，面积误差比超过部 分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 第十五条 根据合同法第九 十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或 者买受人迟延支付购房款，经催告后在 三个月的合理期限内仍未履行，当事人 一方请求解除合同的，应予支持，但当 事人另有约定的除 外。 法律没有规定或者当事人没有约 定，经对方当事人催告后，解除权行使 的合理期限为三个月。对方当 事人没有催告的，解除权应当在 解除权发生之日起一年内行使；逾期不 行使的，解除权消灭。 第十六条 当事人以约定的违约 金过高为由请求减少的，应当以违约金 超过造成的损失为标准适当减少； 当事人以约定的违约金低于造成的损失 为由请求增加的，应当以违约造成的损 失确定违约金数 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 额。 第十七条 商品房买卖合同没有 约定违约金数额或者损失赔偿额计算方 法，违约金数额或者损失赔偿 额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总 额，参照中国人民银行规定的金融机构 计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交 付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋 期间有关主管部门公布或者有资格的房 地产评估机构评 定的同地段同类房屋租金标准确 定。 第十八条 由于出卖人的原因， 买受人在下列期限届满未能取得房屋权 属证书的，除当事人有特殊约 定外，出卖人应当承担违约责任： 商品房买卖合同约定的办理房屋 所有权登记的期限； 商品房买卖合同的标的物为尚未 建成房屋的，自房屋交付使用之日起 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 日； 商品房买卖合同的标的物为已竣 工房屋的，自合同订立之日起日。 合同没有约定违约金或者损失数 额难以确定的，可以按照已付购房款总 额，参照中国人民银行规定的 金融机构计收逾期贷款利息的标 准计算。 第十九条 商品房买卖合同约定 或者城市房地产开发经营管理条例 第三十三条规定的办理房屋所有权登记 的期限届满后超过一年，由于出卖人的 原因，导致买受人无法办理房屋所有权 登记，买受人请求 解除合同和赔偿损失的，应予支 持。 第二十条 出卖人与包销人订立 商品房包销合同，约定出卖人将其开发 建设的房屋交由包销人以出卖人的名义 销售的，包销期满未销售的房屋，由包 销人按照合同约定的包销价格购买，但 当事人另有约定的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 除外。 第二十一条 出卖人自行销售已 经约定由包销人包销的房屋，包销人请 求出卖人赔偿损失的，应予支 持，但当事人另有约定的除外。 第二十二条 对于买受人因商品 房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民 法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、 包销人和买受人对各自的权利义务有明 确约定的，按照约定的内容确定各方的 诉讼地位。第二十三条 商品房买卖合 同约定，买受人以担保贷款方式付款、 因当事人一方原因未能订立商品房担保 贷款合同并导致商品房买卖合同不能继 续履行的，对方当事人可以请求解除合 同和赔偿损失。因不可归责于当事人双 方的事由未能订立商品房担保贷款合同 并导致商品房买卖合同不能继续履行的， 当事人可 以请求解除合同，出卖人应当将 收受的购房款本金及其利息或者定金返 还买受人。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 第二十四条 因商品房买卖合同 被确认无效或者被撤销、解除，致使商 品房担保贷款合同的目的无法 实现，当事人请求解除商品房担 保贷款合同的，应予支持。 第二十五条 以担保贷款为付款 方式的商品房买卖合同的当事人一方请 求确认商品房买卖合同无效或者撤销、 解除合同的，如果担保权人作为有独立 请求权第三人提出诉讼请求，应当与商 品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提 出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同 纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同 纠纷另 行起诉的，可以与商品房买卖合 同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者 被撤销、解除后，商品房担保贷款合同 也被解除的、出卖人应当将收 受的购房贷款和购房款的本金及 利息分别返还担保权人和买受人。 第二十六条 买受人未按照商品 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 13 房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未 与担保权人办理商品房抵押登记手续， 担保权人起诉买受人，请求处分商品房 买卖合同项下买受人合同权利的，应当 通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起 诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保 贷款合同提供保证的，应当列为共同被 告。第二十七条 买受人未按照商品房 担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已 经取得房屋权属证书并与担保权人办理 了商品房抵押登记手续，抵押权人请求 买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先 受偿的，不应当 追加出卖人为当事人，但出卖人 提供保证的除外。 第二十八条 本解释自 年月日起施行。 中华人民共和国城市房地产管 理法施行后订立的商品房买卖合同发 生的纠纷案件，本解释公布施 行后尚在一审、二审阶段的，适 用本解释。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 14 中华人民共和国城市房地产管 理法施行后订立的商品房买卖合同发 生的纠纷案件，在本解释公布 施行前已经终审，当事人申请再 审或者按照审判监督程序决定再审的， 不适用本解。 中华人民共和国城市房地产管 理法施行前发生的商品房买卖行为， 适用当时的法律、法规和最 高人民法院关于审理房地产管 理法施行前房地产开发经营案件若干问 题的解 。 最高人民法院关于审理商品房 买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释共条，主要对商品房预售合 同的效力，商品房销售广告、拆迁补偿 安置、房屋面积缩水、商品房的交付使 用及风险承担、商品房质量、商品房包 销、商品房担保贷款等方面如何具体适 用法律作出明确的规定。其中，对出卖 人严重违反诚实信用原则、损害买受人 利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 15 定可以适用惩罚性赔偿原则。 适用要点一：集资房，房改房， 经济适用房不适用本解释 法条原文第一条本解释所称的商 品房买卖合同，是指房地产开发企业将 尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售 并转移房屋所有权于买受人，买受人支 付价款的合同。 本条是司法解释适用范围的规定 适用要点：一，将商品房买卖合 同的出卖人作了严格的限定，即仅仅指 房地产开发企业；二，将商品房买卖合 同的标的包括两类：现房销售和期房销 售。商品房买卖合同仅指买受人与开发 商之间签订的期房或现房销售合同。三， 非房地产开发企业所开发的房屋，包括 集资房、房改房、经济适用房不适用本 解释 。 我国目前存在着多种类型的房屋， 有房地产开发企业建造的商品房、政府 组织建设的经济适用房、公房改制出售 的房改房、单位集资房、个人所有的私 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 16 有房等。经济适用房、房改房、集资房 等房屋不能直接自由买卖，其交易要受 到国家政策的调整，比如，需要补交土 地出让金或者相当于土地出让金的价款 或者居住一定年限后方可出售，而私有 房屋的买卖与商品房买卖又有所不同。 从房地产交易市场的实际情况来看，房 屋买卖的主流为商品房买卖，而且人民 法院受理的房屋买卖纠纷主要也是商品 房买卖纠纷。同时，由于此类纠纷不仅 关系到国家住房制度改革措施的推进， 而且涉及到广大人民群众的切身利益， 因此， 解释将其调整的范围明确限 定为商品房买卖行为，包括商品房预售 和商品房现售。 适用要点二：开发商没有取得预 售许可证明，商品房买卖合同的效力及 司法救济 法条原文： 1 解释 “第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与 买受人订立的商品房预售合同，应当认 定无效，但是在起诉前取得商品房预售 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 17 许可证明的，可以认定有效。 ”2 解释 “第九条 出卖人订立商品房买卖合同时， 具有下列情形之一，导致合同无效或者 被撤销、解除的，买受人可以请求返还 已付购房款及利息、赔偿损失，并可以 请求出卖人承担不超过已付购房款一倍 的赔偿责任:故意隐瞒没有取得商品房预 售许可证明的事实或者提供虚假商品房 预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经 抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出 卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的 事实。 ” 我国对商品房预售实行预售许可 制度，开发经营企业进行商品房预售， 应当依法向城市、县房地产管理部门办 理预售登记，取得商品房预售许可证 后才可进行预售。未取得商品房预售 许可证的，不得进行商品房预售。但 现实中，由于种种原因，开发商却经常 违法操作，在未取得商品房预售许可 证的情况下，与购房者签订买卖合同， 预售商品房，严重损害购房者的合法权 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 18 益，由此引发了许多纠纷。 对于未取得商品房预售许可证 的，商品房买卖合同效力问题适用要点 如下： 一、出卖人未取得商品房预售许 可证明，与买受人订立的商品房预售合 同，因为违反法律、行政法规的强制性 规定，应该认定为无效。 合同法第五十二条规定 “有 下列情形之一的，合同无效：违反法律、 行政法规的强制性规定。 ” 城市商品房预售管理办法第 九条 “开发经营企业进行商品房预售， 应当向承购人出示商品房预售许可证 。售楼广告和说明书必须载明商品房 预售许可证的批准文号。未取得商 品房预售许可证的，不得进行商品房 预售。 ” 从上述法律法规可以看出，行政 法规城市商品房预售管理办法明确 要求，未取得商品房预售许可证的， 不得进行商品房预售。而开发商在没有 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 19 取得商品房预售许可证的条件下， 违规与买受人订立的商品房预售合同的， 此买卖合同的订立违反了我国法律的强 制性规定，属无效合同。 二、在司法实务中，有一种情况 是可以认定为有效的，那就是：在起诉 前取得商品房预售许可证明的。 解释 对此作了宽松的解释，对这是从鼓励交 易原则出发而出台的司法解释。该条司 法解释明确规定：“ 出卖人未取得商品 房预售许可证明，与买受人订立的商品 房预售合同，应当认定无效，但是在起 诉前取得商品房预售许可证明的，可以 认定有效。 ” 三 司法救济： 在商品房买卖合同订立以后，买 受人发现开发商没有商品房预售许可 证的，或者订立合同时开发商提供虚 假商品房预售许可证明的，如果买受人 想反悔的，这时可以选择下列方式： 第一、起诉申请认定该合同无效， 并可以请求双倍返还已付购房款。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 20 如果选择认定合同无效的，在实 务中对购买人来说，还是有一定风险的， 风险就在：在查询后到起诉前，开发商 取得了商品房预售许可证明，该诉讼请 求可能就不会得到支持。因为按照该解 释第二条的规定，应当认定为有效。 第二、申请撤销该合同，并可以 请求双倍返还已付购房款。 按照民法通则及合同法 对撤销民事行为的规定，买受人在订立 合同时只要在“ 意思表示”上有瑕疵，即 “一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之 危，使对方在违背真实意思的情况下订 立的合同，受损害方有权请求人民法院 或者仲裁机构变更或者撤销。 ”而开发商 “故意隐瞒没有取得商品房预售许可证 明的事实或者提供虚假商品房预售许可 证明；”显然属于欺诈行为。 “故意隐瞒没有取得商品房预售 许可证明的事实” 怎样认定？ 根据城市商品房预售管理办法 第九条规定：“ 开发经营企业进行商品 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 21 房预售，应当向承购人出示商品房预 售许可证 。售楼广告和说明书必须载 明商品房预售许可证的批准文号。 ” 开发商没有按照该规定 向买受人出 示 和没有在售楼广告和说明书必 须载明商品房预售许可证的批准文 号 ，均应当认定为“ 故意隐瞒 ”行为。 第三、如果开发商既有故意隐 瞒或提供假证 ，又根本就不能取 得商品房预售许可证明的，而导致 商品房买卖合同的目的就根本不能实现 的话，购买人还可以选择“解除合同” ， 并可以请求双倍返还。 适用要点：1.开发商一般的商品 房的销售广告和宣传资料为要约邀请， 不承担违约责任；但作出符合法定条件 的广告宣传，如果不兑现就有可能承担 违约责任。 该条司法解释认为，一般情况下 商品房的销售广告和宣传资料为”要约 邀请”，开发商不会因此而承担违约责 任；但是”出卖人就商品房开发规划范 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 22 围内的房屋及相关设施所作的说明和允 诺具体确定，并对商品房买卖合同的订 立以及房屋价格的确定有重大影响的， 应当视为要约” ，只要开发商作出的许 诺符合上述条件，即使没有写进合同， 如果与实际交付的不一致的就要承担违 约责任。 2.要开发商对广告宣传承担违约 责任必须同时具备两个条件。 条件一：说明和允诺的内容一定 要具体确定。 商业广告的内容符合”出卖人就 商品房开发规划范围内的房屋及相关设 施所作的说明和允诺具体确定”；内容 具体确定，就是具体明确，从下面这个 案例讨论： 案例：李先生正在找房，看到某 房屋销售广告“ 交楼条件一梯两户、南 北通风”，李先生非常喜欢该楼盘，于 是签署了该楼盘的商品房买卖合同 。 几个月过去了，当李先生满心欢喜的准 备入住时，却发现楼盘的设计和当初广 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 23 告上所写的完全不同，所谓的“一梯两 户、南北通风” 变成了“ 一梯三户 ”，就 更谈不上南北通风了，这让李先生顿时 有种上当受骗的感觉，立即要求与发展 商解除合同。但发展商却表示广告上的 一行小字已经写明了“ 此广告解释权归 于发展商，一切条款以正式签订的合同 为主。 ”该广告的内容没有载入合同，不 具有法律效力，已签订的合同不能解除。 除此以外，如果李先生要单方解除合同， 发展商将会追究李先生的违约责任。李 先生郁闷不已，诉至法院。在这个案例 中，李先生对一梯两户型和一梯三户型 房屋的看法直接影响到房屋的销售价格， 发展商所作出的销售广告内容中，对户 型设计作出了具体的承诺，因此应当视 为一种要约，即使发展商在广告上注明 “此广告的解释权归发展商” ，但也不能 据此来逃避相应的法律责任。对于该广 告的说明，虽然没有载入预售合同，但 也应视为合同内容，具有法律效力。所 以，该案中的发展商已经违反了合同的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 24 规定，应当承担相应的违约责任。法院 判决李先生胜诉。 还要注意该解释中几个术语的含 义： a广告范围：广告是针对开发 范围内所作的，对开发范围外所作的说 明和允诺并不受此条款约束，这就涉及 到广告宣传的范围问题，有一个业主投 诉说我们小区开发商承诺的班车没有了， 可开发商抗辩的很合情合理，我们一共 有三期开发，这只是第一期，等到全部 开发完了就会兑现的。 b “广告” ：是指商业广告， ”商 品房销售广告” 是指广义上的广告，包 括媒体广告，如报刊杂志上的印刷广告、 广播电视广告和招贴广告；售楼书及各 种宣传材料；施工现场的广告牌；样板 房展示等。 c “说明和允诺” ：是指房地产 开发商利用广播、电视、报纸、期刊等 新闻媒体的广告栏目或自行印制售楼宣 传资料、设置户外广告、样板房等形式， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 25 在宣传和介绍商品房的同时，作出的对 购买商品房特定事项的说明或者对商品 房质量的声明、陈述。 d ”相关设施 ”：指商品房的基础 设施和相关配套设施包括供暖、供电、 供水、小区景观、小区内道路、停车场 等等；公共配套设施包括商品房规划范 围内以及商品房规划范围外的配套，如 商业、服务业以及医疗教育、公共交通 等公共设施配套。 条件二：对合同的订立和房价的 确定有重大影响。 ”对商品房买卖合同的订立以及 房屋价格的确定有重大影响”，但什么 是”对商品房买卖合同的订立以及房屋 价格的确定有重大影响” ，实践中很难 掌握。就此点而言，对开发商还是很有 压力的，但对购房人诉讼来讲也是有很 大风险的，这一点该怎么做，聪明的业 主会在聪明的律师的指导下突破的，办 案技巧在此不便讨论。 该条款运用了合同法有关” -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 26 要约”以及”要约邀请”的概念。根据 合同法第 15 条规定，商业广告在 一般情况下属” 要约邀请”，但如果商业 广告符合了要约要件即构成”要约” 。 符合上述两个条件的广告没有写 入合同，开发商也要负违约责任。 “该说明和允诺即使未载入商品 房买卖合同，亦应当视为合同内容，当 事人违反的，应当承担违约责任” 。注 意该条款与以前的商品房销售管理办 法有很大的不同， 商品房销售管理 办法第十四条:“房地产开发企业、房 地产中介业务机构发布商品房销售宣传 广告，应当执行中华人民共和国广告 法 、 房地产广告发布暂行规定等有 关规定，广告内容必须真实、合法、科 学、准确。 ” 第十五条：“ 房地产开发企 业、房地产中介业务机构发布的商品房 销售广告和宣传资料所明示的事项，当 事人应当在商品房买卖合同中约定。 ” 可以看出，在该解释出台以前， 如果广告内容不写入合同，那么广告就 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 27 不成为合同一部分，开发商就无须对广 告内容承担责任。而这次的司法解释却 特别严格，即只要广告内容构成要约， 不管这些广告内容是否在商品房购销合 同中表述，开发商都有可能因为不实承 诺而承担责任。这是对购房人保护力度 的加大。 适用要点四：商品房买卖合同未 能订立，能不能退还定金？ 在商品房买卖过程中，先签一份 认购协议书然后交付定金，在有些地方 干脆连认购协议也没有，直接交付一定 数量的定金，待楼盘开盘后再签订商品 房买卖合同，这已成为商品房买卖的一 个惯例。然而，在具体实践中，有关 “购房定金”的纠纷屡见不鲜。特别是一 些购房者在交完定金后，由于种种原因 不想买下订购的房子，那么在这种情况 下，购房者已付的定金到底能不能退还？ 寇志中律师针对解释相关规定，探 讨如下。 法条连接：1 解释第四 条 “出卖人通过认购、订购、预订等方 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 28 式向买受人收受定金作为订立商品房买 卖合同担保的，如果因当事人一方原因 未能订立商品房买卖合同，应当按照法 律关于定金的规定处理；因不可归责于 当事人双方的事由，导致商品房买卖合 同未能订立的，出卖人应当将定金返还 买受人。 ”2 商品房销售管理办法 第 二十二条“不符合商品房销售条件的， 房地产开发企业不得销售商品房，不得 向买受人收取任何预订款性质费用。符 合商品房销售条件的，房地产开发企业 在订立商品房买卖合同之前向买受人收 取预订款性质费用的，订立商品房买卖 合同时，所收费用应当抵作房价款；当 事人未能订立商品房买卖合同的，房地 产开发企业应当向买受人返还所收费用； 当事人之间另有约定的，从其约定。 ” 3 城市商品房预售管理办法第六条 “商品房预售实行许可制度。开发企业 进行商品房预售，应当向房地产管理部 门申请预售许可，取得商品房预售许 可证 。未取得商品房预售许可证 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 29 的，不得进行商品房预售。 ” 4最高人 民法院关于适用中华人民共和国担 保法若干问题解释第一百一十八条 “当事人交付留置金、担保金、订约金、 押金或者订金等，但没有约定定金性质 的，当事人主张定金权利的，不予支持。 ” ： 适用要点： 一、出卖人通过认购、订购、预 订等方式向买受人收受定金作为订立商 品房买卖合同担保的，该定金在性质上 为立约定金。所谓立约定金，是为保证 正式缔约的定金。当事人订立合同已经 做了必要准备，相互间就合同内容已基 本取得一致，但因为存在一些未定情形， 当事人不愿意放弃成立合同的机会，于 是采取立约定金来实现当事人之间的相 互信任，以求最终成立合同，完成交易。 当事人约定立约定金的，交付定金的当 事人无故拒绝订立合同时，丧失定金， 收受定金的当事人无故拒绝订立主合同 时，应当双倍返还定金。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 30 注意：在商品房买卖合同订立前 收取的款项，可能为担保金、订约金、 押金、订金或者预付款等，对这里所讲 的定金一定要约定清楚，一是明确写明 为交付“定金 ”，或者明确约定该款项的 处理办法为：认购人不按照约定订立商 品房买卖合同的，该款不退，出卖人的 原因不能订立商品房买卖合同的，双倍 返还。这种约定实际上定金性质。只有 明确约定是定金的，才适用定金法则， 否则， “当事人交付留置金、担保金、订 约金、押金或者订金等，但没有约定定 金性质的，当事人主张定金权利的，不 予支持。 ” 二、 “定金 ”究竟该不该退，要区 别情况对待： 一)开发商应当返还定金的情 形： 1.“因不能归责于当事人双方的事 由，导致商品房买卖合同未能订立的”。 开发商通过认购方式向购房人收受定金 作为订立商品房买卖合同担保的， 如果因属不可归责于当事人双方的事由， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 31 导致商品房买卖合同未能订立，则 开发商应当将定金返还买受人。 “因不能归责于当事人双方的事 由”怎么认定？ 业界人士均认为，双方仅仅因正 式合同、有关补充协议之内容无法达成 一致，而与认购意向书内容无关，致使 签约不成的，则双方不存在违约行为， 属于“因不能归责于当事人双方的事由” ， 开发商应将定金全额返还购房者。如： 认购协议并未明确约定商品房的价 格、面积