烟台开发区某酒店项目市场分析初稿(最新)

项目市场分析 （一）国内酒店业现状 根据国家旅游局发布的 2011 年度全国星级饭店统计公 报显示（11676 家完成财务数据填报，下同），全国共有 星级酒店 11676 家，其中五星级 615 家、四星级 2148 家、 三星级 5473 家、二星级 3276 家、一星级 164 家，占比分 别为 5.27%、18.40%、46.87%、28.06%、1.40%；2011 年度纳入统计的星级酒店实现营业收入总额 730.94 亿元， 较上年增加 191.03 亿元，利润总额 61.43 亿元，较上年增 加 10.73 亿元，行业总体盈利增加；2011 年度星级酒店的 平均房价、平均出租率均较上年有多增加。 全国星级酒店主要指标对比表全国星级酒店主要指标对比表 2011 年度 数 量 营业收入总额 （亿元） 利润总额 （亿元） 客房收入 占比 餐饮收入 占比 平均房价 （元） 平均出 租率 五 星 级 615730.9464.8344.46%34.89%688.5661% 四 星 级 214 8 788.482.0941.37%42.82%350.4262% 三 星 级 547 3 658.44-6.1340.81%43.34%208.8160% 二 星 级 327 6 133.940.5445.50%43.03%140.4157% 一 星 级 1643.030.1152.82%37.69%118.1152% 合 计 116 76 2314.8261.4342.44%39.17%313.1461% 2010 年度 数 量 营业收入总额 （亿元） 利润总额 （亿元） 客房收入 占比 餐饮收入 占比 平均房价 （元） 平均出 租率 五 星 级 595627.7860.1845.20%41.78%664.6060.43% 四 星 级 221 9 726.461.940.57%41.39%339.2961.78% 三 星 级 626 8 611.4-11.8642.00%44.88%202.6260.16% 二 星 级 461 2 154.470.3845.68%42.80%142.2558.35% 一 星 级 2973.680.153.36%41.62%114.0550.06% 合 计 139 91 2123.7950.742.75%42.61%295.1060.27% 注：注：20112011 年度年度 1167611676 家完成财务数据填报、家完成财务数据填报、20102010 年度年度 1178111781 家完成财务数据填报家完成财务数据填报 山东省星级酒店排名全国前十指标如下：平均出租率 67.09%，居全国第二；每间可供出租客房收入0.20千元/间 夜，居全国第五；每间客房平摊营业收入162.46千元/间， 居于全国第七；全员劳动生产率139.42千元/人，居全国第 九。 （二）烟台整体情况 烟台位于山东半岛东部，濒临黄海、渤海，与辽东半 岛及日本、韩国、朝鲜隔海相望，其交通通讯便利，成为 连接内陆与东亚国家和地区、中国华北与东北两大区域的 交通枢纽之一。 烟台经济近几年发展保持持续快速增的长态势。2010 年全市实现生产总值 4358.5 亿元，比上年增长 14.1%。一、 Comment 31: 有没有烟台承接的国 内国际会议数据等信息 二、三次产业增加值分别达到 334.5 亿元、 2566.5 亿元 和 1457.5 亿元，结构比例为 7.67：58.89：33.44。 2010 年全年实现旅游总收入 331.19 亿元，比上年增 长 21.2%。其中，国际旅游创汇收入 3.77 亿美元，增长 21.3%；国内旅游收入 306.2 亿元，增长 21.4%。全年接 待海内外旅游者 3318.7 万人次，增长 18.4%。其中接待入 境旅游者 47.2 万人，增长 17.7%。年末全市拥有旅游星级 宾馆饭店 107 家。旅游 A 级景区 45 家，其中 5A 级景区 2 个，4A 级景区 11 个，3A 级旅游景区 12 个，2A 级旅游 景区 19 个。各类旅行社 216 家，其中经营出境旅游业务的 旅行社 8 家。 烟台每年定期举办国际两大盛会即：APEC 盛会和果蔬 盛会。APEC 成员的投资项目越来越多地来到这里，烟台已 构架起一个联接中国与 APEC 的经贸大舞台，成为名符其 实的“亚太经贸城“，而“果蔬会“成了世界各地的果蔬专家、 企业、官员和烟台本地以及周边地区的果农、菜农会聚烟 台，互相交流技术和产品，共谋发展与未来的一个平台， 烟台亦被冠以“绿色果蔬城“的美名。 烟台的旅游业以每年 26.7%的速度增长，承接国内国 际会议以每年 13.6%的速度增长，这两股重要的客流是星 级酒店发展的可靠依据。 （三）烟台酒店情况 从烟台四星级及以上酒店区域分布情况看（星级以国 家旅游局认定为准），芝罘区 9 家、占比 60%，莱山区 3 家、占比 20%，开发区 2 家、占比 13.33%，龙口 1 家， 占比 6.67%；从开业时间看，80-90 年 3 家、90-00 年 6 家、00-10 年 6 家；从价格看，400 元及以上 3 家、300- 400 元 4 家、300 元以下 8 家。以下为烟台四星级及以上 酒店情况表： 酒店名称区域 星 级 开业时 间 最后装修时 间 房间 数 价格 烟台金海湾酒店 芝罘 区 五 星 1997 年2011 年 271 442 起 烟台亚细亚大酒店 芝罘 区 四 星 1991 年2007 年 134 288 起 烟台碧海饭店 芝罘 区 四 星 1995 年2012 年 176 287 起 烟台中心大酒店 芝罘 区 四 星 1985 年2011 年 205 346 起 烟台太平洋大酒店 芝罘 区 四 星 1997 年2010 年 148 220 起 烟台民航大厦 芝罘 区 四 星 2002 年2011 年 119 218 起 烟台虹口大酒店 芝罘 区 四 星 1996 年2003 年 182 344 起 烟台毓璜顶宾馆 芝罘 区 四 星 1987 年2008 年 125 286 起 烟台华侨宾馆 芝罘 区 四 星 1983 年1999 年 115 298 起 龙口月亮湾海景酒店龙口 五 星 2007 年2009 年 480 起 烟台东方海天酒店 莱山 区 五 星 2004 年2011 年 219 456 起 烟台华美达广场大酒 店 莱山 区 四 星 2007 年2010 年 239 358 起 烟台凤凰山宾馆 莱山 区 四 星 2002 年 84 278 起 烟台金沙滩大酒店 开发 区 四 星 1991 年2008 年 158 260 起 烟台衡山静海大酒店 开发 区 四 星 2006 年2012 年 227 340 起 注：以上数据来源于去哪儿网及携程网 从山东省旅游业协会 2011 年统计情况来看 1，烟台星 级酒店表现出如下几个特点：1、星级酒店数量仅次于青岛 排名全省第二，但是四星级及以上酒店占比处于全省第五； 2、平均房价 265.6 元间/夜，居全省第六；3、平均出租率 64.9%，居全省第十一位；4、客房收入占总收入比重 40.2%， 居全省第七。 出现上述情况的主要原因为：蓬莱、龙口、莱州等地 的星级酒店数量占去了烟台星级酒店数量的三分之二，但 由于客观经济条件所限，星级酒店价格相对较低；烟台一 些县市区客房客源主要是旅游客源，如蓬莱、海阳、长岛 等，作为旅游城市，客源以游客为主，房价不能超出市民 预期，而济南、东营的酒店客源多为商务客源，这是这两 所城市星级酒店均价高于烟台的原因。 各市星级饭店平均房价排序各市星级饭店平均房价排序( (单位：元间单位：元间/ /夜夜) ) 1 数据来源于 2011 年度山东省全省星级饭店统计公报，文号鲁旅办发2012147 号 各市星级饭店平均出租率排序各市星级饭店平均出租率排序( (纵坐标为纵坐标为% %数值数值) ) 客房收入占总收入比重排序客房收入占总收入比重排序 餐饮收入占总收入比重排序餐饮收入占总收入比重排序 （四）烟台开发区总体情况 烟台经济技术开发区是中国政府批准设立的首批国家 级开发区之一，位于山东半岛黄海之滨，地处北京、上海、 汉城的几何中心，境内设有出口加工区、旅游度假区，定 位为外向型、现代化工业新城区。 前来烟台开发区投资的国家和地区已达到 43 个，其中 韩国、美国、香港、日本、英国和台湾排前 6 位，形成了 以机械设备制造、汽车及其零部件、电子信息、化纤纺织、 生物制药、食品加工为支柱的产业体系，通用汽车、汉高、 现代、LG 电子、大宇、电装、丰田通商、旭化成工业、富 士康等 43 家世界 500 强企业进区投资兴业，生产出通用轿 车、汉高乐泰密封胶、LG 牌手机、斗山挖掘机、电装空调 器等一大批名牌产品。 （五）本项目优势 聘请专业酒店管理团队管理 *，*酒店管理公司与*有限公司 在国宾酒店正式签约全权委托管理合同，共同管理 *酒店。 *成立于 2002 年 9 月，是一家以管理酒店、 输出管理、培训酒店管理人才为主营业务的综合性国际酒 店管理公司。该公司由*和*集团共同组 建，*在全国各大城市拥有连锁酒店达 20 余家。 该公司连续四年被国家旅游局中国饭店协会评为中国饭店 业最具规模的 30 家饭店管理公司之一。*和 *是*两家旗舰式酒店。 旅游资源丰富，交通条件便利 烟台开发区旅游 资源丰富，具有国家 4A 级旅游景点，金沙滩公园、著名的 张裕卡斯特酒庄和磁山旅游景区，随着观音阁和金桥垂钓 中心的建成，将极大丰富开发区的旅游资源；本项目距离 火车站*公里、烟台机场*公里、烟台汽车站（或汽车西 站）*公里，若烟台蓬莱潮水机场建成后距离该机场* 公里，交通条件便利。 周边大企业多，客源充足 本项目周边遍布通用 汽车、汉高、现代、LG 电子、大宇、电装、丰田通商、旭 化成工业、富士康等 43 家世界 500 强企业，为本项目提供 了充足的客源保证。 对客源进行梳理，营销方式得当 酒店客源分为 以下几大类：旅游游客、公商务旅行者、本地公商务接待、 Comment 32: 代理公司是否制订营 销方案，目前是否做过针对性市场调 研，有没有同周边企业、旅行社等签 订合作协议等 跨区域会议活动、本地会议活动、私人群体活动、私密生 活。本酒店经营公司*结合烟台开发区客户特点制 订了有效的营销方案，重点针对*及*客户，同*签 订了合作协议。 总体来看，本项目依托于烟台开发区高速发展的经济、 丰富的旅游资源、优美的自然环境，引进行业内知名合作 者北京国宾友谊国际酒店管理公司，充分利用开发区的丰 富的客户资源优势，对客户资源进行梳理及深度开发，将 有效的保证项目的良好运营。 需要贵公司落实补充资料： 1、有没有烟台承接的国内国际会议数量、人数等信息（有 开发区的也可以），若有，请补充； 2、本项目距离火车站*公里、烟台机