物业绿地规划及管理

物业绿地规划及管理 调查报告 北京林业大学 经济管理学院 工商084 陈垦 陈劲草 白帆 梁红丽 林艳 张兴华 蔡颍南 关于卧龙小区（北宇物业）的绿地规划调查 前言 小区内绿地区域的规划对于小区的整体形象，以及业主们日常的生 活有着 很重要的作用。 我们通过学习课程中小区绿地的作用及我们小组对卧龙小区绿地的 了解情 况和其居民对绿地的重视的程度，我们进一步强化了对城市小区绿 地重要性的 认知。令人高兴的是，随着国家经济的飞速发展，以及中国城市化 进程不断加 快，各地居住区用地不断增加，而居住区绿地在净化空气、降低噪 音、美化局 部环境等方面起着重要作用。居住区绿地规划设计的优劣，将直接 关系到居住 区环境的好坏。特别是北京作为中国的首都，城市化速度更是大大 的超过了其 他城市地发展，大量人口拥有城市户口的同时，也加大了对居住房 屋的需求， 而这种对房屋的需求不仅仅是有地方住，更是有地方获得舒适的休 息和娱乐， 这些都使北京市政府相关的部门加强了对城市和小区绿地的各方面 的要求，使 北京的绿地面积不断增长，绿地覆盖率大大提高，城市也越来越适 合人居住。 卧龙小区在长期的管理中，不断重视并完善小区内物业绿地的规划 及管理，是 做好小区绿地工作的一个典型模范。 北京林业大学 物业绿地规划及管理调查报告 1 项目概况 卧龙小区概况 卧龙小区1997年竣工，北宇物业接管已经有十三个年头，共占地24.65万平方米，小区内有 五栋别 墅，八栋高层，十二栋多层，约1500住户。绿地面积占地11.08公顷，占容积率的33%，其 中以草坪、 绿篱、花卉为主。小区内植物达700多种。停车位约1000个，业主满意度达70%以上，物业 费收缴率达 80%。2008年借奥运东风在2008年小区进行维修改造，政府拨款70%，物业公司出资30%。 卧龙小区紧邻鸟巢东北部分，地理位置十分优越，附近有380、406、408等公交线路总站， 距离地铁 5号线大屯路东口站仅1公里距离，交通条件也比较便利。是亚奥商圈住宅区中比较出名的 一个老式住宅 小区项目。 北京市重点中学朝阳外国语学校，被卧龙小区四面环绕，小区中很大比例的租房需求都来 自于前来 陪读的学生家长。距离小区南门大概1公里的飘亮广场拥有一大型超市旺市百利，南 门对面的慧忠里 小区也有十分便利的社区菜市场。与卧龙小区南门正对的是朝阳区第二医院（慧忠里医院） ，这家医院 特别擅长于骨科，有着非常有名的中医正骨科专家。 卧龙住宅小区共有7个物业管理人员，共计80个工作人员，其中在绿地维护方面有人员有5 人（4名 工作人员，1名管理人员）.每年绿地养护管理支出约20万元，其中包括购买树种及肥料， 日常养护费用 及工人的工资支出等。绿地维护队为北宇物业公司直系员工，选聘职业的绿地公司费用成 本大而且不配 合物业的协调工作，待遇：工资11001300不等，包三险。都为男性。 业主主要组成：中国石油、进出口贸易公司、交通银行、中国联通等职工以及私企老板， 住户以产 权人居住为主，约占80%，外来租户约占20%。 北宇物业 北京市北宇物业管理公司组建于1995年，是北京住总集团有限责任公司核心层企业，是北 京市成立 最早、实力雄厚的物业管理企业之一，也是全国第一批40家物业管理一级资质企业之一。 北宇物业服务 公司拥有国有资产13513万元，注册资金1680万元。目前管理房屋面积达160万平方米，管 理电梯150 部，锅炉84台，供暖总面积198.6万平方米。物管项目：华严北里小区、法华南里小区、吉 祥里小区、 卧龙小区、恩济里小区、光熙门北里小区、慧忠里小区、靠山居艺墅、汤house围绕物业管 理主业，公 北京林业大学 物业绿地规划及管理调查报告 2 司拥有绿化、电梯、 供暖、锅炉安装、楼宇智能化、铁艺、房地产经纪、停车服务等八个 拥有独立法人 地位的专业子公司。 公司正式员工三百余人，有一百多名具有中高级技术职称的管理人员以及高级技术工人， 36名部门 主管取得了全国物业管理经理上岗证。公司所属的物业管理处和分公司分别座落在崇文区、 朝阳区、海 淀区、东城区、昌平区、通州区、密云等地等，有能力接受各项委托管理、房屋修缮、电 梯安装和园林 绿化设计、施工等任务。 通过公司领导班子以及全体员工的共同努力，在为产权人保值增值、为使用人服务上不懈 努力，社 会效益、环境效益、经济效益同步提高，取得了丰硕的成果：恩济里小区、法华南里小区 和卧龙花园小 区先后被建设部授予“全国城市物业管理优秀住宅小区”的称号；恩济里小区、法华南里 小区、松榆东里小 区、卧龙花园小区、吉祥里小区和光熙门北里小区被授予“北京市优秀管理居住小区”称 号。北宇公司通过 了ISO9001：2000质量管理体系认证，是“中国物业管理公司100强”“首都文明单位” “北京市模范职工之 家”“北京市守信企业”“北京市物业管理规范化服务活动先进集体”“京城物业生态好 管家”等诸多荣誉称号的 拥有者。2009年公司所属法华南里、卧龙、恩济里、吉祥里、松榆东里小区被北京市物业 管理协会授 予“北京市物业管理示范四星级项目“的称号.松榆东里、恩济里小区、吉祥里和光熙门北里 小区被建设部 授予“北京市优秀管理居住小区“称号。 北宇公司所管理的法华南里小区、恩济里小区分别就被建设部评为“全国物业管理优秀住 宅小区”。北 宇公司管理所管辖的八个小区中，先后被评为“北京市优秀管理居住小区”，“北京市金 牌小区”，“全国物 业管理优秀住宅小区”。 公司以现代化的理念管理物业，建立了符合GB/T190012000标 准的质量管理 体系和计算机网络管理系统，优质、高效地向顾客提供满意的服务。为了适应顾客不断增 长的物业智能 化的需求，目前各个小区宽带网络、智能安防系统已陆续建成并投入使用。 秉承“以服务创品牌，以品牌闯市场”的经营理念，北宇物业公司于1999年开始以ISO质量 管理体系 作为服务平台，力求在全部经营活动中遵循以人为本，诚信服务的服务理念，努力为用户 创造安全、快 捷、洁净、方便的优美环境。北宇公司致力于开拓物业市场，扩大经营范围，由单一的物 业管理延伸至 房地产开发、中介服务、顾问策划、人才培训、市场评估等房地产相关领域，为用户提供 专业化、多元 化的服务。 物业管理的核心是为业主服务，而实现各项服务的则是公司的全体员工。北宇公司党政领 导十分注 重公司的整体观念，不断提升员工为民服务的意识。通过持续开展“便民为民服务月”、 “规范化服 务”、“三优一满意”、“假如我是住户”等活动和讨论，以及在日常工作中为业主排忧 解难、帮困助残的大 量工作，赢得了无数的好评与信赖。 北宇公司逐步建立了各项规章制度，把原有初级的、比较僵化的行政管理模式，向科学的、 良性循 环的市场经济机制转换过渡。公司在“管理高目标、客源高档次、人员高素质、服务高水 平、经营高效 益”的发展方针指导下，始终以一流的服务，一流的管理，赢得广大业主的信任与认可， 树立起良好的企 业形象和企业品牌，得到了社会效益、环境效益、经济效益的全面提升。 北京林业大学 物业绿地规划及管理调查报告 3 调查问卷及分析 居住区物业环境绿化调查问卷分析 本次发放问卷50份，回收49份，有效问卷48份，有效率为97.96% 一、基本问题 受教育程度 分析：从图表看来，卧龙小区业主受教育程度多为小学水平，占到受调查者人数的一 半。而初中、 高中、本科以上学历的调查者各占1/6。 0% 13% 25% 38% 50% 受教育程度 小学24人 初中 8人 高中 8人 大专 0人 本科 8人 北京林业大学 物业绿地规划及管理调查报告 4 职业 分析：小区居民中，在企业工作的人数最多，占到42%。我们了解到，业主多为中石油、 中石化、 联通这样的国企的职工为主。 建筑类型 分析：调查了解到，卧龙小区有5栋别墅，8栋高层，12栋多层。本小区居民以多层住 宅为主，约有 1500户居民。 二、问卷 1、您对居住区绿化的了解程度如何？ 0 5 10 15 20 职业 机关 8人 事业 6人 企业 20人 个体 8人 待业 6人 17% 33% 50% 房屋类型小高层 17% 高层 33% 多层 50% 北京林业大学 物业绿地规划及管理调查报告 5 非常了解 比较了解 不太了解 很不了解 分析：卧龙小区的房屋早在1997年即建成并投入数用，小区的居民多数居住在此十余 年之久，因此 对小区整体的环境、绿化及周边的状况还是比较了解的，所以在问到对居住区绿化的 了解程度如何 时，67%的受访者选择比较了解或非常了解，33%的居民选择不太了解。对于小区的整体 情况，居民 通过政府文件或通知及相关会议，电视 报纸、杂志、广播、互联网，街头的各种宣传，亲 朋好友的介绍 等各种途径了解，以及日常居住时对小区环境的关注。 2、本小区已建成的绿化的使用状况如何？ 经常使用，供居民休憩娱乐 使用不多，仅仅观赏 无人使用或不知晓 分析：超过六成的受访者认为小区的绿化经常使用，供居民休憩娱乐，真正享受到周 围环境带来的 舒适。另外也有近三成的居民认为小区仅供观赏，使用情况并不良好。 3、小区绿化出现过哪些问题？（可多选） 屋顶绿化塌顶 无人管理 从不更新 影响采光 安全问题 夏天容易招引蚊虫 分析：从图表可看出，安全问题和夏天招引蚊虫是小区目前存在的主要问题，受访者 反映多数问题 已解决，但仍存在一些安全问题。因此小区物业应该注重加强安全管理，并做到从各 方面预防蚊 66% 30% 4% 已建成绿化使用状况经常使用 仅供观赏 无人使用或不知晓 0 5 10 15 20 问题 屋顶绿化塌顶 3人 无人管理 4人 从不更新 1人 影响采光 5人 安全问题16人 夏天易招蚊虫 19人 北京林业大学 物业绿地规划及管理调查报告 6 虫，既可以保护植物，同时能提供居民一个舒适的生活环境。 4、如果您愿意参与对本小区绿化的管理，你希望以什么样的方式进行？ 出资认养绿化绿地，自主支配绿地用途（4人） 从事植物的修剪、浇水等日常维护工作，获得一定的报酬（3人） 志愿从事植物的修剪、浇水等日常维护工作（40人） 其它 （1人） 分析：多数居民愿意参与对本小区绿化的管理，并且有83%的居民志愿从事植物的修剪、 浇水等日 常维护工作。小区的绿化与业主的满意度息息相关，好的绿化环境不仅能美化社区， 更陶冶情操。 业主多志愿参与绿化工作，为自己及他人努力营造一个良好的居住环境。 5、您认为小区的绿化应由谁来管理？ 专业的园林绿化公司 小区物业 本小区居民与物业公司共同管理 本小区居民 城建绿化施工单位 其它 分析：居民普遍反映，小区的绿化应该由专业的园林绿化公司负责，这样比较放心， 而且有自主选 择权。另外有30%的受访者认为小区绿化应该有居民与物业合作，只有15%的人认为绿 化由物业负 责。 其他信息： 1、借奥运东风，政府投资70%对小区进行修缮及绿化。 2、每年在小区绿化方面的投入将近20万，包括工人工资、补栽补种、打药、浇水等。 3、小区物业的绿化队伍是自己组建，并聘请专家对员工进行培训，已经出外咨询请教 专业人士，经 过长期的摸索实践，已达专业化水平。 0% 13% 25% 38% 50% 绿化管理者 专业的园林绿化公司 50% 小区物业 15% 居民与物业合作 30% 本小区居民 5% 城建绿化施工单位 6% 其他 4% 北京林业大学 物业绿地规划及管理调查报告 7 绿地规划植物认知 据物业公司有关人员介绍，卧龙小区共有各类植物七百多种，小区绿化覆盖率达到了 40%50%。其 中木本为主，草本为辅。木本植物中，国槐数量最多，被广泛应用做道旁树，其次是栾树、 杨树、柳树 和洋槐等。 主要栽种植物 1、栾树民间又称作灯笼树，它与 国槐的长相极为相似。形态特征为：落 叶乔木。高达15m；树冠近圆球形。树 皮灰褐色，细纵裂；小枝稍有圆棱，无 顶芽，皮孔明显。奇数羽状复叶。小花 金黄色。蒴果三角状卵形，成熟时桔红 色或红褐色。花期6-7月，果期9月。落 叶乔木，高达20m，树冠近圆球形，树 皮灰褐色，细纵裂；小枝稍有棱，无顶 芽，皮孔明显，奇数羽状复叶，有时部 分小叶深裂而为不完全的二回羽状复 叶，长达40cm，小叶7-15cm，卵形或 长卵形，边缘具锯齿或裂片，背面沿脉 有短柔毛。顶生大型圆锥花序，花小金 黄色。蒴果三角状卵形，顶端尖，红褐 色或桔红色。花期6-7月，果期9-10月。 2、小区中间的三角形的色块（绿化 专业人员的惯称），是由大叶黄杨、小 叶黄杨、紫叶小檗和女贞组成。 女贞是木犀科女贞属常绿乔木，树 皮灰色、平滑。枝开展、无毛。叶革 质，宽卵形至卵状披针形。圆锥花序顶 生，花白色，核果长圆形，蓝黑色。花 期为每年的67月。一般高6米左右。叶 革质而脆，卵形、宽卵形、椭圆形或卵 状披针形，女贞耐寒性好，耐水湿，喜 温暖湿润气候，喜光耐荫。大叶黄杨是 北京林业大学 物业绿地规划及管理调查报告 8 常绿灌木或小乔木，高达5米；小枝近四棱形。叶片革质，表面有光泽，倒卵形或狭椭圆 形，喜光，亦较 耐荫。喜温暖湿润气候亦较耐寒。要求肥沃疏松的土壤，极耐修剪整形。小叶黄杨与大叶 黄杨很相似， 属于中性，耐寒性弱，抗污染，地喜半荫，喜温暖湿润气候，稍耐寒，在上海栽培冬天叶 易受冻变红， 华北地区南部尚可栽种。喜肥沃湿润排水良好的土壤，耐旱，稍耐湿，忌积水。耐修剪， 抗烟尘及有害 气体。浅根性树种，生长慢，寿命长。小叶黄杨栽培容易，但生长缓慢，要经常浇水。紫 叶小檗原产日 本，我国秦岭地区也有分布现我国各大城市有栽培。喜凉爽湿润环境，耐寒也耐旱，不 耐水涝，喜阳 也能耐阴，萌蘖性强，耐修剪，对各种土壤都能适应，小枝细而有沟槽，枝紫褐色，花黄 色。紫叶小檗 为落叶多枝灌木，高23米。叶深紫色或红色，幼枝紫红色，老枝灰褐色或紫褐色，有槽， 具刺。 3、在小区的别墅区前面有一片竹林，品 种为旱春竹，这种竹子抗寒能力较强，但是由 于今年北方的倒春寒，春天的嫩芽及其容易被 冻死，因此竹子长势不好。 4、竹林前面是一片迎春花的半圆造型， 迎春花每年的花期在34月，是春天第一批开 花的植物。迎春花不仅花色端庄秀丽，气质非 凡，而且具有不畏寒威，不择风土，适应性强 的特点，历来为人们所喜爱。它的形态特征是 落叶灌木，枝条细长，呈拱形下垂生长，长可 达2m以上。侧枝健壮，四棱形，绿色。三出复 叶对生，长23cm，小叶卵状椭圆形，表面光 滑，全缘。花单生于叶腋间，花冠高脚杯状， 鲜黄色，顶端6裂，或成复瓣。花期3-5月，可 持续50天之久。 5、玉兰树品种很多，树高相当于两层楼房。它们分别属于不同的 色系，玉兰花期很短，10天左右，在每年的4月开花。玉兰性喜光，较 耐寒，可露地越冬。爱高燥，忌低湿，栽植地渍水易烂根。喜肥 沃、排水良好而带微酸性的砂质土壤，在弱碱性的土壤上亦可生 长。在气温较高的南方，12月至翌年1月即可开花。玉兰花对有害气 体的抗性较强。如将此花栽在有二氧化硫和氯气污染的工厂中，具 有一定的抗性和吸硫的能力。用二氧化硫进行人工熏烟，l公斤干叶 可吸硫16克以上。因此，玉兰是大气污染地区很好的防污染绿化 树种。 北京林业大学 物业绿地规划及管理调查报告 9 6、小区里的暴马丁香、丁香和珍珠梅，都是香气四溢 的植物。珍珠梅属于蔷薇科，多在园林庭院单株栽植，一般 不必施肥，但必须经常灌水，特别春夏干旱时节要保持土壤 湿润。入冬前灌足冬水，在高寒地区应保护越冬，其他管理 均较粗放。暴马丁香树姿美观，花香浓郁，可做蜜源植物和 提取芳香油，是公园、庭院及行道较好的绿化观赏树种。它 属于落叶小乔木中生树种;喜温暖湿润气候,耐严寒,对土壤要 求不严,喜湿润的冲积土。丁香，木犀科丁香属落叶灌木或小 乔木。花木类|林丛类室内盆栽,丁香属植物主要应用于园林 观赏，因其具有独特的芳香、硕大繁茂之花序、优雅而调和 的花色、丰满而秀丽的姿态，在观赏花木中早已享有盛名， 已成为国内外园林中不可缺少的花木。 7、草坪管理：草坪是用多年生矮小草本植株密植，并 经修剪的人工草地。小区的草地覆盖率也很高，因为今年 多雨水，浇灌和修剪的次数和频率小于往年。 8、果树品种很多，例如石榴树、李子树、柿子树、黑