北海市房地产市场调查报告

北 海 市 房 地 产 市 场 调 查 报 告 目录 2 一、北海市概况 3 二、北海市房地产市场概述 3 三、北海与海南房地产市场比较 5 四、北海与南宁房地产市场比较 6 五、北海房地产营销路线 7 六、附：北海部分楼盘调查表 8 一、北海市概况 北海市位于广西壮族自治区南部，北部湾畔。全市辖海城区、银海 区、铁山港区和合浦县，总面积3337平方公里，人口139.5万，其中市区 3 面积964平方公里，人口50.5万。 北海市地处南亚热带，面临北部湾，年平均气温22.6，年平均降水 1876毫米。 这里阳光充足，雨量充沛，气候温和，植被丰茂，天然优良的 海滩， 岛屿 ，珊瑚礁，湖泊，形成了风光旖旎的旅游环境，成为闻名遐迩 的全国优秀旅游城市。北海三面环海，每立方厘米空气里负氧离子含量 2500至5000个，比一般城市高出50至100倍，被誉为中国第一天然氧吧， 是人类理想的居住地。 北海市2004年完成生产总值158.1亿元，同比增长12.1% 。城乡居民 收入继续增加，人民生活水平稳步提高。全市在岗职工年平均工资11653 元，比上年增长13 6。城镇居民人均可支配收入8015元，增长42， 农民人均纯收入为2587元，比上年增加133元，增长54。 二、北海市房地产市场综述 （一）市场宏观概述 10多年前的“北海投资热 ”导致了当时房产泡沫的破 灭，整个北海房 地产陷入了最低谷，据北海市调查数字显示，2000年该市共闲置土地 1887公顷，其中房地产开发用地闲置土地面积487公顷；空置商品房107 万平方米，其中空置商品住宅80万平方米；停缓建工程项目108个，面积 122万平方米，沉淀资金高达200亿元以上。直到2000年初，北海房地产 业才从谷底开始了爬升，房产广告悄然出现在了报纸电视上;2001年，北 海一度出现有楼就卖的奇迹；2002年12月30日国家财政局，国家税务总 局联合下发关于处置海南省和广西北海市积压房地产税收优惠政策的 通知，此举为彻底处置困扰北海发展的停缓建工程和闲置土地注入了 强大的活力，北海闲置的烂尾楼开始盘活；2003年2005年北海的房地 产出现了新的变化，商业地产，旅游地产纷纷登台，房地产业走向了新 的局面。 2004年，北海市房地产完成投资额8.86亿元，同比增长87.1% ，比全 4 国增长28.1%的增长水平高出59个百分点；房地产开工项目96个，建筑面 积165.6万平方米，同比增长215%和38.6%；房地产竣工项目70个，建筑 面积67.7万平方米，同比增长105.9%和89.8%。同时2004年房地产交易量 大幅提高。据统计， 2004年北海市房产交易面积130.8万平方米，交易额 11.4亿元，均为历史之最，同比增长68.9%和 89.2%。 （二）市场微观特点 1）房地产开发投资迈上新台阶 2005年1-3 月北海房地产项目开工有14个，建筑面 积39.79万平方米， 投资额27604万元。项目竣工有17个，建筑面积13.22万平方米，申领预售 商品房许可证的项目有13个，批准预售建筑面积14.24万平方米，商品房 实际预售面积14.22万平方米，实际预售交易额28507.23万元。 预计2005年北海市房地产投资增长率将达20，投资总额将突破10亿大 关。 2）房地产交易稳步上涨 2005年1-3 月房产交易2473宗，面积40.48万平方米，成交 额58677.66 万元，其中，商品房交易面积为37.93万平方米，占房产交易面积的 93.7%，其中：增量商品房交易面积30.98万平方米，占商品房交易面 积的 81.68%，存量商品房交易面积6.95万平方米，占商品房交易面 积的 18.32%。 3）房地产价格上涨显著 北海市的商住楼从最低的1000元每平米上涨到新开楼盘1400元每 平米左右，年涨幅超过10。银滩附近的烂尾别墅从10万一套涨到了 4050万也很难买到。 4）旅游地产发展迅速 北海2004全年接待国内外游客401.35万人次，其中境外游客2.35万 人次。旅游总收入17.86亿元，同比增长8.97% ，旅游创汇553万美元。温 州购房团，上海购房团及全国各地的投资人士纷至沓来，置业面积已达 5 50强。许多来旅游的游客都表达了来北海置业的愿望，并有不少人已 经实现了这一愿望。 5）开发商看好北海房地产市场 北海现有房地产相关企业600多家，比前几年增加了大约50，大小 开发商纷纷前来占领北海这西部的唯一出海口，再现了当年房产精英闯 荡两海的现象。 6）价格差距明显 2005年北海现在商品住宅的平均售价仅为1300元/平方米，低端房 价为800元/平方米，高端海景房的售价为2000 元/ 平方米左右，这较其他 沿海城市为低，市内房价差距明显；与三亚的海景房房价4000多元/平 方米的价格差距更大。 7）本地购买力小制约地产业 就城市现状看，市区人口才50万，常规的房地产发展空间增长缓慢， 并且目前北海人均住房面积已经达到较高水平，短期内现有人口住房需 求不是很大。虽然外来移民逐渐增加，但短期内北海还无法提供太多的 就业机会。本地购买力的大小，制约了北海的房地产业。 8）北海房价绝对值小 温州人说，少买一个卫生间，就可以在北海拥有一套别墅；上海人说， 少买一个阳台，就可以在北海拥有一套别墅。这么便宜的房子，它的升 值空间先不研究，它的贬值空间还有多少呢? 北海房价的低廉， 导致许多 在大城市买不起房子的人，愿意来买北海这种单价极为便宜的房子。 三、北海与海南两地房地产市场比较 当年的“两海 热” 后，海南房地产业集全省之力，在全国范围内进行 了强势的宣传推广，率先复苏，全面反弹，房价发展到今天的高度又到 6 了一个关键的瓶颈。海南房产价格也接近了广大投资者的心里价位，许 多资金正有向北海等中小城市转移的趋势。 北海与海南虽同属沿海地带，但北海海陆空交通齐备，而海南孤悬 海外。北海房地产业则是这两年刚刚起步，潜力巨大，如旭日之东升。 四、北海与南宁两地房地产比较 北海与南宁同为广西壮族自治区。南宁拥有省会城市的先天优势， 毗邻广东的经济优势，近几年房价大幅攀升。迈入2004年的4月份，南宁 房地产投资已累计完成12.65亿元，增速达到了65.3% ，发展势头强劲。在 销售价格上，2004年1-4月，南宁房屋销售均价 为每平方米2559元，琅东、 凤岭新开的楼盘，预售价格以每平方米2400元至3200元不等的价格起步。 南宁房价也已经到了一定的高度，投资风险加大，投资回报率减小。 而北海正成为广西最具知名度的城市之一，极大的吸引了投向广西 的资金注入北海。 五、北海房地产营销路线 北海目前是还是有不少困难和问题，如缺资金、缺企业、缺人才等， 但她在中国无疑是一座区位好、环境好、规划好、交通好的美丽城市，它 的缺点可以通过发展去改善，它的优点却是其他城市无法拥有的独特优 势。 发展北海房地产业，我们要做的是： 1、提高北海的知名度 北海的根本是旅游城市，近几年来，北海以“ 滨海旅游城市”为定位， 以促进和服务旅游产业发展为中心，不断加强城市改造建设，着力营造 集休闲、旅游、运动于一身滨海特色旅游，使北海吸引了越来越多的人 7 前来观光旅游、度假、休闲、定居。要 卖北海的楼，须先“ 卖”北海，宣传 推广北海在北海房地产新一轮发展中至关重要，只有提高了城市良好的 知名度，房地产业才有可能迎来更好的发展。 2、用足用好国家房产扶助政策。 北海市之所以能盘活房地产业，主要是国家出台了一系列针对北海 的调控房地产市场的优惠政策和刺激消费的积极财政金融政策，北海市 政府配套出台了一系列地方政策措施，解开了北海开发商的束缚，这才 使北海的烂尾楼处置工作取得更显著的成效。现在的开发商从承包烂尾 楼中得到了实惠，加强了资本。 3、以人为本，提供优惠的移民政策 吸引多种格局的人才移民北海。北海人是北海建设的基础，也是北 海生活消费的保障力量，在北海扎根的人都是北海房产业的绝对消费力 量。本土人士的房产购买是北海楼市的基础。 4、旅游挂帅， 发展北海四大支柱产业。 仅有繁荣的旅游业是远远不够的，它的抗风险性太差，一个非典， 北海旅游业收入下降30以上。只有整个城市全面的发展才可以支撑房 地产业这面大旗。 5、抓住目标消费群，打造养老城市新概念 我国正成为人口老龄化国家，目前60岁以上老人约有1.3亿人，北海 空气指数长年保持优良，是我国最适合人类居住海滨环保城市，是老人 最佳的休闲度假疗养圣地。开发适合老人居住的楼盘，搞好一切物业及 其他配套设施，是当今国际上先进的经验。是房产营销目标市场细分的 优良成果。 6、借力西部大开发的政策 目前，北海正面临良好的发展机遇，兼有“东 部的环境，西部的政策” 。北海背靠大西南，毗邻港澳台，面向 东南亚 ，是中国大陆走向东南亚和 8 欧洲的最近口岸，其独特的地理位置和区位优势被全世界都看好。 六、附北海部分楼盘调查表 鸿正丽苑 1450 海城区 鸿正丽苑项目总建筑面积 15752.6，绿化率 36%， 由二幢临街商住楼、二幢公寓楼及二幢豪华别墅构 成。鸿正丽苑地处云南路与北海大道交汇处，占据 了城市最完善的居住核心和交通枢纽。 北海商旅 公寓 1580(不含 精装修) 海城区 北海商旅公寓位于北海市北部湾东路，地理位置极 其优越.无论您是去机场，火车站还是去北海的各个 角落，都有公车到达。 北海银滩 度假公寓 1750 银海区 银色的沙滩、蓝色的大海绵延二十公里宛如一条多 彩的珠链、嵌在景色如画的北部湾，这是大自然的 恩赐-北海银滩国际旅游度假区 意创大厦 1680 海城区 商务：生活尊崇位置，赚钱居于第一线。意 创大厦， 占据城市中心主干道北部湾路。身处繁华商业 黄金路段，大厦一层设有大型商铺，各 类品牌进驻， 商机无限，升值无限。 桂成花园 1560 海城区 桂成花园由北海桂成房地产开发有限公司投资开发 建设，楼高 20 层，总建筑面积约 72000 平方米，一 至三层为大型商场，四层为约 2000 平方米的空中 生态花园及会所，五层以上为办公，住宅。地下室为 大型停车场。 碧海银滩 1880 银海区 碧海银滩座落于被誉为“ 天下第一 滩” 的北海银滩旅 游度假区内，是全国罕有的，北海唯一的与海“零” 距离接触的多层公寓。项目占地面积 5900 多平方 米，建筑面积 15000 多平方米，六栋南北朝向的楼 宇 大益花园 二期 商铺 3980 元/平米， 公寓 1780 元/平米 海城区 大益花园住宅小区由香港大益置业建筑（北海）有限 公司倾情缔造。她以全新的居住理念，奉献给北海 人民一座完美高尚的花园住宅小区，占地 20068， 建筑面积 33000；绿化面积 10000。 大益花园由八栋公寓楼和两栋临街商住楼组成。 蓝色海岸. 别墅 银海区 蓝色海岸.国际家园一期推出“蓝色梦乡” 花园别墅 9 国际家园 2100,公 寓 1600 组团，一期总用地面积 17420 平方米， 总建筑面积 12608.66 平方米，建筑密度 19.5%，容 积率 0.724， 绿化率 60%。 景翠花园 住宅： 1750 海城区 一个近似公园的社区，一个宛如花园的小区 景翠花园，以两幢16层的高 层住宅和两幢7层的 公寓楼，环绕着近4千产方米的绿权、 鲜花、翠草， 人性化地壤嵌在