如何提高物业公司竞争力

如何提高物业公司竞争力 我国的物业管理作为一个新兴的服务行业，经过二十年的发展，以进入了快速发展的新时 期，到目前为止，全国物业管理企业近 3 万家，从业人员达 200 余万人，物业管理面积逾 20 亿平方米，已经在深圳、上海、北京等地逐步形成企业化经营、专业化管理和社会服务 的运行机制。在二十年的探索与实践中，一批优秀的物业管理企业脱颖而出，为开创中国 的物业管理谱写了辉煌的篇章，形成了富有中国特色的物业管理体系，有效推动了物业行 业的发展进程。 一 当前物业管理的行业的发展现状： 我国的物业管理自深圳成立第一家物业管理企业以来，经过二十年的发展，已经具备了一 定的发展规模。 1、物业管理行业具有一定的发展规模，行业整体管理水平有了提高 据建设部统计，我国目前物业管理企业进 3 万家，从业也员达 200 余万人，同时，各地以 开展评选优秀物业管理项目活动为载体，加强了物业管理的规范化建设，这一后动的开展， 提升了整个物业管理行业的整体水平。 2、物业管理市场化程度逐渐提高 近年来，行业主管部门注重发挥市场机制作用，逐步把竞争机制引入到物业管理之中，市 场竞争造就了一批有实力的优秀名牌物业管理企业，这些企业的管理水平、服务质量在社 会上得到了业主的认可和赞许，在行业内起到了示范的作用。 3、初步形成了行业法规的体系 自 1994 年以来，政府开始物业管理立法工作，以城市新建住宅小区管理办法为标志， 建设部先后制定了相关法规，各地也加快了立法步伐。这些物业管理法规的制定，使物业 管理初步做到了有法可依。同时，各地主管部门加大了执法力度，开展物业管理市场专项 治理，查处违规行为，这标志着物业管理的法规体系初步形成。 4、形成了一批具有一定品牌和实力的物业管理企业 经过近二十年的发展，形成了一批具有一定的管理规模和品牌的物业管理企业，尤其是深 圳，像万科、中海等物业管理企业在深圳乃至全国都有一定的影响力，这些企业管理规范， 具有一定的管理规模，一定的社会美誉度和发展潜力，是未来我国物业管理行业的生力军。 二 目前物业管理行业存在的问题 现阶段，我国物业管理行业尚未真正形成规范化、产业化、市场化的发展格局，除深圳、 上海、北京等城市物业管理市场相对成熟之外，全国大部分地方物业管理行业处于起步阶 段，市场化程度偏低，从我国物业管理行业发展总体来看，目前我国的物业管理行业还存 在一些问题： 1、社会化、专业化、市场化的物业管理机制还未建立 政府管房、单位管房在相对多的地区还普遍存在，这种政企不分的体制，不能通过优胜劣 汰的竞争机制去推进行业的发展。因此，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的 社会化、专业化、市场化的物业管理体系是培育和规范物业管理市场的必然要求，也是物 业管理市场发展的基本条件。 2、公平、公开、公正的市场竞争机制尚未形成 许多管房所改制的物业管理公司服务不到位，开发公司开发的项目大多交给属下的物业管 理企业管理，单位产权的房屋大多由单位自己管理，这种封闭的自我保护式管理运作方式 极不利于物业管理市场的形成和发展。物业管理作为一种服务行业进入市场，要遵循价值 规律和竞争规律。因此，重点就是要建立业主与物业管理企业的双向选择、平等协商，根 据服务内容和质量确定费用，通过签定合同，明确双方的权利、义务的机制，这种机制可 以创造公平、公正、公开的市场环境和条件。 3 业主委员会未能在市场中确定主体地位 业主是物业的所有人，也是物业管理市场的主体，业主委员会代表产权人和使用人利益， 行使物业管理的选聘权、决策权和监督权。因此，建立业主委员会，明确业主委员会的法 律地位，是我国建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的新制的基础，也是培育和 规范物业管理市场的必然要求。但在目前，业主委员会物业管理关系中的这种地位未能得 到体现，应有的作用还未得到发挥。所以，业主委员会的建立，是培育和规范物业管理市 场的重要内容，整个物业管理行业应该采取必要的措施，加快这项制度的建立。 4、总体而言，企业的规模偏小，经营管理水平有待提高。 目前国内有将近 3 万家物业管理公司，这些企业良莠不齐，大部分的物业管理公司规模偏 小，这些企业很难在今后激烈的市场竞争中立足。此外，有获取资质的物业管理公司之外， 同时还存着一些没有获得资质的“地下公司”，这些公司的存在，客观上影响了整个物业管 理行业的健康发展，不利于正常经营企业之间的平等竞争。 5、物业管理行业的立法滞后于行业发展。 虽然从中央到地方都加强了物业管理行业的立法，但是，现在的立法落后于行业的发展速 度，跟不上物业管理的发展趋势，例如，在实际的执法过程中，很多法规暴露出了漏洞； 同时还存在着一些领域未能进行立法的问题。因此，加快物业管理的立法步伐，尽快建立 符合我国国情的物业管理体系，已成为保障物业行业健康发展的当务之急。 6、行业队伍素质偏低，人才短缺。 物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才，但目前物业管理的职业化队伍 尚未形成，大部分上岗人员是物业公司临时招聘的，没有经过正规培训，缺乏专业技术和 服务意识，把物业管理的概念还停留在修修补补，收收费用上，缺乏一种成熟的物业管理 经营理念。加之物业管理的利润比较低，其琐碎的日常工作并不能吸引优秀的人才投入进 去，由此造成的物业管理行业、人力资源的极端匮乏，从业人员普遍低。促进职工服务技 能全面提高、管理、技术人员专业知识不断更新的任务非常急迫。 三 物业管理行业发展的竞争分析 进入 21 世纪，物业管理行业将面临两方面的竞争；一方面大批国外同类企业的进驻给国 内企业的发展带来直接影响，国内企业若不积极汲取国外企业的先进经验，前瞻技术，大 力加强企业在人才、管理、市场等方面的竞争实力，将使国内物业企业面临巨大竞争压力 和冲击；另一方面，随着行业市场发展的日趋成熟，政府及开发商在行业竞争中所充当的 角色将顺应市场变化而逐渐改变，政府在行业竞争中所起的调控作用也将随着市场的规范 而逐步淡化，新一轮的行业竞争将不仅局限于“项目”之争，而是业内企业围绕着资金、技 术、人才、品牌等综合竞争实力开展的市场价格、市场分额的竞争。随着物业管理行业规 范化，市场化进程的加快，市场对物业管理费价格标准寻求价值理性回归将成为必然趋势。 四 物业管理行业经营型模式的实现 在中国物业管理行业的发展过程中，已迅速崛起一批顺应市场变化，把握行业发展方向的 知名品牌，这些企业在突出企业品牌形象，显示竞争实力的同时，积累了丰富的实践经验， 为行业发展提供了大量操作性的理论依据，为中国物业行业发展起到了重大的带头作用。 1、以技术优势向市场优势转化为特色。根据企业自身优势，发展如清洁、绿化、消杀等基 础服务项目，高层楼宇电梯、机电设备、消防设施、智能化系统的检验、维护、保养、设 计、改造、施工、水处理系统、物业管理软件系统的研制，开发等技术服务项目，使物业 管理服务过程中的基础环节和关键由简单维护型、劳动密集型向技术维护型、知识密集型 转变，通过成立专业公司的方式，开展专业经营、进入市场，参于市场竞争、增强企业市 场竞争力， 。 2、以经营性物业的经营、管理一体化发展为特点，结合企业的发展优势，实现一业为主， 多元经营的发展格局。在物业管理、物业经营、配套项目开发融为一体的同时，不断开拓 新的经营领域。积极参与、经营房地产行业相关领域的业务，如房地产项目的规划设计、 销售、投资业务的策划；参与、经营与物业管理密切相关的行业，如物业租赁、商业服务、 文化、教育、医疗卫生、建材、装饰等，通过对管辖物业经营与管理的合力运行，开发物 业的整体功能，提高物业的增值潜力，增强物业管理企业的发展后劲，实现企业规模效益。 3、以资本运作为细节，有效利用品牌企业的品牌优势、技术优势，运用合资经营，合作经 营、兼并、重组、收购等方式，通过输入管理模式，实施品牌运作、收购、兼并具备发展 潜力的目标企业，借助关联性强，规模大的工、商业资本进行强强联合，从而快速完成物 业管理企业集团的产业布局和区域布局，拓展企业生存空间，实现资源共享和低成本的市 场扩张，形成跨地区，跨行业的大型物业管理集团。 五 使物业管理健康、有活力的发展。 1、以创新精神为企业发展的后盾，在崇尚永续创新的知识经济时代，创新是企业成功的根 本，企业之间的竞争实际上是创新能力和创新规模的竞争，经营物业管理公司的目标不仅 仅只是利润的最大化，而是企业是否具备生存的源动力和永续“增长动力”创新思维和创新 能力，是否能激发每位员工的内在潜力，是其转化为企业的创新能力，从而建立完善的机 构，形成实力雄厚，优势明显的创新产业，并将创新成果有效运用到企业的发展之中。 2、以良好的经营效益为企业持续发展的支撑。物业管理企业作为一种资源转化体，将资金、 劳动力、原材料、技术、知识等资源转化为产品-综合性服务产品和精神产品供应给市场， 并提供就业、税收等，给社会和国家，虽然这种资源转化过程本身不是简单的为了谋求利 润，但是物业管理企业的发展必须通过创造利润来增加积累和吸引更多的发展资金，在进 一步参与市场竞争的过程中，充分把握社会发展，科技进步所带来的变革，运用资本运作 实现企业规模化、集约化的发展，从而达到企业经济效益与社会经济效益双赢目标。 3、以寻求企业良性发展为目标避免盲目发展。根据企业自身的有利条件和优势，坚持以管 理服务为中心。以市场变化，客户需求为导向拓展新领域、新项目，并对新领域或新经营 项目进行充分的可行性调查、分析、研究、评估，建立完善的风险控制机制，降低规模避 免企业经营风险，同时要敢于放弃不赢利的项目和不利于企业持续发展的领域，保存企业 经济实力进行有效投入。 4、多种渠道、多种形式培养人才。为建立物业管理竞争机制作好人才储备，建立物业管理 竞争机制、培育和发展物业管理市场，智力的开发，人才的培训是关键，物业管理的竞争， 人才竞争是第一位，在激烈的物业管理竞争中，企业必须面向市场，认真研究市场变化， 才能做出正确的决策。物业管理企业要想在竞争中取胜，并在竞争中站稳脚，除了加强管 理，提高管理服务水平，做到科学管理、优质服务、取信于民外，必须加强人才的培养， 要通过多种形式大力提高管理者的素质。企业如果没有一支技术精、业务好、懂专业、善 管理、爱岗敬业、吃苦耐劳、勇于奉献的职工队伍，难以在竞争中取胜。因此，物业管理 行业主管部门和企业领导，必须以战略的眼光加速物业管理人才的培养，使之适