大港区房地产市场分析

大港区港东新城房地产市场项目分析大港区港东新城房地产市场项目分析 成员：吴娜，闫洪双，徐晓妍，张彩娇，张明慧成员：吴娜，闫洪双，徐晓妍，张彩娇，张明慧 大港区港东新城房地产市场分析大港区港东新城房地产市场分析 一区域背景 （一）大港区概况 1. 区位介绍 大港区成立于 1979 年 11 月 6 日，系从天津市南郊区分设出来。是 天津市重要的重工业基地。地处天津市东南，东临渤海湾、塘沽区； 南与河北省黄骅市接壤；西与静海县为邻；北与津南、西青两区交 界，地势平坦，平均海拔 3 米。东部多为滩涂，中部有面积为 22 万 亩的大港水库，西部和西南部为肥沃的农田。全区南北长约 48 公里， 东西宽约 36 公里，总面积 1113.83 平方公里。 2. 交通网络 交通便捷。李港铁路横穿全区，东达天津港南疆码头，并与京沪、 京广、京哈铁路相互衔接。205 国道、津歧公路穿越全区，北到天 津市区，南达河北、山东等省，津港、葛万、港塘等公路直达天津 市区和天津港、保税区、天津经济技术开发区，全区每百平方公里 公路密度达 35.5 公里，已形成纵横畅通、交叉辐射，非常便捷的交 通运输网络。 3. 行政化分及人口资源 全区辖 4 个乡、3 个建制镇、5 个街道办事处。2009 年 11 月 9 日国 务院批复同意天津市调整部分行政区划，撤销天津市塘沽区、汉沽 区、大港区，设立天津市滨海新区。原大港区委改为大港工委。 4. 经济状况 大港区区域经济以重化工业为主体，区内密集着大港油田、天津石 化公司、天津联化公司、中石化四公司、大港发电厂等一批大型、 特大型企业。石油和天然气开采量稳定在 430 万吨和 4 亿立方米； 石油年加工能力达到 800 万吨；20 万吨聚酯工程已试生产；14 万吨 乙烯工程去年产量达 17 万吨，创全国同类装置最好水平，今年经改 造，年产量可达 20 万吨并一次试车成功。大港发电厂是华北电网调 峰、调频主力电厂，总装机容量 128 万千瓦，年发电量 80 万千瓦时。 中石化四公司是以建设安装石化装置为主体的大型建筑企业，转战 南北，素有“铁军“称号。大港区除上述大型企业以外，还有近 1500 家中小企业，形成了金属制品、机械加工、汽车配件、化工、建材、 橡塑等骨干行业。这些企业绝大多数是城市集体企业、乡镇企业和 个体私营企业，近三年来，绝大多数企业改制已完成，企业发展的 活力明显增强，上半年全区乡镇企业完成增加值 11.28 亿元，同比 增长 33%，新扩技改项目达到 72 个，其中工业项目 64 个，投入 7580 万元。 同时大力建设工业园区，鼓励镇、村重点在基础设施建设上加大力 度，采取村、企合作或镇、村合作等方式开发，将土地资本作为农 民股权，转变生产经营方式，实现农民效益的最大化。现已规划建 设工业园区 23 个，总面积 29.8 平方公里，现已动工建设 12 个，开 发面积 2.71 平方公里，极大的促进了该区乡镇企业的发展。 大港区近几年来农业结构调整成效显著，大力实施退粮种枣战略， 加大畜牧养殖投入力度，努力提高农业经济效益。今年上半年，农 村经济总收入达到 52 亿元，完成农业增加值 7020 万元，同比增长 38%，固定资产投入 2280 万元。为加快畜牧基地建设步伐，我区又 出台了新的鼓励畜牧业发展政策，为畜牧业发展提供了更宽松的环 境和更广阔的发展空间。各街镇充分发挥各自优势，加大投资力度， 畜牧小区建设规模进一步扩大，现已建成 30 个畜牧小区，冬枣基地 进一步得到完善，今年新栽和补栽 1.5 万亩冬枣，使全区冬枣种植 面积达到 10 万亩。计划建设大、中、小型保鲜库 48 座，库存容量 达到 2000 吨以上，现已落实 10 座。随着冬枣基地规模不断扩大， 储藏业的日益成熟，冬枣产业体系的趋于完善，这一新兴产业必将 带来农村经济的大发展。 经过 20 年的建设，大港地区综合经济实力大大增强。1998 年区域 国内生产总值实现 82 亿元，较“八五”末增长 20%；区属国内生产 总值实现 22.01 亿元，较“八五”末增长 62%，三次产业比重达到 5:57:38；区级财政收入实现 2.2 亿元，较“八五”末翻了一番，提 前二年达到“九五”规划目标。 大港的经济状况可以从农业经济，工业经济，建筑业经济，第三产 业等方面分析系。在这里这分析建筑业经济 建筑业发展较快， 1998 年实现建筑业增加值 7.3 亿元，较“八五” 末增长 42%。中国石油化工第四建设公司及中国建筑第六工程局第 一建筑公司是驻区大型建筑单位，是大港区建筑业的龙头企业，能 承建大型石油化工项目或民用项目。区属建筑公司已发展到 4 家， 1998 年实现建筑业增加值 0.15 亿元。 二房地产项目分析 据富思博得 2010 年天津市场年报所提供的信息显示，2010 年大 港商品住宅供应面积为 57.7 万平方米，同比 2009 年增涨 201.8%， 占全年滨海新区供应的 16.3%。该研究机构认为，从 2010 年开始， 持续沉寂的大港楼市迎来了供应的集中释放，去年上市的房信海景 园、巴登巴登、枫尚河院等项目成交发力，且均价相对较高，带动 了大港整体成交价格的平稳增长。同时未来洋房、别墅等低密产品 的市场或将扩大，并带来大港区成交结构的转变。 市场分析 开发重点向港东新城迁移 目前大港区房地产项目集中在以下几个区域：学府路板块、城区 南部板块以及港东新城板块。其中，学府路板块与城区南部板块分 别位于大港城区的北部与中南部，发展较早属于老城区，城市主要 功能区贯穿其中，生活配套条件相对较好。 2005 年大港实施了港东新城开发战略，城区发展向东扩。港东 新城规划总用地 1004 公顷，总建筑面积达 7000 万平方米。作为工 业生活配套区，港东新城主要突出生态功能，体现滨海特色。新城 区的规划主要分为三大功能板块，中间是行政和文化板块，南北两 侧为居住板块，新老城区交接处为商贸板块，水系和绿化贯穿于各 个板块。规划中位于新城南北两侧的两大居住板块，结合紧临公路 和溪谷公园的特点，因地制宜地营造水岸人家、海景半岛、生态别 墅的宜居生活环境。 由此，近几年大港房地产开发的重点也随之向港东新城迁移。目 前，港东新城板块已聚集了心泊馨城、巴登巴登、和天下、泰达港 湾等多个房地产项目，成为了新增住宅的主体供应板块。这些项目 以高层为主，100 平方米以上的大户型占了多数，迎合了大港房地 产市场的需求。 据记者调查了解，去年 5 月开盘的房信海景园项目单价由开盘时 的 7200 元/平方米平稳上涨到现在的 7700 元/平方米；去年 7 月开 盘的巴登巴登项目由开盘时的 7100 元/平方米平稳上涨到现在的 7600 元/平方米；和天下项目当前均价也维持在 7500 至 7800 元/平 方米的区间，以上三个区域热点项目的价格水平大致相同。 楼市亮点 多数项目定位生态宜居 从房地产开发的区域特点上看，生态宜居已成为大港房地产市场 区别于其他区域的一张特色王牌。据了解，港东新城的规划定位就 以生态型、花园型、亲海型的现代化城区为目标；城区内临朝湖、 望海山被称为滨海新区中的小西湖；东部新城的溪谷公园即将完工； 还将开建滨海生态园。 依托这些良好的生态资源与绿色环境，房地产开发商在大港也注 重建设绿色宜居楼盘。从具体项目上看，剑桥港湾沿临朝湖而建， 打造别墅、洋房、等低密度产品，在去年 12 月份开盘以来一直取得 销售佳绩；同样沿湖而建的还有恒盛尚海湾滨海，该项目将在官港 湖生态区内打造一个低密度大盘，目前洋房产品已经上市销售；来 自上海的经纬置地也选择在大港开发自己的生态大盘，开启经纬置 地在北方的第一个项目。 潜力分析 交通便利提升区域价值 大港作为滨海新区的三个核心区域之一，是塘沽(社区网 论坛 商铺)、汉沽、大港三个区域中距离市区最近的，在滨海新区“一轴 两带三区”的城市空间布局结构中非常具有后发优势和发展潜力。 硬件条件在滨海新区成立后加速发展，大力提升。连接市区的津港 高速已经通车，市区至大港二十多分钟车程即可到达；港塘公路、 天津大道等交通干道使塘沽与大港的通行时间缩短。交通的便利给 外界进入大港，打破原本封闭的市场提供了先决条件。而区域内公 交路线的开通，则让当地人生活更加方便舒适，也带动了线路周围 房地产项目的销售。作为拉动滨海新区南部经济发展的一个载体， 滨海新区大港创意科技产业园也将开建。坐落在高教园区内的科技 园建成后不仅为大学生创业提供载体，还满足当地中小科技创新型 企业以及石化企业对人才、技术研究、产学研结合等方面的需求。 经济得到拉动，房地产市场自然也会向好。 三大港区城区东扩缘起大港区城区东扩缘起 在产业结构上在产业结构上 积极构建以工业立区，流通活区，旅游兴区， 形成高新技术产业、畜牧养殖业、冬枣种植业、旅游业、高等 教育产业五大产业基地。 在发展布局上在发展布局上 以中心城区为依托，突出三个小区，开发一 条线。即发挥经济开发区对外开放、招商引资的龙头作用、海 洋石化科技园区的产业支撑作用和生态高教区教育科研带动作 用；开发和利用海岸线，发展旅游、房地产、仓储、贸易、餐 饮、水产养殖等海洋经济。 2、城市建设布局。 实施城区东扩战略，进一步拓展城市发 展空间，优化城市空间布局，逐步形成以现有城区为中心、以以 油田地区和官港地区为两翼，各街镇中心区为支点的组团式城油田地区和官港地区为两翼，各街镇中心区为支点的组团式城 市布局市布局。 经济开发区经济开发区 海洋石化科技园区海洋石化科技园区 油田地区油田地区 官港地区官港地区 中心城区中心城区 城区东扩战略城区东扩战略城区东扩战略城区东扩战略 20082008 年重点建设的港东新城年重点建设的港东新城 港东新城港东新城 港东新城位于津歧公路、津港公路以东，板桥河以西，李港铁 路以南，上交路以北，规划总用地 1004 公顷，总建筑面积达 7000 万平方米，规划居住人口 12.5 万人。新城区的规划主要 分为三大功能板块，中间是行政和文化板块，南北两侧为居住 板块，新老城区交接处为商贸板块，水系和绿化贯穿于各个板 块 最近几年，和滨海其它区域相比，大港的总体发展一直相对 滞后，而交通不便是导致这一情况的重要因素。之前的大港几 乎是个完全独立存在，直通塘沽、市区的公路只有两三条。交 通欠发达从根本上阻断了大港区与外部城区的直通往来，因此 在整个港东新城的规划中，打造完善的交通网络成为了整个城 区设计的重中之重。规划中的景观道路世纪大道和新增的两条 东西向次干道，将新老城区连为一体。高密度的路网建设和等 级分明的道路系统，将为新区提供秩序井然的交通组织，合理 划分空间板块。 根据规划，港东新城以世纪大道为分界线，北侧的各项基 础设施建设以及完成。目前，大港区检 察院、大港区法院 以及大港一中都已搬迁到此，另外 20 个居民住宅小区已经在建设中。 港东新城的标志性 建筑津滨大厦已基本建设完毕，建成后的津 滨大厦将作为大港区政府的所在地，按计划大港区相应的党政机关 将在年内陆续搬迁至津滨大厦内办公。 自 2005 年，大港区港东新城项目正式启动，三年间，经 过了建设与改造，港东新城已经粗具规模，但有负责建设的工作人 员曾表示：“港东新城的工程进度并不是很快，这主要是由于该区 域的地况较为复杂，加之规划本身也存在着变量。” 2006 年实施战略东移，规划 10 年之内在大港和海岸之间建设 成港东新城 规划总用地 8.68 平方公里，总建筑面积 800 万平方米 规划居住人口 14 万人 三大功能板块：中间板块为行政和文化板块，南北两侧为居住 板块，新老城区交接处为商务板块 老城区由于土地资源日趋减少，而港东新城处于开发建设的初老城区由于土地资源日趋减少，而港东新城处于开发建设的初 级阶段，目前土地供应量较大，未来必将成为开发热点级阶段，目前土地供应量较大，未来必将成为开发热点 港东新城是滨海新区政府在大港地区第一个安居工程，以中小户型 高层住宅设计为主。每户的户型建筑面积严格控制在 90 平方米以下， 其中 60 到 70 平方米户型的占到总数的 70%以上。 购买新区限价商品房须符合以下条件 1、具有滨海新区范围内非农业户口，申请限价商品房之前 5 年 内没有房产转让行为； 2、家庭住房建筑面积不超过 60 平方米。 3、家庭上年人均收入低于 3 万元。家庭人口原则上 2 人(含 2 人)以上，男超过 25 周岁，女超过 23 周岁的未婚人员及离异人员 (须在离异满两年后)、丧偶人员也可作为单人户申请：单人申请限 价房的，申请人须无私产房且未承租共有住房。 目前，港东新城板块已聚集了心泊馨城、巴登巴登、和天下、泰 达港湾等多个房地产项目，成为了新增住宅的主体供应板块。这些 项目以高层为主，100 平方米以上的大户型占了多数，迎合了大港 房地产市场的需求。 据记者调查了解，去年 5 月开盘的房信海景园项目单价由开盘时 的 7200 元/平方米平稳上涨到现在的 7700 元/平方米；去年 7 月开 盘的巴登巴登项目由开盘时的 7100 元/平方米平稳上涨到现在的 7600 元/平方米；和天下项目当前均价也维持在 7500 至 7800 元/平 方米的区间，以上三个区域热点项目的价格水平大致相同 楼盘名称：楼盘名称：心泊馨城心泊馨城（详情 户型 在售房源 价格 地图 点评） 在售价格：在售价格：7000 元/平米 项目最新近况：项目最新近况：心泊馨城位于大港港东新城旭日路与海景一路交 口北侧。项目小高层产品清盘销售中，现仅余 95 平米户型，起价 6600 元/平米。洋房产品，主推 120-140 平米大户型，均价 7000- 8000 元/平米，优惠活动以售楼现场为准。项目一期准. 项目基本情况：项目基本情况：心泊馨城的花园洋房和电梯洋房，满足不同客 户的购房需求，实现区域内的产品差异化。洋房产品在本区域内从 舒适度，户型的均好性，功能性、舒适度等方面达到最优。户内人 性化设计，保证室内暖气自下而上充满室内空间，有利于人体自身 恒温协调，利于健康，同时节省室内空间，保证室内空间使用率的 最大化。 项目优势：项目优势： 1、心泊馨城一期由花园洋房和电梯洋房组成，满足不同客户的 购房需求。 2、小区环境佳，绿化率高，户型可选择性强。 3、所有产品均带电梯，一层赠送地下室及下沉式庭院，性价比 较高。 项目劣势：项目劣势： 1、港东新城目前交通便利度有待提升。 2、项目周边配套设施欠完善，居住成熟度有待提升。 3、港东新城开发周期较长，未来发展有待观察，目前作为城市 第一居所要考量的要素有很多。 购房建议：购房建议：心泊馨城位于港东新城大港一中东偏北 700 米处，紧 邻海景大道。园林水景洋房准现房发售，建筑面积 95、105、121 平 米，起价 6600 元/平米，均价 6980 元/平米。 楼盘名称：滨海楼盘名称：滨海现代城现代城 在售价格：在售价格：7030 元/平米 项目最新近况：项目最新近况：滨海现代城位于大港港东新城板块的核心区域，横 轴商业带与纵轴商业带交汇处东北角。项目起价 40 万元，首付最低 2 万元。在售 5、6、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20 号楼，共计 20 个楼座，其中两栋公建，18 栋 项目基本情况：项目基本情况：滨海现代城占地约 49006.86 平米，总建筑面积 73269.73 平米。全新楼盘，社区共计 20 个楼座，其中 2 栋公建， 18 栋住宅。住宅中 12 栋