项目可行性研 究(项目可行性研究)

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 项目可行性研究( 项目可行性研究) 项目可行性研究报告 csc/pdp/002/a001 一、项目概况 包括但不限于以下内容： 1.1 项目背景：含项目来源、土 地性质、权属情况，项目合作方情况介 绍等。 1.2 地块位置、素质及现状：含 地理位置、四至范围、土地面积、地面 现状、 宗地形状、地势地貌、地质水文 状况、景观资源、地下情况、规划控制 条件等。 1.3 周边环境：包括人文环境、 交通环境、商业生活配套，治安情况、 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 空气 状况、各类污染情况、各种危险 源等，以及周边土地用途规划等。 1.4 市政配套设施：道路现状及 规划发展情况；供水、排水、供电、通 讯、 燃气、供热情况。 1.5 项目宗地分析结论。 1.6 项目获取及合作模式： 土地获取方式与路径；主要合约 条款、投资各方股权比例；付款进度及 与土地过户程序的配合；项目涉及的法 律问题，合法合规性分析；法律可行性 分析结论。 如属收购的项目，需详细说明相 关公司的法律及财务尽职调查情况，尽 职调查报告中不清楚、未经查明、风险 较大的事项，相应的应对措施；相关公 司的债权债务情况、资产抵押情况、股 权或产权过户程序。 如属工程换土地 项目，需详细说明土地过户相关程序等。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 1.7 项目手续办理情况： 土地使用权办理程序、所需时间； 如涉及土地变性，需说明相关程序、 问题及所需时间等；如涉及规划 更改，需说明相关问题或障碍、所需时 间等；其它手续问题。 附图：地块位置示意图，地形图 地块现状与周边景观照片或图例 地块周边土地用途规划图 交通状况示意图 商业、生活配套分布图 市政配套设施的管线走向、容量 及接口位置示意图 项目交易流程、股权结构图 二、市场调查 包括但不限于以下内容： 2.1 地块所在城市经济发展状况： 所在城市的人口、经济结构、主要产业， 近几年城市经济总量、居民收入 与消费情况、固定资产投资等。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 2.2 地块所在城市的规划发展方 向。 2.3 地块所在城市及地块周边的 土地市场状况：土地供需情况及价格走 势， 须提供最近一年土地公开出让市 场成交情况汇总表；周边可比楼盘的拿 地时间及拿地价格等。 2.4 地块所在城市及片区房地产 市场情况：主要消费群体分析；近几年 房地 产投资、开发建设及销售情况， 同类物业供给、需求及价格走势等；可 供租售的同类物业面积、库存率、空置 率等；现时的及潜在的竞争性楼盘情况。 2.5 可比楼盘分析：选取同区域 若干可比楼盘进行介绍，包括但不限于 项目 位置、开发商、物业类型、建筑 规划指标、项目特征、优势与劣势、销 售价格、户型结构、装修标准、销售情 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 况等。 2.6 同类物业的平均建筑成本分 析：结合当地原材料价格、人工成本等 因素， 详细说明同类物业建筑成本情况。 2.7 政策因素分析：国家及地方 关于该类型房地产开发项目的有关法规 和特 殊政策，地方政府给本项目的优 惠政策或特殊限制等。 2.8 市场调查结论。 附图：地块与可比楼盘的位置示 意图 三、开发规划和营销规划 包括但不限于以下内容： 3.1 基本数据：包括土地面积、 容积率、总建筑面积、建筑密度；各功 能部 分的楼面面积、户型结构、车位 数量；可售面积、公建面积、经营性公 建面积等指标。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 3.2 规划的要求与限制：包括代 征地、代征道路占地面积，公建物业占 地面 积和建筑面积，退红线要求及建 筑物限高等；结合人防工程和车位配置 要求对地下面积做一专项说明。 3.3 开发方案的初步设想：项目 规划设计分析报告作为附件，就项目的 规划 设计可行性、基本建筑形态做初 步分析。 3.4 计划开发期：包括从项目开 始投资到项目竣工全部投入使用的全部 周 期。 3.5 项目的优劣势分析：从地段、 环境、交通、配套设施、设计、景观、 规 模、品质等方面将本项目与可比 楼盘进行比较。 3.6 目标市场的确定和开发定位： 目标客户群分析、产品定位、预计售价 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 等； 项目初步市场定位报告作为附件。 3.7 租售方案：项目销售计划， 预测销售速度和消化期等。 3.8 主要营销策划和促销手段。 附件：初步市场定位报告 规划设计分析报告 四、开发成本 包括但不限于以下内容： 4.1 税费标准：所在区域房地产 开发各项税费及征收标准。 4.2 土地费用：包括政府土地有 偿出让价、基础设施配套设施等、拆迁 补偿 费、土地办证费、合作方补偿费、 中介费、物业分成或分利费用在内的土 地费用。 4.3 前期费用：包括三通一平费、 调研评估费、勘察设计费、报规报建费、 开办费等。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 4.4 建筑安装费：包括前期工程 费，可售物业、不可售物业以及地下建 筑的 建筑安装费，红线内配套设施费、 配套工程费，室外工程费用、精装修工 程费等。 4.5 其它直接费：包括工程管理 费、项目管理费、水电增容费、物 业管理基金等。 4.6 销售费用：包括项目营销费 用、售后服务费等。 4.7 其它间接费用：包括公司管 理费、财务费等。 4.8 不可预见费：由不确定因素 引起的不可预见费。 4.9 成本分析：总投资构成和各 部分所占比重分析，与以往已开发完工 的项 目或其它公司的项目做横向比较。 五、财务评价 包括但不限于以下内容： -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 5.1 项目销售收入测算。 5.2 项目各项税金测算。 5.3 项目成本利润分析。 5.4 项目资金来源与运用分析。 5.5 项目资金回收与贷款偿还分 析。 5.6 项目现金流量分析与效益预 测。 5.7 财务评价结论。 六、风险分析与对策 包括但不限于以下内容： 6.1 项目盈亏平衡点分析。 6.2 项目敏感性分析。 6.3 项目风险因素分析：包括市 场风险、政策风险、法律风险、财务风 险、 管理风险等。 6.4 风险分析基本结论及应对措 施。 七、综合分析与建议 包括但不限于以下内容： 7.1 综合分析：项目的优势、劣 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 势、机会与威胁，可从以下方 面论述：项目宗地情况；市政配 套、生活配套；地区优惠政策、城市发 展规划；地区房地产市场发展趋势；本 项目规划设计、产品品质和特征、市场 竞争情况；项目合作方式；项目资金平 衡、经济效益；启动速度、开发进度； 本企业财务状况、战略规划等。 7.2 基本结论。 7.3 存在的问题。 7.4 投资建议。 八、附件 8.0 项目地形图、交通图等 8.1 项目可比楼盘调查表 8.2 项目与可比楼盘定价因素比 较表 8.3 项目开发进度计划表 8.4 项目销售进度及收入估算表 8.5 项目成本及盈利测算表 8.6 项目成本科目说明 8.7 项目投资支出与资金筹措计 划