（房地产）项目开发指导书.doc

项目开发指导书编号：模板版号：a/0页码：第4页 共4页模板.项目开发指导书1. 相关说明1） 根据本计划，由工程分管领导组织编制更具操作性的项目总体节点计划和项目总体计划。（参见项目总体计划管理流程） 2） 项目开发指导书由项目发展小组负责组织汇编2. 项目范围与管理目标2.1 产品范围说明：占地面积： 容积率：建筑面积： xx项目住宅商业会所公建架空层地下室一期二期三期说明性文字：2.2 管理范围说明：2.3 项目的经营管理目标：2.3.1 利润分期实现表：2.3.2 进度、成本、质量管理目标见2-4各章。2.3.3 风险管理目标：提前识别项目面临的运作管理风险，分析其发生的可能性及可能的后果，制定应对预案，并在风险发生时给予及时处理。详细的风险管理内容见5章。3. 进度管理重要说明：项目开发进度控制性里程碑的制订及调整流程为：工程管理部召集各专业部门制订总裁办公会审议通过总裁审批。 3.1 一期进度控制目标（xxxxxx审批生效）3.1.1 制定一期进度控制目标的前提条件说明1：项目进度控制目标的改变往往是因为项目管理原默认前提条件的变化引起的，因此本处应清晰描述出所有的重要的前提条件。本处不描述风险或者不可抗力。例：n 桩基提前开工n 主体采用费率招标n 外墙涂料采用吊篮施工n 绿化说明2：每次计划变更后，应更新本说明。应至少包括如下方面：1. 上一版计划相比，计划变更的内容说明。2. 项目开发关键路径的描述。3. 项目管理过程中一些非常规措施的说明。4. 从交付角度对销售配合范围及内容的详细说明。3.1.2 一期进度控制性里程碑序号工作内容开始时间结束时间执行责任部门备注(需要着重说明的其它过程节点时间)1.市场定位确定营销部2.设计总体方案确定设计管理部3.完成正式施工图设计规划设计部例如基础施工图4.基础施工项目部5.建设局公开定标工程部6.工程进度达到预售条件注：具体项目计划中可以用实际的工作节点代替，如：全部封顶；某栋23层等项目部例如内部认购7.正式开盘销售营销部8.竣工验收工程部9.入伙客户服务部10.办理首批小业主房地产证客户服务部3.2 二期进度控制性里程碑3.3 成本管理3.4 总体管理目标项目三期合计xx1期xx2期xx3期总成本（万元）可售面积（m2）单位成本(项目成本单位：元/m2）其中：地价成本（万元）建安成本项目管理费营销费用单位物业基金利息表格说明：此处表格为模板。所列成本数据统计口径进行说明。4. 建安成本分项管理目标序号项目名称三期合计1期2期3期建筑面积（m2）1.（单位：万元）开发前期准备费2.主体建筑工程费3.主体安装工程费4.社区管网工程费5.园林环境工程费6.配套设施费7.建安成本合计4.1 成本管理措施4.1.1 设计阶段4.1.2 土方与基础工程4.1.3 主体工程4.1.4 装修工程4.1.5 给排水、燃气4.1.6 材料、设备、工程招标5. 质量管理5.1 产品质量要求项目单位xx1期xx2期xx3期工程质量裂缝次/户土建渗漏给排水土建、装修工程部品质量（橱柜、洁具等）电器工程其他（煤气、公共部分等）5.2 质量管理措施 5.2.1 事前控制：1） 图纸会审 2） 施工前对易裂易漏部位的材料控制3） 材料做法 4） 节点做法 5.2.2 事中控制5.2.3 事后控制6. 项目风险管理(本处内容应在每月的项目现场办公会上摘要进行审视并完善预防/应对措施)序号风险内容可能后果风险系数预防/应对方案1.因山地建筑及地质复杂，图纸质量不高及不完善2.一期图纸推后40天，销售时间不变，工程较紧。3.因设计问题出现设计与施工配合问题4.外立面及室内装修材料选样慢5.招投标方面风险较大。项目公开招标，只要有资格的施工单位都可以参加投标6.7.8.9.10.11.备注：风险系数 根据相对可能性填写高、中、低三档即可7. 下级计划编制时间表具体专业计划及管理部门、责任人序号专业计划管理部门要求完成时间现状1.1