复旦大学MBA论文：戴德梁行—申通广场物业服务项目管理方法探讨.pdf

0 2 2 0 2 5 2 3 9奏殊 截德梁行 申通广场项目的项目管理方法探讨 摘要 本文是一篇基于戴德梁行公司申 通广场项目 的实际 项目 管理运作探讨的论文。 全 文由项目 管理简介、 案例介绍、案例分析和改进以 及案例总结与启示等四 部分组成。 项目 管理简介部分。 重点 介绍本文使用的 理论， 即简单介绍项目 管理理论的特点 与概念， 生命周期理论以及项目 管理的九大知识体系。 案例介绍部分。 简单介绍了戴德梁行公司的 背景资料， 介绍了戴德梁行公司申 通 广场项目概况以及智能化写字楼项目管理的特点和目标， 提出在智能化写字楼物业管 理运用项 目管理理论的新观点，进而重点描述了申通广场项 目的组织结构、 项目可行 性分析、 项目 计划实 施方案、 项目 风险管理、 项目 进度控制和项目 成本控制。 本部分 从不同层面和角度， 真实记 述了一个服务性行业的企业项目 管理的实施过程、 实施方 法和问题，对企业今后提高项目管理水平十分有益。 案例分析和改进部分。 作者根据项目 管 理介绍的理论和工具， 对上述案例中的项 目 管理方法和问 题进行了较为深入的分析。 首先分析了申 通广场项目 的组织结构类型 及其优缺点， 并对如何选择项目 组织结构进行了 探讨; 接着分析了申通广场项目 的可 行性分析方法 辨识项目 优先法 ( i p p法) ; 然后对申 通广场项目 的项目 计划、项 目风险管理、 项目 进度控制和项目 成本控制进行了分析， 并提出相应的改进意见和方 案 。 案例总结和启示部分。 利用 项目 生命周期理论并结合本论文的分析总结出了智能 化的写字楼物业管理企业的项目管理流程。同时， 对申通广场项目管理方法取得的成 功经验对戴德梁行公司的发展产生的影响进行了总结。 本文在分析戴德梁行公司申通广场项目实施的基础上探讨了 作为项目 管理应普 遍遵循的管理流程和原则。 本文意在起到抛砖引玉的作用， 企望能提供给企业的项目 管理者一点有益的启发。 关健词:项目 管理、项目 控制、项目 组织、 物业管理 0 2 2 0 2 5 2 3 9 秦魏 截德梁行申通广场项目的项目管理方法探讨 ab s t ra ct t h i s p a p e r i s a c as e o f p r o j e c t m a n a g e m e n t a n d i t i s b a s e d o n t h e p r o j e c t m a n a g e m e n t o f s u n t o n g p l a z a o f d e b e m h a m t i e l e u n g ( d t z ) c o m p a n y . t h e p a p e r c o n s i s t s o f t h e p r o j e c t m a n a g e m e n t t h e o ryt h e c a s e , t h e c a s e a n a l y s i s a n d t h e c a s e i n s p i r a t i o n . t h e p r o j e c t m a n a g e m e n t t h e o ry p a rt :b r i e fl y i n t r o d u c e s t h e th e o r y u s e d i n t h e p a p e r , w h i c h c o n s i s t s o f t h e c h a r t a n d c o n c e p t o f p ro j e c t m a n a g e m e n t , t h e p r o j e c t m a n a g e m e n t l i f e c y c l e t h e o r y a n d n i n e k n o w l e d g e s y s t e m s o f p ro j e c t m a n a g e m e n t . t h e c a s e p a r t :b r i e fl y i n t r o d u c e s t h e b a c k g r o u n d o f d t z c o m p a n y d e p i c t s t h e p r o j e c t p r o j e c t o r g a n i z a t i o n c h a rt o f s u n t o n g p l a z a a n d t h e r e a l e s t a t e m a n a g e m e n t o f i n t e l l e c t u a l b u i l d i n g , p r o j e c t f e a s i b i l i t y e v a l u a t i o n m e t h o d , p ro j e c t p l a n n i n g , p r o j e c t r i s k m a n a g e m e n t , p r o j e c t p r o g r e s s c o n t r o l a n d p ro j e c t c o s t c o n t r o l .me a n w h i l e , t r u l y d e s c r i b e s p r o j e c t m a n a g e m e n t o n d i f f e r e n t l e v e l o f a n e n t e r p ri s e .l t i s h e l p f u l t o i m p r o v e t h e p r o j e c t m a n a g e m e n t l e v e l o f d t z c o m p a n y i n t h e f u t u r e . t h e c a s e a n a l y s i s p a rt : i n t h e m e a n s o f t h e t h e o ry w h i c h b e i n t ro d u c e d , m a d e t h e p r e l i m i n a ry a n a l y s i s t o t h e p r o j e c t m a n a g e m e n t a n d q u e s t i o n s s t a t e d i n t h e e n d o f t h e e a s e . f i r s t l y , a n a l y s e s t h e p r o j e c t o r g a n i z a t i o n c h a rt a n d m a k e a s t u d y o n t h e t h e c h o o s i n g o f p r o j e c t o r g a n i z a t i o n f o r m ; s e c o n d l y a n a l y s e s t h e p r o j e c t f e a s i b i l i t y e v a l u a t i o n m e t h o d o f d t z c o m p a n y - - - i p p m e t h o d ; t h i r d l y a n a l y s e s t h e p r o j e c t p l a n n i n g , p r o j e c t ri s k m a n a g e m e n t , p r o j e c t p r o g r e s s c o n t r o l a n d p r o j e c t c o s t c o n t r o l o f s u n t o n g p l a z a , a n d s u b m i t s s o m e s u g g e s t i o n s . t h e c a s e i n s p i r a t i o n : t h e p r o j e c t m a n a g e m e n t p r o c e d u r e , w h i c h b a s e d o n t h e p r o j e c t m a n a g e m e n t l i f e c y c l e t h e o ry a n d t h e a n a l y s i s o f t h e p a p e r , i s w o r k e d o u t . f i n a l l y s u m u p i n fl u e n c e o n d t z c o m p a n y b y s u c c e s s f u l d e v e l o p m e n t m e t h o d o f s u n t o n g p l a z a p r o j e c t ma n a g e me n t . b a s e d o n a n a l y s i s o f t h e p ro j e c t m a n a g e m e n t m e t h o d s o f s u n t o n g p l a z a o f d t z c o m p a n y , t h i s p a p e r i s e x p e c t e d t o e x p l o r e t h e g e n e r a l p r o j e c t m a n a g e m e n t ru l e s a n d p r o c e d u c e f o r r e a l e s t a t e e n t e r p ri s e s , w h i c h s h o u l d b e a b i d e d b y .t h e p u r p o s e f o r t h i s p a p e r i s t o c a s t a b ri c k t o a t t r a c t a j e w e l a n d h o p e t o g i v e s o m e u s e f u l a n d b e n e f i a l i n d i c a t i o n s t o t h e p e o p le i n v o l v e d i n p r o j e c t m a n a g e m e n t k e y wo r d s : p r o j e t m a n a g e m e n t , p ro j e c t c o n t r o l , p r o j e c t o r g a n i z a t i o n , r e a l e s t a t e ma n a 郎me n t ) 二 0 2 2 0 2 5 2 3 9秦殊 峨德梁行申通广场项目的项 目管理方法探讨 1前言 1 . 1 选题的意义和目的 随着中国房地产行业的 蓬勃发展， 高级智能化写字楼如雨后春笋一般的盗立于繁 华的大都市， 然而既要满足写字 楼的业户 ( 即是包括业主和租户的简称) 不断变化的 个性化需求，又要给写字楼带来增值和品牌效应， 提升档次， 促进租售，这是一个颇 具 挑战性的管理目 标。目 前很多国内房地产开发企业的“ 自 建自 管” 管理模式已 经不 能 适应这些要求， 这就需要采取新型的专业化管 理模式， 以 适应新的 房地产管理的 环 境要求。 智能化写字楼的物业管理作为一种新型的房地产管理模式， 以其专业化， 规范化， 市场化的特征，在市场经济条件下，呈现出欣欣向荣的景象。 但是由于智能化写字楼 的 物业管理在中国起步晚， 总体上还处在一个开创、 摸索的无序阶段， 在实际发展过 程中出现了许多问题和困难。 笔者认为让智能化写字楼的物业管理有序， 更具专业化， 规范化， 市场化的特征，同时便于诸多问题和困难的解决，实现物业管理公司的规模 经营和管理运作的项目化，非常适用可行。 由于项 目管理有明确 目 标，是在一定工作范围内对风险、进度、 成本和质量进行 控 制， 在综合有效利用资源的 基础上达到产品的创新和服务的改 进， 从而让客户满意， 开拓新的市场。 项 目管理是对一项工作进行全过程管理的方式， 因此它能有效地适应 客观的需要，以保证组织的经济利益，是一种先进实用的管理方法。 然而， 对企业的生存和发 展而言， 没有好的项目 就意味着在未来的市场经济竞争 中缺乏发展的潜力。 但是如果有好的项目而没有有效的项目管理， 那末好的项 目 就不 能给企业带来好的经济效益。同一项目， 不同的企业可能会得到截然不同的经济收益 和效果。 如何判断项目 是成功还是失败， 如何保证理论上获益良 好的 项目 在实践 过程 中也能带来 良好的效益，这已成为越来越多的企业所关心的问题。 因此， 项目 管理的理论与应用方法不但可以从根本上改善管理人员的工作效率， 而且可以极大的提高企业的运营效率，所以项 目管理已从最初的国防和航天领域 ( 如 “ 曼哈顿计划” 、“ 阿波罗登月计划” )迅速发展到目前的电子、通讯、软件开 发、建筑业、制药业、金融业等。如何选择评估项 目及如何有效运作项目成为了越 来越多企业所关心的问题。 本论文对戴德梁行公司的申通广场项目进行了描述与分析， 侧重于项目的组织结 构分析、项 目的可行性分析、项目计划的分析与改进、项 目风险管理的分析与改进、 项目 进度控制分析与改进、 项目 成本控制的分析与改进。 本论文根据项目 管理生命 周 期理论和案例分析， 并结合戴德梁行公司运作项目的实际经验， 探讨了房地产智能化 0 2 2 0 2 5 2 3 9奏殊 截德梁行申通广场项目的项 目管理方法探讨 写字楼项目管理应普遍遵循的管理原则。 笔者以 戴德梁行申 通广场项目 管理方法探讨 为选题的意义在于: 通过对申通 广场项目 的描述与分析， 探讨在智能 化写字楼实施项目 管理的有关操作性方法， 总结 出智能化写字楼项 目管理的流程。 1 . 2 研究的总体思路及论文结构 本篇论文从项目 管理理论和知识体系出发，结合智能化写字楼项目 管理的真实 案例， 探讨项目 管理在房地产咨 询服务中运用的 成功经验以及存在的问题， 并对存在 的问题给予分析和提出改进方案， 进而总结出适合该行业的项目管理流程。 本篇论文 共分五章: 第t 章绪论。介绍了选题背景及意义，通过对论文总体思路及结构说 明，阐 述了本篇论文的 创新之处，以 便供同行业作参考。 第2 章项目 管理的基本概念和理论。介 绍项目 的概念和特征，介绍项 目 管理的 概念和特点，描述了 项目 管理的发展史， 并简要介绍 了 项目管理作为实 用的管理方法 和其他管理方式的区别，介绍 了 项目 阶段和生命周期理论，概括性介绍了 项目 管理的九大知 识体系。 通过对项目 管理理论的学习， 可以掌握项目 管理方法， 为其实际运用作好铺垫。 第3 章申 通广场项目 的项目 管理方法。介绍了戴德梁行公司申 通广场 项目的概况和项 目管理方法与实际运用，通过详细描述申通广 场项日的组织概况、可行性分析、项目计划实施方案、风险管 理、进度控制、成本控制等管理方法，引发对 申通广场项目的 项 目 管理方法问题的思考，进而运用项目管理理论和方法解决 问题。 第 4 章申 通广场项目 的项目 管理方法的 分析与改进。首先， 运用项目 管理理论和知识对申 通广场项目 的项目 组织结构类型及其 优缺 点和可行性分析方法进行分析和评估，其次，对申 通广场项目 的项目计划流程、风险管理、进度控制流程和成本控制流程进 行详细地分析，并提出相应的改进方案。 第5 章申 通广场项目的管 理启示。结合戴德梁行公司引入项目 管理 应 用于房地产咨询服务等经营活动，并根据项目生命周期理论 和 第四 章的分析， 总结出 戴德梁 行公司应采取的的项目 管理流程， 同时，总结了申通广场项目管理方法对戴德梁行公司的战略影 一 _ a _ _ 0 2 2 0 2 5 2 3 9奏殊 截德梁行申通广场项目的项目管理方法探讨 第6 章 响。 结束语 。 3论文创新之处 1 、运用项目 管理理论并结合戴德梁行公司的项目 管理方法， 探讨了 房地产咨 询服务行业的项目 管理模式。 z 、理论与实际相结合， 运用具体的 服务类型项目管理实例分析和探索， 定 量 和定性地说明项目 管理方法在企业管理中发挥的 作用， 并就在项目 管理过 程中存在的问题提出改进方案， 进而总结出适合房地产咨询服务企业的项 目管理流程。 3 、通过对智能化写字楼项目管理的探讨，大胆地提出和总结项 目管理方法在 房地产物业管理这一新兴产业的运用模式， 并为企业在该行业的发展提供 有效的管理理念和方法。 0 2 2 0 2 5 2 3 9秦殊 截德梁行申通广场项目的项日管理方法探讨 z项目管理的基本概念和理论 2 . 1 项目基本概念 在社会经济和文化生活的各个方面， “ 项目 ”一词己 越来越广泛地被应用于 表述 一类特定事物。 为了 与一些生产过程相区别， 常通过对项目 特征的 描述予以 定义， 例 如德国国家 标准d n 6 9 9 0 1 对项目 的定义， “ 项目 是指在总体上符合 如下条件的唯一性 的任务 ( 计划 : 具有特定的目 标; 具有时间、财力、 人力和其他限制条件;具有专 门的 组织。 ”以 项目 为管理对象， 在既定约束条件下， 为最优实现项目目 标， 根据项 目内 在规模， 对项目 寿命周期全过程进行计划、 组织、 指挥、 控制和协调的 系统管理 活动构成项目 管理的主要内 容。 项目 是指那些作为管理对象，按限定时间、预算和质量标准完成的一次性任务。 其主要特征如下: 1 . ) 项目 的一次性。这是项目的最主要特征。 项目 没有完全相同的两项任务， 其不同点表现在任务本身与最终成果上。 只有认识项目 的 一次性， 才能有针对性地根 据项目 的特殊性进行管理。 2 . ) 项目 有明确的目 标.项目的目 标有成果性目 标和约束性目 标。成果 性目 标 是指项目的 功能性要求， 即设计规定的生产产品的 规格、 品种、 生产能 力目 标。 约束 性目 标是指限 制条件， 如工程质量标准、 竣工验收投产使用、 工期、 投资目 标、 效益 指标等。 3 ) 项目 作为管理对象的整体性。一个项目 是一个整体，在按其需要配置生产 要素时，必须追求高的费用效益， 做到数量、 质量、 结构的总体优化。 每个项目 都必须具备上述三个特征， 缺一不可。 重复的大批量的生 产活动及其成 果，不能称作 “ 项目， 。 2 . 2 项目 管理概念 项目 管理是第二次 世界大战后期发展起来的 重大的新管理技术之一 虽然在此之 前项目管理己广泛应用于许多事业领域， 如工程建设项目和新产品开发， 但直到第二 次世界大战期间以 及战后， 它作为管理技术复杂的 活动， 或需要多学科协作的 活动的 一种特殊工具的 价值， 才完全被认识， 其结果使项目 管理成为一种相对来说较 新的 管 理方法，得到迅速发展和不断完善。 项目 管理是 在一定的约束条件下， 以高效率地实现项目 业主的目 标为目 的， 以 项 目经理个人负责制为基础和以项 目为独立实体进行经济核算， 并按照项目内在的逻辑 一 6 一 ， 0 2 2 0 2 5 2 3 9秦殊戴德梁行申通广场项目的项目管埋方法探讨 规律进行有效的计划、组织、指挥、控制和协调的系统管理活动。 同时， 项 目 管理也是为了满足甚至超越项 目涉及人员对项 目的需求和期望而将理 论知识、 技能、 工具和技巧 应用到项目 的活动中去。 要想满足或超过项目 涉及人员的 需求和期望，人们是需要在下面这些相互间有冲突的要求中寻求平衡: ( 1 )范围、时间、成本和质量; ( 2 ) 有不同需求和期望的项目 涉及人员; ( 3 )明确表示出来的要求 ( 需求)和未明确表达的要求 ( 期望) 。 另 外，与项目 相关的工作还包括: ( 1 ) 方案 ( p r o g r a m ) ， 是一系列以相互协调方式管理并获得利润的 项目 的集合， 将集合内的项目 进行分别管理是得不到我们所说 “ 方案” 的. 许多方案还包括正在运 行的要素。 ( 2 )子项目，项 目常常可以被分解为更易管理的单元或子项目，而子项 目常常 可以由外部企业承包或项目 执行组织中的 其它职能单位完成。 然而， 从实 施者的角度 来看， 子项目 常常被视做一种服务而非产品， 而且这种服务是独一无二的。 因 此， 子 项 目也被认为是项目，并作为项 目来进行管理。 项目 管理中 许多知识， 与 其他管理学科 ( 如企业管理) 相比较， 几乎是独一无二 的，例如， 关键线路法 ( c r i t i c a l p a t h m e t h o d , c p m )和工作分解结构 ( w o r k b r e a k s t r u c t u r e , w b s ) 。 然而， 项目 管理知识体系与其它管理学科也确有相同 之处， 例如 组织行为理论和财务预测及规划理论等。 2 . 3 项目阶段和生命周期 大多数项目生命周期具有以下共同的特点: 资源投入 开 始 时 呀一一一一一十 图2 - 1 项目生命周期图 二 ， _ 0 2 2 0 2 5 2 3 9秦殊 截德梁行申通广场项目的项目管理方法探讨 以下是一个房地产建筑项 目的生命周期。 安装的实质性结束 成本和_工作 人员需求 总运作 主要合同招标 项目取舍决定 可行性: 项目陈述 可行性研究 策略规划及 许可 规划及设计: 基础设计 成本和进 度 合同条款 详细 设计 实施: 制造 运输 辅助机件 安装调试 启用和运转: 最后测试 维修 . 移交物业管理 图 2 - 2 房地产建筑项 目生命周期图 2 . 4 项目 管理知识体系 项目 管理可以 细分为项目 综合管理、 项目 范围管理、 项目 时间管理、 项目 成本管 理、 项目 质量管 理、 项目 人力资源管理、 项目 沟通管理、 项目 风险管理和项目 采购管 理等九大知识体系。 1 . )项目综合管理 0 2 2 0 2 5 2 3 9秦殊 戴德梁行申通广场项目的项目管理方法探讨 2)项 目范围管理 项 目范围管理要求能确保该项 目所覆盖的整体工作要求和单项工作要求， 从而促 使项目工作成功地完成，并涉及到界定和控制项 目包括的内容。 二 9 二 0 2 2 0 2 5 2 3 9秦殊戴德梁行申通广场项目的项目管理方法探讨 4 . )项 目成本管理 资源计划 1 . 输入 工作分解结构 历史资料 范围陈述 资源库描述 组织策略 2 工具和技术 专家判断 头脑风暴法 3 . 输出 资源 需求 成本估计 1 . 输入 作分解结构 资源需求 资源单价 活动时间估计 历史资料 财务图表 2 .工具和技术 类比估计 3 . 输出 成本估计 详细说明 成本管理计划 成本预算 1 . 输入 成本估计 工作分解结构 项 目进度 2 .1 乙 具和技术 本估计_ c 具和方法 3 .输出 基准成本 成本控制 1 . 输入 基准成本 执行情况 改变的要求 成本管理计划 2 . 具和技术 成本改变控制系统 执行情况测定 林外的计划 项目管理软件 3 . 输出 修改后成本估计 预算更新 纠正措施 完成项 目所需成本估计 经验与教训 一 ” 一 0 2 2 0 2 5 2 3 9秦殊 戴德梁行申通广场项 目的项目管理方法探讨 5 . )项目质量管理 6)项 目人力资源管理 管理规划 1输入 项日管理层次 人员配置需求 制约因素 2 . 手段和技巧 样板法 人力资源经验 组织理论 相关人员分析 3 . 输出 任务和职责分配 人员配置管理计划 组指表 详细说明 管理规划 i . 输入 人员配置管理计划 人员组织说明 吸收经理 2 . 手段和技巧 协商 预定分配 1临时雇佣 3 . 输出 项目人员分配 管理规划 i . 输入 项目人员 项目规划 人员配置管理计划 绩效报告 外界反嫂 2 . 手段和技巧 团队建设活动 整体管理技巧 奖励和表彰体系 人员安排 人员培训 3 输出 绩效提高 对绩效评定的输入 二 ! 2 - - 0 2 2 0 2 5 2 3 9秦殊 蛾德梁行申通广场项目的项 目管理方法探讨 7 . )项 目沟通管理 8 j项 目风险管理 项 目 风 险 管 理 风险识别 i .输 入 产品说明 其它计划输出 历史信息 2 . 手段和技巧 核对表 流量表 面谈 3 . 输出 风险因素 潜在风险事件 风险征兆 对其他程序的 输入 风险量化 i ，输入 投 资者对风险 的 容忍度 风险因素 潜在风险事件 运作周期评估 2 . 手段和技巧 期望资金额 统计数据加总 模拟法 决策树 专家判断 3 . 输出 需跟踪的机会需 应付的威胁 被忽略的机会被 接纳 的威胁 信息传播 1 . 输入 需跟踪的机会需 应付的威胁 被忽略的机会被 接纳的威胁 2 . 手段和技巧 采购 预防性计划 替代战略 投保 3 .输 出 风险管理方法 对于其他程序的 输入 预防性计划 储备 契约 信息传播 1 ， 输入 风险管理方法 实际风险事件 风险的认定 2 . 手段和技巧 工作区 附加风险对策 研究 3 .输出 校正行为 适时调整风险 管理方案 3- - 0 2 2 0 2 5 2 3 9 秦 殊 戴德梁行申通广场项 目的项目管理方法探讨 9 . )项目采购管理 渠道选择 1 .输入 意见 评估标准 政策 z .手段和技巧 合同磋商 加权法 筛选法 独立评估 3 . 输出 合同 合同管理 1 .输入 合同 一 厂 作结果 变更请求 卖方发票 2 . 手段和技巧 合同变更控制系统 执行报告 支付系统 3 . 输出 信函 合同变更 支付请求 合同收尾 1 .输入 合同文件资料 2 ，手段和技巧 采购中请 3 . 输出 合同文卷档案 正式接收和总结 _ 1 a - - 0 2 2 0 2 5 2 3 9奏殊 戴德梁行申通广场项目的项目管理方法探讨 3申通广场项目的项目管理方法 3 . 1 申通广场项目背景 申通广场是上海交通大学申通国际科技公司和香港牛旭有限公司合资创建的申 通物业发展有限公司兴建的最具智能化写字楼。楼高 2 8 层，具有地下二层车库 ( 共 2 2 8 个车位) ，其中裙楼 4 层， 纯办公楼9 层，高级商务套房1 0 层， 其余为行政层和 技术层等。 申通广场位于上海徐汇区黄金地段，盗立于淮海西路，华山路，新华路交汇处， 是目 前上海高级的智能化写字楼， 采用世界 上先进硬件设备和软件管理模式。 写字楼 采用a t m的 综合布线和资源管理系统c a m s ， 并由h o n e y we l l 公司提供的2 4 小 时f a , b a和s a 。同时通过上海交大光纤节点直接国际互联网。 智能化写字楼项目 管理是在传统房地产项目 管理的基础上， 通过中央集成管理系 统及其子系统的数据采集， 交换， 共享，以 低成本，高效率的运作方式， 实现良 性的 经营管理，同时以本系统的基础数据，为其他系统提供便利。 智能化写字楼项目 管理的 主要目 标是为业户提供舒适使用环境和到位的服务， 实 现高效管理，降低运营成本，求得良 好的经济效益。具体目标包括: 1 .对写字楼内物理条件进行控制管理，以 求舒适的环境。 2 .保证智能 化系统运行稳定可靠。 3 控制管理系统设备运行能耗，达到最大限度节能。 4 .满足写字楼业户个性化合理需求。 5 .符 合环堵保 护要求 。 3 . 1 . 1 申 通广场项目组织概况 申 通广场项目 是由 戴德梁行房地产咨询上海有限公司全权委托管理。戴德梁行 ( d t z ) 成立于2 0 0 0 年 1 月 1 日， 由原香港的“ 梁振英测量师行” ， 新加坡的“ 戴玉 祥产业咨询公司”及欧洲的 “ d t z物业顾问公司”共用组建三家公司共用拥有组 建公司的股份，以及全世界的客户， 并为客户提供国际级的物业服务。 现任香港测量 师学会会长，香港特别行政区行政会议召集人梁振英先生 ( 现任戴德梁行董事局主 席) ， 于1 9 9 3 年创办了 梁振英测量师行， 在 1 9 9 3 年至 1 9 9 9 年的六年期间， 公司业务 得到了 广泛的发展， 并且在北京、 上海、 广州、 深圳、 天津等八个大城市开办了 分公 司， 从事房地产咨 询、估价、 物业管理、 市场调查、 物业中 介、 营销策划、建 筑顾问 等业务。 作为公司主要业务的戴 德梁行房地产咨询上海有限公司 物业管理， 其主要职 责是是根据客户 ( 包括房地产开发商、 业主 委员会等) 的不同需 求， 提供专业物业管 - 一 5 一 ， 0 2 2 0 2 5 2 3 9 秦 殊 麒德梁行申通广场项目的项目管理方法探讨 理及其他相关服务， 服务种类分为 物业 全权管理服务、 物业顾问管理服务、 设施管理 服务、 租务代理服务等。 管理的物业覆盖智能化高档写字楼、 商场、 酒店及购物中 心 的不同类型。 申 通广 场项目的 项目 组织由一名项目 发起人 ( s p o n s o r ， 即是戴德梁行董事) ， 一 名项目 经理， 六名 工程师 ( 电 梯、 强电、 弱电、 空调、 给排水、 土建) 和三名项目 组 织的职能主管 ( 行政、物业和客户服务)组成，如图 3 - 1 所示， 项 目组成人员的职责 如下 : 工程 经 理 些 三 习 巨 夔 口 一 一 一 一 一一勺 物业 陈生!1客服杨小姐 空调 金工给排水刘工 土建 兰t 弱电 杭工强电 张工 图3 - 1 :戴德梁行公司申 通广场项目 组织结构图 项目 发起人 ( s p o n s o r ) 通常由 公司的高 级管理 人员担任其职位通常比职能经理 高，申 通广场项目 发起人是公司董事兼公司 副总经理， 职务高于职能 经理， 其 职责主 要包括: ( 1 )制定项目 宪章 ( p r o j e c t c h a r t e r ) ， 以便项目 组织完成项目 范围 声明书及项目计划; ( 2 )挑选及任命项目经理; ( 3 )阐明公司的使命及要求和项目的使命及要求; ( 4 )为项目组织提供信息和公司资源，使项 目组织成功地履行他们的 二 1 6 - - 0 2 2 0 2 5 2 3 9秦殊 戴德梁行申通广场项日的项目管理方法探讨 职责; ( 5 )阐明项目 的主要问题; ( 6 )扮演项目组织与项 目客户的主要沟通者; ( 7 )评价项目及项 目组织成员的表现。 项 目经理的职责: ( i )在指定的时间内挑选项 目 组织成员 ( 包括外聘和内聘)组成项 目管理处并确定每个组员的角色; ( 2 )在指定的时间内 完成项目 评估及制定项目 计划; ( 3 )确保项目按项 目计划实施和完成; ( 4 )以最小的资源完成项目任务; ( 5 )充当项目 领导 者，控制协调 好外部和内 部间的关系. 项 目组织成员的职责包括: ( 1 ) 完成项目 经理分派的 项目 工作任务; ( 2 ) 参与项目 计划的制定; ( 3 )参与项 目的风险评估; ( 4 )参与项目的进度、质量和成本的控制工作。 项 目组织约定的工作方式: ( 1 )民主式全面讨论 ( 如头脑风暴法)后作出决定，项目经理拥有最终 决策权，决策一旦确定，项 目成员就要不折不扣的执行; ( 2 )讨论或开 会时必 须集中于主 题，强调效率; ( 3 )按时参加每周的 项目 回顾会议和开发商的 例会: ( 4 )按时完成每周的项 目报告 ( 包括进度报告和成本报告) 、 3 . 1 . 2申通广场项目 的可行性分析 申 通广场项目 采取项目 优先性 ( i p p ) 法分析其经济效果以 确定项目 的可行性。 具体操作过程如下: 第一步，估算项目 的投资额。由 表 3 - 1 申 通广场项目 成本预算表可知， 申 通广场 项目 的总投资额为 3 8 5 2 0 0元; 第二步，估计项目 的收益。申 通广场项目完 成后可从以 下方面获得收益: ( 1 )项目 合同 服务收益 ( 即工程技术咨 询服务和管理资料及软件) ， 收 益 为 : 1 0 0 0 0 元 /月 ， 合 同 定 为 三 年 ， 小 计 为 1 0 0 0 0 * 1 2 * 3 = 3 6 0 0 0 0 元; ( 2 )项目 完成后的 物业管理经理人酬金， 收益为: 4 0 0 0 0 元/ 月， 合 同 定为 三年， 小计为4 0 0 0 0 * 1 2 * 3 = 1 4 4 0 0 0 0 元: 一 i 7 一 0 2 2 0 2 5 2 3 9秦殊 截德梁行申通广场项目的项 目管理方法探讨 由以 上两项可得申 通广场项目的 总收益为:5 0 0 0 0元/ 月，故其项目 总年 收益为:6 0 0 0 0 0元/ 年. 表3 - 1申通广场项 目成本预算表 项 日名称: “ 申通广一 场 ”项 目的成本 预算 项目 名称: “ 申 通广场”项目日 期: 2 0 0 2 年5 月 1 8 日 至2 0 0 2 年7 月1 6 日 科 目 时 间 数量 单 位) 预计成本 ( 元 )开始结束 1 . 人员 ( 1 ) 项目 组成员 ( 2 ) 一 丁 一 程设计人员 ( 3 ) 软件开发人员 ( 4 ) 项目 有关人员( 项日 发起人、职能经理等) 2 0 0 2 .5 . 1 8 2 0 0 2 .5 . 1 8 2 0 0 2 .6 .4 2 0 0 2 . 7 .1 6 2 0 0 2 . 6 .1 2 0 0 2 石 2 2 6 0天 1 4天 1 4天 1 0 1 0 0 0 1 5 0 0 0 1 2 0 0 0 1 3 0 0 0 2 管理费用 ( 1 ) 房租 ( 2 ) 办公费用 ( 3 ) 交际费用( 车费、 招待费) 2 2 0 0 0 5 6 0 0 1 0 0 0 0 3 . 固定资产及其他费用1 4 2 4 0 0 4 . 随机事件及风险备用金( 不可预计)6 4 2 0 0 总计 3 8 5 2 0 0 第三步， 计算项目 投资预算收益现值 ( 假定基准贴现率 i 0 = 1 5 % ， 项目 收益周期为 三年) 。 查表可得:p v f a ( 1 5 % , 3 ) = 2 . 2 8 3 2 ，故申通广场项目 的预期收益现值等于 1 3 6 9 9 2 0元 ( 6 0 0 0 0 0 * 2 . 2 8 3 2 ) ; 第四步， 计算项目的工 p p 指数， i p p 指数等于项目 预期收益现值与投资额现值的 比值，即: up( 申通广场项目)= 1 3 6 9 9 2 0 / 3 8 5 2 0 0 = 3 . 5 6 第五步， 分析及评定申通广场项目的可行性。 因申通广场项 目的 i p p 指数的值( 等 于3 . 5 6 ) 大于1 ， 故申通广场项目 是可行性的。 3 . 1 . 3申 通广场项目的项目 计划实施方案 申 通广场项目的项目计划根据业主 和合同的要求制定，实施方案是 采用头脑风 暴法的结果。 项目 经理召开项目 发起会议制定项目 计划实施方案， 参加会议的 人员包 一 】 8一 0 2 2 0 2 5 2 3 9秦殊戴德梁行申通广场项目的项目管理方法探讨 括项 目发起人，申通广场开发商，项目经理和项 目组织其他成员。 首先由项目经理明 确会议的目的并说明项目目 标， 然后每人提出 实现项目目 标的 想法与方案， 在此过程 中 项目 经理的作用是引导项目 成员积极发言( 项目 成员已 经事前知晓会议议题并要求 作充分准备 ) ，而不是板着面孔令人紧张或反省，同时任何人不可对别人的想法及提 议进行评价， 不管想法或提议是多么的荒谬甚至可笑， 最后记录汇总并评价所有的想 法或提议， 以 致制定出实施项目 的方案。 图3 - 2 是申 通广场项目的项目 实施方案流 程 图。 图3 - 2 申 通广场项目 实施方案流程图 . ，. 9 _ 0 2 2 0 2 5 2 3 9秦殊戴德梁行申通广场项目的项目管理方法探讨 根据 申通广场项目的项 目方案实施流程及项目要求可以整合出该项目实施的主 要工作包括: ( 1 ) 协助和参与施工质量委托管理。 加强对隐蔽工程的现场检查， 使质量 隐患消灭在建造过程中，促使物业建造质量和验收效率的提高; ( 2 ) 与委托方一起融 洽外部环境。 沟通与社区有关的供水、 供电、市政、 环卫、防疫、房管局、公安、消防、邮政 、交通、绿化及委托服务保 养单位等政府管理部门的 关系并建 立日 常联系网络， 加强合作使申 通 广场项目运作及管理取得 良 好的外部环境; ( 3 ) 协助开发商制定好 (申通广场”业户使用公约 ; ( 4 ) 与开发商一起参与大厦设备设施的前期质量验收; ( 5 ) 开 业后委托管理方案的拟定; ( 6 ) “ 申 通广场”租户装修管理方案的 拟定; ( 7 ) 大厦、设备、设施的交接验收，并建立验收后档案; ( 8 ) 委托管理及作业人员培训及操作训练 ( 开业前 1 0 天完成) : ( 9 ) 制订 “ 申 通广场” 房屋、设 备、设施维修保养方案; ( 1 0 )制订 “ 申 通广场” 安全、消防系统委托管理方案: ( 1 1 )其他工作指导与策划。 对申通广场项目的主体工作进行工作分析， 制定申通广场项目的工作分解结构 ( w b s ) ，见表 3 - 2 表 3 - 2申通广场项 目的工作分解结构 ( w b s ) 1 .质量委托管理 1 . 1 土建、 风、水及电的设计咨询 1 . 1 . 1 向开发商设计文件和工程资料是否合理、齐全 1 . 1 . 2检查设计文件是否贯彻和体现了业主的要求 1 . 1 . 3设计图纸是否符合现行法规、规范及标准，同时咨询设计 单位提出变更方案 1 . 2 系统设施的熟悉及前期质量验收 1 . 2 . 1 大厦土建、结构及一次 装饰质量验收 1 .2 . 2 给排水及生活洁具施工质量验收 1 .2 .3中央空调系统调试验收 1 . 2 . 4 高、 低配电系统及动力、照明检查验收 1 . 2 . 5电梯、监控、消防报警、楼宇控制及音响检查验收 一 2 0一 0 2 2 0 2 5 2 3 9秦殊戴德梁行申通广场项目的项 目管理方法探讨 1 . 3 大厦、设备、设 施的交接验收，并建立验收档案 1 . 3 . 1 与开发商进行土建、风、水、电系统交接，办理相关手续 1 . 3 . 2 建立土建、 风、水、电 系统的设备登记册及验收档案 1 . 4 制订维修保养方案 1 . 4 . 1明确土建、风、水、电 系统的设备的 外判和内 部维修保养 的范围 1 . 4 . 2 编制土建、风、 水、电 系统的设备的 预算，并报业主审批 1 . 4 . 3 制订土建、风、 水、电 系统的设备的维修保养方案 融洽外部环境 2 . 1 外部单位沟通 2 . 1 . 1 与政府主管部门 的熟悉与联络 2 . 1 . 2 与原设计单位的熟悉与 联络 2 . 1 . 3 与原施工单位和设备供应商的熟悉与联络 2 . 1 . 4 与委托维修保养商的熟悉与联络 2 . 2 客户沟通 2 . 2 . 1 与开发商及业主的 熟悉与联络，密切关注他们的 要求 2 . 2 . 2 与申通广场租户的 熟悉与联络，密切关注他们的需求 2 . 3 制订安全、消防系统委托管 理方案 制定 “ 申通广场”业户使用公约 3 . 1 熟悉了解申通广场的业户情况 3 . 2 熟悉了 解申通广场的自身 特点 3 . 3 运用上海市及全国物业管理 法律、 法规及条例 3 . 4 运用戴德梁行公司的 业户使用公约的范本 3 . 5 根 据 (中通广场” 业户 使用公约 ， 制订租户管理方 案 拟定委托管理方案及预算 4 . 1 拟定委托管理方案 4 .1 .1 拟定委托管理的管理目标、服务承诺和对策措施 4 . 1 . 2 拟定委托管 理内容及标准 4 . 1 . 2 . 1 业主服务 4 . 1 . 2 . 2 保安服务 4 . 1 . 2 . 3 保洁服务 4 . l . 2 . 4绿化管理 4 . 1 . 2 . 5设备管理 4 . 1 . 2 . 6 其 他管理制度 一 21一 0 2 2 0 2 5 2 3 9奏殊戴德梁行申通广场项目的项 目管理方法探讨 4 . 2 拟定委托管理预算 4 . 2 . 1 管理处组 织机构及人员设置 4 . 2 . 2 物业管理费用预算 5 .人员招聘及培训 5 .1 人员招聘 5 . 1 . 1 编制岗位职责 5 . 1 . 2 内 部选拔和外部招聘 5 . 2 人员培训 5 . 2 . 1 编制人员培训计划 5 . 2 . 2 制定人员培训内容 6 .申通广场项 目的日常管理工作 6 . 1 制定项目计划 6 . 1 . 1 回顾项 目 宪章 6 . 1 . 2 挑选项目 组织成员 6 . 1 . 3 制定项 目范围说明书 6 . 1 . 4制定 w b s 6 . 2 项目 监控 6 . 2 . 1 召开每周工作例会 6 . 2 . 2 编写每周 项目 报告 6 . 3 结束项 目 6 . 3 . 1 收集数据及资料 6 . 3 . 2 编写项目 总结报告 6 . 3 . 3结束项目 3 . 2申通广场项目的风险管理 申 通广场项目 在进行风险管理时，首先召开项目 风险评估会议， 利用头脑风暴 法列出项 目的风险因素如下: ( 1 )存在施工质量隐患 或问 题; ( 2 )存在设计系统功能障碍; ( 3 )设计图 纸不全及设备资料不全; ( 4 )设备、 设施存在质量问 题: ( 5 ) 经主管部门验收， 存在不合格现象。 然后对以上风险因素进行评估， 其具体操作过程如下; 二 2 2 二 0 2 2 0 2 5 2 3 9 奏 殊 蛾德梁行申通广场项目的项日管理方法探讨 ( 1 )项目 组织全体成员分别按每一风险因素 对项目 客户、 项目 结果、 项目 质 量和项目成本的影响进行评估，并分别按影响的大小给予风险因素的分 值 ( 分值范围 1 - 5分，影响越大分值就越高) ，同时估计出风险因素发 生概率分值 ( 分值范围 1 - 2 0 分，发生概率越高分值就越大) ，将分值填 写在 风险评估表中; ( 2 )分项汇总全体项目 组织成员的确影响分值及汇总每一风险因素的总影 响分值，填写在 风险评估表中，表 3 - 3 是申通广场项 目的风险评估 表; 表 3 - 3申通广场项目的风险评