（房地产）目标地块研究作业指引.doc

目标地块研究作业指引编号：jh-wi-lz01-1版号：a/0页码：第4页 共4页目标地块研究作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人1. 流程概况流程目的建立信息资源平台，制定土地储备计划，筛选甄别项目，提供评审项目的相关依据，同时为项目开发前期论证过程打下基础。流程范围适用于公司日常信息收集、区域市场研究、目标地块研究等前期的项目论证过程。定义1、日常信息收集：对各地房地产项目及相关信息进行收集和整理，建立基础信息库（资源平台）。2、区域市场研究：针对某一区域的经济发展、产品现状、开发动态、价格分布、营销水平等方面，由投资发展部、营销策划部进行调研分析，初步判断和预测区域市场。3、公司新进入区域：尚未成立项目公司的、属于公司战略范围的目标区域。4、目标地块研究：针对具体项目或地块所进行的信息收集、资料分析和研究，作为项目论证的依据。流程主要参与部门投资发展部部门流程中承担职责投资发展部1. 负责日常信息收集分析工作2. 负责区域市场研究工作3. 负责目标地块的初步判断，完成目标地块初步研究报告，并向公司提供有关目标地块开发价值的信息和资料4. 负责组织针对目标地块的研究，编写项目建议书营销策划部1. 负责区域市场的调研，参与“项目竞争楼盘跟踪表”的填写2. 参与目标地块的定位研究及项目建议书的编制财务管理部1. 参与目标地块的研究、项目建议书的编制，负责融资、财务评价和投资测算部分公司领导1. 公司专业部门参与项目建议书的初判审批2. 总经理负责确定重点开发区域、审批市场调研报告、目标地块初步研究报告、项目建议书。2. 流程图无3. 工作程序3.1日常基础研究3.1.1产品研究：投资发展部对各地市场上出现的具有参考价值和代表性的产品，通过实地考察、参观房展、电话咨询、网上搜索等方式，进行产品资料整理、分析，形成产品信息资料库，定期（每月或每季度）形成“产品信息汇总”。产品研究的具体内容编制成“楼盘调研表”，报公司领导。3.1.2土地信息收集：投资发展部对各地市场上出现的有代表性的开发土地，包括已经拍卖的土地，进行整理、分析，形成土地信息资料库。定期（每月或每季度）向公司领导上报“土地信息汇总”。3.1.3行业信息收集：投资发展部对国家相关政策、发展商动态、专业论坛等信息进行整理、分析，形成行业信息资料，向基础信息库归档。3.2区域市场研究3.2.1确定区域的方式包括：1）根据公司提出的 “战略规划”、“战略实施计划”和资源配置情况，确定重点开发区域。2）根据有利于公司开发的原则，选择重点发展区域，经总经理审批后，确定为市场研究的对象。3）选择具有房地产发展示范意义的区域，经总经理审批后，确定为市场研究的对象。3.2.2投资发展部按要求定期上报“区域市场研究报告”，其内容包括：1）区域的宏观环境，包括区域发展战略、区域宏观经济和宏观政策。2) 市政总体规划，包括城市发展规划、交通发展规划和其他基础设施现状及发展规划。3）对房地产投资开发项目，调查和研究区域房地产相关政策判断房地产走势，包括供应量、需求量、价格走势、房地产发展方向和趋势等。4）区域环境条件和自然地理特征，包括区域自然地理概况、历史背景和固定及流动人口等研究。5）区域市场需求研究，包括住宅、商业、服务式公寓、酒店、办公楼以及其他业态的历史供应情况，目前库存情况、吸纳和市场消化率、空置率、未来供应量、价格走势等，根据这些市场分析条件，预测未来市场发展趋势和研究确定投资目标。33目标地块研究3.3.1针对总经理批示的具有开发可能性的项目或土地，投资发展部组织进行专项的、持续的调研，调研内容参照4.1和4.2，需要填写“项目竞争楼盘跟踪表”，按要求形成目标地块初步研究报告，提交公司领导研究。3.3.2针对筛选出的目标地块，投资发展部、财务管理部共同完成相应宗地状况、经济技术指标、合作条件、投资收益预测等工作，由投资发展部组织编制项目建议书。3.4项目初判审批3.4.1投资发展部完成对目标地块研究后形成项目建议书，并组织公司专业部门对项目建议书审核。3.4.2总经理对项目建议书进行初判审批。3.4.3总经